Сообщений в теме: 21

[VolandDeMort]

Шеф поставил задачу провести анализ недвижимости контрагента...
В общих чертах понимаю что и как проверить.
Но.... обыскал инет, к+, гарант (разве в библиотеку не сходил-) и НЕ нашел ничего похожего на некий план действий при due diligence недвижимости...

Может кто встречал? помогите!
Вышлите или этот план или непосредственно пример заключения подобного рода!

Очень нужно!
Пасиб!

[SOI]

Шеф поставил задачу провести анализ недвижимости контрагента

инхаусу такие хадачи не ставятся. Ваш шеф совершенно неординарен как минимум в одном из двух качеств -это глупость и жадность.

[sky80]

А Вы при сем желании этого не сможете сделать.
Во-первых для того, чтобы провести анализ, нужно выяснить какая недвижимость есть у контрагента. Такая информация может содержать в ФРС, но, чтобы ее получить нужна доверенность от самого контрагента, в противном случае Вам придется заказать справки на весь город, а если у него недвижка и в других городах, Вы будете на вс РФ справки заказывать?

Добавлено в [mergetime]1187777062[/mergetime]
Конечно, если у Вас есть знакомый хакер, который может легко взломать базу ФРС, то да ноу проблемю Но кто на такое подпишется? Такого дурака еще поискать надо. А если и найдется, то может ободрать как сидорову козу, столько денег запросит, что и на фиг не надо будет.

[Денежка]

sky80
Дью дилиженс предполагает непосредственное участие проверяемого, вообще-то, поэтому проверяемый сам эти справки и должен предоставить. Равно как и другие документы. Грубо говоря, при ДД проверяется утверждение проверяемого о том, что "вот эта недвижимость - моя, и приобрел я её законно, и никто её у меня не заберет".
Не предоставит справок - значит, заключение по ДД будет: брешет контрагент.

VolandDeMort

Шеф поставил задачу провести анализ недвижимости контрагента...
В общих чертах понимаю что и как проверить.

В общих чертах - смотрите что приобретено, на каких основаниях, есть ли правовые риски для утраты и степень этих рисков.

[Ludmila]

Я бы потребовала контрагента:
1) Выписки из ЕГРП на все принадлежащие ему объекты недвижимости и выписки из ЕГРП о содержании правоустанавливающих документов на все объекты недвижимости, включая земельные участки;
2) правоустанавливающие документы;
3) перечень всех договороа, заключённых в отношении объектов, и все заключённые договоры;
4) перечень всех имеющихся обременений имущества и все документы по этим обременениям, включая градостроительные и приватизационные (может полностью или частично совпадать с п. 3);
5) документы БТИ и кадастровые планы земельных участков;
6) кадастроыве справки на земельные участки;
7) документы на проверку полномочий лиц, заключавших договоры, относящиеся к правоустанавливающим документам;
8) письмо о том, что:
- земельные участки или право их аренды не приобретены на средства кредита или целевого займа;
- на участках не осуществляется строитеьлство на средства кредита или целевого займа;
- отсутствуют заключённые или подписанные договоры участия в долевом строительстве.
9) Документы об оплате объектов при их приобретении.
Также сделала бы акт обследования, в котором отразила бы:
- состояние объектов недвижимости;
- наличие или отсутствие посторонних лиц (бывают случаи, когда объект по документам не обременён арендой, а при обследовании выясняется, что там сидит куча арендаторов по договорам на срок менее года);
- наличие или отсутствие на участке зданий, принадлежащих проверяемому.

Вопросы ставила бы следующие.
1. Подтверждено ли наличие права собственности у проверяемого на момент проведения проверки.
2. Подтверждена ли правомерность приобретения имущества.
Если нет - то возможные риски, перечень лиц, которые могут заявить иски, и сроки исковой давности.
3. Подтверждена ли оплата имущества.
Если нет - то возможные риски и сроки исковой давности.
4. Наличие обременений имущества и/или оснований для возникновения обременений.
При наличии обременений или оснований для возникновения обременений - то возможные риски, перечень лиц, которые могут заявить иски и сроки исковой давности.
5. Наличие иных ограничений в использовании имущества (касается в первую очередь целевого назначения земельных участков).
При наличии - описать такие ограничения, последствия их неисполнения.
6. Для зданий - на каком праве проверяемому принадлежит земельный участок, на котором находится здание, а также наличие на участке иных зданий, принадлежащих проверяемому.
7. Для земельных участков - наличие на участках зданий, принадлежащих 3-м лицам.
8. Наличие или отсутствие расхождений в описании объекта в Свидетельстве, правоустанавливающих документах и документах БТИ.
9. Достаточность документов для регистрации перхода права собственности к покупателю.



Добавлено в [mergetime]1187779648[/mergetime]
По возможности - оценила бы приемлемость этих рисков.

[Ludmila]

Самое главное забыла.
10. Возможность использования приобретаемого имущества в целях, для которых оно приобретается.
Например, приобретаются объекты недвижимости и земельный участок. Объекты недвижимости предполагается снести, а земельный участок использовать под строительство торгового комплекса, а на данном участке, как следует из представленных документов, строительство осуществляться не может вообще или может, но при условии, например, изменения категории земель.

[Денежка]

Ludmila
Основательно подошли к ответу)
Тада ещё уточнение (по мотивам недавно завершенного ДД у нас) - нужны правоустанавливающие документы на недвижимость с момента её создания и приобретения первым собственником.
Т.е. если здание пять раз перепродавалось, то нужен и документ о создании здания, и договоры о его передаче. Иначе придется делать оговорку, что риски предъявления требований по предыдущим сделкам оценить нельзя ввиду отстутвия документов.

[napokr]

Извините за флуд - но как у нас любят иностранные термины. Due diligence & shell&core - с недавнего времени у нас в компании не употребляются разве что уборщиками, правда мало кто понимает, о чем речь. Естесственно, данное замечание (о непонимании) не относится к участникам форума, написавшим в данной теме.

[Денежка]

napokr

но как у нас любят иностранные термины. Due diligence

Я не люблю) Мне вечно в этом сочетании видится залихватское "Дуй, дилижанс!")) Пейзанско-марктвеновское такое сочетаньице)

[Ludmila]

Нева Хаус, уточнение принято.
Ну, тогда и информацию от проверяемого о том, были ли судебные споры в отношении этого здания, в каком состоянии сейчас эти дела - рассмотрены или нет, какие судебные решения вынесены.

Добавлено в [mergetime]1187792469[/mergetime]
VolandDeMort, ну как, сгодится Вам такой алгоритм действий?
Оговорюсь: это у меня в момент написания моего сообщения из башки родилось, что бы я проверяла на Вашем месте.

[VolandDeMort]

Ludmila
Нева Хаус
Спасибо!
Действительно очень содержательные ответы.
Надеюсь этот топ войдет в (извините!-) анналы истории форума!

[Ludmila]

VolandDeMort, да всегда пожалуйста!

Ещё одну вещь забыла сразу добавить.
11. Наличие или отсутствие перепланировок.
При наличии - наличие надлежащего согласования перепланировки, изменилась ли площадь в результате перепланировки, при отсутствии согласования - риски.

Хи, я, наверное, из своего ответа статью сделаю.

[VolandDeMort]

Ludmila
ОК! еще раз спасибо!
Если в процессе оценки, дополнительно, "всплывут" еще какие нибудь вопросы, то выложу их в этот топ. (командировка в следующую среду и до понедельника)!
Удачи!
Статью напишить киньте ссылку на нее!

[Святослав]

8) письмо о том, что:
- земельные участки или право их аренды не приобретены на средства кредита или целевого займа;
- на участках не осуществляется строитеьлство на средства кредита или целевого займа;
- отсутствуют заключённые или подписанные договоры участия в долевом строительстве.

Что это даст?

[Ludmila]

Святослав

Что это даст?

При наличии любого из этих условий в силу закона возникает, соответственно, ипотека земельного участка или залог права аренды.
Это следует отсюда:
1) ст. 64.1 закона об ипотеке;
2) ст. 64.2 закона об ипотеке;
3) ст. 13 Закона 214-ФЗ.
Можно попросить ещё расшифровку баланса по статье "кредиты и займы".
Так вот, если есть основания для регистрации ипотеки в силу закона, можно получить:
1) имущество, обременённое ипотекой (если ипотека будет зарегистрирована ранее, чем переход права собственности к покупателю);
2) иск о признании земельных участков находящимися в ипотеке;
3) иск о признании договора купли-продажи недействительной сделкой.
Для удовлетворения исков по п. 2 и 3, если ипотека не была зарегистирована (хотя по стю 64.2 есть очень интересные положения о моменте возникновения ипотеки в силу закон), на мой взгляд, оснований нет. Но покупателю вряд ли интересно, если в отношении недвижки, приобретённой им, будут идти постоянные суды, при этом имущество вполне может быть арестовано в порядке обеспечительных мер.

[Чилим]

Ludmila а естли формула сделки будет через приобретение акций (долей) собственника, то ваша статья могет вырасти до 4 х А4, могу поделиться комплексным DD

[Святослав]

Ludmila

При наличии любого из этих условий в силу закона возникает, соответственно, ипотека земельного участка или залог права аренды.

Я это понимаю, не пойму, что даст

письмо

, ну, кроме, некоторой простоты установления оснований ответственности по ст.460 ГК?

[Ludmila]

Святослав, особо, конечно, ничего не даст, но всё же и не помешает.
По крайней мере, будет свидетельствовать о том, что приобретатель имущества проявил разумную осмотрительность, а продавец имущества предоставил недостоверную информацию.
Это может оказаться полезным, например, если эти ипотеки в силу закона вылезут и продавец будет требовать признания сделки недействительной как совершённой в результате заблуждения или будет требовать снижения цены имущества или расторжения договора купли-продажи.
Чилим, была бы благодарна.

[Денежка]

Чилим

Ludmila а естли формула сделки будет через приобретение акций (долей) собственника

Ц-ц-ц-ц-ц!!! Вопрос стоял так -

Шеф поставил задачу провести анализ недвижимости контрагента...

Вообщее ДД недвижимости - это уже самодеятельность, по ДД проверяется деятельность контрагента в целом, проверка прав на недвижимость - это раздел, этап ДД. Я так знал))

Добавлено в [mergetime]1187876062[/mergetime]
У нас недавно как раз ДД проводился, силами Бейкеров, и КПМГ. Покупка долей ООО, которое владеет комплексом недвижимости.
Чеклисты (хы-ы-ы-ы))), или перечни запрашиваемых документов и проверяемых вопросов у меня, конечно же, есть, выложить их не могу по причине соглашения о коммерческой тайне (ничего тайного в списке нет, но соглашение-то есть)))
Скажу, что от поставленных мною в общем виде и конкретных вопросов Людмилы запрос не особо отличается (по части проверки недвижимости).
Разве что просят ещё заявки на приобретение земельных участков и объектов недвижимости; документы о той недвижимости, которая была у общества, но уже отчуждена; документы касающиеся недвижимости как памятников (справки из КГИОП); документы из органов технадзора (пожарные, СЭС, технадзор) о проверке зданий; градостроительные документы в отношении ЗУ, режим их использования и застройки, градостроительные ограничения.

Сообщение отредактировал Нева Хаус: 23 August 2007 - 19:37

[Святослав]

Ludmila

По крайней мере, будет свидетельствовать о том, что приобретатель имущества проявил разумную осмотрительность, а продавец имущества предоставил недостоверную информацию.
Это может оказаться полезным, например, если эти ипотеки в силу закона вылезут и продавец будет требовать признания сделки недействительной как совершённой в результате заблуждения или будет требовать снижения цены имущества или расторжения договора купли-продажи.

Разумно. Может, тогда разделить позиции на 1) гарантирующие чистоту сделки и 2) гарантирующие защиту в случаях, когда такое подтверждение невозможно?

[Чилим]

1) гарантирующие чистоту сделки и 2) гарантирующие защиту в случаях, когда такое подтверждение невозможно?

и куда придете после исполенения сделки???

[Святослав]

Чилим

и куда придете после исполенения сделки???

"Все зависит от того, куда вы хотите придти" (с).
Получим либо чистую недвижимость, либо возможность реституции и (или) компенсации в случае нечистой.