Сообщений в теме: 21

[АнтонК]

Помогите плиз с разрешением следующего вопроса:

Строительная организация строит дом. Понадобилось выкупить соседние зем участки у физиков.
Возникли трения с одним из физиков - у него зем участок, на нем 2 дома (один возможно самоволка) Участок не может быть разделен - от 3.7 сотки, минимальная площадь после раздела должна быть 2 сотки.
Нам нужно у него выкупить половину участка.
На той половине, что у нас на участке - жилой дом.

Думаю об купле 1/2 доли зем участка и дом на той половине, что нам нужна.
Затем в судебном порядке выделить свою долю в натуре.

Как быть с самоволкой? если она есть.
Как схема?
может что подскажите?

[Jkir]

[ минимальная площадь после раздела должна быть 2 сотки.
Нам нужно у него выкупить половину участка.
На той половине, что у нас на участке - жилой дом.
[/quote]


Это откуда такое утверждение? При чем тут самоволка? Если он Вам продаст с этим строением, то делайте что угодно с ним. Независимо от того самовольно возведенное или нет.

[VeterR]

минимальная площадь после раздела должна быть 2 сотки.

во как! У нас 4 сотки мин.размер для ИЖС.

Затем в судебном порядке выделить свою долю в натуре.

а как это вы выделите если это противоречит закону? (хотя конечно скользкий вопрос)

[АнтонК]

немного расшифрую:
на участке два дома - старый и новый, новый еще не введен в эксплуатацию.
нам нужно половину участка.
так получается, что нам нужно выкупать 1/2 долю домовладения и земельного участка.
Затем, скоре всего, старый собственник введет новый дом в эксплуатацию - и у нас там тоже будет 1/2, правильно? это ведь тоже будет общим имуществом?
затем мы делаем соглашение о разделе - нам старый дом и 1/2 зу.

Возможно обойдемся и без суда. - Архитектура дает добро на раздел, но только если будет введен второй дом.

[Амир]

Затем, скоре всего, старый собственник введет новый дом в эксплуатацию - и у нас там тоже будет 1/2, правильно? это ведь тоже будет общим имуществом?
затем мы делаем соглашение о разделе - нам старый дом и 1/2 зу.

ПОЛНЫЙ БРЕД в отношении посталенной цели т.к. Вам неоходима не доля участка а новый участок образовавшийся после раздела существующего.
ИМХО раздел участка и получение двух участков с документами потом покупка неоходимого участка для строительства.
Норматив в 2 сотки точно бредовый у нас в районах севера минимальный норматив для ИЖС - 5 соток

[Амир]

Затем, скоре всего, старый собственник введет новый дом в эксплуатацию - и у нас там тоже будет 1/2, правильно? это ведь тоже будет общим имуществом?
затем мы делаем соглашение о разделе - нам старый дом и 1/2 зу.

ПОЛНЫЙ БРЕД в отношении посталенной цели т.к. Вам неоходима не доля участка а новый участок образовавшийся после раздела существующего.
ИМХО раздел участка и получение двух участков с документами потом покупка неоходимого участка для строительства.
Норматив в 2 сотки точно бредовый у нас в районах севера минимальный норматив для ИЖС - 5 соток

[VeterR]

Амир

+1

Архитектура дает добро на раздел

вот объясните мне с какого припеку тут архитектура?! зем.дело по разделу ЗУ с образованием двух и более самостоятельных утверждает в итоге УФАКОН. А он вам покажет кукиш в связи с мин.нормами. Да и в ГКУ среди причин отказа: если ЗУ (при определенном РИ) меньше минимального....

[SPsp]

поупка 1\2 доли и последующий раздел не пройдет, коллеги совершенно правы, не поставят на кадастровый учет участки меньше допустимого минимального размера. да и дом в натуре можно разделить. только при наличии положительного заключения строительной экспертизы. При покупке доли, в вашем случае, вы можете только составить соглашение о порядке пользования, (но не раздела) земелного участка и дома.

[OFFER]

Коллеги , вы, возможно, удивитесь, но БЕЗ ПРОБЛЕМ делят участки, находящиеся в собственности лиц, на какие угодно площади. Я сам лично дважды (была такая необходимость) делил участки, один раз площадь для ИЖС была 37 кв. м. (0,37 "сотки"), второй раз 56 кв. метров (0,56 "сотки").
МосОбл.
А что касается минимальной площади - посмотрите акт, там указано о минимальной площади при предоставлении участка, что не распространяется на участки, находящиеся в собственности.

[Adr]

OFFER

А что касается минимальной площади - посмотрите акт, там указано о минимальной площади при предоставлении участка, что не распространяется на участки, находящиеся в собственности.

Критерий такой: если в результате раздела Вы сможете получить участки, ОБА из которых будут соответствовать своему изначальному разрешенному использованию (и не потребуют изменения РИ)- то участок делим. В ином случае - он неделим.
Нормативы для ИЖС должны быть минимальными, по моему усмотрению, не исходя из нормативов предоставления (тут согласна, а исходя из размеров минимально возможного по нормативам строительства и эксплуатации жилого дома)
Но в любом разе, судя по площади, те примеры, которые Вы перечислили - действия органа кадастрового учета, не соответствующие закону..)

Сообщение отредактировал Adr: 19 August 2007 - 22:42

[OFFER]

Adr

Критерий такой: если в результате раздела Вы сможете получить участки, ОБА из которых будут соответствовать своему изначальному разрешенному использованию (и не потребуют изменения РИ)- то участок делим. В ином случае - он неделим.

Это Ваше личное мнение или цитата из НПА?

Но в любом разе, судя по площади, те примеры, которые Вы перечислили - действия органа кадастрового учета, не соответствующие закону

Какому закону? дайте реквизиты. А то что-то не только ФАК ОНе, но и ФРС этот "закон" нарушают, видимо, не слышали о таком, я их просвещу.
Спасибо заранее.

Сообщение отредактировал OFFER: 20 August 2007 - 02:45

[Секунда]

Цитата
Критерий такой: если в результате раздела Вы сможете получить участки, ОБА из которых будут соответствовать своему изначальному разрешенному использованию (и не потребуют изменения РИ)- то участок делим. В ином случае - он неделим.

Это Ваше личное мнение или цитата из НПА?

Это цитата из Земельного кодекса, кто не в курсе.

[Adr]

OFFER
Статья 6 ЗК.

[OFFER]

Секунда
Adr
Да я не возражаю против ЗК, только вот про ИЖС там я ничего не нашел. Может, вы видели?
Да и в других законах тоже, есть только про сельхозку....
Ну ткните мя носом в ИЖС....

[grin095]

скажите а вы сможете использовать под ИЖС з/у площадью 5 кв.м. и почему?

[VeterR]

Да я не возражаю против ЗК, только вот про ИЖС там я ничего не нашел. Может, вы видели?
Да и в других законах тоже, есть только про сельхозку....
Ну ткните мя носом в ИЖС....

А на федеральном уровне этого и нет. Это прерогатива местных властей. Потому - в локальную нормативку.

[OFFER]

А на федеральном уровне этого и нет. Это прерогатива местных властей. Потому - в локальную нормативку.

Да ну?!
А как же Конституция и ГК, где говорится, что права лиц ограничиваются только ФЗ и в только в той мере, в которой необходимо для защиты безопасности государства (ну или что-то в этом роде, дословно не помню).
Федерального закона, ограничивающего площадь участка под ИЖС, нет. А что не запрещено - то разрешено.
А 5 кв. метров под ИЖС - используйте (если сможете). А не сможете - так никто и не заставляет...

[grin095]

так вы критерии делимости прочтите в ЗК, потом посмотрите на возможность использования участка 5 кв.м. под ИЖС
если ответ не будет отличаться от сообщения №17
тогда я пас
з.ы. всегда есть вариант ответа:"да пошли вы, как хочу так и делайу"

[VeterR]

Да ну?!

ЗК РФ Статья 33. Нормы предоставления земельных участков
1. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства, устанавливаются законами субъектов Российской Федерации, для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства - нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.
2. Максимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность бесплатно для целей, предусмотренных правилами пункта 1 настоящей статьи, устанавливаются:
федеральными законами - из земель, находящихся в федеральной собственности;
законами субъектов Российской Федерации - из земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации;
нормативными правовыми актами органов местного самоуправления - из земель, находящихся в собственности муниципальных образований.
3. Для целей, не указанных в пункте 1 настоящей статьи, предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Федерального закона, ограничивающего площадь участка под ИЖС, нет

зато есть ЗК прямо делегирующий ОМС это делать.

[OFFER]

Давайте все же определимся по понятиям. Участок предоставляется из из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для ИЖС или же делится находящийся в собственности?
Предоставить лицу участок площадью меньще минимальной - нельзя, т.к. есть запрет. А вот разделить находящийся в собственности участок на любые площади - можно, запрета нет. Это не относится к землям сельхозназначения, т.к. для таких земель как раз есть запрет на формирование участка площадью, меньше минимальной. Ну и для земель для КФХ - их вообще делить нельзя, независимо от площади.
Не подменивайте понятия.

[OFFER]

А вот еще документик.....

Об установлении предельных минимальных размеров земельных участков
Управление Роснедвижимости по Московской области

Номер документа 7581-13
Дата подписания 18.09.2006
Актуальность документа Актуален
Главе Ногинского муниципального района
В.Н. Лаптеву

Решением Совета депутатов Ногинского района Московской области от 03.02.2005 № 361/44 «О предельных размерах земельных участков, предоставляемых гражданам на территории Ногинского района» установлен минимальный размер при разделе земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства и личного подсобного хозяйства – 0,03 га (пункт 3 решения).
Обращаем внимание, в соответствии с пунктом 4 статьи 2 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ органы местного самоуправления на основании и во исполнение федеральных законов, иных нормативных правовых актов Российской Федерации, нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации в пределах своих полномочий могут издавать акты, содержащие нормы земельного права.
При этом муниципальные правовые акты не должны противоречить Конституции Российской Федерации, федеральным законам и иным нормативным правовым актам Российской Федерации, а также нормативным правовым актам субъектов Российской Федерации (Федеральный закон от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», часть 4 статьи 7).
Исходя из Земельного кодекса, нормативными актами органов местного самоуправления могут устанавливаться предельные минимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства (пункт 1 статьи 33). Для иных целей предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией (пункт 3 статьи 33).
Предельные минимальные размеры земельных участков также могут определяться градостроительными регламентами, являющимися частью правил землепользования и застройки, утверждаемыми нормативными правовыми актами органов местного самоуправления (части 2, 6 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ).
Градостроительный регламент представляет собой устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства. Действие градостроительного регламента распространяется в равной мере на все земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в пределах границ территориальной зоны, обозначенной на карте градостроительного зонирования (пункт 9 статьи 1, часть 4 статьи 36 Градостроительного кодекса).
Однако указанное решение Совета депутатов Ногинского района по форме и содержанию не является градостроительным регламентом. Кроме того, как вытекает из преамбулы решения, оно принято во исполнение статьи 33 Земельного кодекса и Закона Московской области № 63/2003-ОЗ «О предельных размерах земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность на территории Московской области», не предусматривающих утверждение органами местного самоуправления предельных размеров земельных участков, образуемых при разделе (в т.ч. при разделе земельного участка, находящегося в частной собственности).
Учитывая изложенное, предлагаем привести пункт 3 решения Совета депутатов Ногинского района от 03.02.2005 № 361/44 в соответствие с законодательством Российской Федерации.

Руководитель
Управления Роснедвижимости
по Московской области В.Д. Гужев

А.В. Лащёнов
(495) 264-45-43.
18.09.2006.

и еще....

О нормативных актах, устанавливающих предельные минимальные размеры земельных участков
Тип документа Письмо
Принявший орган Управление Роснедвижимости по Московской области

Номер документа 9735-1/6813
Дата подписания 16.07.2007
Актуальность документа Актуален

Отдел по Наро-Фоминскому району Управления Роснедвижимости
по Московской области
О нормативных актах, устанавливающих предельные минимальные размеры
земельных участков

Управление Роснедвижимости по Московской области (далее – Управление Роснедвижимости) рассмотрело Ваше обращение по вопросам, связанным с применением нормативных правовых актов, устанавливающих предельные минимальные размеры земельных участков, и сообщает.
В соответствии с пунктом 3 статьи 20 Федерального закона от 02.01.2000 № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» в проведении государственного кадастрового учета земельных участков должно быть отказано в случае, если площадь земельного участка, в отношении которого должен проводиться государственный кадастровый учет, меньше минимального размера, установленного в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации или органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования. В целях применения указанного положения обращаем внимание на следующее:
1) в соответствии со статьей 33 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (далее – ЗК РФ) предельные минимальные размеры земельных участков устанавливаются следующими актами:
- для земельных участках, предоставляемых гражданам в собственность из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства – законами субъектов Российской Федерации (например, Закон Московской области № 63/2003-ОЗ «О предельных размерах земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность на территории Московской области»), а для земельных участков, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства – нормативными правовыми актами органов местного самоуправления (далее – нормативные акты ОМС), что также определено пунктом 4 статьи 4 Федерального закона от 07.07.2003 № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве». Данные нормативные акты регламентируют предельные минимальные размеры земельных участков в случаях предоставления земельных участков в собственность гражданам;
- в иных случаях предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией;
2) согласно пункту 9 статьи 1 и части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ (далее – ГрК РФ), предельные минимальные размеры земельных участков могут определяться градостроительным регламентом, устанавливаемым в правилах землепользования и застройки определенной территории.
Земельный участок не соответствует градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если его размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом. Такие земельные участки могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры (пункт 4 статьи 85 ЗК РФ);
3) в соответствии с пунктом 1 статьи 4 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и пунктом 7 статьи 12 Федерального закона от 11.06.2003 № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» Законом Московской области № 75/2004-ОЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Московской области» определено, что минимальный размер образуемых новых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, на которые распространяется действие данного закона, составляет 2,0 гектара, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 2 и 3 статьи 6 закона;
4) положения статьи 30 Федерального закона от 15.04.1998 № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», предусматривающие, что образующиеся при разделе садовые, огородные или дачные земельные участки не могут быть меньше минимального размера земельного участка, установленного нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, признаны утратившими силу с введением в действие Федерального закона № 118-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части приведения их в соответствие с Земельным кодексом Российской Федерации».
Таким образом, при отказе в государственном кадастровом учете земельного участка по вышеприведенному основанию в решении об отказе должен указываться нормативный правовой акт (закон Московской области, нормативный акт ОМС, градостроительный регламент), положения которого нарушены при формировании земельного участка, что вытекает из пункта 6 Требований к оформлению извещений о приостановлении проведения государственного кадастрового учета земельных участков и решений об отказе в проведении такого учета. ГЗК-1-Т.О-07-01-01, утвержденных Росземкадастром 10.04.2001.
По мнению Управления Роснедвижимости, предельные размеры земельных участков, определенные Законом Московской области № 63/2003-ОЗ и нормативными актами ОМС, исходя из сферы действия данных документов при предоставлении земельных участков, не должны применяться в случае раздела земельного участка, находящегося в частной собственности, в том числе при образовании новых земельных участков путем раздела соответствующего общего имущества граждан. В тоже время, при формировании указанных земельных участков должны учитываться положения градостроительных регламентов утвержденных в установленном порядке, за исключением формирования земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется либо для которых градостроительные регламенты не устанавливаются (части 4, 6 статьи 36 ГрК РФ).


Руководитель
Управления Роснедвижимости
по Московской области В.Д. Гужев


А.В. Лащёнов
тел. 8 (499) 264-45-43.
16.07.2007.

Сообщение отредактировал OFFER: 24 August 2007 - 01:20

[VeterR]

OFFER

Спасибо за доки. Пригодятся в войне с ФАКОНОМ.
Но как быть с этим:
ФЗ О кадастре. ст.20 п.3. В проведении государственного кадастрового учета земельных участков должно быть отказано в случае, если:
площадь земельного участка, в отношении которого должен проводиться государственный кадастровый учет земельных участков, меньше минимального размера, установленного в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации или нормативными правовыми актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

Заметьте, здесь не говорится о предоставлении или разделе. Не важны основания/условия при которых образуется ЗУ, важно его соответствие мирн.нормам.