Уважаемые юрклубовцы!
Возник такой вопрос.
В соответствии со ст.2 ФЗ "О гос. регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" гос.регистрация - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Необходимо ли в обязательном порядке представлять на гос.регистрацию соглашение о расторжении договора купли - продажи жилого помещения?
Признает ли суд такое соглашение в качестве основания для прекращения обязательств у сторон договора, если соглашение о расторжении договора не будет зарегистрировано в УЮ?
|
|
||
|
|
||
Сообщений в теме: 12
#2
Отправлено 28 August 2007 - 16:52
Статья 4. ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
1. Государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации
Статья 452 ГК РФ
1. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Госрегистрация - это не форма сделки.
В законе ссылку на то, что расторжение договра к-п подлежит госрегистрации я не встречал. Поэтому, ИМХО, регистрировать расторжение договора к-п не нужно.
Однако!!! По практике все наооборот. Если уже зарегистрирован договор. то есть отметка в ЕГРП. И чтобы ее "снять" нужно подавать на регистрацию соглашение о расторжении.
Вывод: Иногда практика является незаконной, но с ней не поспоришь.
Судейское усмотрение. Лучше зарегистрировать.
1. Государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации
Статья 452 ГК РФ
1. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Госрегистрация - это не форма сделки.
В законе ссылку на то, что расторжение договра к-п подлежит госрегистрации я не встречал. Поэтому, ИМХО, регистрировать расторжение договора к-п не нужно.
Однако!!! По практике все наооборот. Если уже зарегистрирован договор. то есть отметка в ЕГРП. И чтобы ее "снять" нужно подавать на регистрацию соглашение о расторжении.
Вывод: Иногда практика является незаконной, но с ней не поспоришь.
Признает ли суд такое соглашение в качестве основания для прекращения обязательств у сторон договора, если соглашение о расторжении договора не будет зарегистрировано в УЮ?
Судейское усмотрение. Лучше зарегистрировать.
#3
Отправлено 28 August 2007 - 17:01
Из содержания ст. 2 ФЗ "О гос. регистрации ....", ст.131 ГК следует, что подлежат регистрации не только возникновение прав на недвижимое имущество, но и прекращение таковых.Судейское усмотрение. Лучше зарегистрировать.
Основанием для регистрации прекращения прав в данном случае будет являться соглашение о расторжении договора купли - продажи жилого помещения как одна из форм сделок с недвижимым имуществом.
Не считаете ли Вы, что из вышесказанного следует необходимость гос. регистрации соглашения о расторжении.
Кроме того, гос. регстрация - это акт признания государством не только возникновения прав на недвижимое имущество, но и признание прекращения соответствующих прав. Суд - это ведь тоже государство.
Сообщение отредактировал Twister: 28 August 2007 - 17:13
#4
Отправлено 28 August 2007 - 17:45
КОНСТИТУЦИОННЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 5 июля 2001 г. No. 132-О
Таким образом, государственная регистрация договора аренды здания или сооружения, равно как и государственная регистрация права его аренды, производимые соответствующим учреждением, не могут подменять собой договор аренды как основание возникновения, изменения и прекращения права аренды, вторгаться в содержание договора.
Статья 164. Государственная регистрация сделок
1. Сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Статья 558. Особенности продажи жилых помещений
2. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Про то, что расторжение договора к-п подлежит госрегистрации нигде не сказано.
ИМХО, регистрировать В СИЛУ ЗАКОНА не надо, а вот в силу ПРАКТИКИ... Судебное усмотрение.
В силу ФЗ 122 Есть существенная разница между регистрацией сделки (расторжения договора к-п) и прекращения зарегистрированного права.
Прекращение зарегитрированного права действительно надо регистрировать тем или иным способом (переход права и др.)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 5 июля 2001 г. No. 132-О
Таким образом, государственная регистрация договора аренды здания или сооружения, равно как и государственная регистрация права его аренды, производимые соответствующим учреждением, не могут подменять собой договор аренды как основание возникновения, изменения и прекращения права аренды, вторгаться в содержание договора.
Статья 164. Государственная регистрация сделок
1. Сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Статья 558. Особенности продажи жилых помещений
2. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Про то, что расторжение договора к-п подлежит госрегистрации нигде не сказано.
ИМХО, регистрировать В СИЛУ ЗАКОНА не надо, а вот в силу ПРАКТИКИ... Судебное усмотрение.
В силу ФЗ 122 Есть существенная разница между регистрацией сделки (расторжения договора к-п) и прекращения зарегистрированного права.
Прекращение зарегитрированного права действительно надо регистрировать тем или иным способом (переход права и др.)
#5
Отправлено 28 August 2007 - 17:58
Ну хорошо. А что из практики следует? Признают ли такое соглашение основанием для прекращения обязательств сторон?
Кроме того, продавец уже исполнил свои обязательства по договору (передал жилое помещение покупателю по акту приема - передачи, подал заявление в УЮ), но покупатель со слов продавца имущество не оплатил.
Кроме того, продавец уже исполнил свои обязательства по договору (передал жилое помещение покупателю по акту приема - передачи, подал заявление в УЮ), но покупатель со слов продавца имущество не оплатил.
#6
Отправлено 28 August 2007 - 18:59
а вот и практика 
Постановление
Федерального арбитражного суда
Московского округа
от 20.01.2005
по делу N КГ-А40/12734-04
34. Гражданский кодекс Российской Федерации не содержит нормы, обязывающей стороны регистрировать расторжение договоров аренды.
ООО "Компания Боллини" обратилось в суд с иском к ООО "Икеа Мос" о восстановлении действия соглашения от 10.01.2002 об аренде истцом у ответчика нежилых помещений.
Решением суда от 28.07.2004 в иске отказано по мотиву правомерности действий арендодателя, расторгнувшего соглашение в одностороннем порядке, предусмотренном условием сделки.
Постановлением апелляционной инстанции от 01.11.2004 решение оставлено в силе, но по иным основаниям: соглашение признано действующим ввиду отсутствия госрегистрации расторжения договора.
Истец по соглашению от 10.01.2002 арендовал у ответчика нежилые помещения. Условиями соглашения установлено право арендодателя на одностороннее расторжение сделки, в частности, в случае неуплаты арендатором в течение 10 дней срока очередного арендного платежа. Арендодатель направил арендатору письмо от 09.03.2004 с предложением погасить задолженность по аренде в срок до 19.03.2004.
Поскольку в 10-дневный срок арендатор задолженность не погасил, арендодатель на основании указанного пункта соглашения расторг его в одностороннем порядке, о чем сообщил истцу уведомлением от 19.03.2004. Последующее (22.03.2004) перечисление арендатором долга арендодателем не было принято.
Следовательно, договорные отношения между сторонами прекратились и оснований для их восстановления, о чем просил истец, не имеется.
Однако изложенные в постановлении апелляционной инстанции выводы о продолжении действия соглашения являются неправильными, так как не соответствуют действующему законодательству.
Согласно общим нормам, изложенным в Гражданском кодексе РФ (ст. 131) и Законе "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (ст. ст. 2, 17) государственной регистрации подлежат сделки, связанные с возникновением, изменением и прекращением права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи.
Специальной нормой (ст. 651 ГК РФ) установлено правило об обязательной регистрации заключенного в установленном порядке договора аренды нежилых зданий или сооружений (помещений), что имело место в данном случае применительно к соглашению от 10.01.2002 (зарегистрировано 18.09.2003).
Нормы, обязывающей стороны регистрировать расторжение договоров аренды, глава 34 ГК РФ не содержит, следовательно, вывод суда апелляционной инстанции о продолжении действия соглашения в связи с отсутствием регистрации его расторжения не соответствует действующему законодательству.
Суд кассационной инстанции отменил постановление апелляционной инстанции, оставив в силе решение суда первой инстанции.
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
кассационной инстанции по проверке законности и
обоснованности решений (определений, постановлений)
арбитражных судов, вступивших в законную силу
от 4 июня 2007 г. Дело N КГ-А40/4775-07
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
кассационной инстанции по проверке законности и
обоснованности решений (определений, постановлений)
арбитражных судов, вступивших в законную силу
9 января 2007 г. Дело N КГ-А41/12813-06
16 января 2007 г.
Постановление
Федерального арбитражного суда
Московского округа
от 20.01.2005
по делу N КГ-А40/12734-04
34. Гражданский кодекс Российской Федерации не содержит нормы, обязывающей стороны регистрировать расторжение договоров аренды.
ООО "Компания Боллини" обратилось в суд с иском к ООО "Икеа Мос" о восстановлении действия соглашения от 10.01.2002 об аренде истцом у ответчика нежилых помещений.
Решением суда от 28.07.2004 в иске отказано по мотиву правомерности действий арендодателя, расторгнувшего соглашение в одностороннем порядке, предусмотренном условием сделки.
Постановлением апелляционной инстанции от 01.11.2004 решение оставлено в силе, но по иным основаниям: соглашение признано действующим ввиду отсутствия госрегистрации расторжения договора.
Истец по соглашению от 10.01.2002 арендовал у ответчика нежилые помещения. Условиями соглашения установлено право арендодателя на одностороннее расторжение сделки, в частности, в случае неуплаты арендатором в течение 10 дней срока очередного арендного платежа. Арендодатель направил арендатору письмо от 09.03.2004 с предложением погасить задолженность по аренде в срок до 19.03.2004.
Поскольку в 10-дневный срок арендатор задолженность не погасил, арендодатель на основании указанного пункта соглашения расторг его в одностороннем порядке, о чем сообщил истцу уведомлением от 19.03.2004. Последующее (22.03.2004) перечисление арендатором долга арендодателем не было принято.
Следовательно, договорные отношения между сторонами прекратились и оснований для их восстановления, о чем просил истец, не имеется.
Однако изложенные в постановлении апелляционной инстанции выводы о продолжении действия соглашения являются неправильными, так как не соответствуют действующему законодательству.
Согласно общим нормам, изложенным в Гражданском кодексе РФ (ст. 131) и Законе "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (ст. ст. 2, 17) государственной регистрации подлежат сделки, связанные с возникновением, изменением и прекращением права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи.
Специальной нормой (ст. 651 ГК РФ) установлено правило об обязательной регистрации заключенного в установленном порядке договора аренды нежилых зданий или сооружений (помещений), что имело место в данном случае применительно к соглашению от 10.01.2002 (зарегистрировано 18.09.2003).
Нормы, обязывающей стороны регистрировать расторжение договоров аренды, глава 34 ГК РФ не содержит, следовательно, вывод суда апелляционной инстанции о продолжении действия соглашения в связи с отсутствием регистрации его расторжения не соответствует действующему законодательству.
Суд кассационной инстанции отменил постановление апелляционной инстанции, оставив в силе решение суда первой инстанции.
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
кассационной инстанции по проверке законности и
обоснованности решений (определений, постановлений)
арбитражных судов, вступивших в законную силу
от 4 июня 2007 г. Дело N КГ-А40/4775-07
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
кассационной инстанции по проверке законности и
обоснованности решений (определений, постановлений)
арбитражных судов, вступивших в законную силу
9 января 2007 г. Дело N КГ-А41/12813-06
16 января 2007 г.
#7
Отправлено 28 August 2007 - 21:13
Rigard
Вот эти:
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
кассационной инстанции по проверке законности и
обоснованности решений (определений, постановлений)
арбитражных судов, вступивших в законную силу
от 31 января 2005 г. Дело N КГ-А41/13465-04
Вообще, конечно, соглашение о расторжении договора считается заключенным с момента подписания, потому что нигде не указано, что соглашения о расторжении надо регистрировать. Даже если привести теоретические аргументы о том, что соглашение о расторжении договора - это тоже договор, самостоятельная сделка, прекращающая обязанности, всё равно нигде не сказано, что нужно регистрировать договор о расторжении договора))
Если в ЕГРП уже и переход права зарегистрирован, но деньги ещё не уплачены, т.е. договор не исполнен, то такое соглашение о расторжении договора регистрировать не нужно, оно без регистрации будет достаточным основанием для регистрации прекращения права у несостоявшегося покупателя и регистрации возникновения права и неудавшегося продавца.
Если договор зарегистрирован, а переход права ещё нет, то подписав соглашение о расторжении договора можно вполне себе спокойно жить. Только в ЕГРП будет висеть запись в отношении недвижимости - зарегистрирован договор. Чтобы эту запись убрать - нужны основания, т.е. заявления обеих сторон договора и соглашение о расторжении договора.
Другие реквизиты надо было указать, те, что в обзоре пониже))Постановление
Федерального арбитражного суда
Московского округа
от 20.01.2005
по делу N КГ-А40/12734-04
Вот эти:
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
кассационной инстанции по проверке законности и
обоснованности решений (определений, постановлений)
арбитражных судов, вступивших в законную силу
от 31 января 2005 г. Дело N КГ-А41/13465-04
Вообще, конечно, соглашение о расторжении договора считается заключенным с момента подписания, потому что нигде не указано, что соглашения о расторжении надо регистрировать. Даже если привести теоретические аргументы о том, что соглашение о расторжении договора - это тоже договор, самостоятельная сделка, прекращающая обязанности, всё равно нигде не сказано, что нужно регистрировать договор о расторжении договора))
Если в ЕГРП уже и переход права зарегистрирован, но деньги ещё не уплачены, т.е. договор не исполнен, то такое соглашение о расторжении договора регистрировать не нужно, оно без регистрации будет достаточным основанием для регистрации прекращения права у несостоявшегося покупателя и регистрации возникновения права и неудавшегося продавца.
Если договор зарегистрирован, а переход права ещё нет, то подписав соглашение о расторжении договора можно вполне себе спокойно жить. Только в ЕГРП будет висеть запись в отношении недвижимости - зарегистрирован договор. Чтобы эту запись убрать - нужны основания, т.е. заявления обеих сторон договора и соглашение о расторжении договора.
#8
Отправлено 29 August 2007 - 10:47
Ст.131. ГК 1. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.Статья 4. ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
1. Государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации
Согласен, что соглашение рег-ть не обязательно. Однако, право собственности прекращается с момента гос регистрации (на основании заявл либо решения суда). Таким образом, если для вас имеет значение момент прекращения ПС, таковым будет не дата соглашения а дата внесения записи ЕГРП
#9
Отправлено 29 August 2007 - 18:41
Иными словами, если мне требуется получить признание со стороны государства факта прекращения прав на жилое помещение, то я обязан подать на регистрацию соглашение о расторжении договора к - п, я правильно Вас понял?Согласен, что соглашение рег-ть не обязательно. Однако, право собственности прекращается с момента гос регистрации (на основании заявл либо решения суда). Таким образом, если для вас имеет значение момент прекращения ПС, таковым будет не дата соглашения а дата внесения записи ЕГРП
#10
Отправлено 29 August 2007 - 18:44
то я обязан подать на регистрацию соглашение о расторжении договора к - п
Неправильно. Вы должны обратиться в ФРС с заявлением о прекращении права, а в качестве основания приложить соглашение о расторжении.
Регистрация сделки и регистрация права (в т.ч. его прекращение) разные вещи))
#11
Отправлено 30 August 2007 - 10:41
В общем, да. Это мое мнение. С учетом высказывания Rigard.я правильно Вас понял?
Сообщение отредактировал Rav2107: 30 August 2007 - 10:56
#12
Отправлено 04 October 2007 - 00:28
Согласен с тем что соглашение о расторжении договора продажи жил. помещения регить не надо. Однако практика регистрации соглашений о расторжении договоров аренды мне хорошо известна. Правда давно уже не обращался и как с этим сейчас не в курсе.
Полагаю что с заявлениями о рег-ции прекращения права у покупателя и возникновении его у продавца на основании соглашения о расторжении идут обе стороны.
Полагаю что с заявлениями о рег-ции прекращения права у покупателя и возникновении его у продавца на основании соглашения о расторжении идут обе стороны.
#13
Отправлено 04 October 2007 - 15:56
Полагаю что с заявлениями о рег-ции прекращения права у покупателя и возникновении его у продавца на основании соглашения о расторжении идут обе стороны.
правильно пологаете))
Количество пользователей, читающих эту тему: 1
0 пользователей, 1 гостей, 0 анонимных
