Сообщений в теме: 14

[rayo.del.sol]

Уважаемые коллеги!
Вопрос следующий: есть группа (большая) собственников нежилых зданий, у которых с местной администрацией оформлен долгосрочный договор аренды со множественностью лиц на стороне арендатора. Аренда под эксплуатацию существующх зданий. З/у,по-моему, под производственные или складские цели...точно не помню. земли поселений это точно.
Дальше все эти собственники хотят построить на месте их недвижки жилые дома (+все соответствующие соц.объекты и т.п.) - все как положено, в соответствии с регламентами и планами. Местные власти вроди бы тоже не против...скорее даже за. Собственники между собой тоже все договорились о порядке финансирования и проч.
Не понятно мне вот что...процедура...по идее собственники должны обратиться к администрации и изменить вид использования земельного участка - поменять на строительство зданий, внести изменения в договор аренды и ,получив все необхомые для строительства разрешения, начать строить?...но город же хочет тоже поучаствовать...значит инвестконтракт?....и кажется мне, что где-то по идее должны быть торги..земля под жилую застройку только на торгах предоставляется...но у нас вроди бы она уже была в аренде...да и вообще у нас там здания стоят уже...
да и инвестора обычно на конкурсе все-таки выбирают....
т.е. задача такова, что нужно бы без всяких конкурсов и дополнительных геморроев, простите, всю процедуру произвести и чтоб ее потом никто оспорить не смог.
Товарищи...помогите разобраться, дедлайн и факап вместе взятые у меня..заранее извиняюсь, если где-то имел место затуп...время позднее
на всякий случай - дело происходит в МО
Заранее всем БОЛЬШОЕ спасибо!

[OFFER]

Самый кардинальный - слить все на одно ЗАО или ООО, потом оформить выкуп на этого юрика, а уже потом менять землю и строить, строить, строить....
Выхлоп пилить пропорционально вкладам каждого участника, с корректирующим коэфф. пропорционально размеру начального вклада.
Ну вот, тоже немного сумбурно.

[rayo.del.sol]

Самый кардинальный - слить все на одно ЗАО или ООО, потом оформить выкуп на этого юрика, а уже потом менять землю и строить, строить, строить....
Выхлоп пилить пропорционально вкладам каждого участника, с корректирующим коэфф. пропорционально размеру начального вклада.
Ну вот, тоже немного сумбурно.

Дело в том, что выкуп это:
1. Политически видится безнадежной ситуацией...кто ж даст разрешение тто на такую стройку потом...большой кусок земли в хорошем месте, и выкупать прийдется у федералов (больше 3 Га)...
2. Даже если допустить, что все все пропустят...это дорого и получается, что деньги вперед, а что в результате не понятно...т.е. экономическая целесообразность не очевидна..да и потом, с учетом того, что это жилье, зачем нужна земля под жильем в собственности...
3. Ну и, наконец, даже если закрыть глаза на первые 2 пункта...то опять у меня вопрос - город то будет участвовать? или получается, что строим мы себе, продаем, а доли города там нет?

[Антонио]

Ну, если зу под жилищное стротиельство, то однозначно - аукцион (ст. 30.1 ЗК). Етого не избежать, по-крайней мере, я придумать (и не только я) ничего не смог.
Могу только предложить уйти от строительства, например, подумайте тему "реконструкция" .
Ну и на счет города - не совсем ясно кто же все таки собственник зу, то ли РФ, то ли МО.

выкупать прийдется у федералов

которых с местной администрацией оформлен долгосрочный договор аренды

[rayo.del.sol]

Ну, если зу под жилищное стротиельство, то однозначно - аукцион (ст. 30.1 ЗК). Етого не избежать, по-крайней мере, я придумать (и не только  я) ничего не смог.
Могу только предложить уйти от строительства, например, подумайте тему "реконструкция" .
Ну и на счет города - не совсем ясно кто же все таки собственник зу, то ли РФ, то ли МО.

выкупать прийдется у федералов

которых с местной администрацией оформлен долгосрочный договор аренды

таак....Вы задали мне столь прекрасный ворпос, что у меня как-то завис мозг...
помнится, раньше была какая-то норма, которая устанавливала, что если з/у более 3 га, то за выкупом нужно обращаться к федералам...земля у нас не разграничена, в смысле между федералами и мунипалами...а вот сейчас, перерыв пол консультанта, вообще такой нормы и даже намека на нее не встретилось....
да и действительно, если весь участок в аренде от муниципалов, то выкуп то почему у федералов...
товарисчи...поможите, туплю

[rayo.del.sol]

и снизошло на меня озарение ))) ну да, про 3 гектара норма есть в законе МО...выкупить похоже все равно не удасться, поглагаю, что аренда была получена в порядке приватизации, значит второго права на нее нет...да и дорого все равно)

Но вопрос все еще стоит, товарисчи, земля то у нас в аренде...а как нам на ней строить, так и не понятно пока...нужен ли конкурс????...
Вот Антоино говорит, что нужен в любом случае...но не понятно, что конкурс будет проводиться в отношении земельного участка, который и так у нас в аренде? и потом, в ЗК говорится о предоставлении з/у для строительства, а нам то он уже предоставлен....

дедлайн не просто приближается...уже требуют ответа, а однозначной позиции не сформировалось...

[dms200]

Блин..вот тоже похожая ситуации ..не поймем.. С одной стороны п.2 ст. 40 ЗК РФ дает право арендатору
"2) возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;"

Но с другой стороны, есть установленный порядок предоставления земельных участков под жилищное строительство через аукцион. Еще решение ВАС по поподу гостиницы Россия совсем спутало мысли.

[VeterR]

Подождите, подождите.
Во-первых, почему не получится выкупить? ведь все сособственники Он объединены общей идеей?
во-вторых, почему нельзя сменить РИ уже предоставленного ЗУ? Закон требует предоставления через аукцион, но не требует же проводить аукцион в отношении уже предоставленного ЗУ в связи с изменением РИ?!

И опять упираемся в ПЗЗ - есть или нет? если есть проблем-то никаких - изменение РИ путем внесения изменений в ЕГРЗ, если ПЗЗ нет - публичные слушания.

ЗЫ. Я бы лично сначала выкупил а потом пертурбации какие-либо проводил - ненадежна наша власть...

[Корс]

Если администрация согласна вам помочь, что можно выкуп произвести несмотря на то, что приватизация осуществлялась путем аренды (нет ли, кстати, в договоре аренды возможности выкупа?). Дальше меняется назначение и - стройка. Если экономическая целесообразность не очевидна, то она и с арендой не очевидна, - оставляйте нежилым и сдавайте в аренду

[VeterR]

что аренда была получена в порядке приватизации, значит второго права на нее нет

пункт ВС РФ Обзора земельного законодательства о невозможности выкупа если после введения ЗК РФ заключен договор аренды признан утратившим силу в связи с принятием закона 27.07.07.

[dms200]

А изменение назначения арендованного земельного участка не будет по сути являться предостовлением земельного участка под жилищное строительство - вот в чем основная проблема?

Потому что есть похожая негативная судебная практика.

Постановления Президиума ВАС РФ от 6 июля 2004 г. N 1424/04.

Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 15 июня 2005 г. N 2479/05.

[La Gouch]

Господа, позвольте влиться в обсуждение:
1) по поводу невозможности выкупа арендованного з/у под зданием находящимся в собственности - с 31.10.2007 г. (со дня вступления в силу новой редакции ЗК РФ и его вводного закона - выкупить можно будет арендованную землю под зданием вне зависимости о того до или после введения в силу ЗК РФ был получен в аренду государственный или муниципальный з/у под зданием. Редакцию создаёт ФЗ №212-ФЗ от июля этого года.
2) По поводу предоставления з/у для строительства - то, что Вам предоставлен з/
у для эксплуатации здания означает, что вам з/у предоставлен под эксплуатацию и не предоставлен под строительство. Чтобы был предоставлен под строительство надо его получать по правилам, описанным в ст.30-32 ЗК РФ. По-моему, судебная практика сложившаяся за последние пару лет (в т.ч. и приснопамятное решение ВАСа по гостинице России) очень наглядно показала, что получение з/у для строительства - это не чисто поменять целевое использование земли, а самостоятельная процедура, основы которой описаны в ст.30 ЗК РФ.
Иначе ст.30 - 32, 38.1 и 38.2 ЗК РФ были бы никому не нужны.

[A_Lex]

Дело № А55-19811/2008 Арбитражного суда Самарской области. Общество «Химпром» против Управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области

Определение от 23.12.2009 № 14434/09

Докладчики: Елена Евгеньевна Борисова, Юлия Юрьевна Горячева
Документы:
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВАС РФ от 23.12.2009 N 14434/09
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ПО от 15.07.2009 N А55-19811/2008
РЕШЕНИЕ АС Самарской области от 24.03.2009 N А55-19811/2008

Результат: Оставить с/а без изменения, заявление (представление) без удовлетворения. Решение Арбитражного суда Самарской области от 24.03.2009 по делу № А55-19811/2008 и постановление ФАС Поволжского округа от 15.07.2009 оставить без изменения. Заявление Управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области оставить без удовлетворения.

Постановление призвано сформировать практику по этому вопросу.
Подождем текста.


Добавлено немного позже:
Варианта три:
- всем арендаторам можно строить, что хочешь = стоять на ушах;
- делать, что хочешь, можно тем арендаторам, у которых в рез-те строительства не меняется целевое использование (хотя, как оно может не поменяться при новом строительстве?);
- делать, что хочешь, можно тем арендаторам, у котоых земля муниципальная, и получено разрешение МО на строительство = разрешение собственника земли (хотя, как тут можно ставить знак равенства?).

Мдя, ВАСя рулит...

Добавлено немного позже:
Законы в России только для бедных, в общем...

[A_Lex]

Текст раньше, чем его опубликуют на сайте ВАС получить можно как-нибудь?

[A_Lex]

Либо сделают исключение для случаев, когда новая постройка входит в единый имщественный комлекс, для обслуживания которого предоставлен участок, и необходима для его эксплуатации

ЗЫ
Тема как-то не вызывает инетереса, при том, что пол-страны строит строит на чужой земле...