Сообщений в теме: 10

[rusya]

Ситуация следующая: примерно 2 года назад было подписано соглашение о купле-продаже квартиры. Причем, в соглашении не было цены квартиры, а только указание на приобретение покупателем продавцу другого жилья с доплатой. Со стороны продавца соглашение подписали собственник (А) и пользователь квартиры (Б).

Дело в том, что ранее был заключен договор пожизненной ренты, на основании которого в квартире имел право проживать предыдущий собственник квартиры Б. Поскольку квартиры выгорела, собственник А и пользователь Б решили ее продать и купить комнату с доплатой.

После подписания соглашения продавцы (назовем так собственника и пользователя) и покупатель отправились к нотариусу. Там пользователь Б и собственник А подписали соглашение о расторжении договора ренты. При этом собственник А подписал договор кули продажи у того же нотариуса тем же днем.
Что дальше? Расторжение ренты зарегистрировали, а в регистрации договора купли-продажи отказали. По причине того, что собственником по итогам регистрации соглашения о расторжении договора ренты является не А (указанный в договоре купли-продажи), а Б.
После этого Б (подписавший предварительный договор) отказался продавать квартиру, повысив цену.
Покупатель обратился в суд с иском к А и Б о понуждении заключить договор купли-продажи на основании предварительного договора.
Сейчас делом занимаюсь я. Мысли мои следующие: поскольку в соглашении нет цены (я естественно, доказываю, что цена там определена: условие о покупке комнаты плюс доплата суммы, эквивалентной X долларов США), то суд, скорее всего, в таком иске откажет.
Не лучше ли изменить предмет иска: требовать признания недействительным соглашения о расторжении договора ренты (на том основании что А не мог отчуждать квартиру поскольку подписал предварительный договор). Плюс требовать обязать А зарегистрировать договор купли-продажи, подписанный у нотариуса.
Но сразу возник вопрос: я меняю предмет иска. Но не усмотрит ли здесь судья перемены и оснований иска? Мне кажется, в моей ситуации при перемене предмета иска основания иска (юридические факты) не изменятся.
Плюс еще сомнения по поводу требований о признании договора ренты недействительным: предварительный договор, который обязывает продавца продать квартиру нашему покупателю, не содержит существенного условия договора купли-продажи (цены), а описывает только порядок расчетов. Но если с иском о понуждении заключить основной договор объяснение о том, что порядок расчетов и есть цена, не прокатит (судье же решение выносить), то в случае с иском о признании недействительным договора ренты предварительный договор может прокатить.
Хотелось бы узнать мнения уважаемых членов Юрклуба

[MorozovP]

требовать признания недействительным соглашения о расторжении договора ренты (на том основании что А не мог отчуждать квартиру поскольку подписал предварительный договор).

как вы это собираетесь сделать в рамках прежних оснований???
Это их серии заявили требования о расторжении договора изменили на признание недействительным= поменяли оба элемента иска предмет и основание.

(на том основании что А не мог отчуждать квартиру поскольку подписал предварительный договор)

Почему не мог??

[Billy]

Покупатель обратился в суд с иском к А и Б о понуждении заключить договор купли-продажи на основании предварительного договора.

Скорее всего откажет из-за отсутствия цены, хотя должен отказать из-за невозможности понуждения к заключению договора.

Покупатель обратился в суд с иском к А и Б

Почему и к А, и к Б?

Не лучше ли изменить предмет иска: требовать признания недействительным соглашения о расторжении договора ренты (на том основании что А не мог отчуждать квартиру поскольку подписал предварительный договор).

Очень сомнительно! Какие основания для признания сделки недействительной?

Добавлено в [mergetime]1188460411[/mergetime]

Мне кажется, в моей ситуации при перемене предмета иска основания иска (юридические факты) не изменятся.

основания иска и юридические факты - не одно и то же!

[Pastic]

Сейчас делом занимаюсь я. Мысли мои следующие: поскольку в соглашении нет цены (я естественно, доказываю, что цена там определена: условие о покупке комнаты плюс доплата суммы, эквивалентной X долларов США), то суд, скорее всего, в таком иске откажет.

Конечно, откажет, существенное условие договора не определено. То, что Вы пишите - это не способ определения цены имущества.

Не лучше ли изменить предмет иска: требовать признания недействительным соглашения о расторжении договора ренты (на том основании что А не мог отчуждать квартиру поскольку подписал предварительный договор).

Заключение предварительного договора никаким образом собственника в праве распоряжения имуществом не ограничивает.

Плюс требовать обязать А зарегистрировать договор купли-продажи, подписанный у нотариуса.

Это где продавец не является собственником?

Но сразу возник вопрос: я меняю предмет иска. Но не усмотрит ли здесь судья перемены и оснований иска?

Усмотрит. Меняется и предмет и основание. У исков о регистрации договора и о признании сделки недействительной В ПРИНЦИПЕ не могут быть одинаковые основания.

[Billy]

[quote name='Pastic' date='30.08.2007 - 10:57']
[quote]
[quote]Плюс требовать обязать А зарегистрировать договор купли-продажи, подписанный у нотариуса.[/quote]

Это где продавец не является собственником?

[/quote]

Если я правильно понимаю, требование зарегистрировать означает произвести гос регистрацию в судебном порядке, но в ней отказано. Да к тому же уклонения не усматривается?!

[rusya]

Цитата
Плюс требовать обязать А зарегистрировать договор купли-продажи, подписанный у нотариуса.


Это где продавец не является собственником?


Дело в том, что в момент подписания продавец являлся собственником. Он перестал являться собственником только после подписания соглашения о расторжении договора ренты, поэтому то я и думаю это соглшение признавать недействительным. Но минус договора купли-продажи опять же в том, что в договоре ни слова об обремениях квартиры (право проживания пользователя).Все же надеялись что обременения снимут...
Тут ошиблись все* и стороны, и нотариус...Нотариус вообще заслуживает отдельного внимания
Сначала нужно было обремения снимать да и предварительный договор писать нормальный. ЭХ!((((

[Billy]

в договоре ни слова об обремениях квартиры (право проживания пользователя)

Если я правильно понял, уже из содержания предъявленных исков следует, что истец знал об обременении.
Не знать об обременениях и не указать их в договоре - не одно и то же.

[rusya]

Заключение предварительного договора никаким образом собственника в праве распоряжения имуществом не ограничивает.

С этим категорически не согласна. Как собственник может распорядится имущством если он обязался его подать?

Статья 429. Предварительный договор
5. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.


Если я правильно понимаю, требование зарегистрировать означает произвести гос регистрацию в судебном порядке, но в ней отказано. Да к тому же уклонения не усматривается?!

Тут наверное соглашусь. Наверное нужно тербовать обязать УФРС зарегистрировать договор на основании признания соглашения о расторжении договора ренты недействительным.

Наверное следует довести дело об обязании заключит договор до логического конца, а потом обратиться со следующим иском.
И потом, они у нас по нотариальному договору деньги получили, мы им квартиру отремонтировали (вот вм и 3 иск).

Добавлено в [mergetime]1188461677[/mergetime]
Цитата
в договоре ни слова об обремениях квартиры (право проживания пользователя)


Если я правильно понял, уже из содержания предъявленных исков следует, что истец знал об обременении.
Не знать об обременениях и не указать их в договоре - не одно и то же.

Да, но тогда подучается то мы имеем полноценный договор купли-продажи, только незарегистрированный

Я вот все думаю, может я что то упустила. и могут быть еще варианты развития событий...

[Pastic]

С этим категорически не согласна. Как собственник может распорядится имущством если он обязался его подать?

Молча - собственнику принадлежит право распоряжения имуществом (ст. 209 ГК РФ). Покупатель по предварительному договору вправе требовать заключения основного договора, но опять-таки - пока собственник не произведет отчуждение имущества. В этом случае, покупатель будет иметь право требовать только возмещения убытков. В любом случае, нормы, запрещающей отчуждение имущества, в отношении которого заключен предварительный договор НЕ СУЩЕСТВУЕТ, поэтому сделка ДЕЙСТВИТЕЛЬНА.

[Billy]

Как собственник может распорядится имущством если он обязался его подать?

По своему усмотрению (ст. 209 ГК)

Да, но тогда подучается то мы имеем полноценный договор купли-продажи, только незарегистрированный

Полноценный - значит зарегистрированный.

Что касается предварительного договора, то вся проблема в том, что его срок "годности" исчисляется сроком, в течение которого продавец обязался заключить основной договор (это тоже существенное условие). До окончания срока обязать заключить нельзя - срок не наступил, после окончания срока обязать заключить нельзя - предварительный договор утратил силу.

Пользоваться таким могучим документом, как предварительный договор, очень рисковано. Необходимо вписывать в него обеспечение исполнения!

[rusya]

Со сроком то у нас все ОК.ЧТо касается предварительного договора то вообще решила если буду в будующем его составлять буду прикладывать проект основоного договора Потом обязывать заключить легче будет

Добавлено в [mergetime]1188462658[/mergetime]
Значит, перспективы наши близки к нулю....