Сообщений в теме: 428

[Ходорыч]

Ну, что ж, удачи Вам в регистрации договора аренды части помещения особенно в Москве и МО

Сообщение отредактировал Ходорыч: 24 August 2007 - 13:42

[Денежка]

Ходорыч

Ну, что ж, удачи Вам в регистрации договора аренды части помещения

Я, видимо, очень удачлив, поскольку "их есть у меня" в СПб)

[Ходорыч]

Я могу сказать по своему опыту сдачи помещений в Торговых комлексах в Москве и МО.

Если помещение выделено отдельно в паспорте БТИ - такой договор регистрировали.

Если мы хотели зарегистрировать договор аренды части указанного помещения (часть не была выделена в паспорте БТИ), то отказ.
Если кому-то надо было часть помещения (холла) (например, 1 кв.м. при входе или около лестницы, то заключали договор на 11 месяцев с авто продлением).

[Xandr]

ну так к чему пришел коллективный разум?

Да, присоединяюсь к вопросу.

У нас сложилось 2 т.зр.: первая и вторая.

1. Путь, предложенный Суховой Г.И. (Председатель судебного состава ВАС): не имеет значения как именно называется договор, но при его составлении необходимо не забывать, что даже назвав его договором аренды в договор аренды он не превратится. Поэтому, для возникновения аналогичных договору аренды последствий такие последствия необходимо прописать самостоятельно, ручками )))); Т.е. это некий договор, не предусмотренный ГК, но имеющий право на существование, т.к. не противоречит нормам права ))) что-то навроде Вашего

Вроде бы хороший вариант, но есть пара но:
1) Что же тогда (да и зачем) регистрирует ФРС?
2) Если почитать постановление ВАС №66 немного дальше, а именно п. 10, то говоря об частичной аренде помещений ВАС упоминает, что

К моменту передачи имущества арендатору часть сданных ему в аренду помещений не была освобождена арендодателем от имущества, в связи с чем арендатор принял по акту только свободные площади.

Слово площади сюда закралось случайно или в этом есть какой-либо смысл?
3) Если все же речь зайдет о применении неоднократно уже упоминавшемся п.2 ст. 170 ГК РФ к договору оказания услуг по предоставлению места на срок больше года, то суд, встав на точку зрения возможности аренды части помещения, может признать такой договор незаключенным в силу отсутствия госрегистрации. (если зарегистрированный договор аренды - другим признавать, таких проблем не будет).

И вторая точка зрения (ИМХО, более обоснованная):

2. В аренду передается все помещение с правом пользования лишь частью этого помещения и с возможностью присоединения к договору аренды со множественностью лиц на стороне арендатора и с возможностью вступления в договор новых арендаторов, без получения согласия уже вступивших в арендные отношения арендаторов.... Но этот второй путь на мой взгляд слишком тяжеловесен... по меньшей мере.

В пользу этого свидетельствует тот факт, что ФРС региструет обременение на все помещение.
Но не вписывает в эту схему акт передачи части помещений. По идее надо передавать все (это в угоду ФРС, иначе - не зарегистрируешь), либо не передавать вовсе, если считать, что передаточный акт опосредует переход владения на недвижимое имущество (где в глобальном на эту тему рассуждали).

Хочу выслушать еще контраргументы и возражения или дополнения.

[DMV]

Ходорыч

Я могу сказать по своему опыту сдачи помещений в Торговых комлексах в Москве и МО.

Если помещение выделено отдельно в паспорте БТИ - такой договор регистрировали.

Если мы хотели зарегистрировать договор аренды части указанного помещения (часть не была выделена в паспорте БТИ), то отказ.
Если кому-то надо было часть помещения (холла) (например, 1 кв.м. при входе или около лестницы, то заключали договор на 11 месяцев с авто продлением).

Вот интересно посмотреть, где вам отказали в регистрации, если часть не была выделена БТИ.
Договоры на часть помещения прекрасно регистрируются в Москве.
Для того чтобы зарегить такой договор ничего не надо выделять в БТИ, стороны должны лишь выделить часть помещения таким образом, чтобы его местоположение можно было точно определить.

Зарегистрировать в ФРС - невозможно, т.к. для регистрации нужен именно объект, а не его часть.

ФРС регистрирует обременение на весь объект, даже, если в аренде его часть.

[Balfort]

Думаю, аренда части помещения (участка) это аренда всего помещения (участка). Просто арендатору по такому договору не передаётся владение, однако это и не требуется при аренде. Поэтому совершенно правы те органы ФРС, которые регистрируют обременение на весь объект.

[Xandr]

аренда части помещения (участка) это аренда всего помещения (участка)

Balfort, Вы пожалуйста часть ЗУ не смешивайте с частью помещения. Во-первых, часть ЗУ не может быть объектом аренды, т.к. не самостоятельный объект, и это установлено законом. Такого запрещения в отношении помещений нет, посколку нежилые помещения практически не регулируются законом. А во-вторых, про часть ЗУ у нас закончик вышел, который благополучно упоминания о части ЗУ везде (ну или почти везде) исключил.
И еще одно слабое место этого мнения: если владение не передается, то почему же подписывается передаточный акт на часть помещения, который и опосредует передачу владения?

[Katargina]

Часть Помещения сдавать в аренду можно, и суд признает договоры, в которых предмет определен как "часть комнаты" заключенными (аренду я по таким по крайней мере взыскивала).
До августа прошлого года Росрегистрация такие договоры без проблем регистрировала (сама зарегистрировала не один десяток), но с прошлого лета по внутренней инструкции Росрегистрации "часть комнаты" больше не регистрируется. Была удивлена получив отказы по такима делам, хотя за неделю до этого зарегистрированные таким образом договоры получала, но спорить с Росрегистрацией бесполезно (можно колнечно попробовать в суд сходить - но не хочется).

[Balfort]

если владение не передается, то почему же подписывается передаточный акт на часть помещения, который и опосредует передачу владения?

Ну, знаете, многие подписывают Акты приёма-передачи услуг, им так бухгалтерию вести удобнее. Так что, думаю, это не аргумент.

Что касается

Такого запрещения в отношении помещений нет, посколку нежилые помещения практически не регулируются законом.

, то здесь можно сказать следующее.

Части помещения - тоже не являются самостоятельным объектом, это именно ЧАСТЬ объекта. И никакой закон не в силах это изменить. То, что в отношении земельных участков это прямо записано (и тот самый закончик Вы здесь правильно вспомнили), лишь доказывает эту мысль. Часть объекта не есть сам объект. Поэтому аналогия между ЗУ и помещением мне кажется совершенно уместной.

[Xandr]

До августа прошлого года Росрегистрация такие договоры без проблем регистрировала (сама зарегистрировала не один десяток), но с прошлого лета по внутренней инструкции Росрегистрации "часть комнаты" больше не регистрируется.

В связи с этим мнением, хотелось бы узнать, кто сталкивался - регистрирует ли ФРС такие договоры сегодня или в недавнем прошлом?

[B-53]

Цитата
До августа прошлого года Росрегистрация такие договоры без проблем регистрировала (сама зарегистрировала не один десяток), но с прошлого лета по внутренней инструкции Росрегистрации "часть комнаты" больше не регистрируется.

В связи с этим мнением, хотелось бы узнать, кто сталкивался - регистрирует ли ФРС такие договоры сегодня или в недавнем прошлом?

сентябрь этого года. Москва. - отказывают.

[PetersON]

B-53
можете мотивировку скинуть?

[Xandr]

можете мотивировку скинуть?

Присоединяюсь! Отказ в студию!

[B-53]

Цитата
можете мотивировку скинуть?

Присоединяюсь! Отказ в студию!

Ок. будет на руках, выложу.

[Zlodey]

Коллеги, изучая судебную практику наткнулся на свежее судебное решение, выдержавшее три инстанции: ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС МОСКОВСКОГО ОКРУГА от 19.07.2007, 26.07.2007 N КГ-А40/6697-07 по делу N А40-70347/06-152-337

Выдержка:

Удовлетворяя заявление, суд установил, что оснований для отказа в государственной регистрации договора не имелось, поскольку причины отказа являются необоснованными.
При этом суд правомерно исходил из того, что п. 3 ст. 26 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусмотрена возможность сдачи в аренду части помещений.
Суд также установил, что стороны индивидуализировали объект аренды. На поэтажном плане, являющемся неотъемлемой частью договора, часть помещения, передаваемая в аренду, заштрихована красным цветом.С учетом установленного, суды сделали правильный вывод о том, что представленные данные позволяют определенно установить имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды, что соответствует требованиям п. 3 ст. 607 ГК РФ.
При изложенном, суды сделали правильный вывод об отсутствии у ГУ ФРС по Москве оснований для отказа в государственной регистрации договора аренды.
Суд кассационной инстанции находит выводы судов обеих инстанций соответствующими установленным обстоятельствам, имеющимся в деле доказательствам и закону.
Довод заявителя жалобы о необходимости обозначения подлежащего передаче в аренду объекта в документах БТИ не основан на законе.

Лично я категорически не согласен
Такой подход приведет к полнейшему беспределу. Решение выглядит вдвойне странно, т.к. на недавних семинарах по недвижимости судьи ВАСа в очередной раз высказывали совершенно противоположную точку зрения.

PetersON

[Гурбатов]

Лично я категорически не согласен

[DMV]

Zlodey
А вот лично я категорически согласен. Весьма благодарен Вам за то, что выложили это постановление. Не вижу никаких оснований для беспредела.
Это постановление лишь подтверждает сложившуюся практику, по крайней мере, в Москве. Беспределом было бы, если приходилось физически выгораживать часть помещения, затем проводить инвентаризацию БТИ, получать новые поэтажные планы и т.д. для того чтобы зарегистрировать долгосрочный договор. Так что мы часть помещений сдавали, сдаем и сдавать будем.

[Stone]

DMV
так не согласные приходят к такому выводу опираясь на закон.......но никто из них не говорит о нецелесообразности сложившейся практики

[Гурбатов]

Так что мы часть помещений сдавали, сдаем и сдавать будем

Неужели вы не можете придумать другой договор ? кроме аренды (например о предоставлении услуг по организации продажи товара или чего то подобного). Нафига влезать в глобальные проблемы. В ФАС ВВО 99 % решений по любым искам со ссылкой на подобные договоры аренды части - со ссылкой на незаключенность договоров.
Так что сдавать, сдавайте, но только не по правилам аренды недвижки.

[PetersON]

Zlodey
привет, спасибо за решение, добавил в закладки

DMV

Не вижу никаких оснований для беспредела.

как ФРС установит, что эта же часть не сдалась повторно в аренду если она не обособлена в ЕГРП?

Из РЕШЕНИЯ АРБИТРАЖНОГО СУДА Г. МОСКВЫ от 01.09.2005, 30.08.2005 по делу N А40-36085/05-120-326:

В обоснование причин отказа в регистрации права ответчик указал, что в ЕГРП отсутствует запись о регистрации права собственности на объект, который носит описание "часть комнаты 1 помещения 1У 1-го этажа"; часть торгового зала вещью не является и не может быть предметом аренды, поскольку в соответствии с п. 1 ст. 607 ГК РФ предметом аренды могут быть только непотребляемые вещи.
Доводы ответчика признаются судом необоснованными.
Судом установлено, что отказ в государственной регистрации договора аренды противоречит ст. 18 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ст. ст. 131, 607, 609 ГК РФ и создает препятствия в осуществлении заявителем предпринимательской деятельности.

Гурбатов

Неужели вы не можете придумать другой договор ? кроме аренды (например о предоставлении услуг по организации продажи товара или чего то подобного)

п.2 ст. 170 ГК

[Гурбатов]

п.2 ст. 170 ГК

А мотивы ? прикрывает ничтожную сделку аренды части имущества ?

[lynx]

Xandr

Balfort, Вы пожалуйста часть ЗУ не смешивайте с частью помещения. Во-первых, часть ЗУ не может быть объектом аренды, т.к. не самостоятельный объект, и это установлено законом.

А как быть с этим?

ст. 26 ФЗ "О регистрации..."


Если в аренду сдается земельный участок (участок недр) или часть его, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый план земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду. (в ред. Федерального закона от 09.06.2003 N 69-ФЗ)

Сообщение отредактировал lynx: 14 October 2007 - 15:27

[DMV]

DMV
так не согласные приходят к такому выводу опираясь на закон.......но никто из них не говорит о нецелесообразности сложившейся практики

Так мы тоже не на филькину грамоту опираемся выше в этой ветке было немало аргументов. начинать заново не хочется, не появилось еще достаточного количества прецедентов и новых нормативных актов, чтобы вынести что-то новое, все остались при своем мнении.

Добавлено в [mergetime]1192429186[/mergetime]

Неужели вы не можете придумать другой договор ? кроме аренды (например о предоставлении услуг по организации продажи товара или чего то подобного). Нафига влезать в глобальные проблемы. В ФАС ВВО 99 % решений по любым искам со ссылкой на подобные договоры аренды части - со ссылкой на незаключенность договоров.
Так что сдавать, сдавайте, но только не по правилам аренды недвижки. 

Офигенный совет , а то что название договора при рассмотрении спора судом не имеет никакого значения, вас не смущает?, если это аренда, то хоть куплей-продажей его назови, это будет арендой и спор будет разрешаться в соответствии с нормами, регулирующими аренду.

[DMV]

PetersON

как ФРС установит, что эта же часть не сдалась повторно в аренду если она не обособлена в ЕГРП?

Из РЕШЕНИЯ АРБИТРАЖНОГО СУДА Г. МОСКВЫ от 01.09.2005, 30.08.2005 по делу N А40-36085/05-120-326:

В обоснование причин отказа в регистрации права ответчик указал, что в ЕГРП отсутствует запись о регистрации права собственности на объект, который носит описание "часть комнаты 1 помещения 1У 1-го этажа"; часть торгового зала вещью не является и не может быть предметом аренды, поскольку в соответствии с п. 1 ст. 607 ГК РФ предметом аренды могут быть только непотребляемые вещи.
Доводы ответчика признаются судом необоснованными.
Судом установлено, что отказ в государственной регистрации договора аренды противоречит ст. 18 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ст. ст. 131, 607, 609 ГК РФ и создает препятствия в осуществлении заявителем предпринимательской деятельности.

А глазки у него (ФРС) есть? Читать он (ФРС) умеет? Поэтажный план с выделенным помещением в состоянии рассмотреть? ФРС в любом случае накладывает обременение на все помещение, ну будет 2 или 3 обременения на одно помещение, в зависимости от количества арендаторов его частей, их дело разуть глаза, понять, что объект аренды определен сторонами, определить, что эта часть помещения не накладывается на уже находящуюся в аренде, для этого они там и сидят. ФРС не вправе определять предмет аренды его дело лишь зафиксировать обременения хоть одно, хоть десять на одно помещение. Все их отказы исзодят из их лени, работать не хотят. Им подавай помещение описанное БТИ, так им видители проще.
И если можно выложите решение полностью, этот кусочек не очень информативен.

[Drindindin]

spas, причем здесь крыша?

Действительно. Крыша либо едет либо отлетает. Ну как ее аредовать?!

Здравствуйте, дискуссия конечно уже не актуальна в реальном режиме...
но короче ситуация такая, что сдать в аренду раб. место нельзя...альтернатива -договор на оказание услуг по предоставлению раб. места или что-то подобное...так?
К договору достаточно будет приложить План с вычерченным кусочком рабочего места...никакого акта приемки-передачи не надо, потому что владение не переходит...так?
спсб