Сообщений в теме: 25

[Счастливая]

Имеем 6 соток земли в собственности.
На этом участке хозяин построил 2 коттеджика. Эти коттеджики зарегестрированы на 6 сотках.
Цель- размежевать 6 соток и продать один из коттеджиков, но... как быть с нормой "не менее 4 соток для каждого дома"

[barinskey]

Счастливая

как быть с нормой "не менее 4 соток для каждого дома"

Прикупить еще 2 сотки, например.

[Ludmila]

но... как быть с нормой "не менее 4 соток для каждого дома"

Если это минимальный размер участка, установленный для данной категории земельного участка законодательством субъекта федерации, на территории которого находится этот участок, то разделить его нельзя никак.
А вообще я нашла с полдюжины критериев неделимости земельного участка.

Добавлено в [mergetime]1196323177[/mergetime]
barinskey

Прикупить еще 2 сотки, например.

Если минимальный размер участка для данной категории в данном регионе 4 сотки, то и прикупить можно минимум 4 сотки, а не 2.

[Счастливая]

прикупить нельзя, нет больше

Добавлено в [mergetime]1196323255[/mergetime]
но что интересно, в городе продаюют и по 2 сотки-центр и строят и как-то узаканивают.

[Ludmila]

но что интересно, в городе продаюют и по 2 сотки-центр и строят и как-то узаканивают.

Там может быть другая категория земель или иное целевое назначение, и, соответственно, другой минимальный размер участка.

[barinskey]

Ludmila

Если минимальный размер участка для данной категории в данном регионе 4 сотки, то и прикупить можно минимум 4 сотки, а не 2.

Ну почему же?
Есть 6 соток, докупаем еще 2, в итоге имеем минимально необходмый размер для делимости на 2 части - 8 соток (8:2=4).
Или не так?

[Ludmila]

Есть 6 соток, докупаем еще 2, в итоге имеем минимально необходмый размер для делимости на 2 части - 8 соток (8:2=4).
Или не так?

Не так.
Эти 2 сотки должны откуда-то образоваться, верно? Вариант "рядом находится участок площадью как раз 2 сотки, сформированный в те времена, когда минимальный размер составлял как раз 2 сотки и право собственности на который зарегистрировано как на самостоятельный земельный участок", отметаем - больно уж фантастический вариант.
Участки рядом, по всей видимости, относятся к той же категории земель и к тому же целевому назначению, что и участок, который надо размежевать и для которых миниммальный размер установлен в размере 4 сотки. Чтобы купить 2 сотки, эти две сотки необходимо отмежевать от земельного участка.
Теперь читаем ст. 6 ЗК РФ.
Земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В данном случае, если для данной категории земель и данного вида разрешённого использования минимальный размер 4 сотки, мы не можем отмежевать от соседнего участка 2 сотки, а соответственно, не можем и купить 2 сотки.

[barinskey]

Ludmila

В данном случае, если для данной категории земель и данного вида разрешённого использования минимальный размер 4 сотки, мы не можем отмежевать от соседнего участка 2 сотки, а соответственно, не можем и купить 2 сотки.

Логично..)

[Mafia]

Я конечно, дико извиняюсь, у меня похожая ситуация, обсуждалась в темер "Изменение границ земельного участка". Мне в силу сложившихся обстоятельств необходимо было присоеденить к своему участку, полоску земли площадью меньше двух соток. В итоге обсуждения уважаемый SweetN высказал точку зрения с которой я склонна согласиться. А именно: раз площадь участков которые нужно присоеденить, меньше минимально допустимой, из них не может быть сформирован отдельный земельный участок. Поэтому эта земля может быть только присоединена (прирезана) к уже сформированному соседнему участку (моему). В порядке ст. 36 ЗК (у меня там тоже дом) подали заявление главе МО о приобретении этих двух соток. Ответа пока нет, но у меня там красные линии, так что дальше наши пути расходятся
В принципе, здесь речь идёт вроде как об уточнении границ, что разрешено, если площадь, на которую уточняетесь меньше минимально разрешённой. Получаете новый кадастр, а потом делитесь. Но вот если даже эти две сотки не от куда наскрести, тогда сложно.

[RisH]

А что если продать здание с земельным участком без определения долей, т.е. будет у вас совместное владение... а там уж сами определитесь как и что...

[Ludmila]

А что если продать здание с земельным участком без определения долей, т.е. будет у вас совместное владение... а там уж сами определитесь как и что...

Каких долей-то?
Там у участка один собственник.

Добавлено в [mergetime]1196341058[/mergetime]

здание с земельным участком без определения долей

Ну и плюс это будет ничтожная сделка ещё и по другим основаниям...

[Счастливая]

и почему я такая несчастная
Ну какая разница сколько под домом?

[Счастливая]

и почему я такая несчастная
Ну какая разница сколько под домом?

[Счастливая]

и почему я такая несчастная
Ну какая разница сколько под домом?

[Ludmila]

Ну какая разница сколько под домом?

Большая разница.
Должен же участок под домом быть, должен быть хоть какой-то проход к дому... Всё логично.

[veny]

Счастливая

но... как быть с нормой "не менее 4 соток для каждого дома"

а аткуда это?

[Денежка]

Ludmila

Если это минимальный размер участка, установленный для данной категории земельного участка законодательством субъекта федерации, на территории которого находится этот участок, то разделить его нельзя никак.

До закона 118-ФЗ ст. 273 ГК мне была понятна.
Теперь - нет. В частности, непонятно - что, в приведенном в теме случае уже нельзя один коттеджик продать?))
Первое в голову приходящее решение - что весь ЗУ под двумя самостоятельными коттеджами будет находиться в общей долевой собствнности. Можно даже обосновать, что именно так это и должно быть.
Но это неудобно, во-первых, во-вторых, можно обосновать, что так быть не должно)))
Вопрос - а насколько в данном случае вообще применима ст. 33 ЗК? Она ведь нормы предоставления ЗУ устанавливает, а тут ЗУ уже был предоставлен когда-то, теперь его делят.
Питерские правила вот такие вот есть:

18 июля 2005 года N 405-53

ЗАКОН САНКТ-ПЕТЕРБУРГА
О МИНИМАЛЬНЫХ РАЗМЕРАХ ПЛОЩАДИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, В ОТНОШЕНИИ
КОТОРЫХ ДОЛЖЕН ПРОВОДИТЬСЯ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ КАДАСТРОВЫЙ УЧЕТ
Настоящий Закон Санкт-Петербурга определяет порядок установления минимальных размеров площади земельных участков, в отношении которых должен проводиться государственный кадастровый учет (далее - минимальные размеры площади земельного участка).
Статья 1

Минимальные размеры площади земельных участков определяются градостроительными регламентами (временными регламентами застройки земельных участков).
Статья 2

1. В отношении частей территории Санкт-Петербурга, для которых в установленном порядке не введены в действие градостроительные регламенты (временные регламенты застройки земельных участков), минимальные размеры площади земельных участков устанавливаются согласно пунктам 2 и 3 настоящей статьи.
2. Минимальный размер площади земельного участка, используемого для:
индивидуального жилищного строительства, размещения индивидуального жилого дома, - 300 кв. м;
ведения дачного хозяйства, - 600 кв. м;
ведения садоводства, - 200 кв. м;
ведения огородничества, - 200 кв. м;
размещения индивидуальных гаражей, - 18 кв. м;
размещения временных объектов мелкорозничной торговли, общественного питания и бытового обслуживания без права возведения на данных земельных участках объектов недвижимого имущества, - 5 кв. м.
3. Минимальные размеры площади земельных участков, используемых в целях, не указанных в пункте 2 настоящей статьи, устанавливаются исполнительным органом государственной власти Санкт-Петербурга, уполномоченным Правительством Санкт-Петербурга, но не менее площади земельного участка, непосредственно занятого зданием, сооружением, при условии, что границы указанного земельного участка совпадают с наружными границами здания, сооружения.

Я не думаю, что у автора темы коттеджи находятся на территории, для которой будет градостростроительный регламент.
И ЗУ ему не предоставляется для строительства или размещения дома. Дом уже построен и размещен, автору темы нужно ЗУ размежевать для продажи коттеджа. Поэтому для рассматриваемого случая, полагаю, должна быть какая-то норма, подобная выделенной жирным шрифтом, типа, можно сделать участок по наружным границам, например, или просто пополам поделить, при этом не смотреть на то, что получится два участка по 3 сотки, главное, чтобы получившиеся участки не были меньше площади коттеджей))
Как полагаете?

[veny]

Нева Хаус

Вопрос - а насколько в данном случае вообще применима ст. 33 ЗК? Она ведь нормы предоставления ЗУ устанавливает, а тут ЗУ уже был предоставлен когда-то, теперь его делят

ана тут нинаскока не применима...эта разные весчи

[Денежка]

veny
Вот я и про то думаю. А откуда тогда брать минимальные площади?

[veny]

Нева Хаус

Вот я и про то думаю. А откуда тогда брать минимальные площади?

из градрегламентов
а пака их нет экспертизу

[Денежка]

veny

из градрегламентов

Для территорий, на которых коттеджи построены, таких регламентов, наверное, нет и не будет.
Ну и пока их нет, хоть бы по экспертизе, но всё равно

не менее площади земельного участка, непосредственно занятого зданием, сооружением, при условии, что границы указанного земельного участка совпадают с наружными границами здания, сооружения.

Т.е. в случае автора темы может быть и можно 6 соток поделить на два участка под каждый коттедж.

[veny]

Нева Хаус

Т.е. в случае автора темы может быть и можно 6 соток поделить на два участка под каждый коттедж.

с учетом того что у домов разные хозяива не тока можна но и нужна.
Но тока что бы у кажнаго учаска был доступ к дороге.

Для территорий, на которых коттеджи построены, таких регламентов, наверное, нет и не будет.

их нет но ани точна будут...правда не факт что будут регламентами называться

[veny]

карочи вот ищо что еть

УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОГО АГЕНТСТВА КАДАСТРА ОБЪЕКТОВ
НЕДВИЖИМОСТИ ПО МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ

ПИСЬМО
от 18 апреля 2006 г. N 2616-13

О ПРИМЕНЕНИИ УСЛОВИЙ ДЕЛИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ И НОРМ
ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

(в ред. приказа Управления Роснедвижимости по МО
от 05.12.2006 N 184)

В целях соблюдения нормативных положений о делимости земельных участков и применения норм предоставления земель сообщаем:
1. Для правильного применения критериев делимости земельных участков, в том числе при формировании земельных участков под объектами недвижимости, находящимися в индивидуальной частной или долевой собственности, обращаем внимание на правовую позицию, изложенную в письме Федеральной службы земельного кадастра России от 19 ноября 2003 г. N ОИ/520 "О делимости земельного участка". Земельный участок может быть разделен, если:
а) собственник земельного участка изъявляет желание разделить земельный участок (что вытекает из пункта 1 статьи 209 и пункта 1 статьи 260 Гражданского кодекса Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ);
б) земельный участок является делимым. В соответствии с пунктом 2 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ (далее - ЗК РФ) делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Из этого следует, что сам факт наличия или отсутствия объектов недвижимого имущества на земельном участке не определяет его делимость.
Таким образом, если собственник земельного участка принимает решение его разделить, и после раздела образуемые участки функционально могут использоваться в рамках разрешенного использования (видов разрешенного использования), и их размеры соответствуют значениям предельных размеров (если таковые установлены градостроительными регламентами в порядке пункта 4 статьи 85 ЗК РФ), то никаких законных оснований к запрету на раздел земельного участка не существует.В силу пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распоряжение (в том числе решение о разделе земельного участка) землями, находящимися в государственной собственности до ее разграничения, осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное.
2. В соответствии с пунктом 1 статьи 33 ЗК РФ предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства, устанавливаются законами субъектов Российской Федерации, для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства - нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.
Согласно пункту 9 статьи 1, статьям 36, 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ градостроительным регламентом могут определяться предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры земельных участков. Земельные участки, размеры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.
Исходя из Федерального закона от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" раздел садового, огородного или дачного земельного участка возможен только с согласия члена садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения или в судебном порядке. При этом образующиеся при разделе садовые, огородные или дачные земельные участки не могут быть меньше минимального размера земельного участка, установленного нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации (пункт 5 статьи 30).
В проведении кадастрового учета земельных участков должно быть отказано в случае, если площадь земельного участка, в отношении которого должен проводиться кадастровый учет, меньше минимального размера, установленного в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации или органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования (пункт 3 статьи 20 Федерального закона "О государственном земельном кадастре").
При реализации перечисленных законодательных актов необходимо понимать, что нормы предоставления земельных участков, принятые во исполнение пункта 1 статьи 33 ЗК РФ (положения Закона Московской области от 17 июня 2003 г. N 63/2003-ОЗ "О предельных размерах земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность на территории Московской области", а также соответствующие нормативные акты органов местного самоуправления), не применяются, в частности, в следующих случаях:
а) при разделе земельных участков, находящихся в частной собственности;
б) при предоставлении земельных участков гражданам в аренду или безвозмездное срочное пользование, а также юридическим лицам независимо от вида имущественного права на землю;
в) для земельных участков, предоставленных до вступления в силу нормативных актов, устанавливающих нормы предоставления земельных участков.
г) утратил силу с 5 декабря 2006 года. - Приказ Управления Роснедвижимости по МО от 05.12.2006 N 184.
С настоящими разъяснениями необходимо ознакомить должностных лиц территориальных отделов Управления и филиалов ФГУ "Кадастровая палата", ответственных за выполнение кадастровых процедур и рассмотрение землеустроительной документации.

Руководитель
Управления Роснедвижимости
по Московской области
В.Д. Гужев

[Денежка]

Таким образом, если собственник земельного участка принимает решение его разделить, и после раздела образуемые участки функционально могут использоваться в рамках разрешенного использования (видов разрешенного использования), и их размеры соответствуют значениям предельных размеров (если таковые установлены градостроительными регламентами в порядке пункта 4 статьи 85 ЗК РФ), то никаких законных оснований к запрету на раздел земельного участка не существует.

При реализации перечисленных законодательных актов необходимо понимать, что нормы предоставления земельных участков, принятые во исполнение пункта 1 статьи 33 ЗК РФ ... не применяются, в частности, в следующих случаях:
а) при разделе земельных участков, находящихся в частной собственности;

О!
Осталось, короче, выяснить, что у автора темы за земля, что за коттедж, откуда взялось "не меньше 4-х соток", и тогда уже решать задачку - делить или не делить участок)

[}l{yK]

Граждане! Мне одна знакомая рассказывала, что она взяла в аренду "кусочек земли", примыкающий к ее земельному участку. Затем она построила на арендованной земле какую-то недвижимость. После этого она выкупила арендованный "кусочек земли" по, как она говорит, "госцене" (за какие-то копейки).

Кто-нибудь знает чем этот процесс регулируется (что за закон)?