Сообщений в теме: 21

[NeverTrustALawyer]

Доброго времени суток, уважаемые!

Ситуация:

1) Договор аренды з/у в муниципальной собственности (Москва), заключен на срок более 5 лет.

2) В п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ указано, что досрочное расторжение такого договора аренды (сроком более 5-ти лет) по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Однако, в договоре прописано, что Договор подлежит досрочному расторжению в случае начала реставрационных работ по памятнику архитектуры, который расположен вблизи границ земельного участка.

Мое мнение - указанный пункт о досрочном растожении ничтожный.

Есть какие-то иные соображения по этому поводу?

[RLV79]

ПЛЕНУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 марта 2005 г. N 11

О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ,
СВЯЗАННЫХ С ПРИМЕНЕНИЕМ ЗЕМЕЛЬНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

23. При применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.
В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

[NeverTrustALawyer]

RLV79,

Спасибо. Я в курсе.


Добавлено в [mergetime]1196868178[/mergetime]
Есть еще соображения?

[демьян]

К сожалению мне кажется, что Вы ошибаетесь.

Посмотрите ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС МОСКОВСКОГО ОКРУГА от 27.09.2004 N КГ-А40/8417-04 (оно есть в Констультанте+).
Мотивировка Постановления остается актуальной по сей день.
Конечно, в Вашем случае могут быть какие-либо особые условия..., однако представляется, что заключая договор с таким условием о досрочном расторжении, вы знали на что соглашались.

[NeverTrustALawyer]

демьян,

приводимое Вами Постановление вышло до разъяснений Вышки...

К том уже в соответствии с п. 7 ст. 14 Закона Москвы «О землепользовании и застройке городе Москве» от 14.05.2003 года № 27 уполномоченный орган исполнительной власти города Москвы имеет право на досрочное расторжение договора аренды земельного участка в порядке, предусмотренном федеральным законодательством.

[Billy]

Мое мнение - указанный пункт о досрочном растожении ничтожный.

Почему ничтожный? Какому закону противоречит?

Договор подлежит досрочному расторжению в случае начала реставрационных работ по памятнику архитектуры, который расположен вблизи границ земельного участка

Это что, непредвиденная ситуация? Муниципалы, конечно, не знали о возможном начале реставрации, но предполагали, что такое может свалиться с неба.

представляется, что заключая договор с таким условием о досрочном расторжении, вы знали на что соглашались

Это не препятствует арендатору требовать согласования с ним начала реставрационных работ, коль скоро это условие влечет нарушение его прав.
Чего-то тут не так... Пока сам не пойму...

[NeverTrustALawyer]

laykin,

тогда такая ситуация - начались реставрационные работы, Арендатор не соглашается расторгнуть договор. По Вашему суд расторгнет договор?

[Billy]

ст. 619
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

п. 2 ст. 450
2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором .

Зависит много от того, как будут обоснованы и доказаны обстоятельства истцом, но, скорее всего, суд расторгнет договор.
ВОпрос меня не отпускает: "Почему ничтожный?"

[NeverTrustALawyer]

п. 2 ст. 450
2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором .

Не согласен:

ИМХО, действует специальная норма:
п. 9 ст. 22 ЗК
досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

абз 1 п.п. 2. п. 2 ст. 450 ГК РФ: Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Где здесь ущерб?

[демьян]

Это не препятствует арендатору требовать согласования с ним начала реставрационных работ, коль скоро это условие влечет нарушение его прав.
Чего-то тут не так... Пока сам не пойму...

Действительно, что-то не так...


Вы не пояснили -условие Вашего договора предусматривает расторжение во внесудебном порядке (по соглашению на основании условий договора) или по решению суда.
Кроме того, непонятно содержит ли Ваш договор какие-либо особые условия в отношении начала реставрационных работ на смежном участке, а также Ваши или муниципалов обязанности в связи с этим.
Есть ли на кадастровом плане или в ЕГРП сведения об обременениях (например: особая охранная зона объекта культурного наследия по смежеству или наложенная на арендуемый ЗУ). В общем - есть вопросы...
Мне кажется следует обратить внимание на то, что "Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются."
Логически идя от обратного, в отзеркаленном варианте эта норма идентична. Т.Е. Вы не можете в одностороннем порядке изменить условия договора аренды и/или ограничить права собственника. При заключении договора Вы сознавали, что договор в случае начала реставрации может быть расторгнут, и т.о. это не порождает нарушения (ограничения) прав.

И потом, Ваш вопрос теоретический или он перешел в практическую плоскость? Вы уже получили уведомление о прекращении договора? Или рассуждаете как отбиваться в случае чего?

[NeverTrustALawyer]

демьян

И потом, Ваш вопрос теоретический или он перешел в практическую плоскость? Вы уже получили уведомление о прекращении договора? Или рассуждаете как отбиваться в случае чего? 

ничего пока не получали. Я оцениваю праомерность такого расторжения со стороны арендодателя, права арендатора при таком расторжении и последствия для арендатора, если договор будет все таки расторгнут по вышеуказанному основанию...

Есть ли на кадастровом плане или в ЕГРП сведения об обременениях (например: особая охранная зона объекта культурного наследия по смежеству или наложенная на арендуемый ЗУ).

Ни кадастр, ни выписку я не видел. В самом договоре есть пункт - небольшая часть арендуемого участка - охранная зона памятника истории и культуры (кажется так..пишу по памяти)

Кроме того, непонятно содержит ли Ваш договор какие-либо особые условия в отношении начала реставрационных работ на смежном участке, а также Ваши или муниципалов обязанности в связи с этим.

нет ничего такого в договоре

и еще один небольшой момент - з.у находится в аренде для административного здания, которое находится в собственности у арендатора земельного участка....а по 36 ЗК РФ - у таких товарищей - преимущественное право на...

[демьян]

и еще один небольшой момент - з.у находится в аренде для административного здания, которое находится в собственности у арендатора земельного участка....а по 36 ЗК РФ - у таких товарищей - преимущественное право на...

В самом договоре есть пункт - небольшая часть арендуемого участка - охранная зона памятника истории и культуры (кажется так..пишу по памяти)

С учетом того, что Вы указали возникает вопрос- когда и каким образом вы утверждали границы земельного участка? До вступления в силу ЗК существовал такой порядок закрепления границ для собственников зданий и сооружений как " по фактическому землепользованию" на который в соответствии с проектом границ оформлялась краткосрочная (до 3-х лет)аренда с условием договора о призводстве закрепления в натуре границ земельного участка, кадастровой съемке, передаче на хранение межевых знаков и т.п. обязательств. Так вот в этот период необходимо заполнение карты согласования границ земельного участка со смежными землепользователями. У вас такая карта (акт, схема) имеется?
Мне представляется, что отнесение части охранной зоны памятника культурного наследия к вашему участку произошло в результате ошибки при формировании границ земельного участка, поскольку памятник в период утверждения Ваших границ либо не был выявлен, либо границы учитывались по обрезу фундамента,т.к. не был проведен кадастровый учет участка под памятником и не были сформированы его границы.
Хочется чтобы Вы все-таки уточнили:
Когда Вы приобрели право собственности на административное здание и когда заключили договор аренды, также важно сразу ли заключали долгосрочку или через краткосрочный договор?

Ни кадастр, ни выписку я не видел

А вот это уже странно, т.к. кадастровый план земельного участка является приложением к договору долгосрочной аренды. По этому плану, если внимательно пройтись, можно определить в каком статусе з.у. под ОКН, должны быть точно отределены точки, между которыми проходит граница смежества.

Добавьте информации и будем искать способы защиты Ваших прав

[NeverTrustALawyer]

демьян,

здание приобретено в 2004м, долгосрочная аренда в 2007 м.

[Rigard]

ИМХО: п. 9 ст. 22 ЗК РФ является специальной нормой по отношению к ГК РФ. Т.о. законодатель установил единственным основанием досрочного расторжения договора аренды з/у, находящегося в гос. или муниципальн. собственности. Это существенное нарушение условий договора арендатором.
Если таких обстоятельств нет, то нет и оснований для досрочного расторжения(в независимости от того, что написано в договоре).

[NeverTrustALawyer]

Rigard,

соглсен с Вами.

[NeverTrustALawyer]

Еще такой момент. В договоре прописано право арендодателя на дорсрочное растордение договора в установленном законом порядке в случае нарушения условий Договора том чилсе:

невнесения арендной платы в течение ...
использования Участка не по целевому назначению
неосовения или неиспользования Участка в течение ..лет и иныхсроков, установленых градостроительной документацией
неисполнения и/или ненадлежащего исполнения условий раздела № настоящего Договора
итд.

В то время как в Разделе № указано, что Договор подлежит досрочному расторжению в случае начала реставрационных работ...

[NeverTrustALawyer]

Есть еще мнения?

[Rigard]

невнесения арендной платы в течение ...
использования Участка не по целевому назначению
неосовения или неиспользования Участка в течение ..лет и иныхсроков, установленых градостроительной документацией
неисполнения и/или ненадлежащего исполнения условий раздела № настоящего Договора

Это относится к существенному нарушению договора.

В то время как в Разделе № указано, что Договор подлежит досрочному расторжению в случае начала реставрационных работ...

А это нет.

[демьян]

использования Участка не по целевому назначению
неосовения или неиспользования Участка в течение ..лет и иныхсроков, установленых градостроительной документацией
неисполнения и/или ненадлежащего исполнения условий раздела № настоящего Договора
итд.

В то время как в Разделе № указано, что Договор подлежит досрочному расторжению в случае начала реставрационных работ...

А что, в разделе № ничего кроме досрочного расторжения не указано?
Под какие цели участок, если речь идет о градостроительной документации?
На основании какого распорядительного документа участок вообще предоставлен в долгосрочную аренду?
Исходя из прошлых ответов на этом участке расположено здание, принадлежащее Вам на праве собственности. Приобрели Вы его в 2004 году. Что делали три года до заключения долгосрочной аренды? Каковы были права на землю у прежнего собственника.

з.у находится в аренде для административного здания, которое находится в собственности у арендатора земельного участка....а по 36 ЗК РФ - у таких товарищей - преимущественное право на...

Исходя из того, что
абз.2.п.1.ст.36 ЗК "Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами."
Ваше исключительное право с момента приобретения здания заключалось либо в выкупе з.у., либо в заключении договора аренды.
Неужели при заключении договора не возник вопрос о возможности досрочного расторжения договора аренды и выкуп, как альтернатива "возможному нарушению Ваших прав" не рассматривался.

В общем и целом - ситуация вязкая какая-то. Чего-то вы не договариваете.

Каким образом к Вам в состав участка попала охранная зона ОКН?

Ведь: абз.2 п.7. ст.36 ЗК "Границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Границы земельного участка устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка." и кроме того

Статья 35. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение

1. При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник....
2. Площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 настоящего Кодекса. (т.е. предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.)

3. Собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные пунктом 1 статьи 36 настоящего Кодекса.

[NeverTrustALawyer]

демьян,

в любом случае, даже если растогнут через суд, у нас остается исключительное право....

[демьян]

NeverTrustALawyer

в любом случае, даже если растогнут через суд, у нас остается исключительное право....

Никто же не спорит, что оно у Вас есть. Весь вопрос в каком объеме земельного участка. Мое мнение, что его границы на момент отвода были неправильно сформированы, а Ваша сегодняшняя задача в случае расторжения (изменения) максимально сохранить его площадь.
Понимания этого вопроса вы достигнете только выяснив статус ОКН и размеры охранных зон, которые для такого статуса предусмотрены (как правило нормативным правовым актом субъекта). Охранная зона, как правило, не бывает более 100 метров по периметру ОКН (если только ОКН не является ландшафтный памятник). Так вот, при разработке ПОСа на реставрацию объекта границы площадки для производства работ не должны выходить за пределы охранной зоны, а на практике всегда бывают меньше.

[NeverTrustALawyer]

демьян,

статус ОКН

Что за зверь?