Сообщений в теме: 14

[sinbad]

Уважаемые коллеги!

Ситуация стандартная.

С дольщиков набрали денег. Дом выстроен до 1-го этажа.
Застройщик банкротится, стадия наблюдения.
Далее - классика: застройщик (арб. управляющий) в перспективе регит право собственности на незавершенный строительством объект и продает с торгов.
Дольщики (3-я очередь) получают опять- таки классическую фигуру из трех пальцев.

Вопрос.

У нас в регионе уже пошел процесс вынесения судами ОЮ решений о признании права собственности на недостроенные квартиры за дольщиками, НО - в отношении домов, которые хотя бы в виде "коробок", но уже выстроены.
А если дома НЕТ?

Нашел одну статейку, где автор предлагает в таких случаях подавать иски о ПРИЗНАНИИ ИСКЛЮЧИТЕЛЬНОГО ПРАВА НА ПОЛУЧЕНИЕ КВАРТИРЫ В БУДУЩЕМ НА ПРАВЕ СОБСВЕННОСТИ.

Поделитесь, будь ласка, мыслями, а может кто и опытом?

[Гурбатов]

Мне суд удовлетворил требований в следующем виде

Признать за мной право на получение по окончании строительства трехкомнатной квартиры № ___ в девятиэтажном жилом доме № ___ по ул. __________в г. Владимире.



Добавлено в [mergetime]1197360513[/mergetime]
Даже практику кое-какую тогда подыскал.

[sinbad]

Интересно.....

1. А нормативное обоснование?

2. И что дальше? Регить это право как обременение или ограничение?

Собственник - то у "коробки" один черт поменяется....

3. Огромная просьба: если есть возможность, выкатить практику .....
(( ubvp@bk.ru)

[Гурбатов]

Собственник - то у "коробки" один черт поменяется....

С чего это он поменяется. Разве объект принадлежит застройщику на праве собственности. Он находится в общей долевой всех дольщиков.

А про обоснование. Давно это было. Вот иск.
Октябрьский районный суд г.Владимира

Истец:

Невская Ирина Витальевна
г. Владимир пр. Строителей, 2-38

Ответчики:

СМУ № 7 ВФ «Раритет»
г. Владимир ул. Х.Орлова, 2б

ОАО «Бисипор»
Г.Владимир ул. п.Осипенко, 66 Б


В соответствии со ст. 17 Закона РФ «О защите прав потребителей», ст. 91 ГПК РФ я освобождена от уплаты госпошлины

Исковое заявление
О признании права на получение жилья


05 апреля 2002 года в целях улучшения своих жилищных условий, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, между мной и СМУ № 7 ВФ «Раритет» был заключен договор № 02-07 о переуступке прав требования. Согласно условий договора я в установленные сроки должна была внести в кассу ответчика 590 000 рублей, взамен я приобрела право на получение в собственность по окончании строительства 9 этажного жилого дома по ул. Народная г.Владимира 3 комнатной квартиры № 26 общей проектной площадью 85,8 кв.м. на основании договора б/н от 01.11.2001 года, заключенного между СМУ № 7 и ОАО «Бисипор» (право требования).
ОАО «Бисипор» - сторона по договору подряда б/н от 01.11.2001 года в отношении которого у меня возникло соответствующее право требования было уведомлено о состоявшейся уступке, что подтверждается подписью генерального директора под нашим договором.
Я в согласованные договором сроки уплатила цену договора в полном объеме, что подтверждается квитанциями к ПКО. Ответчики до настоящего момента своих обязательств не выполнили, квартиру мне не передали.

Согласно условий договора, заключенного между ответчиками 01.11.00 года Подрядчик СМУ № 7 получил право привлекать участников долевого строительства. Заказчик ОАО «Бисипор» обязано было рассчитаться с Подрядчиком СМУ 7 выделением жилой площади в строящемся доме по ул. Народная в г.Владимира (п. 3.1.). С учетом того, что мой договор был подписан сторонами договора подряда от 01.11.01 года, условие о выделении мне спорной квартиры было между ними согласовано.

В виду введения внешнего управления в отношении ОАО «Бисипор» строительство дома в настоящее время приостановлено.
К настоящему моменту обсуждается вопрос о передаче прав Застройщика спорного дома другому лицу. При этом возник вопрос о моем праве на получение по окончании строительства спорной квартиры. Дело в том, что договор долевого участия в строительстве б/н от 01.11.01 года, указанный в п.1.1. договора № 02-07 от 05.04.02 года, якобы заключенный между ответчиками, отсутствует. Таким образом, мое право оспаривается ответчиками, а спорная квартира планируется к продаже третьим лицам.
В соответствии со ст. 3 ГПК РФ «Заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав».

В соответствии со ст. 431 ГК РФ «При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон».

Считаю ,что с учетом положений ст. 431 ГК РФ можно определенно установить, что договором по которому я приобрела право требование получения квартиры является не договор о долевом участи в строительстве б/н от 01.11.01 года, заключенный между ответчиками (указанного договора не существовало), а Договор подряда б/н от 01.11.01 года, заключенный между ответчиками на строительство 95 квартирного жилого дома по ул. Народная в г.Владимире.

С целью защиты своих прав я ранее обращалась в Октябрьский районный суд г.Владимира с заявлением об установлении факта владения недвижимым имуществом, составляющим предмет настоящего спора, на праве собственности. Решением суда от 18.11.03 года мне было отказано в удовлетворении заявленных требований, по тем основаниям, что фактически имелся спор о праве, а также в связи с невозможностью признания права собственности на объект недвижимости, не завершенный строительством.

В Решении суда установлено следующее. СМУ № 7 по договору от от 01.11.01 года выполнил свои обязательства перед ОАО «Бисипор», за что последний обязался выделить СМУ № 7 жилую площадь, в том числе спорную квартиру, в отношении которой был заключен договор с Невской И.В. о переуступке права требования. В виду введения внешнего управления в отношении ОАО «Бисипор» акты приема – передачи работ подписаны не были. Невская И.В свои обязательства по договору уступки выполнила в полном объеме. Судом также установлено, что по окончании строительства дома и введения его в эксплуатацию я буду иметь возможность получить документы для регистрации права собственности на квартиру. Этой же возможностью я буду обладать и в случае прекращения действия договора подряда.

В соответствии с ч.2 ст. 61 ГПК РФ «Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица».

Считаю, что я, обращаясь в суд с вышеуказанным требованиям, выбрала неверный процессуальный путь защиты своих прав. Дело в том, что я до завершения строительства дома (квартиры) имею лишь обязательственные права к ответчикам, за защитой которых и обратилась в суд с настоящим иском. Считаю, что заключенный мной договор о переуступке прав требования является по своей сути договором купли-продажи имущественных прав на получение по окончании строительства квартиры в собственность. Нарушение, неисполнение или оспаривание моих прав по договору наделяет меня правом требовать в суде их защиты.

Как указал Верховный суд в Обзоре судебной практики от 19.09.02 года «Обобщение практики рассмотрения судами РФ дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов» Специфика договоров уступки права требования на получение квартиры заключается в том, что в результате исполнения договора к гражданину переходит лишь право требования к другому участнику строительства жилого дома, передачи самого предмета договора - квартиры не происходит, для этого необходимо оформить отдельное соглашение. В этой ситуации договором уступки права требования фактически прикрывается договор купли - продажи имущественных прав, которые в силу ст. 128 ГК РФ относятся к объектам гражданских прав. Правовая оценка договора уступки права требования предоставления квартиры к другому участнику инвестиционной деятельности судами должна осуществляться с учетом наличия взаимосвязи между указанным договором (рассматривая его как договор купли - продажи) и основным инвестиционным соглашением (разрешающим его участникам уступать свои права третьим лицам). Поэтому практика судов, установивших, что гражданином квартира приобретается для личных, семейных, бытовых нужд, и применявших Закон Российской Федерации "О защите прав потребителей", представляется правильной.

Считаю, также, что непринятие мер по обеспечению иска сможет сделать невозможным исполнение решения суда в случае удовлетворения моего иска по причине возможного отчуждения прав на спорную квартиру добросовестным приобретателям.

В силу ст. 12 ГК РФ я вправе требовать защиты нарушенных прав путем обращения в суд с иском о признании права. Поскольку мое право на получение квартиры оспаривается ответчиками, на основании вышеизложенного, в соответствии со ст. 12, 309, 310 ГК РФ; ст. 17 Закона РФ «О защите прав потребителей», ст. 139, п.2, 3 ч.1 ст. 140 ГПК РФ

ПРОШУ

- Признать за мной право на получение по окончании строительства трехкомнатной квартиры № 26 в девятиэтажном жилом доме № 16 по ул. Народная в г. Владимире.

- В качестве обеспечения иска запретить ответчикам и третьим лицам производить отчуждение (права на получение) квартиры № 26 в доме № 16 по ул. Народная в г. Владимире третьим лицам.

Приложения

Копия решения Октябрьского районного суда г.Владимира от 18.11.03 года
Судебная практика Президиума ВАС РФ.

«_____» ______________ 2004 года


_______________ Невская И.В.




Добавлено в [mergetime]1197362242[/mergetime]
Регистрация за третьими лицами защищается обеспечением иска.

А практика тоже соответственно страя и мутная.

Добавлено в [mergetime]1197362563[/mergetime]
ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 апреля 1999 г. No. 7166/98
Право собственности на долю в соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации может быть признано только в отношении индивидуально-определенной вещи.
Между тем жилой дом на момент разрешения спора не был построен, то есть в качестве обусловленного договором недвижимого имущества не существовал, следовательно не мог быть объектом собственности.

При новом рассмотрении дела суду, кроме исследования указанных обстоятельств, необходимо уточнить существо заявленного требования - является оно требованием о признании права собственности на спорное имущество или это требование о признании вытекающего из договора права на получение жилой площади.


ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 ноября 1995 г. No. 7219/95 (38-1119-95)

Акционерное общество открытого типа "Оренбургэлеваторспецстрой" обратилось в арбитражный суд с иском, в котором просило закрепить за ним право на долю жилой площади в размере 654 кв. м в жилом доме, строительство которого осуществлялось истцом как подрядчиком по договору с акционерным обществом "Элеватормельмаш".
С учетом изложенных обстоятельств истец обратился в арбитражный суд с иском о признании его права на получение соответствующего жилья в пределах затраченных средств и доли, предусмотренной договором. Однако арбитражный суд рассмотрел спор о признании за АООТ "Оренбургэлеваторспецстрой" права собственности на 654 кв. м жилой площади в конкретном доме.
Таким образом, суд неправильно квалифицировал иск, придав исключительное значение одним формулировкам исковых требований и не обратив внимания на другие. Из текста заявления усматривается, что истец добивается защиты обязательственного права, возникшего из договора на строительство жилого дома, а не права собственности. Поэтому при рассмотрении дела арбитражный суд не ответил на вопрос, является ли истец носителем обязательственного права, имелось ли правонарушение в отношении этого обязательственного права, а также кем именно оно допущено.


ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 ноября 1995 г. No. 4705/95

По существу, заявленный иск является требованием о признании права командного училища на получение жилой площади.

[sinbad]

Спасибо за ответ... Идею понял....

А насчет права собтсвенности..
Сам же ссылаешся на "Обобщение практики ..." К этим договорам применяются нормы договора подряда. И в требовании иска тоже упоминаешь третьих лиц....
Соответственно, в общедолевой "коробка" не находится.

А имею я в виду то, что Должник зарегистрирует право собственности на объект незавершенный строительством и продаст его за копейки с торгов....

В такой ситуации решение суда (без регистрации права), как пить дать, приведет к "двойной продаже", причем покупатель ьудет ДОБРОСОВЕСТНЫМ...

Еще раз спасибо)))))

[Гурбатов]

Соответственно, в общедолевой "коробка" не находится.

находится как объект инвестиционной деятельности.

26 июня 1991 года N 1488-1
ЗАКОН ОБ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В РСФСР

Статья 7. Отношения между субъектами инвестиционной деятельности

3. Незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг. В случае отказа инвестора (заказчика) от дальнейшего инвестирования проекта он обязан компенсировать затраты другим его участникам, если иное не предусмотрено договором (контрактом).

К этим договорам применяются нормы договора подряда

А что у подрядчика право собственности на результат работ возникает что ли.

А про третьих лиц, указал, что это возможно в принципе - вторичное отчуждение. И тогда не добросовестный приобретатель - здесь собственностью нового дольщика попахивает.

Добавлено в [mergetime]1197366483[/mergetime]
В этом и цель обеспечения иска. Если иск удовлетворят - меры останутся, а любая сделка новая тогда ничтожной будет.

Кроме того, как можно зарегистрировать право на незавершенку застройщика, если у Вас договор действующий. Противоречит разъяснениям ВАСи.

[sinbad]

Насчет закона "Об инвестиционной деятельности" - и в теории и в практике - разброд и шатание....Взять хотя бы вопрос о регистрации права собственности инвесторов ????

Да и договоры с дольщиками - не помеха.... И в рамках конкурсного производства "незавершенку" один черт продадут...

А вот будет ли для нового собственника "незавершенки" решение суда иметь преюдициальное значени????

И кто сказал, что он будет жилой дом достраивать? Снесет бульдозером и будет строить аквапарк...

Не знаююююю....((((

[Greka]

регион какой?

[sinbad]

Татарстан

[Гурбатов]

Да и договоры с дольщиками - не помеха....

Во-первых,
ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО
от 16 февраля 2001 г. N 59

ОБЗОР ПРАКТИКИ РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ,
СВЯЗАННЫХ С ПРИМЕНЕНИЕМ ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА
"О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ
ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ"
17. Объект незавершенного строительства не может быть продан с публичных торгов в порядке исполнительного производства до тех пор, пока право собственности должника на данный объект не будет зарегистрировано самим должником или судебным приставом - исполнителем в соответствии со статьей 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Во -вторых
РЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО
от 24 января 2000 г. N 51

ОБЗОР ПРАКТИКИ РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ
ПО ДОГОВОРУ СТРОИТЕЛЬНОГО ПОДРЯДА

21. Право собственности на незавершенное строительство как на недвижимое имущество возникает у заказчика с момента регистрации этого строительства в установленном порядке.

В третьих,
В соответствии с пунктом 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.98 N 8 не завершенные строительством объекты не относятся к недвижимому имуществу, если они являются предметом действующего договора строительного подряда.

Вы уведомите ФРС о наличии договоров действующих.

Насчет закона "Об инвестиционной деятельности" - и в теории и в практике - разброд и шатание....Взять хотя бы вопрос о регистрации права собственности инвесторов ????

Право собственности инвесторов регистрируется как и любая незавершенка (для совершения сделки с замороженным объектом), а пока объект строится ни о какой регистрации речи быть и не может.

У застройщика нет оснований регистрировать права на незавершенку (ч. 1 ст. 218), поскольку надо доказать что объект строился для себя и с соблюдением требований закона.

А вот будет ли для нового собственника "незавершенки" решение суда иметь преюдициальное значени????

Если он все же чудом появиться при обеспечительных мерах - не будет конечно. А вот обязательным - очень может быть по ст. 13 ГПК РФ.

[sinbad]

Коллега!

Спасибо за то, что откликнулся......

Есть что "пожевать")))))

Еще раз спасибо....

[Yurfin]

Коллеги, вопрос в развитие темы. Застройщик обанкротился (идет конкурсное производство). Новый застройщик получил земельный участок путем цессии по договору аренды. Он же принял на себя обязательства по ДДУ по части дольщиков, а по части не принял.
1. Может ли он привлекать инвесторов в части квартир, по которым у нового застройщика не оформлены обязательства с "бывшими" дольщиками?
2. Связан ли он судебными решениями по спорам в которых он не участвовал, в соответствии с которыми за дольщиками признается право на получение квартиры по окончании строительства?
3. Как будет идентифицироваться конкретная квартира, подлежащая передаче взыскателю, поскольку в судебном решении имеется только ее описание (подъезд, этаж, строительный номер, площадь)?
4. Как будет исполнено решение о передаче квартиры, если ее фактически не будет (например, вместо квартиры будут помещения общего пользования: типа колясочных, хранилищ, сушилок, и т.п., или например, спорная квартира будет объединена с другой?
5. Если новый застройщик не исполнит решение, какие дальнейшие действия дольщика (предположим, квартира, подлежащая передаче может быть идентифицирована с фактически имеющейся)?
Я понимаю, что все это уже не раз обсуждалось, поэтому если можно, просто выскажете ваше личное мнение по пунктам.

[Гурбатов]

1. Может ли он привлекать инвесторов в части квартир, по которым у нового застройщика не оформлены обязательства с "бывшими" дольщиками?

Ничего не мешает.

2. Связан ли он судебными решениями по спорам в которых он не участвовал, в соответствии с которыми за дольщиками признается право на получение квартиры по окончании строительства?

. А вот обязательным - очень может быть по ст. 13 ГПК РФ.

Право то на ее получение признано в отношении всех 3 лиц.

4. Как будет исполнено решение о передаче квартиры, если ее фактически не будет

Невозможностью исполнения.

3. Как будет идентифицироваться конкретная квартира, подлежащая передаче взыскателю, поскольку в судебном решении имеется только ее описание (подъезд, этаж, строительный номер, площадь)?

так и будет - по 554 ГК РФ все условия в Вашей задаче соблюдены. А если что, то новым иском о признании права собственности.

5. Если новый застройщик не исполнит решение, какие дальнейшие действия дольщика (предположим, квартира, подлежащая передаче может быть идентифицирована с фактически имеющейся)?

см. предыдущий ответ

Кстати
Yurfin
Мои споры с ТСЖ и банкротом и все Ваши вопросы уже в Верховном.

[Iv+]

Насчет закона "Об инвестиционной деятельности" - и в теории и в практике - разброд и шатание

Обратите внимание:
это 214-ФЗ в последней редакции.
"3. Действие настоящего Федерального закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом РФ и законодательством РФ об инвестиционной деятельности. Передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается.
(часть третья введена Федеральным законом от 18.07.2006 N 111-ФЗ)"

Так что много зависит от того, когда было получено разрешение на строительство.

С уважением

[Yurfin]

Гурбатов
Спасибо, я примерно также и думаю. Поскольку ТСЖ нужно достроить дом, а некоторые "несознательные" дольщики не хотят платить, а строить их квартиры за свой счет другим дольщикам не хочется, то отсечь их можно таким способом:
1. У кого нет судебных решений - тупо продать квартиры по второму кругу и позаботиться, чтобы у новых покупателей не было проблем с регистрацией права собственности (быстренько провести "договорные" процессы, чтобы в судебном порядке затвердить их право на получение квартиры по окончании строительства). Таким образом у "старого" дольщика будет только договор с бывшим застройщиком, а у "нового" - договор с новым застройщиком и судебное решение.
2. По тем, у кого есть судебные решения - изменить проект дома в установленном порядке, убрав их квартиры. Таким образом, хотя лояльным дольщикам придется дополнительно раскошелиться, но они увеличат свою долю в общем имуществе и смогут помимо собственной квартиры пользоваться маленькими дополнительными благами, типа общих кладовок, мест для хранения колясок, велосипедов и т.п.

Пожалуйста, проинформируйте общественность, как Верховный суд разродится вердиктом.