Сообщений в теме: 22

[Stan66]

В ст.12 ФЗ "ООЗСХ" предусмотрена возможность продажи земельной доли без ее выделения только другому участнику долевой собственности либо сельхозорганизации, использующей земли, находящиеся в долевой собственности.
В моем случае покупатель земельной доли по договору как раз подводит себя под статус сельхозорганизации, использующей земли, находящиеся в долевой собственности. При этом на момент заключения договора продажи ЗД покупатель фактически действительно использовал участок (пахал). Но законных оснований для такого использования не имел, так зашел на землю на основании договора доверительного управления ЗД не зарегистрированного ФРС и без согласования с другими участниками долевой собственности конкретного участка (поля) для использования (пахоты).
Переход права на ЗД по договору продажи ЗД ФРС после оказанного на них административного давления зарегистрировало.
Стоит задача признания договора продажи ЗД ничтожным по причине ненадлежащего покупателя.
Вопрос: является ли сельхозорганизация, фактически использующая земли, находящиеся в долевой собственности но не имеющая на это законных оснований надлежащим покупателем ЗД в смысле ст.12 ФЗ "ООЗСХ".
Каковы перспективы признания договора продажи ЗД ничтожным по причине ненадлежащего покупателя?

[SOI]

тыкать сюда

[Stan66]

Спасибо, полезная ссылка, прочитав почти всю ту тему это место упустил.
Насколько я понимаю в Арбитраже такой договор продажи ЗД признали бы недействительным на раз. Но мне к несчастью пришлось судиться в общей юрисдикции и в иске отказали, мотивированное решение я пока не получил.
До этого мы пытались в той же общей юрисдикции перевести на дольщика права и обязанности покупателя по этому договору, нам также отказали, сославшись на отсутствие преимущественного права покупки.

[SOI]

До этого мы пытались в той же общей юрисдикции перевести на дольщика права и обязанности покупателя по этому договору, нам также отказали, сославшись на отсутствие преимущественного права покупки.

??

[Buutch]

Stan66
Опишите ситуацию подробнее, какой регион? Любую правовую позицию можно завалить бездарным исполнением

[Stan66]

Buutch
Регион Свердловская область.
По поводу перевода прав и обязанностей по договору купли-продажи ЗД мы ссылались на ст.250 ГК РФ, п.п.4 п.3 ст.1 и ст.12 ФЗ "ООЗСН" указывая, что покупатель по договору не имел прав покупать поскольку использовал долевую землю без законных оснований. а наш истец имеет преимущественное право покупки как участник долевой собственности на землю:
суд первой и кассационной инстанции просто никак не оценил наши доводы об отсутствии у покупателя по договору законного права на пользование участком находящемся в ДС, ограничившись констатацией самого фактического использования. При этом в отношении преимущественного права покупки кассация указала дословно: "ст.12 ФЗ "ООЗСН" не указывает на право преимущственной покупки любого другого участника, поскольку участник долевой собственности,где дольщики составляют более пяти человек,без выделения земельного участка вправе распорядиться своей долей по своему усмотрению"
По поводу бездарного исполнения: в делах по долям участвовал конечно впервые, но свою квалификацию скромно оцениваю выше средней регулярно попадаю в практику ФАС УрФО с выигранными делами разной степеи сложности

Добавлено в [mergetime]1198129408[/mergetime]
Кстати вопрос о последствиях продажи доли ненадлежащему покупателю я для себя так и не решил. Что требовать в этих случаях предъявляя иск от имени участника ДС перевода прав и обязаннстей по договору или признания договора купли-продажи доли недействительным ?

[SOI]

По поводу перевода прав и обязанностей по договору купли-продажи ЗД мы ссылались на ст.250 ГК РФ, п.п.4 п.3 ст.1

ммммм.. вы на всю долю претендовали или на соразмерную вашей доле?

по-моему, обычная ничтожность.

[Stan66]

Претендовали на всю
Я согласен с тем, что договор ничтожный по этому пути пошла арбитр. практика.
С другой стороны ФЗ "ООЗСН" в ст.1 как принцип оборота с/х земель декларирует преимущественное (а не исключительное) право другого дольщика на приобретение долей. Почему бы не защищать преимущественное
право способом оговоренным в ст.250 ГК РФ ?

[Buutch]

Stan66

Регион Свердловская область.

К слову, местный закон об обороте у Вас есть?

покупатель по договору не имел прав покупать поскольку использовал долевую землю без законных оснований

Вот на это надо было сделать основной упор, сказать, что использование земли при несогласии истца не осуществлялось... а также добавить, что ППП остальных дольщиков сохраняется даже при продаже земельной доли сельхозорганизации.

Впрочем, не исключаю, что Вы все это назвали, однако суд решил так, как решил Буду благодарен, если отправите мне копии судебных актов по Вашим делам - собираю для диссера

Кстати вопрос о последствиях продажи доли ненадлежащему покупателю я для себя так и не решил. Что требовать в этих случаях предъявляя иск от имени участника ДС перевода прав и обязаннстей по договору или признания договора купли-продажи доли недействительным ?

Оба требования в принципе возможны Я бы требовал перевода прав и обязанностей покупателя как классическое последствие нарушения ст. 250 ГК.

[Stan66]

Buutch
В том то и дело,что доводы о незаконном характере пользования покупателем участком находящемя в ДС суд вообще оставил без оценки. Более того в Определении об отказе в истребовании дела в надзор мне написали, что указаные доводы вообще не имеют значения для рассмотрения дела о переводе прав и обязанностей покупателя .
Копии судебных актов по иску о переводе прав и обязанностей покупатля я Вам пришлю на следующей неделе.
Копия решения по иску о признании договора недействительным также отправлю, если оно будет готово.

[Buutch]

Stan66
Может быть, попробовать инициировать аналогичный судебный процесс, но от имени другого дольщика?

[oksana_vrn]

Более того в Определении об отказе в истребовании дела в надзор мне написали, что указаные доводы вообще не имеют значения для рассмотрения дела о переводе прав и обязанностей покупателя

Суд видимо исходил из того, что раз ФЗ "ООЗСН" предусмотрена возможность продажи ЗД с/х организации, использующей ЗУ (а в договоре к-пр ЗД наверняка есть указание на подобный "статус" этой с/х организации), то и ППП у Вас нет, перевода прав и обязанностей покупателя требовать Вы не можете. А обсуждать законно или незаконно с/х организация использует ЗУ в рамках заявленного Вами требования о переводе прав Покупателя суд не должен - типа использует и все тут. Да уж, не перестаю удивляться умозаключениям представителей судебных органов. Ведь если следовать такой логике любая с/х организация может начать "опахивать" ЗУ и т.п., подписать договор ДУ с определенными дольщиками, и сможет покупать ЗД без выдела. Очень удобно.
Stan66, не могли бы Вы уточнить мотировку суда в решении об отказе в иске о признании договора к-пр недействительным.

Buutch

а также добавить, что ППП остальных дольщиков сохраняется даже при продаже земельной доли сельхозорганизации

Если суд для себя решил, что в указанном случае покупатель - с/х организация, использующая ЗУ, ППП участников ОДС разве имеется, ведь:
101-ФЗ, ст. 12. п.2. В случае, если участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения продает свою земельную долю без выделения земельного участка в счет своей земельной доли другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности, извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется.
Отсутствие необходимости извещать о продаже других участников ОДС говорит об отсутствии ППП у последних?
101-ФЗ, ст. 1, п.3 :
4) преимущественное право других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности ;
Чьё "преимущественное право преимущественней"?

[reZident]

Помогите с ситуацией.
В соответствии со статьей 12 ФЗ "ООЗСН" без выделения земельного участка в счет земельной доли участник долевой собственности вправе внести ее в уставный капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящегося в долевой собственности.
В 2005 году участок был выделен по решению ОС для создания КФХ.
Поставлен на кадастровый учет.
КФХ создано в 2006 году.
В ФРС глава не пошел.
Теперь глава КФХ изъявил желание:
-1-создать ООО с един.учредителем-самим собой;
-2-участники ОДС, воспользовавшись ст.12, принимают решение о внесении своих долей в УК этого ООО.
При этом среди этих участников и доля самого един.учредителя ООО (он же глава КФХ).
Вопросы.
1) Возможно ли в качестве подтверждения использования ЗУ заключить договор аренды между ООО и участниками ОДС, срок действия договора при этом будет 1-2 месяца: создается ООО, заключается договор, ждем пару недель и вносятся доли в УК. Имеет ли срок аренды значение?
2) Если срок аренды имеет значение: прокатит, если сделать договор аренды с КФХ (с 2006 г), а потом вновь созданное ООО сменяет арендатора(перенаем)?
3)Как быть с первоначальным протоколом ОС? Нужно ли менять цель выделения "для создания КФХ"? Или при таком раскладе это ОС уже не важно: ЗУ выделять, а значит и спрашивать об этом других участников ОДС не нужно?

[земельщик]

При этом на момент заключения договора продажи ЗД покупатель фактически действительно использовал участок (пахал).

вообще, в ФЗ Об обороте не говорится о каком пользовании (титульном или беститульном) идет речь.
в связи с чем в К+ есть довольно смелый комментарий к ФЗ Об обороте (и лучший), в котором утверждается, что допускается и фактическое землепользование без правоустанавливающего документа. правда у автора такого толкования при применении на практике такого толкования возникли проблемы с представителями пеницитарной системы, в связи с чем долями он больше не занимается.

из судебной практики, есть одна кассация ФАС СЗО за этот год, где говорится, что ФЗ Об обороте подразумевает именно законное пользование, а не фактическое

[Buutch]

oksana_vrn

Отсутствие необходимости извещать о продаже других участников ОДС говорит об отсутствии ППП у последних?

В данном случае нужно было пытаться доказывать, что закон не приравнивает эту организацию к участникам ОДС, поэтому их право в любом случае "преимущественней" хотя логика законодателя, разумеется, направлена на приравнивание. Однако обратите внимание:

101-ФЗ, ст. 12. п.2. В случае, если участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения продает свою земельную долю без выделения земельного участка в счет своей земельной доли другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации

вот если было бы написано "или" вместо "а также" то шансов однозначно не было бы. Здесь слабенькие есть, вкупе со ст. 250 ГК))) Хотя в статье 1 написано "либо" - а точнее было бы "и"

У меня была более забавная ситуация - земельная доля была получена по наследству, было 3 наследника, оформивших по 1/3 доле от земельной доли. Двое согласились продать нам свои трети, а третий отказывался, вообще заявив, что он имеет "предпреимущественное" право покупки этих двух третей наследства однако до суда он не дошел)))

reZident

В 2005 году участок был выделен по решению ОС для создания КФХ.
Поставлен на кадастровый учет.
КФХ создано в 2006 году.
В ФРС глава не пошел.

А сейчас-то почему не идет?

1) Возможно ли в качестве подтверждения использования ЗУ заключить договор аренды между ООО и участниками ОДС, срок действия договора при этом будет 1-2 месяца: создается ООО, заключается договор, ждем пару недель и вносятся доли в УК. Имеет ли срок аренды значение

Если все 100% дольщиков подпишут договор аренды, то срок значения не имеет.

Как быть с первоначальным протоколом ОС?

Никак, отложить на будущее

земельщик

у автора такого толкования при применении на практике такого толкования возникли проблемы с представителями пеницитарной системы, в связи с чем долями он больше не занимается.

Есть ли подробности?

[reZident]

Всех с наступившим!
По поводу поста №13.
Ответ Buutch'а очень пригодился...спасибо.
Однако, вопросов не стало меньше. В связи с этим опишу ситуацию более подробно.
Как я уже писал:
"В 2005 году участок был выделен по решению ОС для создания КФХ."
ЗУ выделен был группе сособственников (12 дольщиков из более 1000 чел.)
Среди "выделяющихся" доли самого главы КФХ, его родственников, еще 2-х семей + 5 чел. "левые".
ОС прошло, возражений нет. ЗУ поставлен на кадастровый учет, присвоен кадастровый №.
Создано КФХ, естестно, с регистрацией и постановкой на всевозможные учеты!
При обращении в ФРС, однако, в регистрации отказали.
Цитирую из Уведомления ФРС о приостановлении госрегистрации прав:
"Для проведения правовой экспертизы не представлены документы, подтверждающих родство граждан, изъявивших желание создать КФХ, поэтому невозможно определить количество граждан, не состоящих в родстве с главой КФХ, согласно п. 2 ст. 3 Закона РФ "О КФХ"
Среди дольщиков (они же-члены КФХ) муж сестры главы. Именно в отношении него и возник "спор" с ФРС: 11 дольщиков (3 семьи+5 чел., не состоящих в родстве), и вот этот 1 (муж сестры) оказался тем "лишним".
Глава расстроился и забил на всю эту регистрацию.
Проходит год.
Теперь глава решил создать ООО и внести в УК все эти зем.доли.
Несмотря на комментарий к ФЗ от 11.06.2003 № 74-ФЗ "О КФХ", где авторы к ст. 3 дают следующий коммент: "Следует также указать на то, что в соответствии с определением крестьянского (фермерского) хозяйства, приведенным в пункте 1 статьи 1 Закона, в состав хозяйства могут входить граждане, связанные родством и (или) свойством. Основой для комментария к термину "свойство" может служить "Толковый словарь русского языка" С. И. Ожегова и Н. Ю. Швецова (М, "Азъ", Ltd, 1992). В качестве "свойственника" признается человек, который состоит в свойстве с кем-нибудь. "Свояком" считается муж свояченицы (разговорное - вообще свойственник). В свою очередь "свояченицей" считается сестра жены", глава обращаться в суд на ФРС не хочет.
Ссылку потерял. Искать надо где-то на "ValNet.ru - АНАЛИТИКА - Постатейный комментарий № 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве".

Теперь собственно уточненные вопросы с учетом ответов Buutch'а:
1) Может ли ООО заключить договор аренды (11 мес.) с дольщиками на этот ЗУ? Договор как для подтверждения использования ООО этого ЗУ (ст.12 ФЗ "ООЗСН").
2) При внесении этими 12-ю участниками ОДС земельных долей в УК ООО, использовавшего ЗУ, ранее выделенный ЗУ с кадастровым № автоматом становится собственностью ООО или сначала внесение долей в УК-регистрация на ООО-и потом выделение ЗУ в собственность ООО? Поменять в кадастровом графу "Разрешенное использование (назначение)" не проблема.
3) И все-таки, может в суд на ФРС? Как-то комменту к закону О КФХ и Толковому словарю больше верится, чем нашей ФРС. Да и налоговый орган регистрацию КФХ произвел, а в протоколе о создании КФХ есть и решение о принятии этих 12-ти дольщиков.

P.S. 3-ий вопрос не в тему, но очень хочется услышать мнения

Сообщение отредактировал reZident: 06 January 2008 - 19:51

[Buutch]

reZident

При обращении в ФРС, однако, в регистрации отказали.

Судя по тому, что выдел не зарегистрирован, несмотря на наличие протокола ОС, у людей на руках все те же свидетельства о праве собственности на земельные доли? Получается, выделенного ЗУ не существует.

1) Может ли ООО заключить договор аренды (11 мес.) с дольщиками на этот ЗУ? Договор как для подтверждения использования ООО этого ЗУ (ст.12 ФЗ "ООЗСН").

Какой ЗУ? Несмотря на постановку на кадастровый учет, ЗУ не зарегистрирован и объектом права не является.

2) При внесении этими 12-ю участниками ОДС земельных долей в УК ООО, использовавшего ЗУ, ранее выделенный ЗУ с кадастровым № автоматом становится собственностью ООО или сначала внесение долей в УК-регистрация на ООО-и потом выделение ЗУ в собственность ООО? Поменять в кадастровом графу "Разрешенное использование (назначение)" не проблема.

См. выше - у Вас нет выделенного ЗУ.

3) И все-таки, может в суд на ФРС?

Только так. Иначе Ваши 12 ничем не отличаются от остальных 1000.

[reZident]

Конечно, да, Buutch....всё сказанное 100% справедливо..
И все-таки...
Муж сестры Главы КФХ-не член семьи в контексте п.1 ст.1, ст.3 ФЗ "О КФХ"?

[SOI]

Какой ЗУ? Несмотря на постановку на кадастровый учет, ЗУ не зарегистрирован и объектом права не является.

не согласен. кад.учет пройден, участок существует. а вот состав правообладателей на него тот же, что и на предыдущий участок. предлагаю принять это за базу.

[Buutch]

SOI

не согласен. кад.учет пройден, участок существует

Участок существует, а право нет госрегистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права (с)

предлагаю принять это за базу.

В этой теме я увидел более интересный вопрос, который раньше не обсуждался - можно выделить ЗУ для передачи в аренду или ДУ, но ничего этого не делать)))

[SOI]

Участок существует, а право нет  госрегистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права

а она не зарегено, а значит это правило на это право не распространяется.))) ладно, оставим.

В этой теме я увидел более интересный вопрос, который раньше не обсуждался - можно выделить ЗУ для передачи в аренду или ДУ, но ничего этого не делать)))

вот этого не понял. в чем была суть вопроса?

[Buutch]

SOI

вот этого не понял. в чем была суть вопроса?

Людям надо было выделить участок, они выделили якобы для передачу в аренду, заключили договор, а потом начали обсуждать, как его расторгать, прекращать и т.п., но не задумались, что никакого договора аренды изначально не надо было заключать

Сообщение отредактировал Buutch: 10 January 2008 - 18:18

[SOI]

молодцы. если люди любят труд, они всегда найдут себе тяжелую работу там, где ее нет.