Сообщений в теме: 15

[slimvad]

Коллеги,

Ситуация следующая: Арендатор нарушает условия оплаты по договору. Не настолько существенно, чтобы применить п. 3 ст. 619 ГК -- оплата производится с опозданием на срок от 5 до 20 дней, но зато систематически (т.е. вообще за время действия договора ни разу не оплатил вовремя).

Вправе ли арендодатель требовать расторжения договора по п. 1 ст. 619 ГК (неоднократные нарушения)? Может, кто-нибудь поделится решениями по аналогичным делам?

Заранее благодарен.

[Pskovit]

Смотрите основания расторжения в договоре, из ст. 619 ГК их нет.

Инф. письмо ВАС № 66, в 2002 году вроде, там в конце письма схожие с вашей ситуацией примеры по расторжению, но основания были предусмотрены в договоре.

[slimvad]

Pskovit

Смотрите основания расторжения в договоре, из ст. 619 ГК их нет.

Речь о принципиальной возможности расторгнуть договор по п. 1 ст. 619 при описанных обстоятельствах. С каким-либо конкретным договором он не связан, с другой стороны, на практике подобные ситуации периодически возникают, причем бывало с обеих сторон.

Как же тогда нам вот это понимать?

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

Ход моей мысли таков:
1. Просрочка внесения арендной платы -- нарушение.
2. То же на систематической основе -- неоднократное.
В итоге получаем неоднократные нарушения, т.е. п. 1 ст. 619 ГК.

Есть, правда, еще один момент:

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Что тут можно сделать с позиции арендодателя? Подкрепиться письмами в духе:
1. Просьба оплатить АП + пени... в дальнейшем не допускать нарушений... в противном случае будем вынуждены потребовать расторжения...
2. Просьба оплатить АП + пени... предлагаем расторгнуть по соглашению сторон... в противном случае будем вынуждены обратиться в суд...

Как считаете, коллеги? И, может, все-таки кто-то уже это проходил?

Сообщение отредактировал slimvad: 18 December 2006 - 17:42

[-Палыч-]

slimvad
ИМХО не проканает такой вариант.
П.1 ст.619 - нарушение пользованием самим объектом аренды, а не исполнение сопутствующих обязательств по аренде, коим является своевременное внесение арендной платы.
Можно попробовать требовать расторжения договора по общим основаниям - т.е. в силу существенного нарушения договора одной из сторон.

А так, я думаю, что весьма действенный метод систематическое начисление и последующее взыскание процентов по ст.395 ГК РФ. Чем не вариант? очень дисциплинирует.

[kuropatka]

-Палыч-

П.1 ст.619 - нарушение пользованием самим объектом аренды, а не исполнение сопутствующих обязательств по аренде, коим является своевременное внесение арендной платы.

Нет там такого. Просрочка уплаты АП - это именно пользование имуществом с нарушением условий договора. Существенно или нет - вопрос доказывания.


slimvad

Что тут можно сделать с позиции арендодателя? Подкрепиться письмами в духе:
1. Просьба оплатить АП + пени... в дальнейшем не допускать нарушений... в противном случае будем вынуждены потребовать расторжения...
2. Просьба оплатить АП + пени... предлагаем расторгнуть по соглашению сторон... в противном случае будем вынуждены обратиться в суд...

Считаю, что вполне реально.

[slimvad]

kuropatka

Существенно или нет - вопрос доказывания.

В общем-то я не столько о существенности, сколько о неоднократности... т.е. ключевой момент тут систематичность нарушений.

Считаю, что вполне реально.

Все свободное (рабочее, естественно ,-)) время сейчас трачу на чтение практики по этому вопросу. Пока никаких зацепок. :-\ У Вас есть что-нибудь?

[PetersON]

В данном деле арендатор год не платил и заплатил только после подачи иска и ничего суд не расторг, правда там основание другое было, но ведь суд и сам может квалифицировать действия арендатора и применить п. 1 ст. 619 ГК.

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА от 22.02.2007 N 09АП-1043/2007-ГК по делу N А40-69199/06-89-589

Из материалов дела следует, что на момент рассмотрения иска ответчик платежным поручением от 27.11.2006 N 150 перечислил истцу в счет арендных платежей по спорному договору 848564 руб. 73 коп., что истцом не оспаривается.
Учитывая, что за ответчиком не усматривается наличие долга по оплате арендных платежей, следует вывод об отсутствии оснований для применения п. 3 ст. 619 ГК РФ.

Кто-нибудь сталкивался с обратной практикой?

[Капа]

за время действия договора ни разу не оплатил вовремя

А п.3 ст. 619. Почему не применяете?
более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

[PetersON]

А п.3 ст. 619. Почему не применяете?

потому-что в случае, если нет текущей задолженности он, к сожалению, не применим. см. практику

[kuznechick]

А п.3 ст. 619. Почему не применяете?

потому-что в случае, если нет текущей задолженности он, к сожалению, не применим. см. практику

Если это не очень трудно, скиньте, пожалуйста, ссылки на практику. А то это очень актуальный для меня вопрос, а базы с судебной практикой (чтобы самой поискать) у нас нет, можно заказать только конкретный документ

[Extreme]

Есть возможность воспользоваться ч. 5 ст. 619 ГК.
Прежде чем расторгать договор в судебном порядке необходимо известить об этом арендатора (п. 29,30 Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

[PetersON]

Есть возможность воспользоваться ч. 5 ст. 619 ГК.

это как?

kuznechick


ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14
"ОБЗОР ПРАКТИКИ РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ, СВЯЗАННЫХ С ЗАКЛЮЧЕНИЕМ, ИЗМЕНЕНИЕМ И РАСТОРЖЕНИЕМ ДОГОВОРОВ"

8. Требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
На рассмотрение арбитражного суда передано заявление с просьбой о расторжении договора в связи с существенными нарушениями договора - систематическими неплатежами арендной платы, невыполнением обязательств по ремонту арендованного помещения, заключением договоров субаренды без разрешения арендодателя.
В ходе разбирательства дела в заседании суда ответчик представил доказательства об устранении перечисленных нарушений.
Арбитражный суд в удовлетворении исковых требований отказал по следующим основаниям.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации или другими законами.
Как следует из статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, перечисленные нарушения могут служить основанием для постановки вопроса о расторжении договора в судебном порядке только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательств в разумный срок.
Учитывая, что допущенные арендатором нарушения условий договора, явившиеся причиной для обращения в арбитражный суд, в необходимый для этого срок устранены, у арендодателя не было оснований для предъявления такого иска.




ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
по проверке законности и обоснованности решений
арбитражных судов, не вступивших в законную силу

от 22 февраля 2007 г. Дело N 09АП-1043/2007-ГК

(извлечение)

Мотивированное постановление изготовлено 22 февраля 2007 года.
Резолютивная часть постановления объявлена 22 февраля 2007 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Т., судей П., Л., при ведении протокола судебного заседания секретарем К., рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ГУП "Московское имущество" на решение Арбитражного суда города Москвы от 20.12.2006, принятое судьей М., по делу N А40-69199/06-89-589 по иску ГУП "Московское имущество" к ЗАО "ЭПРОН", 3-е лицо: Департамент имущества города Москвы, о взыскании 786989 руб. 90 коп., расторжении договора аренды и выселении, при участии от истца: С. по дов от 25.04.2006 N 49; от ответчика: Ш. по дов. от 15.01.2007 N 158/2; Е. - протокол N 1 от 12.01.2005; от третьего лица: М. по дов. от 15.06.2006 N 60,

УСТАНОВИЛ:

ГУП "Московское имущество" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ЗАО "ЭПРОН" о расторжении договора аренды от 08.12.2003 N 08-478/03 и выселении ответчика из нежилого помещения общей площадью 288,6 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, Бережковская набережная, д. 10, стр. 2, и обязании передать его в освобожденном виде истцу, в связи с ненадлежащим исполнением условий договора, а также взыскании 786989 руб. 90 коп. не внесенных арендных платежей.
В ходе судебного разбирательства истец отказался от требования по взысканию 786989 руб. 90 коп.
Арбитражный суд г. Москвы решением от 20.12.2006 в удовлетворении исковых требований отказал, и взыскал с ЗАО "ЭПРОН" в пользу ГУП "Московское имущество" 14369 руб. 90 коп. госпошлины.
Не согласившись с принятым решением, ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просит обжалуемое решение отменить, исковые требования удовлетворить.
Заявитель апелляционной жалобы считает решение суда принятым с нарушением норм материального права.
Представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, просил обжалуемый судебный акт отменить, апелляционную жалобу удовлетворить, по доводам, изложенным в апелляционной жалобе.
Представитель ответчика просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, принятым с правильным применением норм материального и процессуального права.
Представитель третьего лица не согласен с доводами апелляционной жалобы. Указал, что ответчик погасил задолженность. Просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Дело рассмотрено Девятым арбитражным апелляционным судом в порядке ст. ст. 266 - 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, проверив все доводы апелляционной жалобы и оценив имеющиеся в деле доказательства, арбитражный апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Между сторонами заключен договор аренды от 08.12.2003 N 08-478/03, согласно которому истец передал ответчику нежилое помещение общей площадью 288,6 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, Бережковская набережная, д. 10, стр. 2.
Согласно п. 6.1 договора арендатор (ответчик) обязуется вносить арендные платежи ежеквартально, не позднее 5-го числа первого месяца текущего квартала.
В соответствии с п. 3 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Требования истца мотивированы тем, что у ответчика в результате неисполнения обязательства по оплате арендных платежей образовалась задолженность в сумме 786989 руб. 90 коп. за период с 01.01.2006 по 13.10.2006, т.е. более двух раз подряд.
Из материалов дела следует, что на момент рассмотрения иска ответчик платежным поручением от 27.11.2006 N 150 перечислил истцу в счет арендных платежей по спорному договору 848564 руб. 73 коп., что истцом не оспаривается.
Учитывая, что за ответчиком не усматривается наличие долга по оплате арендных платежей, следует вывод об отсутствии оснований для применения п. 3 ст. 619 ГК РФ.
Таким образом, решение суда первой инстанции является правомерным и обоснованным.
Доводы заявителя апелляционной жалобы не содержат оснований для отмены решения в связи с чем судом отклоняются.
При таких обстоятельствах, Девятый арбитражный апелляционный суд считает апелляционную жалобу ГУП "Московское имущество" не подлежащей удовлетворению.
Руководствуясь ст. ст. 176, 266 - 268, п. 1 ст. 269 АПК РФ, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда г. Москвы от 20.12.2006 по делу N А40-69199/06-89-589 оставить без изменения, апелляционную жалобу ГУП "Московское имущество" - без удовлетворения.
Возвратить ГУП "Московское имущество" 8184 руб. 95 руб. излишне уплаченной госпошлины.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Московского округа в двухмесячный срок.


Здесь посмотрите на даты подачи иска, период взыскания, дату перечисления платежа


ПРЕДЛАГАЮ ТЕМУ НЕ ХОРОНИТЬ, А ОБСУДИТЬ КАК РАСТОРГНУТЬ ДОГОВОР АРЕНДЫ ЕСЛИ АРЕНДАТОР ПЛАТИТ ПОСТОЯННО С ПРОСРОЧКАМИ

Сообщение отредактировал PetersON: 16 January 2008 - 14:45

[ORB]

ПРЕДЛАГАЮ ТЕМУ НЕ ХОРОНИТЬ, А ОБСУДИТЬ КАК РАСТОРГНУТЬ ДОГОВОР АРЕНДЫ ЕСЛИ АРЕНДАТОР ПЛАТИТ ПОСТОЯННО С ПРОСРОЧКАМИ

Поднимаю тему, поскольку остро возник вопрос расторжения договора аренды с недобросовестным арендатором. С первой попытки по ч. 3 ст. 619 у нас ничего не вышло, поскольку арендатор долг погасил.
На сегодняшний день мы имеем следующие нарушения со стороны арендатора:
1. систематическая просрочка по арендной плате (всегда имеется "хвост" размером более одного, но менее двух раз);
2. Невыполнение условий по оплате тепловой энергии (коммунальщики даже взыскали долг в арендодателя через суд);
3. Несогласованная перепланировка помещения, повлекшая уменьшение площади на 10 кв.м.;

Еще один момент, арендатор (очень ушлое юрлицо) отказывается получать претензионные письма на руки, а также не берет почту. То есть, он всячески мешает нам соблюсти досудебный порядок. И если из 619 статьи следует, что арендодатель должен только направить письмо, не отслеживая его дальнейшую судьбу, то из 450-452 этого не следует.
В общем ломаю голову над тем, как же все-таки с ним расстаться, параллельно подаю повторный иск по 619 ч. 3, но боюсь, что опять в пустую.
Что посоветуете?

[PetersON]

ORB
ИМХО

письма направлять по EMS (обеспечивается бычстрое вречение) по известным вам адресам (договор и выписка из реестра), этого достаточно.

С договором сложнее нужно разбираться, но если есть перепланировки и изменение объекта аренды попробуйте признать его незаключенным по основанию "объект аренды не определен" + заявите о расторжении по п. 2 ст.450, мол не согласовали с вами, платят каждый раз с задержками (у вас обязательства перед третьими лицами, вы налетаете на санкции, а они так ...) ....

взыскивайте пени или 395

посмотрите ваши обязательства в части предоставления электроэнергии ... мож тупо отключить и пускай сами с Мосэнерго заключают договор.

[ORB]

PetersON

посмотрите ваши обязательства в части предоставления электроэнергии ... мож тупо отключить и пускай сами с Мосэнерго заключают договор.

не, там с электорэнергией все нормально, там с теплом проблема. Арендатор, отказывается от тепла, а энергетики не имеют технической возможности его отключить, вот они и выставляют счета арендодателю. Но в принципе, это уже нарушение со стороны арендатора, поскольку он обязался по договору оплачивать все коммунальные платежи и заключать соответствующие договоры.

По поводу остального спасибо. Интересные мысли

[Baloo]

3. Несогласованная перепланировка помещения, повлекшая уменьшение площади на 10 кв.м.;

Посмотрите практику на эту тему по нарушению существенных условий