Сообщений в теме: 11

[jok16]

Дом в коттеджом поселке, находится на стадии строительства, строится по заранее утвержденному проекту, без отступлений от него. Приходит покупатель с целью купить домик. С ним заключается ПДК. А можно ли так???

Что мы имеем –
ч. 3 ст. 429 ГК РФ «ПД д. содержать условия, позволяющие установить предмет…».
Ст. 554 ГК РФ говорит примерно о том же самом: «… д.б. указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в т.ч. данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем з/у, либо с составе др. недвижимого имущества».
ФЗ № 122-фз в ч. 1 ст. 17 ФЗ очень обтекаемо говорит о неком плане на ОН - «обязательным приложением к документам … является план данного объекта недвижимого имущества». Как известно такой план делает БТИ и называется он техпаспорт.
Значит по сути, ПДК можно заключать имея на руках техпаспорт на дом.
Однако, в постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 11 ноября 2005 г. N А17-150/3-2005 суд указал:

«...В пункте 1 соглашения Общество обязалось предоставить предпринимателю торговое место N 8, расположенное в 7-м ряду сектора "В" на четвертом этаже торгового центра.
…
Согласно статье 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
Применительно к требованиям части 3 статьи 607 и статье 654 Гражданского кодекса Российской Федерации для договоров аренды такими условиями являются данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду в качестве объекта аренды, размер арендной платы.
Данные, содержащиеся в предварительном договоре от 17.02.2004 и дополнительном соглашении, позволили суду первой и апелляционной инстанций прийти к выводу о том, что стороны согласовали условия об объекте арены и арендных платежах. При этом суд апелляционной инстанции указал, что стороны поэтапно согласовали объект, подлежащий сдаче в субаренду, поскольку третья очередь торгового центра при подписании договора и дополнительного соглашения еще не была сдана в эксплуатацию, что лишало стороны более конкретно согласовать предмет субаренды. Торговый центр находился в стадии становления.
При указанных обстоятельствах суд правомерно пришел к выводу о заключенности между сторонами предварительного договора и дополнительного соглашения к нему, что влечет за собой невозможность удовлетворения кондикционного иска.»

.
Т.е. если я очень подробно, в соответствии с проектом распишу предмет договора (дом кирпичный, этажей столько-то, облицовка стен такая-то, коммуникации ___ и т.д.), расположенный на з/у________, то все-таки можно?

[Августина]

Дело в том, что продать объект недвижимости можно только при наличии зарегистрированного права собственности на незавершенный строительством объект.

[jok16]

Дело в том, что продать объект недвижимости можно только при наличии зарегистрированного права собственности на незавершенный строительством объект.

Дело в том, что мы не хотим продавать незавершенку, мы хотим продать нормальный, готовый к эксплуатации домик с милой лужайкой и цветным заборчиком. И, естественно, продавать мы его будем по основному договору к-п недвижимости и з/у.
Вопрос тут в следующем - не признают ли мне недействительным ПДК по причине несогласованности предмета?

[grin095]

Вопрос тут в следующем - не признают ли мне недействительным ПДК по причине несогласованности предмета?

этого как минимум нельзя исключить
для кого то этого достаточно
имхо нет предмета

[Августина]

Предмет договора будет согласован на основании имеющихся на момент заключения предв. договора данных о нем в разрешительно- проектной документации.

[jok16]

grin095

имхо нет предмета

солидарна. Но ничего не паделаешь, начальство главнее. Пришли к выводу, что схема с к-п недвижки по ПДК наиболее оптимальна при продаже коттеджей.

Августина

Предмет договора будет согласован на основании имеющихся на момент заключения предв. договора данных о нем в разрешительно- проектной документации.

А у Вас уже положительная практика была по данному вопросу?

[grin095]

Пришли к выводу, что схема с к-п недвижки по ПДК наиболее оптимальна при продаже коттеджей.

а в жизни так и бывает
смотришь риски, смотришь варианты, и принимаешь решение
отсюда и аренда частей помещений и аренда без собственности и много другое вопрос денег

[Bistrov Den]

Согласен с тем, что риски признания такого договора незаключенным есть.
Но хотел бы все же обратить внимание на следующий судебный акт, признавший возможной куплю-продажу недвижимости, право собственности на которую еще не зарегистрировано (будущей вещи) - Постановление ФАС Московского округа от 01.07.2004 г. № КГ-А40/5076-04 (извлечение):
"Заключение договора купли-продажи до момента государственной регистрации права собственности продавца, которое впоследствии было зарегистрировано в установленном законом порядке, не противоречит статьям 131, 128, 223, 224, 455 п. 2, ст.ст. 549, 550, 551 п. 2 ГК РФ об исполнении договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности, возможности заключения такого договора купли-продажи на имущество, право собственности на которое будет приобретено продавцом после заключения договора."

[jok16]

Сижу смотрю сведения об объектах недвижимости, которые вносятся в ЕГРП. Так в форме 1-2 (сведения о зданиях, сооружениях) (ПП от 18.02.1998 N 219) указываются: адрес, наименование, назначение, площадь, этажность, документы-основания, инвентарный номер объекта.
В принципе я все эти данные Продавец может внести в ПДК самостоятельно (в соответствии с проектной документацией на дом), тогда, с точки зрения законодательства о ведении ЕГРП объект будет описан и индивидуально определен. Единственное – отсутствие инвентарного номера? Но с присвоением инвентарного номера характеристики объекта ведь не изменяться, не поменяется ни площадь, ни этажность, ни адрес.
Ст. 554 ГК не говорит о необходимости описания объекта недвижимости специальной аккредитованной организацией (БТИ).

[Bistrov Den]

Ст. 554 ГК не говорит о необходимости описания объекта недвижимости специальной аккредитованной организацией (БТИ).

В совместном Постановлении ВАС и ВС № 6/8 говорится, что после заключения договора купли-продажи и передачи объекта недвижимости по акту, но до государственной регистрации перехода права собственности, продавец уже не вправе распоряжаться объектом, а покупатель - еще не вправе
Правда, позиция ВАС по повторной продаже в настоящее время меняется в пользу признания права продавца на таковую

Сообщение отредактировал Bistrov Den: 16 February 2008 - 22:15

[jok16]

Bistrov Den

В совместном Постановлении ВАС и ВС № 6/8 говорится, что после заключения договора купли-продажи и передачи объекта недвижимости по акту, но до государственной регистрации перехода права собственности, продавец уже не вправе распоряжаться объектом, а покупатель - еще не вправе 
Правда, позиция ВАС по повторной продаже в настоящее время меняется в пользу признания права продавца на таковую

а у меня вообще-то ПДК и вопрос в описании объекта... эх...

[Balfort]

а у меня вообще-то ПДК shuffle.gif и вопрос в описании объекта... эх... shuffle.gif

Мне кажется, Вам ответили по делу. Речь о том, что раньше ВАС, фактически, не резделял договор купли-продажи и обязательство передать вещь, из него возникающее. И считал, чт поскольку исполнить обязательство по передаче вещи можно только при наличии собственности, то и заключать договор можно только при наличии собственности.

Эта позиция говорила о непонимании ВАС разницы между реальными и консенсуальными договорами. И теперь эти взгляды меняются на более академические. ВАС склонен теперь отделить договор, порождающий обязательство, от самого обязательства. Поэтому ВЫВОД: договор купли-продажи может заключить и несобственник. Он должен стать собственником к моменту исполнения. Если не станет - договор будет действительным, но возникшее из него обязательство будет нарушено.