Сообщений в теме: 31

[Oxi_J]

Уважаемые юристы!
Хочу обсудить возможность применить преимущественное право Арендатора на покупку.
В договоре аренды земельного участка указано преимущественное право Арендатора на покупки доли в праве на прочих равных условиях перед другими.
Применяются нормы о продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу, закрепленные в ст. 250 ГК РФ?

[Oxi_J]

Ну неужели ни у кого нет никаких мыслей?????

[Rigard]

Применяются нормы о продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу, закрепленные в ст. 250 ГК РФ?

Земля с/х?

Если да:
ФЗ "Об обороте земель с/х назначения"
Статья 12. Особенности совершения сделок с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения

(в ред. Федерального закона от 18.07.2005 N 87-ФЗ)

1. К сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.


Если нет, то преимущественное право арендатора:
ст. 22 ЗК РФ:
8. При продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 1 статьи 36 настоящего Кодекса.

Для частной собственности - только ГК РФ.

[BUCH]

Закон об оборое земель ничего не говорит нам о приемущественном праве покупки, следовательно надо руководствоваться ГК.
Однако в этом случае сталкиваемся с конкуренцией ст. 250 и положений договора о приемущественном праве покупки.
И здесь честно сказать не ясно от чего оттолкнуться.

[земельщик]

цивилисты единогласно пишут, что преимущественные права могут возникнуть только на основании закона, поскольку о существовании договора или его условиях третьим лицам может быть неизвестно

[Ведьмак]

цивилисты единогласно пишут, что преимущественные права могут возникнуть только на основании закона, поскольку о существовании договора или его условиях третьим лицам может быть неизвестно

Согласен.

[BUCH]

цивилисты единогласно пишут, что преимущественные права могут возникнуть только на основании закона, поскольку о существовании договора или его условиях третьим лицам может быть неизвестно

Уважаемый земельщик источник для самообразования можно.

[Buutch]

Oxi_J
Так все же вопрос касается сельхозки или нет?

[земельщик]

ткните в консультанте ссылки по статье


Статья 308. Стороны обязательства
3. Обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц).
В случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон, обязательство может создавать для третьих лиц права в отношении одной или обеих сторон обязательства.

обязательства по премправу действительно только, если оно основано на прямом указании закона

[Oxi_J]

Вопрос касается земель сельскохозяйственного назначения, продажа доли в праве собственности на земельный участок.
В договоре аренды есть положение: арендатор имеет преимущественное право на выкуп доли. Вы праве в законе такого положения нет, но ведь стороны вольны в заключении договора, если они его подписали, то приняли соответствующие обязательства, необходимо этот пункт обосновать. Запрета в законе нет, возможна аналогия со ст.250ГК

[BUCH]

Статья 308. Стороны обязательства
3. Обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц).
В случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон, обязательство может создавать для третьих лиц права в отношении одной или обеих сторон обязательства.

обязательства по премправу действительно только, если оно основано на прямом указании закона

По моему здесь идет речь о другом.
Если между А и В заключен договор аренды, которым установлено право А (и соответственно обязанность В) на приемущественное покупку.
То такое обязательство создает обязанность А по отношению к В, а третьи лица побоку.

[земельщик]

"То такое обязательство создает обязанность А по отношению к В, а третьи лица побоку"

но если А передумает и продаст долю третьему лицу-надлежащему правоприобретателю, какие основания для недействительности такой сделки вы можете привести?

можно только требовать возмещения убытков, но применительно к долям их сложно обосновать

Добавлено в [mergetime]1209926749[/mergetime]
в смысле в общей юрисдикции можно навести казуистику, но юридически обосновать недействительность такой сделки невозможно

[Buutch]

Oxi_J

Вопрос касается земель сельскохозяйственного назначения, продажа доли в праве собственности на земельный участок.
В договоре аренды есть положение: арендатор имеет преимущественное право на выкуп доли.

Ваш договор противоречит ст. 12 ФЗ об обороте. Соответственно, сделка купли-продажи будет ничтожной.

[Oxi_J]

Арендатор является участником долевой собственности, ст. 12 ФЗ "Об обороте З" не противоречит!

[Денежка]

земельщик

юридически обосновать недействительность такой сделки невозможно

Нарушение права преимущественной покупки доли в праве общей долевой собственности на земельный участок не влечет недействительности сделки ни по ГК РФ, ни по ЗК РФ, ни по ЗоОЗСХН.

Buutch

Ваш договор противоречит ст. 12 ФЗ об обороте. Соответственно, сделка купли-продажи будет ничтожной.

Нормальной сделка будет, чтожная.

Oxi_J

В договоре аренды земельного участка указано преимущественное право Арендатора на покупки доли в праве

Сразу выводы - либо договор аренды заключен до февраля 2003 года, либо (если подписывался после февраля 2003 года) он не является заключенным. После вступления в силу закона об обороте появление новых таких абсурдных конструкций, как "аренда доли", не допускается. А старые конструкции, согласно ст. 16 закона об обороте, должны в нормальный вид быть приведены до февраля 2009 года:

Статья 16. Регулирование отношений, связанных с договорами аренды земельных долей, заключенными до вступления в силу настоящего Федерального закона
1. Договоры аренды земельных долей, заключенные до вступления в силу настоящего Федерального закона, должны быть приведены в соответствие с правилами Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 2 статьи 9 настоящего Федерального закона в течение шести лет со дня вступления в силу настоящего Федерального закона.
2. В случае, если указанные в пункте 1 настоящей статьи договоры аренды земельных долей в течение шести лет со дня вступления в силу настоящего Федерального закона не приведены в соответствие с правилами Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, к таким договорам применяются правила договоров доверительного управления имуществом. Регистрация таких договоров не требуется.

В договоре аренды есть положение: арендатор имеет преимущественное право на выкуп доли.

Вот надо уточнить, когда такое условие попало в договор аренды. До введения в действие закона об обороте, или нет, какие ГК и ЗК действовали тогда, что к чему применяется... И как именно условие звучит - преимущественное право покупки, или право выкупа?

Арендатору лучше (коль он хочет участок купить) вставить условие о возможности выкупа участка по окончании аренды (п. 4 ст. 9 закона об обороте, ст. 624 ГК РФ.
При этом преимущественное право других совладельцев участка, установленное п. 3 ст. 250 ГК РФ, всё равно "главнее", это правило при выкупе доли надо будет соблюсти.

Преимущественное право покупки (а не выкупа) доли устанавливается законом. Договором ППП установить, конечно, можно. Но, во-первых, лица, которым ППП законом предоставлено, в первой очереди на покупку будут по-любому. Во-вторых, в случае продажи доли другому лицу (не тому, у кого по договору ППП), кинутое лицо может потребовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора. Перевода на себя прав и обязанностей покупателя доли кинутое лицо просить замучается)))
В любом случае, последствия нарушения договорного ППП, указанные в ст. 250 ГК, не применяются. Их нужно в договоре прописывать.

Так думаю))

Добавлено в [mergetime]1209973409[/mergetime]
Oxi_J

Арендатор является участником долевой собственности

Зашибись, маленький такой нюансик...
А на фига тогда спрашиваете?

Применяются нормы о продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу, закрепленные в ст. 250 ГК РФ?

Сложно ст. 250 прочитать?

[Oxi_J]

Злые ВЫ!
Все понятно с преимущественным правом по ст. 12 ФЗ ОБЗСХН.
Но дело в другом! История такая:
Пришли дяди скупать участок - купили 300 долей. 150 из них отбили разными способами до выделения. А 150 они сообразиди и продали одному участнику долевой собственности. В заключенном договоре аренды земельного участка при множественности лиц, заключенного ими в 2005 году прописано примерно такое условтие: "Арендатор имеет право на возобновление в преимущественном порядке договора на новый срок или выкуп земельной доли, при ее продаже на прочих равных условиях перед другими лицами" Да, не совсем коректно, но не искать же теперь того, кто это написал и бить его. Так вот, одна из возможностей, это оспорить сделку (на те 150д.). Вот вопрос в перспективах, да суд ОЮ, может и прокатит, но так как лучшие умы в юр.клубе - ПРОШУ СОВЕТ!!!!

[Jkir]

если продавец намерен продавать, то преимущество у арендатора существует, тем более арендатор и дольщик одновременно.
Зачем оспаривать? Шансов не много.
Можно внести в УК ОООшки (если есть среди дольщиков) долю и обойти обязанность продажи доли арендатору либо рассмотреть вопрос дарения доли одному из дольщиков.

Сообщение отредактировал Jkir: 05 May 2008 - 17:20

[Денежка]

Oxi_J
Не понял историю, признаюсь.

А так арендатор имеет ППП, потому что он совладелец. ППП перед всеми лицами, кроме других совладельцев. Если продавец захочет продать долю другому совладельцу (а не арендатору), арендатора его договорное ППП не спасет - если тока договор аренды не заключали все совладельцы, в том числе и покупатель.

[Buutch]

Oxi_J

купили 300 долей. 150 из них отбили разными способами до выделения. А 150 они сообразиди и продали одному участнику долевой собственности

Кто что купил и что значит "отбили"?

[RM37]

Думаю, что такое условие в договоре не имеет никакой силы, оно ничтожно, в ст.12 четко указаны особенности сделок с земельными долями и не сказано, что стороны в договоре вправе ограничивать оборот долей, а раз законом не допускается, соответственно ограничения права ИМХО ничтожно!

[Oxi_J]

[QUOTE]
Договор арнды заключался всеми участниками ДС, в том числе и покупателем.

Добавлено в [mergetime]1209989735[/mergetime]
[quote name='RM37' date='5.05.2008 - 13:06']Думаю, что такое условие в договоре не имеет никакой силы, оно ничтожно, в ст.12 четко указаны особенности сделок с земельными долями и не сказано, что стороны в договоре вправе ограничивать оборот долей, а раз законом не допускается, соответственно ограничения права ИМХО ничтожно!
[/quote]

Но стороны свободны в заключении договора. А разрешено все то, что не запрешено законом.

[RM37]

Но стороны свободны в заключении договора

Да, свободны, на свободу сторон никто и не покушался, однако, ограничить право собственника на распоряжение имуществом можно только, если это предусмотрено законом.

[Oxi_J]

Кто что купил и что значит "отбили"?
[/quote]

Купили доли в праве собственности на земельный участок (земельные доли) в арендуемом ООО участке. Арендатор, т.е. ООО, с эти борется, так как в дальнейшем произойдет выделение участка и расторжение договора аренды.
"Отбили" - отменили доверенности на заключение договора купли-продажи выданые на скупщиков, они оформляли доверенности, затем регистрировали договор заключенный доверенным лицом в ФРС, переубедили участников ДС

Добавлено в [mergetime]1209990062[/mergetime]
[quote name='RM37' date='5.05.2008 - 13:18'][quote]Но стороны свободны в заключении договора[/quote]
Да, свободны, на свободу сторон никто и не покушался, однако, ограничить право собственника на распоряжение имуществом можно только, если это предусмотрено законом.
[/quote]

Вот и история вопроса - возможность применения ст.250 к данным правоотношениям!

[Jkir]

Утверждаю
Председатель Роскомзема
Н.В.КОМОВ
16 мая 1996 г.

ПРИМЕРНЫЙ ДОГОВОР
АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ ДОЛЕЙ ПРИ МНОЖЕСТВЕННОСТИ ЛИЦ
НА СТОРОНЕ АРЕНДОДАТЕЛЕЙ

- на возобновление в преимущественном порядке Договора на новый срок или выкуп земельных долей при их продаже на прочих равных условиях перед другими лицами;

Возможно, что стороны заключали договор по предлагаемой комземом форме.
Дата заключения договора неизвестна, а потому не стала бы на 100% говорить об отсутствии преимущественного права у арендатора.

[Oxi_J]

Хочу и сделку признать недействительной, и (или) права и обязаности перевести.
Просто очень надо побороться!