Сообщений в теме: 21

[Ленивый Денис]

Доброго времени суток, коллеги. В том случае если тема уже обсуждалась не пинайте сапогами, а направте по адресу. Даже не знаю как правильно свормулировать запрос. Пару раз самым краем сталкивался с земельными делами. Буду признателен за любую помощь, как говорил т. Жиглов -"Невиданных преступлений не бывает", мож кто и сталкивался.

Суть в следующем: ко мне обратилась подруга и просила помочь рассказав такую историю - в начале бурных 90-х г-н Иванов купил административно-офисное здание, про землю ес-но никто не заикался. Сейчас Иванов решил выкупить ЗУ под зданием прошел все препоны получил расчет выкупной стоимости и подавился корамелькой. Дело в том что сейчас это здание представляет собой эдакий винигрет из офисных помещений, производства (кузница), баньки с баром, склада. А по документам недвижка проходит как административно-офисное здание соответственно коэффициент при расчете выкупной стоимости брали соответственный, ну и насчитали около 6 000 000. Если коэффициент производственный то получается что-то около 1 500 000, г-н Иванов крепко задумался (10 $ они то не лишние) стал мутить, нашел человека который обещает в короткие сроки переделать тех. паспорт и свидетельство. И возникает вопрос стоит ли затеваться? Иванов искренне полагает что при наличии новых документов администрация быстро и радостно переделает распоряжение, Комитет по земельным соответсвенно ударными темпами произведет перерасчет (не задав ни единого каверзного вопроса) и подготовит документы на выкуп по новой стоимости. Лично я Оч. сомневаюсь и думаю, что всю процедуру согласований придется проходить заранее, порпутно объясняя чиновникам причины нехилых метаморфоз в документах на недвижку. Займет это, по моим прикидкам не меньше года.

Буду благодарен за любые подсказки. И вообще стоит ли начинать либо проще переплатить? платить или блин не платить вот в чем вопрос, как бы потом локти не кусать.

[Rigard]

А при чем тут коэффициент и порядок расчета выкупной цены?

Смотрите ст. 2 ФЗ "О введение в действие ЗК РФ"
Цена определяется законом субъекта (около 10-тной ставки земельного налога). Может быть меньше.

ИМХО, постановление о предоставлении участка за плату плучили? Если да, тогда в суд с иском о признании постановления недействительным в части цены и обязании заключить договор за соответствующую цену.

Иванов искренне полагает что при наличии новых документов администрация быстро и радостно переделает распоряжение, Комитет по земельным соответсвенно ударными темпами произведет перерасчет (не задав ни единого каверзного вопроса) и подготовит документы на выкуп по новой стоимости

Ага с вероятностью в 50%. Типа либо встретится тебе по дороге динозавр, либо нет.

[Ленивый Денис]

А при чем тут коэффициент и порядок расчета выкупной цены?

Смотрите ст. 2 ФЗ "О введение в действие ЗК РФ"
Цена определяется законом субъекта (около 10-тной ставки земельного налога). Может быть меньше.

ИМХО, постановление о предоставлении участка за плату плучили? Если да, тогда в суд с иском о признании постановления недействительным в части цены и обязании заключить договор за соответствующую цену.

Иванов искренне полагает что при наличии новых документов администрация быстро и радостно переделает распоряжение, Комитет по земельным соответсвенно ударными темпами произведет перерасчет (не задав ни единого каверзного вопроса) и подготовит документы на выкуп по новой стоимости

Ага с вероятностью в 50%. Типа либо встретится тебе по дороге динозавр, либо нет.

Ага спасибо, счас буду смотреть и думкать.

[ATWOM]

- в начале бурных 90-х г-н Иванов купил административно-офисное здание, про землю ес-но никто не заикался. Сейчас Иванов решил выкупить ЗУ под зданием

В Москве?

[Ленивый Денис]

- в начале бурных 90-х г-н Иванов купил административно-офисное здание, про землю ес-но никто не заикался. Сейчас Иванов решил выкупить ЗУ под зданием

В Москве?

Да не - в Омске.

[ATWOM]

А какая категория земли и разрешенное использование участка?

[Юлия Ткаченко]

А какая категория земли и разрешенное использование участка?

Ленивый Денис (Пишу с чужой станицы)
категория земель: земли населенных пунктов, а разрешенное использование: для общественно-деловых целей под строение, местоположение: установлено относительно административно-торгового строения. Роснедвижимость определяло кадастровую стоимость на основании расчетов межевания, а те в свою очередь основывались на том, что назначение объектов по свидетельствам о гос. регистрации: административное здание. Тот факт, что в этом здании находятся и производственные помещения не был учтен. И сейчас вид разрешенного использования попадает под 7 группу (самый большой коэффециент). В настоящее время в техпаспорт вносятся изменения о назначении помещения с административного на производственное. Что нужно сделать, чтобы изменить кадастровую стоимость земельного участка в сторону уменьшения. Куда нужно обращаться, в роснедвижимость? организацию по межеванию? в администрацию (так как есть распоряжение о предоставлении ЗУ в собственность с видом разрешенного использования для общественно-деловых целей под строения)?

Признателен за любые мысли.

[Ходорыч]

если кадастровую стоимость определили - то ничего изменить уж нельзя.

Можно попробовать изменить вид разрешенного использования земельного участка, но поскольку у вас там здание, то придется менять назначение и здания.
Учитывая сложность и дороговизну процедуры изменения вида разрешенного использования земельного участка - лучше с этим не связываться (если только не утверждены ПЗЗ).
А поводу назначения здания и выкупной стоимости земельного участка - связи не вижу. Главное - это назначение ЗУ.

[Schtoss]

коэффициент при расчете выкупной стоимости брали соответственный

Какой коэффициент? Стоимость земельного участка при выкупе его из государственной или муниципальной собственности рассчитывается, как было верно отмечено, на основании ст. 2 ФЗ "О введении в действие ЗК РФ", и привязана к ставке земельного налога, как следствие, к кадастровой стоимости. Можете попробовать оспорить результаты кадастровой оценки, но процедура эта очень и очень непростая...

Можно попробовать изменить вид разрешенного использования земельного участка

Смысл? Если только ждать следующей актуализации кадастровой оценки

[Ходорыч]

Можете попробовать оспорить результаты кадастровой оценки, но процедура эта очень и очень непростая...

и нереальная

Смысл? Если только ждать следующей актуализации кадастровой оценк

зачем же?
обращаетесь в соответствующий орган и он проводит кадастровую оценку в связи с изменением ВРИЗУ.
А если оценка определялась исходя из удельной кадастровой стоимости 1 кв.м. в населенном пункте, то просто площадь ЗУ необходимо умножить на стоимость одного квадратного метра - вот вам и новая кадастровая стоимость.
Не раз так делали.

Сообщение отредактировал Ходорыч: 28 September 2008 - 18:38

[Schtoss]

Ходорыч
Согласен, но тогда нужно внесение изменений в акт, утверждающий материалы кадастровой оценки. А это уже затруднительно, поскольку у нас это постановление губернатора...

[ATWOM]

Ленивый Денис

На мой взгляд, для того чтобы уменьшить выкупную стоимость участка необходимо изменить вид функционального использования участка с торговли на производство (соответственно изменится и группа).

Алгоритм:
1. Через БТИ меняете назначение здания на производственное, получаете кадастровый паспорт здания, регистрируете соответствующие изменения в ЕГРП.
2. Обращаетесь в ОМСУ с заявлением с просьбой изменить вид разрешенного использования участка и вид функционального использования участка, в связи с изменением назначения здания, расположенного на участке и внести соответствующие изменения в договор аренды. Вид разрешенного использования изменяется путем публичных слушаний и в принципе носит формальный характер. По результатам слушаний принимается решение ОМСУ об изменении вида разрешенного использования участка. Если есть хорошие связи в ОМСУ, считайте, что дело в шляпе.
3. ОМСУ обращается (естественно с Вашей подачи) в Роснедвижимость с заявлением о внесении соответствующих изменений в Реестр и пересмотре кадастровой стоимости участка.
4. При положительном рассмотрении РН должна должна внести изменения в Реестр.
5. Получаете кадастровый паспорт (выписку) участка с новой кадастровой стоимостью и подаете заявление на выкуп участка.

Никто не говорит, что будет легко и дешево...
Поэтому предварительно прикиньте возможные расходы на реализацию предложенного варианта, сопоставьте с расходами по имеющемуся расчету выкупной стоимости и уже на основании сделанных выводов принимайте окончательное решение

[Schtoss]

Регион13

При положительном рассмотрении РН должна должна внести изменения в Реестр

В какой Реестр?

[ATWOM]

Оговорился. В Кадастр (государственный кадастр недвижимости).

[Ходорыч]

Вид разрешенного использования изменяется путем публичных слушаний и в принципе носит формальный характер.

ну да, подите поменяйте ВРИЗУ чисто формально.

В Москве это вообще не реально без аукциона.
В Моск области это занимает не меньше, чем полгода (при хороших отношениях с администрацией) и при этом заплатите денег за изменение ВРИЗУ (до 3 млн. рублей за 1 га и это только официальные платежи).

Сообщение отредактировал Ходорыч: 29 September 2008 - 19:03

[Stoner]

Если в Омске утверждены Правила землепользования и застройки, то изменить разрешенное использование участка, а следовательно, и выкупную стоомость, привязанную к кадастровой стоимости, удастся без дополнительных согласований и разрешений администрации - в случае, если для данной территориальной зоны к основным или вспомогательным видам разрешенного использования относятся и производственные объекты.
Основанием для внесения соответствующих изменений в кадастр будут являться утвержденные в установленном порядке ПЗЗ и заявление землепользователя.

около 6 000 000. Если коэффициент производственный то получается что-то около 1 500 000, г-н Иванов крепко задумался (10 $ они то не лишние)

Разница между 6 миллионами и полутора - это побольше несколько, нежели 10 килобаксов, так что по-любому есть над чем задуматься...

[ATWOM]

ну да, подите поменяйте ВРИЗУ чисто формально.

Меняли. В Подмосковье. Чисто формально.

В Москве это вообще не реально без аукциона.

Аукциона на что? На изменение вида разрешенного использования участка?

В Моск области это занимает не меньше, чем полгода (при хороших отношениях с администрацией) и при этом заплатите денег за изменение ВРИЗУ (до 3 млн. рублей за 1 га и это только официальные платежи).

Соглашусь по времени не быстро. Но о каких официальных 3 млн. руб. за 1 га идет речь? И при чем здесь площади???

[Ходорыч]

Меняли. В Подмосковье. Чисто формально.

и в какой районе МО такие подарки делают?

Соглашусь по времени не быстро. Но о каких официальных 3 млн. руб. за 1 га идет речь? И при чем здесь площади???

Приложение N 1
к решению Совета депутатов
Одинцовского района
Московской области
от 25 августа 2000 г. N 3/28
МИНИМАЛЬНЫЕ СТАВКИ
НОРМАТИВА ПЛАТЕЖЕЙ НА ВОССТАНОВЛЕНИЕ ИНЖЕНЕРНОЙ
И СОЦИАЛЬНОЙ ИНФРАСТРУКТУРЫ ПРИ РАЗМЕЩЕНИИ НА ЗЕМЕЛЬНЫХ
УЧАСТКАХ РАЙОНА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ, ИЗМЕНЕНИИ ВИДА
РАЗРЕШЕННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
-------------------------------------T---------------------------------¬
¦Цель предоставления (использования) ¦Норматив пересчета на 1 га ¦
¦земельного участка ¦предоставляемого (используемого) ¦
¦ ¦земельного участка (руб.) ¦
+------------------------------------+---------------------------------+
+------------------------------------+---------------------------------+
¦5. Изменение вида разрешенного ¦ 1000000 ¦
¦ использования земельного ¦ ¦
¦ участка ¦ ¦
+------------------------------------+---------------------------------+
¦6. Включение земельного участка ¦ 3000000 ¦
¦ в границы населенного пункта ¦ ¦
+------------------------------------+---------------------------------+

Аукциона на что? На изменение вида разрешенного использования участка?

Вы вообще землей занимаетесь?!
Изменить ЗАКОННО ВРИЗУ земельного участка находящегося в аренде невозможно без проведение аукциона.

[ATWOM]

Приложение N 1
к решению Совета депутатов
Одинцовского района
Московской области
от 25 августа 2000 г. N 3/28

В данном акте, речь насколько я понимаю, идет о случаях выбора участка под новое строительство или изменения вида разрешенного использования участка, которые повлекут повреждение существующей инженерной и социальной инфраструктуры.
И только в этом случае должен быть произведен платеж на ее восстановление.

К рассматриваемой теме это не применимо. Расходы будут только на проведение публичных слушаний.

Изменить ЗАКОННО ВРИЗУ земельного участка находящегося в аренде невозможно без проведение аукциона.

Хорошо, задам вопрос по другому: в чем суть проведения такого аукциона?

[Ходорыч]

В данном акте, речь насколько я понимаю, идет о случаях выбора участка под новое строительство или изменения вида разрешенного использования участка, которые повлекут повреждение существующей инженерной и социальной инфраструктуры.

Повторю вопрос: вы землей занимаетесь?!
Судя по ответам - не совсем плотно...

Поскольку уже раз 20 менял по этому акту РИЗУ, могу со 100% уверенность сказать, что он как раз применяется при изменении ВРИЗУ.

А по поводу:

повлекут повреждение существующей инженерной и социальной инфраструктуры.

даже добавить нечего

Хорошо, задам вопрос по другому: в чем суть проведения такого аукциона?

Суть в том, что не могут ОМСУ внести изменения в договор аренды ЗУ изменив РИЗУ.
Зем участки предоставляются либо в порядке выбора либо на аукционе. Поэтому предоставление зем уч под другие цели, нежели те, что были указаны в Постановлении о выборе ЗУ или в информации об аукционе - является незаконным.
Практики - сколько хотите, в т.ч. и ВАС. Тема уже обсуждалась.

Но поскольку в нашем случае здание, ситуация несколько иная...

[ATWOM]

Поскольку уже раз 20 менял по этому акту РИЗУ, могу со 100% уверенность сказать, что он как раз применяется при изменении ВРИЗУ.

Видимо плотно занимаетесь землей в Одинцовском и Ленинском районах МО?
И видимо только незастроенными территориями?

Но поскольку в нашем случае здание, ситуация несколько иная...

Вот именно, в рассматриваемом нами случае имеет место быть

в начале бурных 90-х г-н Иванов купил административно-офисное здание, про землю ес-но никто не заикался. Сейчас Иванов решил выкупить ЗУ под зданием

О каком же аукционе в данном случае может идти речь?

Кроме того, смотрите ст. 39 ГрК и положения о проведении публичных слушаний..., которые приняты почти во всех районах МО (кроме Одинцовского и Ленинского районов).

[Ленивый Денис]

Огромное спасибо всем кто откликнулся, не буду лукавить, что полностью разобрался, но по крайней мере появилась печка от которой можно плясать. Сегодня утром вернулся из недельной командировки счас слетаю за пивом, для активизации умственного, так сказать, процесса, и буду детально думать что почем. Друзья пишите исчо. Ох, нелегка ты наша долюшка.