Сообщений в теме: 17

[Росс]

Добрый день!
В соответствии с п.2 ст. 555 ГК РФ, реализовано здание с земельным участком. При этом цена в договоре указана все имущество, включая здание и землю.
ФРС просит разбить цены, указав стоимость земли. Нам это по некоторым причинам не нужно.
Что ждать от ФРС ?
Спасибо.

[Smertch]

Что ждать от ФРС

отказа в регистрации

[Росс]

Спасибо. А основания отказа? Если не сложно

[Buutch]

Росс
Основания формальные - в установленный срок не устранены недостатки, указанные в приостановке

[Росс]

Ну, вот теперь все понятно Спасибо.

[Smertch]

А основания отказа?

абз.3 п.1 ст.20 закона о регистрации


Добавлено в [mergetime]1225428603[/mergetime]
прошу прощения, четвертый абзац, первая-то строчка ведь тоже считается

[Bistrov Den]

В соответствии с п.2 ст. 555 ГК РФ, реализовано здание с земельным участком. При этом цена в договоре указана все имущество, включая здание и землю.
ФРС просит разбить цены, указав стоимость земли. Нам это по некоторым причинам не нужно.

Правильно просит. А еще интересно, как вы НДС уплачивать будете с учетом того, что с продажи земли он не взимается.
ИМХО, договор в данном случае не заключен, поскольку не согласована цена каждого объекта недвижимости. Фактически в данном слувчае имеет место не один договор купли-продажи, а два (хоть и оформлены они одним документом) - поскольку и объекта недвижимости два

[Росс]

Правильно просит. А еще интересно, как вы НДС уплачивать будете с учетом того, что с продажи земли он не взимается.
ИМХО, договор в данном случае не заключен, поскольку не согласована цена каждого объекта недвижимости. Фактически в данном слувчае имеет место не один договор купли-продажи, а два (хоть и оформлены они одним документом) - поскольку и объекта недвижимости два 

Про незаключенность договора при отсутствии цены все понятно. Но, кроме п. 1 ст. 555 ГК имеется и пункт 2 тойже статьи, который неким чудным образом позволяет объединять стоимость двух объектов в одной цене.
Да никто бы и не упирался против требований ФРС, поставив в договор две цены, ибо себе дороже..., да вот ситуация не позволяет.
Предприниматель-банкрот. Имеет в собственности здание и землю под ним. С учетом ст. 35 Земельного Кодекса и ст. 552 ГК РФ, определяющих единство судьбы указанных объектов, и обязательности проведения торгов по продаже имущества банкрота, в разные лоты включить это имущество невозможно. Соответственно, лот будет един - здание и земельный участок. А при едином лоте сложно указать две цены и шагать параллельно, но вероятно - в разные стороны
Как следствие - цена в Протоколе об итогах торгов и затем в договоре - одна на здание и землю. И это позволяет п. 2 ст. 555 ГК. Но, не позволяет ФРС.
Отсюда и проблема.


А НДС нам в данном случае не интересен, ибо конкурсное производство

Спасибо всем!

Сообщение отредактировал Росс: 31 October 2008 - 22:00

[Smertch]

Росс

Соответственно, лот будет един - здание и земельный участок. А при едином лоте сложно указать две цены и шагать параллельно, но вероятно - в разные стороны 

Сразу напишите, что цена здания - столько-то процентов от цены лота, цена земли - столько-то. И шагайте в одну сторону.

[Schtoss]

Росс

Статья 555. Цена в договоре продажи недвижимости

2. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

это к

ЗЕМЕЛЬНЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Статья 35. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение

1. При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Предметом договора у Вас является два объекта гражданских прав (ст. ст. 130, 549 ГК РФ) - т.е. фактически возникает два договорных обязательства - в отношении здания и в отношении земельного участка. Соответственно, к каждому из них применяется п. 1 ст. 555 ГК РФ. Поэтому можно говорить о незаключенности Вашего договора
Что касается конкурсного производства, то на практике проводится раздельня оценка таких объектов, формируется единый лот с разбивкой по ценам, а при заключении договора величина повышения цены пропорционально суммируется со стартовыми ценами

[Денежка]

Schtoss
Вы мало того, что п. 1 ст. 35 ЗК РФ зачем-то применили к продаже здания и земли, находящихся в собственности одного лица, так ещё и откуда-то вывели два договора...

В договоре купли-продаже недвижимости есть три случая, когда одна цена может бытьу указана на несколько объектов - это купля-продажа предприятия (хотя, в принципе, это один составной объект), купля-продажа здания и земли под зданием, находящихся в собственности одного лица, и продажа квартиры вместе с долей в праве на общее имущество.

ЗК говорит, что здание и земля должны продаваться вместе - это земельный вопрос.
Установление цены - гражданский вопрос, тут применяется п. 2 ст. 555 ГК РФ.

Поэтому ФРС не права.

Smertch
То, что отказ может быть, это понятно. Непонято, Вы что, считаете его законным?

[Billy]

Поэтому ФРС не права.

Читал тему, но смелости высказать такое до сих пор не было. Теперь подпою Нева Хаус

[aslan]

Предметом договора у Вас является два объекта гражданских прав (ст. ст. 130, 549 ГК РФ) - т.е. фактически возникает два договорных обязательства

Двух договоров здесь конечн не будет..А что если я хочу заключить один??? Т.е. продать здание без участка..? Ответ один: сделка ничтожна! (п. 4 ст. 35 ЗК)..Ну, не использовать же здесь конструкцию ст.445, в конце концов. А если наблюдать за тенденцией развития зак-ва о недвижимости (которая будучи изложенной в Концепции постепенно принимает легальные формы), то единство судьбы ЗУ и строений - это путь к единому объекту..поэтому никакого смысла делить эти объекты, придавать им самостоятельное хоз.значение оснований нет. Поэтому п. 2 ст. 555 ГК однозначно применим.. Это ясная, недвусмысленная норма..ФРС однозначно не права

[Росс]

Окончание дискуссии прошло гораздо констуктивнее ее начала

Цитата
Что ждать от ФРС
отказа в регистрации

,

что очень приятно.
Спасибо всем!

[Smertch]

Нева Хаус

Непонято, Вы что, считаете его законным?

Я знаю одно: что в настоящее время при продаже здания требуют указывать и цену ЗУ. Автору темы нужно продать, а не спорить о законности с туманными перспективами выигрыша.
Я вариант, как этого добиться, предложил.

[Денежка]

Росс

В соответствии с п.2 ст. 555 ГК РФ, реализовано здание с земельным участком.

Тут вот ещё что...

Статья 555. Цена в договоре продажи недвижимости
2. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

П. 4 ст. 35 обязывает вместе со зданием продавать не часть участка, а весь участок, на котором стоит здание. А п. 2 ст. 555 ГК РФ как будто говорит о цене не всего участка, а части участка, части, занятой зданием.

Однако я ещё раз подчеркну - считаю, что ЗК регулирует земельные вопросы (что земля должна всегда вместе со зданием отчуждаться), а вопросы согласования условий о цене купли-продажи - сугубо гражданские. Поэтому п. 2 ст. 555 ГК должен применяться и в случае продажи здания и целого земельного участка, на котором находится здание.

[Росс]

Smertch

Сразу напишите, что цена здания - столько-то процентов от цены лота, цена земли - столько-то. И шагайте в одну сторону.

Дело в том, что торги уже состоялись и данный затык возник при сдаче документов в ФРС. Согласен, что при подаче объявления недоработали сами .
Пока вышли из ситуации так. В протоколе об итогах торгов оставили одну общую цену, а в договоре - общую, но дописали "...в т.ч. цена здания ___ рублей, цена земли ___ рублей". При этом разбили исходя из заключения оценщика, где указана "общая цена объекта -___ рублей, в т.ч. цена земли ___ рублей". Высчитали процент и затем стоимость по итогам торгов разделили на теже проценты.
Тоже криво, но хоть что то...

[Smertch]

Росс

Тоже криво, но хоть что то...

главное, чтобы этого другие участвовавшие в торгах не увидели - для ФРС-то, думаю, сгодится, а вот с точки зрения организации торгов - косячок-с