П. 4 ст. 292 ГК РФ, отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.
П. 1 ст. 558 ГК РФ, существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за четвертый квартал 2005 г. (утв. постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 1 марта 2006 г.): если бывший член семьи собственника на момент приватизации имел равные права с лицом, которое впоследствии приобрело в собственность данное жилое помещение, но отказался от приватизации, дав согласие на приватизацию иному лицу, то при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу он не может быть выселен из этого жилого помещения, поскольку имеет право пользования данным жилым помещением. При этом необходимо исходить из того, что право пользования носит бессрочный характер.
Теперь сама ситуация. Заключен договр ипотеки на жилое помещение, в обеспечении кредитных обязательств предпринимателя. Кредитные средства выданы на цели предпринимательской деятельности. Договор ипотеки заключен как дополнительное обеспечение по кредиту через год после выдачи кредита. В кваритире проживает, но не зарегистрирован несовершенно летний ребенок, о чем кредитору известно. Кроме того имеется бессрочник с правом проживания (документы в регистрационном деле), не заригистрированный в данной квартире и не проживающий в ней на момент совершения сделки ипотеки. Регистрационный орган не проверял состав лиц проживающих или зарегистрированных в данной квартире.
Можно ли признать сделку не действительной по основаниям: отсутсвие разрешения органа опеки на заключение договора ипотеки, отсутсвие согласия бессрочника на заключение договора ипотеки, отсутствие в договоре ипотеки существинных условий, а именно перечня лиц имеющих право пользования жилым помещением.
