Сообщений в теме: 8

[schuman]

Ситуация такова.
Предприятие банкрот. В отношении него введена процедура конкурсного производства. Реализована конкурсная масса, в которую вошла недвижимость. Право собственности этого банкрота на эту недвижку не регистрировалось. Более того, в 1992 году при приватизации эту недвижимость не включили в план приватизации или включили таким образом, что конкурсный управляющий не может зарегистрировать право собственности - регистрирующий орган не может ее увидеть в плане приватизации и рекомендует конкурсному устанавливать это право через суд. Но аукцион уже прошел и новый собственник есть.
Вопрос заключается вот в чем. Что проще, дешевле и реальней?
1 Вариант. Конкурсный управляющий мается - устанавливает право собственности через суд, потом регистрирует на основании решения суда право собственности в регистрирующем органе, потом регистрируется переход этого права на основании аукциона и договора купли продажи на нового собственика.
2. Вариант. Конкурсный управляющий завершает конкурсное производство и исключает из реестра данное предприятие - банкрота. А участник аукциона- победитель самостоятельно устанавливает право собственности конечно через суд на основании протоколов аукциона по продажи данной недвижимости и договоров купли продажи с конкурсным управляющим.

Сообщение отредактировал schuman: 30 January 2009 - 20:23

[schuman]

Извините, уточню.
Вообще. возможен ли второй вариант в принципе. Удастся ли новому собственнику зарегистрировать свое право после завершения конкурсного производства?

[Юрисконсульт Наталья]

Здравствуйте, у меня сейчас такая же проблема.
В том случае, если у Вас будет 1 Варинат, и предприятие бакрот уже ликвидировано, то все очень просто! при наличии всех документов идете в АС с исковым заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, ответчик УФРС. Если же не ликвидировано, то просто регистрируете в УФРС.
а вот при втором варианте, существуеют такие сложности - не оформленное право продавца. Если оно возникло до вступления в силу закона о государственной регистрации, то ничего страшного - это ранневозникшее право. Тут еще надо собрать все документы, подтверждающие возникновение и в АС.
А если прво возникло после или нет документов...то тут у меня диллема и встречный вопрос ко всем!!!!
Ситуация: 1. предприятие, принявшее по акту закрепления имущество от области в 2001 году, обонкротилось (уже ликвидировано) и продало в ходе конкурсного управления имущество. Сейчас необходимо покупателю зарегистрировать право собственности. Понятно, что через суд. Вопрос как обойти такую проблему, что не зарегистрировано право хозяйственного ведения продавца и право собственности области. Какой иск подавать в суд? и еще тут же земли под недвижимостью нет... необходимо ли ее оформлять пеед судом? или можно позже?
2. прдприятие, владевшее имуществом направе собственности, но не зарегистрировавшее его, обонкротилось (уже ликвидировано) и продало в ходе конкурсного управления имущество. Сейчас необходимо покупателю зарегистрирвоать право собственности. Через суд, но документов как первоначально у подавца оно оказалось нет...
За любую помощь буду благодарна!

[schuman]

Я тут консультировался. Предприятие банкрот и конкурсное производство завершено. Покупатель с документами (тех паспорт, протокол аукциона по продажи имущества акт приема передачи и договор о продажи) идет в АС. И АС признает право собственности на купленные объекты. Потом с решением суда регистрируете право собственности. Практика такая уже есть. Ищу чтобы ознакомиться. Вроде сам задал вопрос и сам же на него и пытаюсь ответить.

Если есть мнения у кого - пишите!

[Юрисконсульт Наталья]

Практики, как зарегистрировать объект ,если продавец ликвидирован много (завтра напишу). Сложнее ,если право продавца не было оформлено и он уже ликвидирован, вот такой практики найти не могу...

Сообщение отредактировал Юрисконсульт Наталья: 09 February 2009 - 00:19

[Bistrov Den]

Предприятие банкрот и конкурсное производство завершено. Покупатель с документами (тех паспорт, протокол аукциона по продажи имущества акт приема передачи и договор о продажи) идет в АС. И АС признает право собственности на купленные объекты. Потом с решением суда регистрируете право собственности. Практика такая уже есть. Ищу чтобы ознакомиться. Вроде сам задал вопрос и сам же на него и пытаюсь ответить.

Обсуждалось неоднократно. Ситуация тупиковая, имхо. Право собственности к покупателю не перешло, так что признавать нечего. Имущество с момента ликвидации продавца бесхозяйное.
Насчет обратной практики - сомневаюсь в ее наличии, но если действительно есть - выкладывайте

[Дрёма]

ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО
от 22 декабря 2005 г. N 101

12. Отсутствие государственной регистрации права собственности должника на объект недвижимости само по себе не является основанием для признания недействительным заключенного по итогам публичных торгов договора купли-продажи, если такое право возникло до момента вступления в силу Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Отсутствие государственной регистрации права собственности акционерного общества на здание при наличии правоустанавливающих документов, подтверждающих существование этого права, возникшего до введения в действие Закона о государственной регистрации, не препятствовало обращению взыскания на это имущество, принадлежащее должнику, и выставлению его на публичные торги в рамках исполнительного производства. После проведения торгов право собственности было зарегистрировано за должником по требованию судебного пристава-исполнителя, а переход права собственности покупателю зарегистрирован в установленном порядке.

ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 сентября 2007 г. N 4640/07

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановлением от 27.02.2007 отменил указанные судебные акты и удовлетворил исковые требования, сославшись на то, что спорные нежилые помещения, встроенные в жилой дом, в силу закона признавались муниципальной собственностью, проданы истцу на торгах, которые не оспорены в судебном порядке, регистрация права собственности за муниципальным образованием после совершения сделки и отсутствие у продавца в момент совершения сделки государственной регистрации этого права не привели в данном случае к ничтожности совершенной сделки и не могли служить основанием для отказа в признании права собственности на упомянутое имущество за покупателем.
В заявлении поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре в порядке надзора постановления суда кассационной инстанции департамент просит его отменить, ссылаясь на то, что ООО "Росток" в установленном законом порядке не приобрело право собственности на названное недвижимое имущество. На момент проведения торгов по продаже указанного имущества у муниципального образования отсутствовало зарегистрированное право собственности на отчуждаемые нежилые помещения, и, исходя из положений статей 131, 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", органы муниципального образования не могли распоряжаться данными помещениями. Право муниципальной собственности на недвижимое имущество фактически зарегистрировано после совершения спорной сделки. Кроме того, заявитель считает, что суд кассационной инстанции необоснованно признал за ООО "Росток" право собственности на нежилые помещения, не рассмотрев требования общества об обязании регистрационной службы зарегистрировать за ним это право.
Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении, Президиум считает, что постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27.02.2007 подлежит оставлению без изменения по следующим основаниям.

Здесь, правда, не про банкротов, но про отчуждение без первоначальной регистрации. Т. е. суды такие вещи допускают, соответственно, существование продавца не является принципиальным.
Основная проблема - наличие документов, подтверждающих права на имущество, возникшие до 1998 г.

[Татьяна Ш.]

Я тут консультировался. Предприятие банкрот и конкурсное производство завершено. Покупатель с документами (тех паспорт, протокол аукциона по продажи имущества акт приема передачи и договор о продажи) идет в АС. И АС признает право собственности на купленные объекты. Потом с решением суда регистрируете право собственности. Практика такая уже есть. Ищу чтобы ознакомиться. Вроде сам задал вопрос и сам же на него и пытаюсь ответить.

Если есть мнения у кого - пишите!

У нас точно такая ситуация. Купили что называется кота в мешке. В суд уже два раза обращались и с иском к УФРС о регистрации перехода права и с заявлнием об установлении факта перехода права. Безрезультатно. Нет правоустанавливающих документов продавца. Ищите их. Если нет, бесполезно.

[register]

Про случаи ликвидации продавца-юр. лица и смерти продавца-физика много написано в разделе "ПРОДАВЕЦ УМЕР ДО РЕГИСТРАЦИИ СДЕЛКИ С НЕДВИЖКОЙ". У Вас ситуация запутаннее тем, что не подтверждено право продавца. ИМХО, можно попробовать установить факт, имеющий юридическое значение, соответствия объекта недвижимости, указанного в акте оценки зданий и сооружений продавца объекту недвижимости, проданному на торгах.

Более того, в 1992 году при приватизации эту недвижимость не включили в план приватизации или включили таким образом, что конкурсный управляющий не может зарегистрировать право собственности - регистрирующий орган не может ее увидеть в плане приватизации и рекомендует конкурсному устанавливать это право через суд.

А потом с этим решением с иском к ФРС о регистрации перехода права собственности (по аналогии со ст.551 ГК РФ об уклонении продавца).

Добавлено немного позже:
Юрисконсульт Наталья

предприятие, принявшее по акту закрепления имущество от области в 2001 году, обонкротилось (уже ликвидировано) и продало в ходе конкурсного управления имущество. Сейчас необходимо покупателю зарегистрировать право собственности. Понятно, что через суд. Вопрос как обойти такую проблему, что не зарегистрировано право хозяйственного ведения продавца и право собственности области. Какой иск подавать в суд? и еще тут же земли под недвижимостью нет... необходимо ли ее оформлять пеед судом? или можно позже?

Согласно п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Аналогичные положения содержит статья 4 ФЗ о регистрации, согласно которой право хоз.ведения подлежит государственной регистрации, однако закон связывает момент возникновения указанного права не с моментом его государственной регистрации, а с моментом фактической передачи имущества. Так, в силу статьи 299 ГК РФ право хозяйственного ведения или право оперативного управления имуществом, в отношении которого собственником принято решение о закреплении за унитарным предприятием или учреждением, возникает у этого предприятия или учреждения с момента передачи имущества, если иное не установлено законом и иными правовыми актами или решением собственника.
Поэтому отсутствие государственной регистрации права хоз.ведения продавца не критично, если можно доказать, что собственник принимал решение о передаче имущества и имущество было фактически передано на баланс предприятию. Земля последует за имуществом, главное - чтобы на земельный участок не было прав каких-то третьих лиц.