Есть такая ситуация, заключен предварительный договор продажи доли недвижимого имущества (стороны - физ лица) в котором стороны договорились о цене продажи 1 млн. руб. По преддог-ру Покупатель должен передать Продавцу 500000 рублей до заключения основного договора в счет оплаты и 500000 руб. в момент заключения договора. В результате есть две расписки. Одна выдана до подписания основного договора, вторая- в день подписания основного договора, в содержании в обеих указано, что деньги получены по договору. Теперь момент- заключая договор стороны указали цену 400000 руб. (желание продавца). Вопрос - что есть 600000 рублей? Есть ли законные основания взыскать эту сумму как неосновательное обогащение ведь есть факт передачи денег на сумму, превышающую стоимость основного договора, а пред. договор прекратил свое действие в момент заключения основного...?
|
|
||
|
|
||
Сообщений в теме: 11
#2
Отправлено 18 March 2009 - 19:51
в момент заключения договора положения предварительного договора теряют силу, и если стороны определили цену договора значительно ниже, чем в договоре, применяется именно положение основного договора...значит все переплаченное следует вернуть как неосновательное обогащение...размышляя сам с собой прихожу к такому выводу 
, хотя хотелось бы услышать чьи то мнения на этот счет
, хотя хотелось бы услышать чьи то мнения на этот счет
#3
Отправлено 18 March 2009 - 20:25
Richard, как приятно пообщаться с умным человеком? 
По существу - сами то как думаете? Если Вы заключили иной договор, ежели был предусмотрен по предварительному? Наводящие вопросы:
1) что для Вас есть исполнение обязательств по ПД по внесению денежных средств в размере 5 млн;
2) что для Вас есть внесение остальных 5 млн при заключении договора;
3) что для Вас есть заключение договора с ценой имущества в 4 млн, тогда как по ПД была 10 млн;
4) что для Вас есть вапще предварительный договор? и продолжает ли он действовать несмотря на заключение договора 4 млн.
По существу - сами то как думаете? Если Вы заключили иной договор, ежели был предусмотрен по предварительному? Наводящие вопросы:
1) что для Вас есть исполнение обязательств по ПД по внесению денежных средств в размере 5 млн;
2) что для Вас есть внесение остальных 5 млн при заключении договора;
3) что для Вас есть заключение договора с ценой имущества в 4 млн, тогда как по ПД была 10 млн;
4) что для Вас есть вапще предварительный договор? и продолжает ли он действовать несмотря на заключение договора 4 млн.
#4
Отправлено 18 March 2009 - 22:14
[quote name='woo-doo' date='18.03.2009 - 14:25']
уважаемый woo-doo
спасибо большое за вопросы, суммы правда исчисляется в сотнях тысяч, хотя это не имеет значения...
отвечая на вопросы начиная с вопроса 4 считаю, что при заключении договора в 400 тыс., 600 тыс. подлежат возврату как неосновательное обогащение... единственное, что настораживает (для чего в общем то и создал эту тему) это возможность применения ч 4 статьи 1109 ГК РФ к данному случаю, ведь подписав договор на 400 тыс. оснований для оплаты 600 тыс. не было, и Покупатель знал об этом...т.е. знал об отсутствии обязательства, следовательно возврату переплаченная сумма не подлежит...
уважаемый woo-doo
спасибо большое за вопросы, суммы правда исчисляется в сотнях тысяч, хотя это не имеет значения...
отвечая на вопросы начиная с вопроса 4 считаю, что при заключении договора в 400 тыс., 600 тыс. подлежат возврату как неосновательное обогащение... единственное, что настораживает (для чего в общем то и создал эту тему) это возможность применения ч 4 статьи 1109 ГК РФ к данному случаю, ведь подписав договор на 400 тыс. оснований для оплаты 600 тыс. не было, и Покупатель знал об этом...т.е. знал об отсутствии обязательства, следовательно возврату переплаченная сумма не подлежит...
#5
Отправлено 19 March 2009 - 00:43
Richard если Вы более ответственно подойдете к разрешению вопросов, Вам все станет, я надеюсь, ясно. Хотябы изложите свою позицию, каким образом связано требование о возврате НО 10 млн по отношению к 6 млн и к 4? Считаете, что они каким-то образом связаны? Неужели Вас не смущает тот факт, что стороны, не внося соответствующие изменения в ПД заключили договор д-кп на иных условиях, ежели это было предусмотрено в ПД? Неужели Вас не смущает то, что вносились денежные средства в рамках ПД? Также стоит обратить внимание, а действует ли ПД до сих пор, вопщим обратите внимание на то, каким образом составлен основной договор. Не по тому поводу заморачиваетесь (я про п. 4 ст. 1109 ГК), если, конечно в Вашем договоре не присутствуют слова "подарил", "дарит", "благотворительность" и прочие аналогии
#6
Отправлено 19 March 2009 - 15:23
Уважаемый woo-doo, тот факт, что стороны не внесли в пд изменения о цене заключив договор на иных условиях меня не смущает, действует принцип свободы заключения договора, ПД обязывает заключить договор на тех условиях, которые в нем указаны, но если стороны договорились по другому - это их право, обязательное измнение условий ПД ГК не предусматривает. Внесенные денежные средства в рамках ПД (уточню - в ПД указано что это задаток) вопрос теории, кто то считает, что можно вносить в обеспечение исполнения обязательства по заключению договора, кто то считает, что нет, так как денежное обязательство возникает только с момента заключения основного договора. Как бы то ни было факт передачи денежных средств в размере 5 млн., подтвержденный распиской имеется... ПД в настоящий момент не действует так как его действие сторонами определено до 25 октября, 20 октября сторонами заключен основной договор в отношении того же объекта недвижимости, да и срок действия ПД истек. Основной договор составлен без какого либо упоминания о предварительном. Описание Объекта, цена в размере 4 млн. указание, что деньги получены полностью. Как итог (если исходить из того, что оплата по ПД невозможна) 5 млн. по ПД - неосновательное обогащение. По 2-й расписке, выданной на 5 млн, выданной в день заключения основного договора 4 млн. - исполнение обязанности по оплате стоимости имущества, 1 млн.- неосновательное обогащение, т.к. это фактическая переплата... как то так
#7
Отправлено 19 March 2009 - 15:41
а из условий основного договора можно сделать вывод, что он был заключен именно во исполнение ПД? Я не зря Вас спрашиваю об этом - от этого напрямую будут зависить не только размер но и характер требованийУважаемый woo-doo, тот факт, что стороны не внесли в пд изменения о цене заключив договор на иных условиях меня не смущает, действует принцип свободы заключения договора, ПД обязывает заключить договор на тех условиях, которые в нем указаны, но если стороны договорились по другому - это их право, обязательное измнение условий ПД ГК не предусматривает.
если спор подлежит рассмотрению в АС - то задаток НЕ может быть в качестве обеспечения, если в СОЮ - сам пока не знаю, как сложицо практика нижестоящих судов, принимая во внимание недавний обзор ВС, но все же считаю данное условие недопустимымВнесенные денежные средства в рамках ПД (уточню - в ПД указано что это задаток) вопрос теории, кто то считает, что можно вносить в обеспечение исполнения обязательства по заключению договора, кто то считает, что нет, так как денежное обязательство возникает только с момента заключения основного договора.
тогда вопрос отпадает, ПД получаецо так и так прекратил свое действие, за исключением, конечно того момента, не направлялось ли до 25 октября предложения заключить основнойПД в настоящий момент не действует так как его действие сторонами определено до 25 октября, 20 октября сторонами заключен основной договор в отношении того же объекта недвижимости, да и срок действия ПД истек.
В связи с тем, шо ПД прекратил действие (еси небыла предложения заключить основной) - это уже значения не имеетОсновной договор составлен без какого либо упоминания о предварительном.
в таком случае необходимо будет подавать 2 иска - 1 о возврате неосновательного обогащения в размере 5 млн, внесенных в рамках ПД, собсна основанием и будет сей ПД+расписка, 2-ой - о возврате НО 1 млн. руплей - основание расписка+основной договорКак итог (если исходить из того, что оплата по ПД невозможна) 5 млн. по ПД - неосновательное обогащение. По 2-й расписке, выданной на 5 млн, выданной в день заключения основного договора 4 млн. - исполнение обязанности по оплате стоимости имущества, 1 млн.- неосновательное обогащение, т.к. это фактическая переплата... как то так
#9
Отправлено 19 March 2009 - 16:34
а можно ссылочку на недавний обзор СОЮ (№, дату, реквизиты в общем), очень хочется посмотреть. А что касаемо предложения заключить основной договор - его не было. Так же как и Вы склоняюсь к тому, что нужно подавать два иска...
Добавлено немного позже:
суд будет в ОЮ
Добавлено немного позже:
суд будет в ОЮ
#11
Отправлено 24 March 2009 - 15:43
Хотелось бы пообщаться еще на эту тему. У меня подобная ситуация, только я на стороне ответчика. У нас как раз не было предварительного договора, хотя, прочитав вышеуказанное, думаю значение он не будет иметь. Стороны могут договориться о других условиях договора и через 5 минут после подписания предварительного договора, а в указанном случае, договор считается заключенным с момента его регистрации. Я тоже пытаюсь применить пункт 4. ст. 1109 ГК, однако практика не в мою пользу. Суды рассматривают с позиции, в том числе благотворительности, сводя 2 понятия - знал об отсутствии обязательства и передал в целях благотворительности. Считаю такую позицию необоснованной. Получается у недобросовестного покупателя больше возможностей воспользоваться подобной ситуацией, и так сказать, обогатиться. В случае с продавцом же (добросовестной стороной по сделки) приходиться прибегать только к общим нормам.
#12
Отправлено 05 June 2009 - 17:11
что значит недобросовестный покупатель? указывайте в договорах суммы, которые реально передаются по распискам... и не будет никакой недобросовестности. А так...где был продавец, когда хотел по каким либо причинам занизить стоимость сделки? Кстати НО применяется вне зависимости от того, по чьей вине оно возникло ( ч. 2 ст 1102 ГК РФ)у недобросовестного покупателя больше возможностей воспользоваться подобной ситуацией, и так сказать, обогатиться.
