Сообщений в теме: 50

[sevent]

Прошу высказаться по следующей проблеме и путях ее разрешения. Разместил сперва данную тему в разделе "Уголовное право и процесс", но отклика она там не вызвала.
Гражданка А. приобрела по договору купли-продажи у гр. Б квартиру. Стороны подписали договор КП, акт приема-передачи, произвели денежный расчет, покупатель с семьей (4 чел) вселилась в данную кв-ру, и сдали документы в УФРС на регистрацию. Тут во время регистрации райсуд по ход-ву следователя постановлением наложил арест на кв-ру в связи с уголовным делом, возбужденным в отношении продавца (мошенничество, но не связанное с данной сделкой и квартирой), в обеспечение приговора по искам потерпевших. Арест выражен в виде запрета УФРС производить регистрацию сделок гр. Б. по отчуждению кв-ры. Покупатель участником (стороной) в деле не является, и процессуальных прав не имеет. О случившемся факте ареста покупатель узнала спустя много времени, регистрация в УФРС оказалась приостановленной на неопределенный срок. Продавец сейчас под стражей, уголовное дело сейчас в стадии рассмотрения судом 1-й инстанции, дело очень многоэпизодное и вступление (обвинительного, скорее всего) приговора в законную силу будет еще нескоро. Пытаемся обжаловать это постановление райсуда о наложении ареста, но пока безрезультатно. Бредовая какая-то ситуация.
Что теперь делать покупателю, каким путем преодолеть арест и завершить гос. регистрацию? Пытаться "сломать" арест в уголовном процессе мы продолжим, но, может, тут стоит пойти чисто гражданско-правовым путем?
Например, подать иск к УФРС об обязании произвести все-таки регистрацию перехода права собст-сти к пок-лю, так как, во-первых, такой арест по ст. 115 УПК РФ в виде запрета адресован к ним незаконно и регистрирующий орган не обязан его исполнять, во-вторых, использовать аналогию закона применительно к ст.ст. 165, 551 ГК РФ? Или просто подать иск о признании права соб-сти на кв-ру за пок-лем, и решение о таком признании представить в материалы уголовного дела?
Буду признателен любым мыслям и рассуждениям по этому вопросу.

[Ludmila]

Договор купли-продажи, я так понимаю, не заключён...

во-вторых, использовать аналогию закона применительно к ст.ст. 165, 551 ГК РФ?

В смысле? Понуждать к регистрации договора? Или что Вы имеете в виду?

Или просто подать иск о признании права соб-сти на кв-ру за пок-лем

А на каком основании и кто ответчик?

[Северная школа]

Пока висит арест по уголовке - не будет регистрации сделки и права. Даже если получите решение суда о признании права (что очень сомнительно) - реги отпишут в суд о невозможности исполнения решения.

[sevent]

Договор купли-продажи, я так понимаю, не заключён...

во-вторых, использовать аналогию закона применительно к ст.ст. 165, 551 ГК РФ?

В смысле? Понуждать к регистрации договора? Или что Вы имеете в виду?

Или просто подать иск о признании права соб-сти на кв-ру за пок-лем

А на каком основании и кто ответчик?

Сделка совершена и полностью исполнена сторонами, все распорядительные действия (сдача доков на регистрацию) совершены. Стороны сделали со св.стороны все, что могли. Не понуждать к регистрации, а чтобы суд вынес решение о регистрации сделки. А признания права собственности - опять же на основании фактического исполнения сделки и необходимости перехода титула в таком случае.

Добавлено немного позже:

Пока висит арест по уголовке - не будет регистрации сделки и права. Даже если получите решение суда о признании права (что очень сомнительно) - реги отпишут в суд о невозможности исполнения решения.

Это я понимаю. Но по крайней мере данное решение будет представлено пок-лем в уголовное дело для того, чтобы при вынесении приговора по нему суд не вздумал в обеспечение прав потерпевших обращать взыскание на данную квартиру.

[Ludmila]

Сделка совершена

Начнём с того, что договор купли-продажи не заключён. Надеюсь, это никаких сомнений не вызывает.

Не понуждать к регистрации, а чтобы суд вынес решение о регистрации сделки. А признания права собственности - опять же на основании фактического исполнения сделки и необходимости перехода титула в таком случае.

Ещё раз: кого Вы планируете делать ответчиком? В каком порядке - исковое производство, признание юридического факта? Если через признание юридического факта, то это недопустимо. Надеюсь, это тоже сомнений не вызывает.

Добавлено немного позже:

Но по крайней мере данное решение будет представлено пок-лем в уголовное дело для того, чтобы при вынесении приговора по нему суд не вздумал в обеспечение прав потерпевших обращать взыскание на данную квартиру.

И как это помешает обратить взыскание на квартиру, собственником которой покупатель не является?

[Ludmila]

Кстати говоря, сведения об аресте в ЕГРП внесены? И если внесены, то когда - до подписания договора или после?

[Pastic]

На мой взгляд, никаких шансов у покупателя нет. Арестовано имущество законно, судя по всему, поскольку имущество на момент наложения ареста находилось в собственности жулика, приостановлена регистрация - тоже законно. Если будет обвинительный приговор и удовлетворены гражданские иски, то квартиры продадут с торгов и новый покупатель без всяких проблем таких жильцов выселит, ибо никаких оснований для приобретения права собственности по незарегистрированному договору у них нет. А потом - взыскивайте с жулика неосновательное обогащение.

И в любом случае, ни один суд не вынесет решение "нивелирующее" наложенный другим судом арест. Кстати, УФРС не исполняет решения судов о регистрации договора и перехода права при наличии неснятого ареста - сталкивался.

[sevent]

Подразумеваю исковое производство, конечно. Ответчиками в столь критической ситуации я готов указать хоть всех подряд: УФРС, следственные органы, продавца, - а суд пусть сам отсекает "лишних"...
Если по решению суда пок-ль будет признан собственником, суд в уголовном процессе при вынесении приговора обязан будет освободить данную квартиру из-под ареста (т.к. это не имущество подсудимого). Устно вроде и так обещают это сделать при вынесении приговора, безо всякого подтверждения титула за пок-лем, но полагаться на устные заверения в данном случае я считаю слишком рискованным.
Сведения об аресте в ЕГРП внесены, но внесены после подписания (и фактического исполнения) договора и сдачи его на регистрацию.

[Ludmila]

Pastic
+1.
И ещё. На мой взгляд, покупатель не проявил разумной осмотрительности. Деньги заплачены не только до перехода права собственности, но даже и до регистрации договора. Расчёты, насколько я понимаю, заключались не через ячейку, что тоже могло бы хоть как-то помочь покупателю. Ещё веселее, если арест уже был в ЕГРП на дату подписания догововора, а покупатель не озаботился получить выписку из ЕГРП... Это всё может стать дополнительным аргументом против покупателя.
Кстати, не удивлюсь, если договор купли-продажи специально "нарисован" в сговоре продавцом и покупателем, чтобы мошеннику помочь имущество сберечь. По крайней мере, сильно на то похоже...


Добавлено немного позже:

Ответчиками в столь критической ситуации я готов указать хоть всех подряд: УФРС, следственные органы, продавца, - а суд пусть сам отсекает "лишних"...

Тяжёлый случай... И правовые основания, по которым некое лицо (даже не покупатель - договора-то нет) требует признания права собственности при отсутствии спора о правах, тоже суд придумывать будет?

Если по решению суда пок-ль будет признан собственником, суд в уголовном процессе при вынесении приговора обязан будет освободить данную квартиру из-под ареста (т.к. это не имущество подсудимого).

Право собственности когда возникает? С момента регистрации. Так что, пока нет регистрации права собственности покупателя (который даже и покупателем не является), это квартира подсудимого, и обратить взыскание на неё можно.

Сведения об аресте в ЕГРП внесены, но внесены после подписания (и фактического исполнения) договора и сдачи его на регистрацию.

Это чем-то подтверждено? Или это Вам тоже устно сказали?

[Pastic]

Если по решению суда пок-ль будет признан собственником

то собственником он все равно станет только регистрации права собственности (п. ст. 8 ГК РФ). А ее - не будет, при наличии ареста. Да и нет никаких оснований для признания за покупателем права собственности - не является незаключенный договор основанием для возникновения прав и обязанностей.

И ещё. На мой взгляд, покупатель не проявил разумной осмотрительности. Деньги заплачены не только до перехода права собственности, но даже и до регистрации договора.

+1. Другое дело, что все так делают, но для суда "все так делают" - не аргумент.

[Ludmila]

и фактического исполнения

Т.е. Вы полагаете, что фактическое исполнение по незаключённому договору делает его заключённым?

Добавлено немного позже:

Другое дело, что все так делают

По большей части все так делают только через ячейку. Арендуется банковский сейф, в него закладываются деньги. Продавец может открыть ячейку, например, в течение 45 дней с момента закладки, предъявив выписку из ЕГРП о регистрации права собственности покупателя либо нотариально заверенную копию свидетельства о регистрации права собственности покупателя. По истечении этого срока деньги из ячейки может забрать только покупатель. А вот чтобы просто сразу отдать деньги из рук в руки... это не "все так делают".

[sevent]

На мой взгляд, никаких шансов у покупателя нет. Арестовано имущество законно, судя по всему, поскольку имущество на момент наложения ареста находилось в собственности жулика, приостановлена регистрация - тоже законно. Если будет обвинительный приговор и удовлетворены гражданские иски, то квартиры продадут с торгов и новый покупатель без всяких проблем таких жильцов выселит, ибо никаких оснований для приобретения права собственности по незарегистрированному договору у них нет. А потом - взыскивайте с жулика неосновательное обогащение.

И в любом случае, ни один суд не вынесет решение "нивелирующее" наложенный другим судом арест. Кстати, УФРС не исполняет решения судов о регистрации договора и перехода права при наличии неснятого ареста - сталкивался.

Ну, арестовано-то имущество как раз не совсем законно, поскольку на момент ареста находилось уже во владении пок-ля - третьего лица, и в таком случае, по правилам п. 3 ст. 115 УПК РФ, имущество может арестовываться только если оно получено преступным путем или использовалось в кач-ве орудия прест-ия, чего в данном случае нет. И это не считая прочих процессуальных нарушений. Насчет неисполнения УФРС решения суда в случае неснятого ареста - да, это понятно, особенно учитывая, что там предпочитают всегда перестраховываться.

[Ludmila]

поскольку на момент ареста находилось уже во владении пок-ля - третьего лица,

Хочу заметить: в незаконном владении.

[Pastic]

поскольку на момент ареста находилось уже во владении пок-ля - третьего лица,

И что? Арестовывается имущество, находящееся в собственности обвиняемого, а кто им владеет - суд меньше всего интересует. Тем более - незаконно владеет, без правового основания. А незаключенный договор правовым основанием не является.

по правилам п. 3 ст. 115 УПК РФ, имущество может арестовываться только если оно получено преступным путем или использовалось в кач-ве орудия прест-ия, чего в данном случае нет

Да ну?
Недвижимость не может "находиться у других лиц", она остается в собственности обвиняемого пока зарегистрирована за ним. Вот если Иванов похитил квартиру у Сидорова и перепродал ее Петрову, то суд сможет наложить на квартиру арест только если есть основания полагать, что квартира похищена у Сидорова.

Основания для наложения ареста указаны в ч.1 ст. 115 УПК РФ - в том числе для обеспечения исполнения приговора в части гражданского иска. Независимо от происхождения имущества.

[sevent]

Внесение полной предоплаты еще до регистрации - вообще-то обычная практика, сложившаяся под диктатом продавцов, во всяком случае, до кризиса.
Ареста, повторяю, никакого не было. Подтверждается это постановлением о наложении ареста, датированным месяц с лишним спустя после сдачи доков на рег-цию.
Прежний дом покупателя, в котором она жила с семьей, попал под снос, и на выделенные фондом жилищного строительства деньги она и купила эту квартиру. Живет там с семьей из 4-х человек (скоро будет 5), и несет бремя ее содержания. Разумеется, никакого факта сговора с продавцом и близко не было, и не устанавливалось.

[Ludmila]

Внесение полной предоплаты еще до регистрации - вообще-то обычная практика, сложившаяся под диктатом продавцов, во всяком случае, до кризиса.

Так через ячейку обычно расчёты в таких случаях осуществляются.

Подтверждается это постановлением о наложении ареста, датированным месяц с лишним спустя после сдачи доков на рег-цию.

И за месяц с лишним не зарегистрировали ни договор, ни право собственности?? Ой, что-то Вы не договариваете....

Разумеется, никакого факта сговора с продавцом и близко не было, и не устанавливалось.

По крайней мере, со стороны выглядит это именно как сговор.

[Pastic]

Подтверждается это постановлением о наложении ареста, датированным месяц с лишним спустя после сдачи доков на рег-цию.

А почему за месяц не зарегистрировали?

[sevent]

И что? Арестовывается имущество, находящееся в собственности обвиняемого, а кто им владеет - суд меньше всего интересует.

Если по закону, то вообще-то должно интересовать. Но давайте пока не будем вдаваться в уголовно-процессуальные дебри.
Я прошу совета о том, что покупателю-то предпринять в данной ситуации для защиты своих интересов.

Добавлено немного позже:

Хочу заметить: в незаконном владении.

Вот те на... Хотите сказать, что и передавать недвижимое имущество по акту приема-передачи до регистрации сделки тоже нельзя? А вроде как УФРС не принимает дог-р КП на регистрацию без акта приема-передачи.

И за месяц с лишним не зарегистрировали ни договор, ни право собственности?? Ой, что-то Вы не договариваете....

Там в начале регистрации была приостановка по другим обычным поводам. Только с ними разобрались, а тут и арест возник, как черт из табакерки.

[Pastic]

Если по закону, то вообще-то должно интересовать.

По закону - именно не должно. Суд интересует, возможно ли будет обратить взыскание на эту квартиру в случае удовлетворения гражданских исков. Установлено -да, возможно. Значит - можно арестовать.

Я прошу совета о том, что покупателю-то предпринять в данной ситуации для защиты своих интересов.

sevent, Вы - юрист? Ведете это дело?
Юрист не должен браться за ведение дел без правовой позиции - вот все, что я могу сказать. Ну попробуйте обжаловать постановление об аресте - хоть и сомневаюсь в наличии перспективы... Других путей все равно нет.


Добавлено немного позже:

Хочу заметить: в незаконном владении.
Вот те на... Хотите сказать, что и передавать недвижимое имущество по акту приема-передачи до регистрации сделки тоже нельзя?

Можно. Но от этого законным владение покупателя не становится. Пока у него нет никаких прав на квартиру - значит, он владеет ей незаконно.

[Ludmila]

А вроде как УФРС не принимает дог-р КП на регистрацию без акта приема-передачи.

В некоторых регионах не принимает, в некоторых принимает...И что из этого следует-то??? Наши регорганы много чего требуют из того, что не предусмотрено законом, и, наоборот, регистрируют то, что регистрировать было нельзя.
Вы мне объясните, какая связь между не основанными на законе требованиями регоргана и законностью владения недвижимостью?
И Вы мне не ответили на мой вопрос:

Вы полагаете, что фактическое исполнение по незаключённому договору делает его заключённым?

Там в начале регистрации была приостановка по другим обычным поводам.

Каким поводам?


Добавлено немного позже:

Пока у него нет никаких прав на квартиру - значит, он владеет ей незаконно.

И, более того, нет даже заключённого договора купли-продажи этой квартиры.

Добавлено немного позже:

А вроде как УФРС не принимает дог-р КП на регистрацию без акта приема-передачи.

А у меня при регистрации перехода права собственности на участок и дом регорганы отказывались принимать документы на регистрацию, поскольку у меня была не уплачена неустойка за несвоевременную уплату земельного налога, размер неустойки составлял 2 копейки. И вот пока не принесли им квитанцию об оплате, они не то что не регистрировали - документы не принимали.
Давайте из этого сделаем вывод, что при наличии неуплаченной неустойки по налогам собственник имущества не вправе распоряжаться своим имуществом. Ну ФРС же требует!!!!

[sevent]

Ludmila

, говоря о незаключенности договора в таких случаях, с формально-правовой точки зрения Вы безусловно правы. Тут еще и несовершенство законодательства в этой части играет свою роль. Но вот , изучив размещенную здесь о регистрации сделок с недвижкой в случае смерти продавца (или лииквидации продавца- ЮЛ), я понял, что суды, особенно арбитражные суды более гибко и разумно подходят и считают такие сделки фактически заключенными, оставляю за регистрацией лишь формальную роль для третьих лиц.
Приостанавливали из-за недостатка некоторых доков со стороны продавца и имевшегося залога. Это было устранено.

[Ludmila]

говоря о незаключенности договора в таких случаях, с формально-правовой точки зрения Вы безусловно правы. Тут еще и несовершенство законодательства в этой части играет свою роль.

Вы адвокат, я правильно угадала? Много слов, и ни одного по существу. Давайте не будем говорить о "несовершенстве законодательства", давайте исходить из того, что есть. Есть требование о регистрации договора купли-продажи. Регистрации нет. Стало быть, нет и договора, а стало быть, нет и законности владения.

в случае смерти продавца

У Вас продавец умер? Нет? Тогда не будем вообще говорить о том, что "регистрация - это только для третьих лиц". Это не так - см. ГК РФ.

Приостанавливали из-за недостатка некоторых доков со стороны продавца и имевшегося залога. Это было устранено

Всё интереснее и интереснее...

[sevent]

Ludmila

момент приема-передачи имущества определяется сторонами договора, и они здесь свободны в этом вопросе. На практике прием-передача оговаривается, как правило, сразу, или в течение 3-5 дней со дня заключения договора. Такое владение покупателя после подписания акта является совершенно законным. А то так ведь можно посчитать и владение , скажем, дольщика -инвестора на вновь построенный объект, зафиксированное актом приема-передачи, незаконным до момента регистрации его ПС и "вытряхнуть" его из квартиры...

[Ludmila]

момент приема-передачи имущества определяется сторонами договора, и они здесь свободны в этом вопросе.

Какие могут быть стороны договора, если нет самого договора? Понимаете, нет договора, не заключён он.

Такое владение покупателя после подписания акта является совершенно законным.

Ещё раз. Нет пока покупателя, т.к. нет договора.
Давайте мы с вами без договора совершим следующие действия: я передам Вам квартиру, а Вы мне деньги, ну и составим акт приёма-передачи и расписку в получении денег. Вы тоже будете считать своё владение законным, и будете полагать, что на квартиру нельзя обратить взыскание по обязательствам продавца?

А то так ведь можно посчитать и владение , скажем, дольщика -инвестора на вновь построенный объект, зафиксированное актом приема-передачи, незаконным до момента регистрации его ПС и "вытряхнуть" его из квартиры...

Вы правда не видите разницы между владением на основании заключённого договора (давайте исходить из того, что договор участия в долевом строительстве зарегистрирован) и владении при отсутствии заключённого догвовора?

Сообщение отредактировал Ludmila: 20 April 2009 - 15:46

[sevent]

Ludmila

Регистрации нет. Стало быть, нет и договора, а стало быть, нет и законности владения.

Пока еще рано говорить об отсутствии регистрации, на данный момент она просто приостановлена до окончания ареста. При этом не забудьте, что стороны-то соблюли все требования о гос. рег-ции подобных сделок и сдали док-ты на регистрацию, т.е. сделали , все что могли. Последующие препятствия возникли не по их вине, и уж точно не по вине покупателя. Так что считать такую сделку недействительной (ничтожной) по п. 1 ст. 165 ГК нет никаких оснований. И не один суд при подобных обст-вах не посчитает сделку ничтожной. Что касается незаключенности договора до его регистрации (п. 2 ст. 558 ГК), то может, как вариант, как раз и потребовать в суде признания такого договора заключенным? Препятствий никаких нет, все существ. условия и требования о гос. рег-ции соблюдены. Вообще, удивительно, что законодатель допустил разнобой в терминах: в одном месте говорит о недействительности (ничтожности), в другом - о незаключенности. Скажу еще, что суды у нас, как ни странно - первые, кто отходит от формально-буквоедского подхода и смотрят на суть вещей: если есть законная сделка между сторонами как факт, подтверждаемая сторонами, то на ее документальное оформление, т.е. на договор как документ смотрят как на вторичный признак.
Ну, а насчет законности владения на основании договора или без оного можно спорить (ибо тут главный определяющий признак, ИМХО - добровольность передачи вещи собственником), но в данном случае это не суть важно.