Сообщений в теме: 17

[IGNORAMUS]

22 Ипэшника заключили с ООО "Бараний рог" договора "инвестирования" или договора "долевого участия" (договор не регистрировались) на строительство торгового центра.
ООО обязалось построить и после ввода в эксплуатацию передать по акту объект для того, чтобы инвестор зарегистрировали за собой право собственности.
Инвесторы обязались внести инвестиции. (выполнили).

Торговый центр введен в эксплуатацию.
В настоящий момент застройщик требует от инвесторов, чтобы они приобрели у него (купили по договору к-п) земельный участок под построенным торговым центром, земельный участок застройщик выкупил у муниципалов.

Т.О. имеем:
1. договора инвестирования, по которым собственниками объекта должны стать инвесторы после ввода объекта в эксплуатацию
2. зарегистрирвоанное право застройика на землю, а следовательно:
3. скорее всего зарегистрированное право на незавершенное строительством здание торгового центра. (право на торговый центр как выяснили - не зарегистрировано).

Вопрос один -
что делать?
Если вариант решения вопроса без судебного разбирательства ( в суде считаю можно порушить право и регистрацию на незавершеннку, поскольку объект не может находится в собсвтенности застройщика, соответственно и земля приобретена в нарушение ст 36 ЗК РФ.)??
Вариант решения без суда - например новировать договора инвестирования в договора купли-продажи.

ситуация осложняется тем что у многих ИП в договоре не доля в построенном объекте указана, а конкретное помещение, которое не является отдельным объектом недвижимого имущества.

Спасибо за ответы

Сообщение отредактировал ustriza: 10 April 2009 - 17:35

[эквизитор]

22 Ипэшника заключили с ООО "Бараний рог"  договора "инвестирования"  или договора "долевого участия"

У вас инвестиционный договор, точно не "долёвка" регистрации не требуется, даже единого документа не нужно, а участок придётся выкупить. То что отдельные помещения, плохо только из-за того, что потом как общие делить будите? не понятно, то у вас объект введён в эксплуатацию, то незавершёнка.

Сообщение отредактировал эквизитор: 10 April 2009 - 18:02

[IGNORAMUS]

эквизитор

У вас инвестиционный договор, точно не "долёвка" регистрации не требуется, даже единого документа не нужно

так и есть))

То что отдельные помещения, плохо только из-за того, что потом как общие делить будите?

ну, общие - их тоже заставили выкупать.. я уж не знаю на основании каких документов (вообще это не главный вопрос )
А разве у инвестора не возникнут проблемы с регистрацией и признанием прав, если есть кадастровый паспорт на ВЕСЬ торговый центр, а он имеет договор в котором - указано помещение в этом объекте, которому не присвоен отдельный кадастровый номер, которого нет как самостоятельного объекта недвижимого имущества?? и в договоре не указана доля простой арифметической дробью??

не понятно, то у вас объект введён в эксплуатацию, то незавершёнка.

чтоже непонятного?
Вот примерный ход мысли:
в настоящий момент объект введен в эксплуатацию, но скорее всего застройщик зарегистрировал за собой право на незавершенку (до того как объект был введен в эксплуатацию), поскольку у него зарегистрированы права на землю.

а участок придётся выкупить.

могли бы как нить пояснить мысль?
вы так считаете почему?
Потому что нельзя продавать здание без з/у на котором расположено здание?? (ст. 35 ЗК РФ).
или может вы имеете в виду, что раз застройщик - сосбвтенник - значит придется покупать у него, потому что он собственник??
Не совсем просто мысль ясна)).

Мне вот кажется,что застройщик:

а) не имел права сосбвтенности на незавершенку
б) следовательно не имел права на приобретение земли по ст. 36 ЗК РФ.,

следовательно:
в) право на здание приндлежит инвесторам
г) они имеют преимущественное прав на приобретение земельного участка.

как-то так...

Сообщение отредактировал ustriza: 10 April 2009 - 18:34

[Ната В]

помещение, которое не является отдельным объектом недвижимого имущества.

Зато помещение является объектом кадастрового учета

[IGNORAMUS]

Ната В
ценное замечание.

[эквизитор]

а) не имел права сосбвтенности на незавершенку
б) следовательно не имел права на приобретение земли по ст. 36 ЗК РФ.,

1)Из 36 ЗК такого не следует.
2) Застройщик вёл строительные работы, сдал здание, на которое скорее всего получат право собственности инвесторы. Он у вас, похоже, на основе соинвестирования составлен, иначе бы общая собственность на весь объект, а то вы говорите, что кто-то выкупать общую собственность заставляет.
Так лучше слышно?

Сообщение отредактировал эквизитор: 10 April 2009 - 23:25

[IGNORAMUS]

эквизитор
я вообще не понял чо ВЫ сказали...
с уважением....

[Полиграфыч]

Насколько я понял, договор инвестиций сторонами исполнен: дольщик внес инвестиции, застройщик построил ТЦ. Раз так, то стороны должны подписать итоговый акт об исполнении договора.
1) Это было сделано?
2) ИПшники получили по актам приема-передачи свои доли в ТЦ?
3) предмет договора инвестирования изложите в данной ветке.

[IGNORAMUS]

Полиграфыч

Насколько я понял, договор инвестиций сторонами исполнен: дольщик внес инвестиции, застройщик построил ТЦ. Раз так, то стороны должны подписать итоговый акт об исполнении договора.
1) Это было сделано?

нет.

Торговый центр введен в эксплуатацию.
В настоящий момент застройщик требует от инвесторов, чтобы они приобрели у него (купили по договору к-п) земельный участок под построенным торговым центром, земельный участок застройщик выкупил у муниципалов.

Пока этого не произойдет - застройзик отказывается подписывать акт.

2) ИПшники получили по актам приема-передачи свои доли в ТЦ?

раз не подписали акт - значит не приобрели приобрели доли, вообще смысл вопроса в том и есть как получить свое имусчество.

3) предмет договора инвестирования изложите в данной ветке.

по настоящему договору инвестор инвестирует строительсвто а Застройзик строит ТЦ.
Инвестор приобретает 58/958 долей в праве ( например)
В некоторых договорах пишетца: "приобретает в собвтенность нежилое помещение площадью 58кв.м. (например)" и точка...

Главный вопрсокоторый интересует:
Как считаете можно порушить договор к-п з/у застройщиком и право собюственности на незавершенку?
Есть основания для иска о признании права сосбвтенности за инвесторами?

[пани Лиза]

ustriza

земельный участок застройщик выкупил у муниципалов

основания выкупа какие?

[Полиграфыч]

В настоящий момент застройщик требует от инвесторов, чтобы они приобрели у него (купили по договору к-п) земельный участок под построенным торговым центром, земельный участок застройщик выкупил у муниципалов.

требовать можно все что угодно. для этого требования у застройщика есть основания? может эта обязанность прописана в договоре инвестирования? если вы не договоривались выкупать дополнительно ЗУ, то и не обязаны ИПшники этого делать.

Главный вопрсокоторый интересует:
Как считаете можно порушить договор к-п з/у застройщиком и право собюственности на незавершенку?

а для чего это делать?

Есть основания для иска о признании права сосбвтенности за инвесторами?

для ответа на этот вопрос надо смотреть договор инвестирования, к сожалению предмета договора, который Вы выложили, не достаточно.

[tormaz]

Дабы не создавать новую ветку, сунусь суды.

Застройщик заключил договора инвестирования:
1. договор с инвестором - юр.лицом(в юстиции на зарег.)
2. часть квартир в доме инвестировались на основании договоров долевого участия с физ.лицами (зарег. в юстиции).

В целом финансирование осуществлялось из трех источников:
1. Дольщики
2. Инвестор юр.лицо ()
3. Сам Застройщик (кредиты взносы учредителей)

Вопросы:
Дом вводится в эксплуатацию, по дольщикам все ясно.
1. Как будет передаваться в собственность часть оплаченная инвестором?
2. Необходимо ли застройщику оформить сначала эту часть на себя?

[s_ramazanov]

1.по з6 ст.ЗК можно ЗУ купить под незавершенку, согласен, что там четко указаны здания, строения, сооружения. см например №ф08-2061/2008

2. по поводу земли, застройщик может просить вас выкупить только долю в праве на ЗУ пропорционально занимаемой площади (если внатуре нельзя), конечно зависит от процента площадей инвесторов

Добавлено немного позже:

Вопросы:
Дом вводится в эксплуатацию, по дольщикам все ясно.
1. Как будет передаваться в собственность часть оплаченная инвестором?
2. Необходимо ли застройщику оформить сначала эту часть на себя?

1. на основании договора инвестирования, подписываете акт приема-передачи, идете в ФРС и регите, соответственно после после получения разрешения на ввод дома

2. нет, он не имеет прав таких, хотя может

[tormaz]

2. нет, он не имеет прав таких, хотя может 

А вот тут подробнее Т.е. если к примеру часть дома принадлежащую инвестору разделить (распродать) между дольщиками по ДДУ соответственно проведя через ФРС. И тут когда инвестор обратится к застройщику, мол: "давай мою долю" застройщик ответит: "извиняй, все уже поделено, могу только инвестиции вернуть + проценты... там". Инвестор в суд... а дольки то уже поделены и по закону в собственности у добросовестных товарищей!

Напоминает чем то двойные продажи)))

Чем грозит такая схема? кроме штрафов и возврата инвестиций с процентами, к чему собственно готовы!

[IGNORAMUS]

Тормаз вы запогаили тему...
ну да ладно, все равно никто ничего дельного мне не сказал..
С уважением.

П.С.
по вашему вопросу:
у вас может произойти то, что уже произошло у нас
еслибы не дольщики, я в таких случаях предлагаю инвестору заключать договор ипотеки земельного участка, а в енм прописать что все возведенное на з.у. тоже становится предметом ипотеки...

[s_ramazanov]

tormaz, двойные продажи, совершенные с прямым умыслом, как это называется в УК РФ

тем инвест договор и опасен!

[tormaz]

Тормаз вы запогаили тему...

Уважаемая (ый), ustriza!

Я вовсе не преследовал цель, поганить тему!. Просто чуть чуть оживил ее.

А почему в эту тему, да потому что Мы как застройщик тоже зарегели землю на себя!

Вот и хочу разобраться) можно ли все таки зарегить часть введенного в экспл. дома в собственность застройщика. А инвестору вернуть денех и процент. Последний вовсе не несчастный. И свое поимел! Прежнего руководителя даже посадили)) Спросите кто же он инвестор)) Ответ не заставит удивляться- Наши Многоуважаемые чиновнички, под крышей мэрии))))

как это называется в УК РФ confused.gif

Мошенничество!!! Угадал? я выиграл миллион!\?

[IGNORAMUS]

Вот и хочу разобраться) можно ли все таки зарегить часть введенного в экспл. дома в собственность застройщика. А инвестору вернуть денех и процент. Последний вовсе не несчастный. И свое поимел! Прежнего руководителя даже посадили)) Спросите кто же он инвестор)) Ответ не заставит удивляться- Наши Многоуважаемые чиновнички, под крышей мэрии))))

то есть вы хотите нарушить условия договора инвестирования?
Можно ли нарушить договор? - отвечаю: можно.
А что потом будет - не знаю.
Зависит от того насколько грамотные юристы в мэрии.