Сообщений в теме: 37

[sten]

Мне вот каждый раз интересно: почему покупатель месяцами (а иногда и годами) не идёт регистрировать переход права собственности? Вот в приведённом примере покупатель "раскачивался" около 2 месяцев, прежде чем пойти в регорган.

интересно, поменялась ли позиция суда, если бы речь шла не о месяцах, а о днях?..

[Ната В]

Кидком было бы как раз признание того, что наличие ранее заключённого договора купли-продажи влечёт недействительность договора ипотеки.

А для чего закладывать то, что в реальности продано и деньги получены?

Более того. Подавляющее большинство договоров купли-продажи в таких случаях рисуется "задним числом" с нужным человечком и заключается без какого-либо намерения отчуждать имущество, с единственной целью - признать недействительной сделкой договор ипотеки при отсутствии иных оснований для такого признания.

То есть заранее подозреваем покупателя, а почему тогда не обоих?
И еще раз - какое моральное право имел продавец закладывать фактически проданное имущество? Даже если покупатель не успел по каким-то причинам зарегить КП?

Но и покупатель должен действовать разумно и осмотрительно, а не только залогодержатель.

Согласна. Но почему законодатель разрешает такой залог? Потому что в пользу "небедных"?

И кстати вопрос по ипотеке, только социальной (там, правда, в договоре есть пункт, что квартира не может быть передана другому лицу). Но на самом деле в жизни бывали случаи, когда квартира в новостройке, предоставленная ДЖП очереднику по соцнайму, вдруг оказывалась в собственности другого человека? Человек вселился, прописался, сделал ремонт и вдруг откуда -то выплывает собственник? Люди, между прочим, до сих пор судятся. Ка Вы думаете, кто выиграет?
Помятуя о разумном совете Ludmila быть предусмотрительным - возможно ли зарегистрировать договор КП квартиры в новостройке, еще не принятой в эксплуатацию и где, естсественно, нет и прав города?

Сообщение отредактировал Ната В: 19 May 2009 - 23:19

[hunter019]

Приветствую!

Помятуя о разумном совете Ludmila  быть предусмотрительным - возможно ли зарегистрировать договор КП квартиры в новостройке, еще не принятой в эксплуатацию и где, естсественно, нет и прав города?

Как можно купить то, чего нет?
Если есть договор долевого участия, то он может быть зарегистрирован до ввода дома в эксплуатацию
Если есть договор инвестирования - то так же может быть зарегистрирован.
Но право собственности на отдельные объекты возникает только после ввода в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи конкретной квартиры.
Суть в том, что до ввода в эксплуатацию регистрация договоров производится в ЕГРП в деле земельного участка. После ввода в эксплуатацию всего дома производится запись о регистрации права в ЕГРП во вновь открываемом разделе недвижимости - квартире.
Соответственно, договора КП до момента регистрации права в МНОГОКВАРТИРНОМ ЖИЛОМ ДОМЕ ОТДЕЛЬНОЙ КВАРТИРЫ быть не может. Только договор уступки права.
Если же дом зарегистрирован как незавершонка и нет ни одного дольщика, т.е. нет залога, то можно попробовать продать ВЕСЬ дом как незавершонку. Но мне такое ни разу не встречалось.

[Ludmila]

Ната В, вот к чему все эти пространные рассуждения? Просто чтобы написать? Это юридический форум, так что давайте рассуждать как юристы, а не как бабульки на лавочках.

Есть собственник. Пока он собственник, он по закону вправе распоряжаться своим имуществом, в т.ч. и закладывать его. Законом это право не ограничено (да и не может быть ограничено). Если он, заключив договор купли-продажи, всё ещё являясь собственником, это имущество передал в аренду, заложил, заключил ещё 10 договоров купли-продажи этого имущества, то это никак не влияет на действительность заключённых им сделок. Это не освобождает его от ответственности за неисполнение обязательств перед покупателем. Это не освобождает его от уголовной ответственности за мошенничество (при наличии в его действиях состава данного преступления). Это не лишает покупателя права защищать свои права, требуя, скажем, уменьшения покупной цены, расторжения договора, взыскания убытков и т.д. - способов защиты прав у покупателя более чем достаточно. Надо было внимательнее подходить к выбору продавца. Выбор контрагента - это всегда риск, и риск добровольный.
Никто никого не подозревает. Я Вам просто по практике говорю, что большинство договоров купли-продажи, заключённых ранее даты заключения договора залога, рисуются на самом деле после передачи имущества в залог и имеют одну цель: признать недействительной сделкой договор ипотеки. Признание того, что договор ипотеки при наличии ранее заключённого договора купли-продажи является ничтожной сделкой, сделало бы бессмысленными и договоры ипотеки, и договоры аренды, и ещё много чего... Это был бы замечательный способ: захотел в одностороннем порядке снять обременение - нарисовал "задним числом" договор купли-продажи, и всё, имущество свободно от обременения...

Но почему законодатель разрешает такой залог? Потому что в пользу "небедных"?

Этот бред даже комментировать не хочется. Залог устанавливается не только "в пользу "небедных"", кстати говоря. Хотя у меня есть подозрение, что Вы считаете, что ипотека - это когда банк выдаёт кредит на покупку квартиры... Надеюсь, что ошибаюсь и что Вы всё-таки знаете, что такое ипотека...
Так вот, почему. Потому что собственник обладает правом распоряжаться своим имуществом всё время, пока он собственник. А за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств он несёт ответственность.

И кстати вопрос по ипотеке, только социальной (там, правда, в договоре есть пункт, что квартира не может быть передана другому лицу). Но на самом деле в жизни бывали случаи, когда квартира в новостройке, предоставленная ДЖП очереднику по соцнайму, вдруг оказывалась в собственности другого человека?

А при чём тут ипотека???? И вообще, Ваш вопрос к теме никакого отношения не имеет...

[Ната В]

вот к чему все эти пространные рассуждения? Просто чтобы написать? Это юридический форум, так что давайте рассуждать как юристы, а не как бабульки на лавочках.

Нет, Ludmila, не просто чтобы написать, а чтобы понять, ведь большая часть населения все же не юристы. Спасибо этому форуму и тем, кто отвечает, пусть иногда на глупые вопросы - с точки зрения юриста. К сожалению, чем дольше мы живем в "правовом государстве", тем больше нарушений прав, поэтому форум ЮК - forever! Спасибо и Вам, и Hunter019 за толковые и подробные разъяснения.

Я понимаю, что ипотека - это не только "когда банк выдает кредиты на квартиру", но и то, что (кроме других возможных причин залога), квартира, приобретаемая по ипотеке, остается в залоге банка, пока не будет выплачен весь кредит. Поэтому и пристегнула свой вопрос по ипотеке, ну немного не по теме.

Поскольку сейчас у меня идет оформление такой ипотеки, просто опасаюсь всяких подводных камней, так как наслышана о том, что в Москве сплошь и рядом ипотечники ждут оформления прав собственности годами, уже заселившись и оплачивая коммунальные услуги. Сорри за оффтоп.

Сообщение отредактировал Ната В: 21 May 2009 - 01:15

[hunter019]

Приветствую!
Нате В

Поскольку сейчас у меня идет оформление такой ипотеки, просто опасаюсь всяких подводных камней, так как наслышана о том, что в Москве сплошь и рядом ипотечники ждут оформления прав собственности годами, уже заселившись и оплачивая коммунальные услуги (ведь нельзя же заселиться в дом, не сданный в эксплуатацию?), хотя по условиям договора, права должны быть оформлены сразу после подписания договора купли-продажи.

Не путайте приобретение по долевому договору или договору уступки прав квартиры в новостройке с куплей-продажей квартир, уже имеющих госрегистрацию права.
Знаю людей, три года живших в несданном в эксплуатацию доме и соответственно не получивших права собственности. Застройщику было некогда заниматься решением вопроса ввода в эксплуатацию, да и были нарушения.
С введением в действие Градостроительного кодекса РФ ужесточений стало намного больше, но порядка не прибавило.
На основании какого договора Вы приобретаете квартиру?

[Ната В]

Не путайте приобретение по долевому договору или договору уступки прав квартиры в новостройке с куплей-продажей квартир, уже имеющих госрегистрацию права.

Да нет, вроде бы не путаю и вижу эту разницу.

На основании какого договора Вы приобретаете квартиру?

У меня социальная ипотека.

[Ludmila]

Я понимаю, что ипотека - это не только "когда банк выдает кредиты на квартиру", но и то, что (кроме других возможных причин залога), квартира, приобретаемая по ипотеке, остается в залоге банка, пока не будет выплачен весь кредит.

Значит, я не ошибаюсь - Вы не знаете, что такое ипотека. "Приобрести квартиру по ипотеке" - это абсолютно безграмотное выражение с точки зрения юриста. Нельзя "приобрести квартиру по ипотеке", понимаете?

Поскольку сейчас у меня идет оформление такой ипотеки, просто опасаюсь всяких подводных камней, так как наслышана о том, что в Москве сплошь и рядом ипотечники ждут оформления прав собственности годами, уже заселившись и оплачивая коммунальные услуги.

Если нет зарегистрированного права собственности - нет и ипотеки.
Ваши вопросы имеют отношение к приобретению квартир, но к ипотеке не имеют вообще никакого отношения, так что Вам надо обсуждать эти вопосы в совсем другой теме.

[Ната В]

Значит, я не ошибаюсь - Вы не знаете, что такое ипотека. "Приобрести квартиру по ипотеке" - это абсолютно безграмотное выражение с точки зрения юриста. Нельзя "приобрести квартиру по ипотеке", понимаете?

Ludmila, надеюсь, что простите за это "безграмотное выражение с точки зрения юриста", хотя бы потому что я далеко не юрист, но пытаюсь понять и вникнуть в некоторые вопросы, связанные с юридическими проблемами. Мы с Вами не понимаем друг друга, видимо, еще и потому, что Вы не в курсе, что такое "социальная ипотека". Можете зайти на сайт КБ МИА и ознакомиться, если будет интересно.
Вот посмотрите на все это со здравой точки зрения и с точки зрения юриста (хотя они не всегда совпадают). Я как очередник приобретаю таки квартиру по этой программе, которая называется почему-то "социальной ипотекой". (На самом деле просто ДЖП не желает предоставлять жилье очереднику с 20-летним стажем бесплатно, да еще и надеется, что за период залога кто-нибудь да помрет, или еще по каким-то онованиям квартирка обратно вернется ДЖП - там есть завуалированный пунктик - и все дела).
В анкете же заемщика я указываю сумму накоплений, которая многократно превышает сумму предполагаемого кредита. Разве это не маразм? Ну и ко всему прочему маразму можно добавить еще и то, что идет запугивание со стороны ДЖП, что банк мне может "не дать кредит" Еще один маразм - при оформлении этой пресловутой "социальной ипотеки" ДЖП требует нотариально заверенное согласие на снятие с очереди (иначе не дают и ипотеку), НО!!! не оформляют соцнайм на квартиру, которая остается за другими членами семьи, поскольку раньше она считалась общежитем, и для них она и сейчас является таковой. По-моему, это невозможно понять даже юристу.
Ответа от Вас не жду, поскольку вижу предубеждение юриста, который, видимо, считает, что самообразовываться простым смертным незачем.

Сообщение отредактировал Ната В: 22 May 2009 - 02:58

[SPM783]

Я думаю, на этом можно поставить точку 

Да на самом деле я не стала бы тут ставить точку... В данном деле договор, подхоже, был "нарисован" задним числом на коленке - стороны якобы 2 года, прошедшие с момента заключения договора купли-продажи, не осуществляли никаких действий по регистрации имущества, по его передаче и т.д.
На мой взгляд, правовых оснований для удовлетворения иска о признании договора ипотеки ничтожной сделкой не имеется. Но полностью исключить всякие эксцессы со стороны судов я не возьмусь.

Добавлено немного позже:

Но в принципе это маразм. 

Не согласна абсолютно.

Долго молчал, но Вам полный Respect!!! Сразу видно практик!!! Для меня также странно соотношение назначения конференции и попытки злоупотребления ей!

[Ludmila]

Ну нет, почему, порсвещаться надо...

еще и потому, что Вы не в курсе, что такое "социальная ипотека"

Не поэтому, а потому что: а) Вы не знаете, что такое иотека вообще; б) нет в законодательстве такого понятия - "социальная ипотека".
А коль мы на юридическом сайте для юристов, то и общаться надо юридическими терминами.

Можете зайти на сайт КБ МИА и ознакомиться, если будет интересно.

Ну, зашла. То, что там написан несуществующий термин "социальная ипотека", ещё ничего не доказывает. На сарае написано сами знаете что, а там дрова.

Поймите одну простую вещь. Ипотека - это залог недвижимости. Любой недвижимости - квартир, нежилых зданий, земельных участков, воздушных судов, морских судов и проч. и проч. Залог какого-нибудь офиса - это тоже ипотека. Залог самолёта - тоже ипотека. Наличие залога позволяет залогодержателю (которым может являться любое лицо, а не только банк) в случае неисполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, продать имущество и вернуть себе свои деньги, а оставшиеся деньги (если что-то осталось) вернуть залогодателю. Причём залогодателем может быть не только должник, но и любое третье лицо. И обеспечено ипотекой может быть любое денежное обязательство - ну, например, обязательства по договору поставки кильки балтийской, обязательства по договору займа, заключённому между двумя соседями, и т.д.
И залог недвижимости никак не может быть социальным или не социальным. Соответственно, нельзя ипотеку "дать" или "не дать", нельзя приобрести квартиру по ипотеке...
И я совершенно не понимаю, почему Вы со своей ситуацией, которая к ипотеке никакого отношения не имеет, пришли в чужую тему, да ещё и начали в этой теме пространные рассуждения...

[Pastic]

Ludmila, nolite mittere margaeritas ante porcas!

[Ната В]

То, что там написан несуществующий термин "социальная ипотека", ещё ничего не доказывает. На сарае написано сами знаете что, а там дрова.

Простые вещи про ипотеку, как ни покажется Вам странным, мне вполне понятны. Может быть, о "несуществующем термине "социальная ипотека" стоит рассказать тому, кто в кепке? А то ведь приходится жить именно в условиях "сарая, где что-то написано, а на самом-то деле там, оказывается, дрова"? Как раз эту же мысль хотела донести, когда писала о маразмах этой программы. Спасибо, Людмила, за конференцию, пусть и не совсем по теме топика.

А Вам, Пастик, хотелось бы напомнить, чтобы Вы не забывали, что живете все-таки в России. Хотя, если угодно, можете Вашу фразу повторить также на английском и немецком - тогда я точно поняла бы, что Вы хотели сказать, а так - увы, только приблизительно.

ЗЫ. Не все участники форума - юристы. Непрофессионалы, задавая свои вопросы не всегда корректно (т. к. все же не имеют юр. образования!) где-то даже помогают совершенствовать профессиональные навыки юристам. Где-то так, по-моему...

ЗЗЫ. КБ МИА "одобрил!!! выдачу кредита" - так выразился позвонивший мне сегодня сотрудник банка И между, прочим, квартира, которую я приобретаю по "неправильной ипотеке", таки будет находиться в залоге КБ МИА до полной выплаты этого кредита, и договор купли-продажи будет подписан после формления прав собственности города. Тогда и можно будет оформить переход права. Вот такая у нас ипотека.

Сообщение отредактировал Ната В: 22 May 2009 - 22:27