Сообщений в теме: 30

[Птица Галка]

имеем:
предварительный договор Застройщика с физиком на заключение в будущем договора купли-продажи нежилого помещения в строящемся доме
дом сдан в эксплуатацию, но право собственности не зарегистрировано
по предварительному - уплачен задаток в размере 100 % суммы

предлагается - выделить в этом нежилом помещении 4 квадратных метра в обособленное помещение и продать юрлицу. Способ - договор уступки права требования по предварительному договору заключить договор купли-продажи доли нежилого помещения в размере 34/1000.

Мне кажется это сомнительным, учитывая, что предварительный договор заключен в отношении помещения, которое объектом недвижимости не является, уступить право заключить договор в отношении несуществующего объекта, тем более - ДОЛИ несуществующего объекта полагаю, невозможным (при этом тут имеется ввиду видимо доля в праве собственности, так как натуре эти несчастные метры никак не выделены).

Однако-однако...их очень надо приобрести и юрик готов выделить деньги под затраты на "обособление", то есть возведение стен и т.п.

с вариантами туго...

[Grizly]

Из предварительного договора возникает обязательство по заключению в будущем основного договора. Это обязательство ИМХО является неделимым. Поэтому частичная уступка здесь невозможна.
Однако вы можете заключить соглашение об изменении предварительного договора, включив туда указание на приобретение помещения в общую долевую собственность вашу и юр. лица.
Другой вариант - заключите предварительный договор купли-продажи доли в праве собственности на нежилое помещение, которое вы намерены приобрести у застройщика.

[Птица Галка]

понимаете коллега - вот по поводу неделимости - только не обязательства, а права кредитора требовать почему-то мнения разделились...и обоснования твердокаменного я пока не сформулировала
кстати - я со стороны юрлица

[Grizly]

только не обязательства, а права кредитора требовать

Опечатался. Естественно, предмета обязательства.

[Птица Галка]

а предварительный договор в данной ситуации ни у кого не вызывает опасений?
а понимаю, что это сейчас распространенная практика - но как смотрит арбитраж на предварительный договор купли-продажи несуществующего объекта? пока ничего не нашла...

[Grizly]

Согласно п.2 ст. 455 ГК предметом договора купли-продажи может быть также товар, который будет создан или приобретён продавцом в будущем.
У вас же речь даже не о купле-продаже, а о предварительном договоре.

[Pastic]

Из предварительного договора возникает обязательство по заключению в будущем основного договора. Это обязательство ИМХО является неделимым.

Согласен. Застройщик взял на себя обязательство заключить договор на передачу конкретного помещения, а договор в отношении

4 квадратных метра

он ни с кем не заключал. Кроме того, предварительный договор у физика породил не только право требовать заключения основного договора, но и обязанность его заключить - соответственно, перевод долга - соответственно, нужно согласие застройщика.

[Птица Галка]

Grizly
полагаю, что п. 2 ст. 455 ГК в отношении недвижимости не работает, так как договор кп недвижимости подлежит регистрации, а договор кп недвижимого имущества - которое будет зарегистрировать проблематично

Pastic - представляете - а Застройщик согласен более того, инициатива заключения договора происходит от него

[Grizly]

Птица Галка

Grizly
полагаю, что п. 2 ст. 455 ГК в отношении недвижимости не работает, так как договор кп недвижимости подлежит регистрации, а договор кп недвижимого имущества - которое будет biggrin.gif зарегистрировать проблематично

Государственной регистрации подлежит только договор купли-продажи жилого помещения. У вас же предметом, как следует из поста №1 является нежилое помещение.

[Птица Галка]

???????
Вы полагаете, что нежилое помещение - не является недвижимым имуществом?
ст. 130 ГК конечно не содержит отдельного упоминания о них, но и перечень там не исчерпывающий.
ст. 551 ГК устанавливает необходимость регистрации договора купли-продажи недвижимого имущества, а закон о госрегистрации говорит, что -
недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, - земельные участки, участки недр и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы

[Grizly]

А вы не путаете государственную регистрацию перехода права собственности и государственную регистрацию договора купли-продажи недвижимости.

[Птица Галка]

нет, не путаю...у вас есть аргумент, что нежилое помещение - не недвижимость?

[Pastic]

нет, не путаю...у вас есть аргумент, что нежилое помещение - не недвижимость?

Вам никто этого не говорил. Вам говорили, что договор купли-продажи нежилого помещения не подлежит госрегистрации. Если Вы намерены с этим спорить - в ЧАВОЙТЕ.

[Птица Галка]

спорить не буду - потому как оффтоп Grizly увел в сторону
Pastic
Вы считаете, что при наличии согласия Застройщика уступка будет правомерной? но с наличием согласия обязательство Застройщика не становится делимым, а передать 34/1000 права требования на заключение договора невозможно

[greeny12]

имеем:
предварительный договор Застройщика с физиком на заключение в будущем договора купли-продажи нежилого помещения в строящемся доме

предлагается - выделить в этом нежилом помещении 4 квадратных метра в обособленное помещение и продать юрлицу. Способ - договор уступки права требования по предварительному договору
с вариантами туго...

см. сообщение 4 по ссылке

Сообщение отредактировал greeny12: 17 June 2009 - 13:34

[Птица Галка]

greeny12 - спасибо, почему-то поиск не выдал тему
статью эту читала, у меня ситуация усугубилась "делением" права
единственный выход - договариваться и перезаключать предварительный договор...

[greeny12]

greeny12 - спасибо, почему-то поиск не выдал тему
статью эту читала, у меня ситуация усугубилась "делением" права
единственный выход - договариваться и перезаключать предварительный договор...

договариваться и заключать новые предварительные договоры с прекращением действия ранее заключенного

[Птица Галка]

Застройщик не идет на переоформление предварительного....
предлагают заключить трехстороннее дополнительное соглашение к нему, по которому на стороне покупателя в основном договоре будут 2 лица (физик и юрик), которые приобретают доли в праве собственности на нежилое помещение...
правда, пока не думала - как это будет - 2 основных договора купли-продажи или или один?
как вам такой вариант?

[greeny12]

Застройщик не идет на переоформление предварительного....
предлагают заключить трехстороннее дополнительное соглашение к нему...

Между будущими долевыми собственниками обязательства оформляются без продавца. ПД изменяется двусторонним соглашением действующих сторон ПД, а в основном договоре множественность лиц на стороне покупателя.

Сообщение отредактировал greeny12: 22 June 2009 - 12:05

[Птица Галка]

greeny12 - Застройщик (Продавец) является стороной Предварительного договора. Договор изменяется соглашением сторон - так что без продавца тут не обойтись.
В основном договоре - да, множественность - согласна.
Обдумываю формулировки.

[greeny12]

greeny12 - Застройщик (Продавец) является стороной Предварительного договора. Договор изменяется соглашением сторон - так что без продавца тут не обойтись.

Я имел ввиду, что ПД изменяется без участия лица, ранее в нем не участвовавшего.

[Птица Галка]

я так и поняла - что вы имели ввиду вступающего покупателя?
все-таки полагаю - что его участие в допсоглашении необходимо, так как если он вступает в договор, принимает на себя права и обязанности, как могут другие лица ввести его в соглашение без него?

[greeny12]

я так и поняла - что вы имели ввиду вступающего покупателя?
все-таки полагаю - что его участие в допсоглашении необходимо, так как если он вступает в договор, принимает на себя права и обязанности, как могут другие лица ввести его в соглашение без него?

ПД может предусматривать исполнение основного обязательства в пользу третьего лица.

[Grizly]

greeny12

ПД может предусматривать исполнение основного обязательства в пользу третьего лица.

Но тогда и основной договор купли-продажи будет в пользу третьего лица.
Как вы представляете его исполнение и регистрацию перехода права собственности?

[greeny12]

Как вы представляете его исполнение и регистрацию перехода права собственности?

на стороне покупателя два лица, размеры долей определены...