Столкнулся с такой проблемой.
Администрации районов в своих типовых договорах устанавливают момент арендных отношений с даты .....подписания постановления о предоставлении з.у. ....причем дата на договоре совпадает с датой постановления... соответственно и арендные платежи (со штрафными санкциями за просрочку) тоже с даты постановления. Между тем:
Статья 15 ЗАКОНА РФ от 11.10.1991 N 1738-1 (ред. от 25.07.2002, с изм. от 24.12.2002) "О ПЛАТЕ ЗА ЗЕМЛЮ" устанавливает, что Основанием для установления налога и арендной платы за землю является документ, удостоверяющий право собственности, владения и пользования (аренды) земельным участком.
Такие документы, на основании статьи 26.ЗК РФ выдаются в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", которые удостоверяют право собственности, владения или пользования земельным участком.
В соответствии со статьей 26. ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ
" Государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.
Статья 25.ЗК РФ гласит, что права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV Земельного Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
П.1.статьи 14 ФЗ "О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ установлено, что проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав.
Таким образом, обязанность по арендным платежам по земельным участкам (иным объектам недвижимости) возникает у арендатора только со дня регистрации права подтвержденного свидетельством регистрирующего органа.
что скажете??
если есть судебная практика ...плз.. поделитесь. можно на мыло andrey_kutila@front.ru
ГВОЗДЬ
|
|
||
|
|
||
Сообщений в теме: 17
#2
Отправлено 24 October 2003 - 14:40
уважаемый гвоздь !
арендные платежи носят договорный характер, никто не может вас заставить их платить до момента заключения договора. В московском законодательстве прописано прямо, что они начисляются с момента гос-регистрации договора.
что по этому поводу в ЗК написано не помню, но думаю, что то же самое.
Так что однозначно платить только с момента заключения договора аренды
арендные платежи носят договорный характер, никто не может вас заставить их платить до момента заключения договора. В московском законодательстве прописано прямо, что они начисляются с момента гос-регистрации договора.
что по этому поводу в ЗК написано не помню, но думаю, что то же самое.
Так что однозначно платить только с момента заключения договора аренды
#3
Отправлено 24 October 2003 - 14:58
Нужно только учитывать, что все зависит от оснований возникновения права аренды. Если Вы купили здание или помещение, то право аренды к Вам перешло в момент гос.регистрации права собственности на это здание вне зависимости от того, когда Вы оформили свое право аренды.
#4
Отправлено 24 October 2003 - 15:10
Pastic
А почему вы считаете, что переходит именно право аренды, ведь закон (т.е. ЗК РФ) предоставляет частному ЮЛ приобрести в собственность?
А почему вы считаете, что переходит именно право аренды, ведь закон (т.е. ЗК РФ) предоставляет частному ЮЛ приобрести в собственность?
#5
Отправлено 24 October 2003 - 15:23
Потому что переходит то право, какое было у продавца здания - п.2 ст. 271, п.3 ст. 552 ГК РФ, п.1 ст. 35 ЗК РФ.
#6
Отправлено 24 October 2003 - 15:42
Pastic
да, согласен, но в этом случае все несколько сложнее. приобретателю здания переходит право лишь на участок занятый зданием и необходимый для его использования. Поэтому если у предыдущего собственника здания в аренде был участок несколько больше, то права могут перейти лишь на его часть. В этом случае также неясно в каком размере платить арендную плату, ведь площадь-то изменяется.
И еще не факт, что платить именно арендную плату, а не земельный налог, тоже вопрос спорный.
да, согласен, но в этом случае все несколько сложнее. приобретателю здания переходит право лишь на участок занятый зданием и необходимый для его использования. Поэтому если у предыдущего собственника здания в аренде был участок несколько больше, то права могут перейти лишь на его часть. В этом случае также неясно в каком размере платить арендную плату, ведь площадь-то изменяется.
И еще не факт, что платить именно арендную плату, а не земельный налог, тоже вопрос спорный.
#7
Отправлено 24 October 2003 - 15:46
Pastic
Добавлено:
apteka
А как быть, если у продавца было право постоянного бессрочного пользования? Практика есть?Потому что переходит то право, какое было у продавца здания
Добавлено:
apteka
И здесь есть небольшой камушек преткновения... Нет методик (правил) расчета этой самой земли необходимой для использования здания (сооружения). Сколько отступать от периметра строения неизвестно. Поэтому передаваться будет весь учаток.приобретателю здания переходит право лишь на участок занятый зданием и необходимый для его использования. Поэтому если у предыдущего собственника здания в аренде был участок несколько больше, то права могут перейти лишь на его часть.
#8
Отправлено 24 October 2003 - 15:53
Но он же может отказаться от заключения договора аренды и требовать предоставления землю в собственность за плату!
#9
Отправлено 24 October 2003 - 15:56
гвоздь
Это как так получается, "задним числом" заключают?....причем дата на договоре совпадает с датой постановления...
#10
Отправлено 24 October 2003 - 16:22
Yaros_law Именно задним... и не только числом.
Самое интересное, что проще согласовать договор с к.л. юриком, чем с органами власти.
Зачастую там работают такие "коллеги"... Постоянное непонимание элементарных основ права, а про закон или судебную практику вообще не говорю.
Я понимаю, что арендные платежи носят договорной характер, но в данном сл. обязанность по их платежам определена законом с момента регии.
Может переходит титульное право на з.у. но это не значит, что переходит собственно вещное право как таковое?? или правельнее титул ?
С уважением.
гвоздь.
Самое интересное, что проще согласовать договор с к.л. юриком, чем с органами власти.
Зачастую там работают такие "коллеги"... Постоянное непонимание элементарных основ права, а про закон или судебную практику вообще не говорю.
Я понимаю, что арендные платежи носят договорной характер, но в данном сл. обязанность по их платежам определена законом с момента регии.
Нужно только учитывать, что все зависит от оснований возникновения права аренды. Если Вы купили здание или помещение, то право аренды к Вам перешло в момент гос.регистрации права собственности на это здание вне зависимости от того, когда Вы оформили свое право аренды.
Может переходит титульное право на з.у. но это не значит, что переходит собственно вещное право как таковое?? или правельнее титул ?
С уважением.
гвоздь.
#11
Отправлено 24 October 2003 - 16:29
Еще советую прочитать практику - право аренды уже возникло и момент заключения нового договора аренды и регистрации права аренды правового значения не имеют.
Вот Вам, неверующие
Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 13 июня 2002 г. N КГ-А40/3475-02
Федеральный арбитражный суд Московского округа
при участии в заседании: от Москомзема - Горбунова С.С., дов. от 27.12.01 N 33-и-9829/л-(41); от ООО "РИДИОС" - Пазюк С.П., дов. от 03.12.01,
рассмотрев кассационную жалобу ООО "РИДИОС" на решение от 1 февраля 2002 г. и постановление от 1 апреля 2002 г.
по делу N А40-216/02-56-5
Арбитражного суда г.Москвы,
установил:
Москомзем предъявил ООО "РИДИОС" иск о внесении 20 017 руб. 70 коп. арендной платы и 8 956 руб. 52 коп. пени.
Решением от 01.02.02 иск удовлетворен.
Постановлением апелляционной инстанции от 01.04.02 решение оставлено без изменения.
В кассационной жалобе ООО "РИДИОС" ставится вопрос об отмене судебного акта.
В судебном заседании представитель ООО "РИДИОС" поддержал жалобу по изложенным в ней доводам.
Представитель Москомзема выступил против.
Изучив материалы дела и обсудив доводы представителей, суд кассационной инстанции считает жалобу не подлежащей удовлетворению.
Мотивы следующие.
В соответствии с п.3 ст.552 ГК РФ при продаже строения, находящегося на земельном участке, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Судебными инстанциями установлено, что 06.05.96 между Москомземом и ОАО "1-й Московский часовой завод" был заключен договор N М-ОЛ-005302 на аренду земельного участка площадью 48 937 кв. м на 49 лет; по договору купли-продажи от 03.03.00 N ТР-200303 право собственности на часть здания по адресу: Москва, ул.Марксистская, д.34, коп.7, площадью 569,3 кв. м перешло к ООО "РИДИОС".
Таким образом, право пользования спорным земельным участком в установленном порядке перешло к ООО "РИДИОС".
Согласно п.3.1 договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально, равными частями не позднее 25-го числа последнего месяца квартала; в случае просрочки оплаты арендатор уплачивает неустойку (пеню) за каждый день просрочки в размере 0,7%.
За период со 2 квартала 2000 г. по 2 квартал 2001 г. у ООО "РИДИОС" образовался долг по арендной плате в размере 20 573 руб. 45 коп. Пеня составляет 8 956 руб. 52 коп.
При таких обстоятельствах взыскание долга и пени правомерно.
Довод ООО "РИДИОС" относительно того, что между Москомземом и ООО "РИДИОС" отсутствует договор, отклоняется.
Данное обстоятельство не влияет на объем прав и обязанностей арендатора, т.к. право пользования земельным участком перешло к нему в силу закона в результате замены стороны в договоре.
Суд кассационной инстанции считает судебные акты законными и обоснованными. Оснований для их отмены или изменения не имеется.
Руководствуясь ст.ст.171, 173-177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:
решение от 1 февраля 2002 г. и постановление от 1 апреля 2002 г. Арбитражного суда г.Москвы по делу N А40-216/02-56-5 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 14 августа 2001 г. N КГ-А40/4187-01
Федеральный арбитражный суд Московского округа
при участии в заседании: от истца - Горбунова С.С., дов. от 29.12.2000 N ЗЗ-И-23746/0, от ответчика - Боровиков Д.В., дов. от 06.08.2001, Сидоренко А.Ю., дов. от 01.11.2000,
рассмотрев кассационную жалобу ООО "БСК" на решение (определение) от 23 февраля 2001 и постановление от 5 июня 2001 года
по делу N А40-45994/00-49-480
Арбитражного суда г.Москвы,
установил:
Московский земельный комитет обратился в Арбитражный суд г.Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "БСК" о взыскании 752063 руб. 71 коп. задолженности по арендной плате за пользование земельным участком общей площадью 2356 кв.м, расположенным по адресу: г.Москва, ул. Репина, вл. 10, стр. 16, 17, и 804536 руб. пени, начисленных за просрочку оплаты арендной платы (л.д. 2-4, 33-36, т. 1).
Определением Арбитражного суда г.Москвы от 19.01.2001 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечено общество с ограниченной ответственностью ООО "Рендж".
В обоснование иска Москомзем ссылался на то, что ответчик, приобретая объекты недвижимости по договорам купли-продажи от 21.11.97, заключенным с третьим лицом, одновременно с передачей ему права собственности на объекты недвижимости получил право на земельный участок, расположенный по адресу: г.Москва, ул. Репина, вл. 10, стр. 16 и 17, на котором расположена эта недвижимость, в размере, необходимом для ее использования.
В силу действующего законодательства за ответчиком сохранилось право пользования землей на условиях договора аренды от 22.01.96 N М-0100162, заключенного истцом с третьим лицом.
В соответствии с дополнительным соглашением от 28.06.2000 к данному договору аренды с момента вступления в силу судебного решения Арбитражного суда г.Москвы от 06.04.99 по делу N А40-5502/99-49-78 к ответчику перешли все права и обязанности арендатора от прежнего арендатора (третьего лица), не исполнившего в полном размере обязательства по оплате арендной платы.
Задолженность по арендной плате имеется за 2, 3, 4 кварталы 1998 года, 1, 2, 3, 4 кварталы 1999 года и 1 квартал 2000 года. Арендная плата за 3 квартал 2000 года уплачена не в полном объеме.
По условиям договора аренды за просрочку платежа с арендатора подлежала взысканию пеня.
В качестве правового основания иска указаны ст.ст. 307, 309, 330, 452, 552 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Решением Арбитражного суда г.Москвы от 23.02.2001 иск удовлетворен в части взыскания 752063 руб. 98 коп. задолженности и 160307 руб. 34 коп. пени.
При взыскании пени суд применил ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. В остальной части иска отказано.
При принятии решения суд исходил из следующего: права арендатора возникли у ответчика в силу п. 3 ст. 553 Гражданского кодекса Российской Федерации при приобретении у третьего лица объектов недвижимости; с момента государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости у ответчика возникли права и обязанности арендатора по договору аренды от 22.01.96 N М-01-004162, в т.ч. и обязанность по оплате арендной платы; материалы дела подтверждают, что ответчик имеет задолженность по арендной плате за 1998, 1999 и 1 и 3 кварталы 2000 года.
Судом отклонен довод ответчика о том, что до момента вступления в силу решения Арбитражного суда г.Москвы по делу N А40-5725/00-56-37, устанавливающего факт замены стороны по договору аренды от 22.01.96 N М-0100162, обязанность по оплате арендной платы несет третье лицо.
Кроме того, суд определил, что уплаченный ответчиком земельный налог не подлежит зачету в счет арендной платы, поскольку эти платежи имеют различный правовой характер.
Постановлением апелляционной инстанции того же суда от 5 июня 2001 года решение от 23.02.2001 оставлено без изменения.
При принятии постановлений суд отклонил довод ответчика об освобождении его от ответственности за неисполнение обязательства на основании ст. 401 Гражданского кодекса Российской Федерации, указав, что ответчиком не представлено доказательств создания истцом препятствий для фактического пользования земельным участком и отказа от принятия арендных платежей. Суд также не усмотрел оснований для освобождения ответчика от уплаты арендной платы в связи с намерением ООО "Рендж" погасить возникшую задолженность, поскольку такое намерение не прекращает договорное обязательство ответчика.
Не согласившись с принятыми судебными актами, ответчик подал кассационную жалобу, в которой, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права, просит решение и постановление отменить, дело - вернуть на новое рассмотрение.
В суде кассационной инстанции представитель заявителя поддержал кассационную жалобу по изложенным в ней доводам.
Представитель истца возражал против удовлетворения жалобы, считая решение и постановление законными и обоснованными.
Третье лицо, извещенное о месте и времени судебного рассмотрения, своего представителя в суд кассационной инстанции не направило.
Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей сторон и оценив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы в связи со следующим.
Как следует из материалов дела и правильно установлено арбитражным судом, 22.01.96 Москомземом и ООО "Рендж" (третьим лицом) заключен договор аренды N М-01-004162 земельного участка площадью 2356 кв.м по адресу: г.Москва, пл. Репина, вл. 10, стр. 16, 17, со сроком аренды на 49 лет для строительства жилищно-гостиничного комплекса и его последующей эксплуатации.
По договорам купли-продажи от 21.11.97 ответчик приобрел в собственность у третьего лица строения 16, 17 по указанному адресу.
Право собственности на проданные объекты недвижимости зарегистрировано 30.01.98 г.
В соответствии со ст. 37 Земельного кодекса при переходе права собственности на строение, сооружение вместе с правом собственности на эти объекты переходит и право пользования земельным участком.
Согласно п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже строения, находящегося на земельном участке, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Принимая решение по настоящему делу, арбитражный суд, исходя из заявленных предмета и основания иска, пришел к выводу о переходе к ответчику в силу указанных выше статей Гражданского кодекса Российской Федерации прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 22.01.96 N М-01004162 с даты регистрации права собственности на объекты недвижимости - 31.01.98.
Суд кассационной инстанции считает данный вывод суда правомерным и обоснованным.
Довод заявитель жалобы о том, что переход права пользования на земельный участок подлежит установлению на дату оформления прав на земельный участок с момента заключения дополнительного соглашения от 28.06.2000, определенного датой вступления в силу решения Арбитражного суда г.Москвы от 06.04.99 по делу N А40-5502/99-49-78, не может быть принят во внимание.
В силу ст.ст. 551, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права пользования земельным участком определяется моментом перехода права собственности и не зависит от его документального оформления.
Кроме того, по условиям дополнительного соглашения от 28.06.2000 к новому арендатору-ответчику права и обязанности по договору аренды перешли в объеме прежнего арендатора.
Поскольку задолженность по арендной плате имелась за период 1998, 1999 и 1 и 3 кв. 2000 года, арбитражный суд сделал правильный вывод о наличии у ответчика обязанности по ее оплате истцу.
Довод ответчика о том, что он уплачивал земельный налог, подлежащий зачету в счет арендной платы, обоснованно отклонен судом, так как данные платежи имеют различный правовой характер.
Суд кассационной инстанции также не усматривает оснований для применения к спорным правоотношениям сторон положений ст.ст. 401 и 406 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку из представленных в деле материалов следует, что ответчик фактически пользовался участком, а неоформление права на его пользование не освобождало его от исполнения обязанностей по оплате арендной платы.
В соответствии с ч. 1 ст. 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к изменению или отмене решения или постановления является нарушение или неправильное применение норм материального или процессуального права.
Подобных нарушений норм права по делу не установлено.
Учитывая изложенное и руководствуясь ст. 171, 174, 175, 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:
решение от 23.02.2001 и постановление от 05.06.2001 Арбитражного суда г.Москвы по делу N А40-45994/00-49-480 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Вот Вам, неверующие
Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 13 июня 2002 г. N КГ-А40/3475-02
Федеральный арбитражный суд Московского округа
при участии в заседании: от Москомзема - Горбунова С.С., дов. от 27.12.01 N 33-и-9829/л-(41); от ООО "РИДИОС" - Пазюк С.П., дов. от 03.12.01,
рассмотрев кассационную жалобу ООО "РИДИОС" на решение от 1 февраля 2002 г. и постановление от 1 апреля 2002 г.
по делу N А40-216/02-56-5
Арбитражного суда г.Москвы,
установил:
Москомзем предъявил ООО "РИДИОС" иск о внесении 20 017 руб. 70 коп. арендной платы и 8 956 руб. 52 коп. пени.
Решением от 01.02.02 иск удовлетворен.
Постановлением апелляционной инстанции от 01.04.02 решение оставлено без изменения.
В кассационной жалобе ООО "РИДИОС" ставится вопрос об отмене судебного акта.
В судебном заседании представитель ООО "РИДИОС" поддержал жалобу по изложенным в ней доводам.
Представитель Москомзема выступил против.
Изучив материалы дела и обсудив доводы представителей, суд кассационной инстанции считает жалобу не подлежащей удовлетворению.
Мотивы следующие.
В соответствии с п.3 ст.552 ГК РФ при продаже строения, находящегося на земельном участке, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Судебными инстанциями установлено, что 06.05.96 между Москомземом и ОАО "1-й Московский часовой завод" был заключен договор N М-ОЛ-005302 на аренду земельного участка площадью 48 937 кв. м на 49 лет; по договору купли-продажи от 03.03.00 N ТР-200303 право собственности на часть здания по адресу: Москва, ул.Марксистская, д.34, коп.7, площадью 569,3 кв. м перешло к ООО "РИДИОС".
Таким образом, право пользования спорным земельным участком в установленном порядке перешло к ООО "РИДИОС".
Согласно п.3.1 договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально, равными частями не позднее 25-го числа последнего месяца квартала; в случае просрочки оплаты арендатор уплачивает неустойку (пеню) за каждый день просрочки в размере 0,7%.
За период со 2 квартала 2000 г. по 2 квартал 2001 г. у ООО "РИДИОС" образовался долг по арендной плате в размере 20 573 руб. 45 коп. Пеня составляет 8 956 руб. 52 коп.
При таких обстоятельствах взыскание долга и пени правомерно.
Довод ООО "РИДИОС" относительно того, что между Москомземом и ООО "РИДИОС" отсутствует договор, отклоняется.
Данное обстоятельство не влияет на объем прав и обязанностей арендатора, т.к. право пользования земельным участком перешло к нему в силу закона в результате замены стороны в договоре.
Суд кассационной инстанции считает судебные акты законными и обоснованными. Оснований для их отмены или изменения не имеется.
Руководствуясь ст.ст.171, 173-177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:
решение от 1 февраля 2002 г. и постановление от 1 апреля 2002 г. Арбитражного суда г.Москвы по делу N А40-216/02-56-5 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 14 августа 2001 г. N КГ-А40/4187-01
Федеральный арбитражный суд Московского округа
при участии в заседании: от истца - Горбунова С.С., дов. от 29.12.2000 N ЗЗ-И-23746/0, от ответчика - Боровиков Д.В., дов. от 06.08.2001, Сидоренко А.Ю., дов. от 01.11.2000,
рассмотрев кассационную жалобу ООО "БСК" на решение (определение) от 23 февраля 2001 и постановление от 5 июня 2001 года
по делу N А40-45994/00-49-480
Арбитражного суда г.Москвы,
установил:
Московский земельный комитет обратился в Арбитражный суд г.Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "БСК" о взыскании 752063 руб. 71 коп. задолженности по арендной плате за пользование земельным участком общей площадью 2356 кв.м, расположенным по адресу: г.Москва, ул. Репина, вл. 10, стр. 16, 17, и 804536 руб. пени, начисленных за просрочку оплаты арендной платы (л.д. 2-4, 33-36, т. 1).
Определением Арбитражного суда г.Москвы от 19.01.2001 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечено общество с ограниченной ответственностью ООО "Рендж".
В обоснование иска Москомзем ссылался на то, что ответчик, приобретая объекты недвижимости по договорам купли-продажи от 21.11.97, заключенным с третьим лицом, одновременно с передачей ему права собственности на объекты недвижимости получил право на земельный участок, расположенный по адресу: г.Москва, ул. Репина, вл. 10, стр. 16 и 17, на котором расположена эта недвижимость, в размере, необходимом для ее использования.
В силу действующего законодательства за ответчиком сохранилось право пользования землей на условиях договора аренды от 22.01.96 N М-0100162, заключенного истцом с третьим лицом.
В соответствии с дополнительным соглашением от 28.06.2000 к данному договору аренды с момента вступления в силу судебного решения Арбитражного суда г.Москвы от 06.04.99 по делу N А40-5502/99-49-78 к ответчику перешли все права и обязанности арендатора от прежнего арендатора (третьего лица), не исполнившего в полном размере обязательства по оплате арендной платы.
Задолженность по арендной плате имеется за 2, 3, 4 кварталы 1998 года, 1, 2, 3, 4 кварталы 1999 года и 1 квартал 2000 года. Арендная плата за 3 квартал 2000 года уплачена не в полном объеме.
По условиям договора аренды за просрочку платежа с арендатора подлежала взысканию пеня.
В качестве правового основания иска указаны ст.ст. 307, 309, 330, 452, 552 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Решением Арбитражного суда г.Москвы от 23.02.2001 иск удовлетворен в части взыскания 752063 руб. 98 коп. задолженности и 160307 руб. 34 коп. пени.
При взыскании пени суд применил ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. В остальной части иска отказано.
При принятии решения суд исходил из следующего: права арендатора возникли у ответчика в силу п. 3 ст. 553 Гражданского кодекса Российской Федерации при приобретении у третьего лица объектов недвижимости; с момента государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости у ответчика возникли права и обязанности арендатора по договору аренды от 22.01.96 N М-01-004162, в т.ч. и обязанность по оплате арендной платы; материалы дела подтверждают, что ответчик имеет задолженность по арендной плате за 1998, 1999 и 1 и 3 кварталы 2000 года.
Судом отклонен довод ответчика о том, что до момента вступления в силу решения Арбитражного суда г.Москвы по делу N А40-5725/00-56-37, устанавливающего факт замены стороны по договору аренды от 22.01.96 N М-0100162, обязанность по оплате арендной платы несет третье лицо.
Кроме того, суд определил, что уплаченный ответчиком земельный налог не подлежит зачету в счет арендной платы, поскольку эти платежи имеют различный правовой характер.
Постановлением апелляционной инстанции того же суда от 5 июня 2001 года решение от 23.02.2001 оставлено без изменения.
При принятии постановлений суд отклонил довод ответчика об освобождении его от ответственности за неисполнение обязательства на основании ст. 401 Гражданского кодекса Российской Федерации, указав, что ответчиком не представлено доказательств создания истцом препятствий для фактического пользования земельным участком и отказа от принятия арендных платежей. Суд также не усмотрел оснований для освобождения ответчика от уплаты арендной платы в связи с намерением ООО "Рендж" погасить возникшую задолженность, поскольку такое намерение не прекращает договорное обязательство ответчика.
Не согласившись с принятыми судебными актами, ответчик подал кассационную жалобу, в которой, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права, просит решение и постановление отменить, дело - вернуть на новое рассмотрение.
В суде кассационной инстанции представитель заявителя поддержал кассационную жалобу по изложенным в ней доводам.
Представитель истца возражал против удовлетворения жалобы, считая решение и постановление законными и обоснованными.
Третье лицо, извещенное о месте и времени судебного рассмотрения, своего представителя в суд кассационной инстанции не направило.
Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей сторон и оценив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы в связи со следующим.
Как следует из материалов дела и правильно установлено арбитражным судом, 22.01.96 Москомземом и ООО "Рендж" (третьим лицом) заключен договор аренды N М-01-004162 земельного участка площадью 2356 кв.м по адресу: г.Москва, пл. Репина, вл. 10, стр. 16, 17, со сроком аренды на 49 лет для строительства жилищно-гостиничного комплекса и его последующей эксплуатации.
По договорам купли-продажи от 21.11.97 ответчик приобрел в собственность у третьего лица строения 16, 17 по указанному адресу.
Право собственности на проданные объекты недвижимости зарегистрировано 30.01.98 г.
В соответствии со ст. 37 Земельного кодекса при переходе права собственности на строение, сооружение вместе с правом собственности на эти объекты переходит и право пользования земельным участком.
Согласно п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже строения, находящегося на земельном участке, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Принимая решение по настоящему делу, арбитражный суд, исходя из заявленных предмета и основания иска, пришел к выводу о переходе к ответчику в силу указанных выше статей Гражданского кодекса Российской Федерации прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 22.01.96 N М-01004162 с даты регистрации права собственности на объекты недвижимости - 31.01.98.
Суд кассационной инстанции считает данный вывод суда правомерным и обоснованным.
Довод заявитель жалобы о том, что переход права пользования на земельный участок подлежит установлению на дату оформления прав на земельный участок с момента заключения дополнительного соглашения от 28.06.2000, определенного датой вступления в силу решения Арбитражного суда г.Москвы от 06.04.99 по делу N А40-5502/99-49-78, не может быть принят во внимание.
В силу ст.ст. 551, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права пользования земельным участком определяется моментом перехода права собственности и не зависит от его документального оформления.
Кроме того, по условиям дополнительного соглашения от 28.06.2000 к новому арендатору-ответчику права и обязанности по договору аренды перешли в объеме прежнего арендатора.
Поскольку задолженность по арендной плате имелась за период 1998, 1999 и 1 и 3 кв. 2000 года, арбитражный суд сделал правильный вывод о наличии у ответчика обязанности по ее оплате истцу.
Довод ответчика о том, что он уплачивал земельный налог, подлежащий зачету в счет арендной платы, обоснованно отклонен судом, так как данные платежи имеют различный правовой характер.
Суд кассационной инстанции также не усматривает оснований для применения к спорным правоотношениям сторон положений ст.ст. 401 и 406 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку из представленных в деле материалов следует, что ответчик фактически пользовался участком, а неоформление права на его пользование не освобождало его от исполнения обязанностей по оплате арендной платы.
В соответствии с ч. 1 ст. 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к изменению или отмене решения или постановления является нарушение или неправильное применение норм материального или процессуального права.
Подобных нарушений норм права по делу не установлено.
Учитывая изложенное и руководствуясь ст. 171, 174, 175, 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:
решение от 23.02.2001 и постановление от 05.06.2001 Арбитражного суда г.Москвы по делу N А40-45994/00-49-480 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
#12
Отправлено 24 October 2003 - 16:31
Есть камушек, но он вполне решаем. Тема применения ст. 33 уже обсуждалась здесь, поищите в поиске. И если у вас весь участок занят не только передаваемым зданием, но и другими объектами недвижимости, принадлежащими тому же продавцу, то Ваше последнее утверждение не прокатит на практике.Нет методик (правил) расчета этой самой земли необходимой для использования здания (сооружения). Сколько отступать от периметра строения неизвестно. Поэтому передаваться будет весь учаток.
#13
Отправлено 24 October 2003 - 16:53
Воистину ...Вот Вам, неверующие
Pastic Представленная Вами практика почва для больших споров (переходит/не переходит) не в рамках данной темы.Хотя интересно,
AdrА как быть, если у продавца было право постоянного бессрочного пользования?
Как? Как определяется участок необходимый для использования здания?Есть камушек, но он вполне решаем.
#14
Отправлено 24 October 2003 - 17:37
Pasticу спасибо, интересно, хотя и не бесспорно. Мы пока арендуем з.у. без строений.
#15
Отправлено 28 October 2003 - 08:47
Вопрос очень интересный и спорный. А судебная практика именно так и складывается (и не только в Москве). К сожалению. ИМХО, все это неправильно. НЕ может автоматически переходить то же самое право. Есть интересная статья на эту тему в Хозяйство и право. 2003. №10.
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
арбитражного суда кассационной инстанции
от 15 июля 2003 года Дело N Ф03-А73/03-1/1609
(извлечение)
Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Департамента муниципальной собственности г. Хабаровска на решение от 31.01.2003, постановление от 10.04.2003 по делу N А73-9595/2002-23 (АИ-1/241) Арбитражного суда Хабаровского края по иску Департамента муниципальной собственности г. Хабаровска к предпринимателю без образования юридического лица Балаш Л.У. о взыскании 301257,02 руб.
В соответствии со статьей 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации изготовление мотивированного постановления отложено до 15 июля 2003 года.
Департамент муниципальной собственности г. Хабаровска обратился с иском о взыскании с ИП Балаш Л.У. 10062 руб. 74 коп. неосновательного обогащения, 2824,81 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами.
Решением суда от 31.01.2003, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 10.04.2003, в иске отказано.
Принимая его, арбитражный суд не установил факт пользования ответчиком земельным участком без законных на то оснований.
Правильность судебных актов проверяется кассационной инстанцией в порядке статей 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по заявлению Департамента муниципальной собственности г. Хабаровска.
Заявитель полагает, что у предпринимателя имело место неосновательное сбережение имущества за счет муниципальной собственности, так как он не вносил за указанный период арендные платежи за пользование земельным участком. Арендное пользование в данном случае предусматривалось на основании закона (статья 552 ГК РФ). Поэтому он просит решение и постановление отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд.
Ответчик отзыва на жалобу не представил.
Проверив правильность применения судом обеих инстанций норм материального и процессуального права, кассационная инстанция считает, что судебные акты являются неправомерными.
Как усматривается из материалов дела, предпринимателем Балаш Л.У. по договору купли-продажи от 03.04.1998 приобреталось у ТОО "Медея" в собственность одноэтажное здание (магазин), расположенное в г. Хабаровске, ул. Полярная, 69.
Данное имущество за покупателем было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество 25.05.1998 под N 6-05.
Пунктом 3 статьи 552 ГК РФ, статьей 35 Земельного кодекса РФ установлено, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, получатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и продавец недвижимости.
ТОО "Медея" земельный участок под спорный объект недвижимости общей площадью 0,28 га передавался в арендное пользование по договору аренды N 530 от 10.10.1995.
Вследствие чего решением суда Центрального района г. Хабаровска от 25.01.2001 Администрацию г. Хабаровска обязали заключить договор аренды на спорный земельный участок. Такой договор стороны заключили в июне 2002 г. (договор аренды земельного участка N 1064 от 24.06.2002), до этого момента в подтверждение землепользования ответчику комитетом по земельным ресурсам и землеустройству выдавалось временное удостоверение от 11.04.2001 со сроком действия до 11.05.2001, по которому предприниматель в течение 2001 и 2002 годов вносила в соответствующий бюджет в качестве платежа земельный налог.
Ввиду невнесения в указанный период арендной платы предъявлен настоящий иск.
Отклоняя его, арбитражный суд, в частности, сослался на перечисление предпринимателем земельного налога, отсутствие договора аренды и не использование здания (магазина), расположенного на земельном участке.
Однако данные доводы суда нельзя признать обоснованными.
Согласно указанным выше нормам ГК РФ и Земельного кодекса РФ к ответчику, после приобретения недвижимости, перешло право аренды земельного участка, за осуществление которого он, в соответствии со статьей 1 Закона "О плате за землю", должен вносить платежи в размере арендной платы, а не земельного налога.
Выдача временного удостоверения не освобождает предпринимателя от этого обязательства, установленного Законом. Тем более в пункте 2 этого документа допускалось внесение платежей в виде арендной платы.
При этом не имеет значения по этим же основаниям, имело ли место фактическое пользование земельного участка с магазином.
Поскольку спорный земельный участок, входивший в состав муниципальной собственности, находился в арендном пользовании у предпринимателя Балаш Л.У. без наличия заключенного договора аренды и без внесения с ее стороны арендных платежей, то требования департамента о взыскании с нее неосновательного обогащения и процентов, согласно представленного расчета, являлись законными на основании статей 1102, 1105, 1107 ГК РФ. Таким образом, решение от 31.01.2002 и постановление от 10.04.2003 подлежат отмене, с предпринимателя Балаш Л.У. следует взыскать 10062,74 руб. и 2824,81 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами.
Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение от 31.01.2003 и постановление от 10.04.2002 Арбитражного суда Хабаровского края по делу N А73-9595/2002-23 (АИ-1/241) отменить.
Взыскать с предпринимателя Балаш Людмилы Устиновны:
- в пользу Департамента муниципальной собственности г. Хабаровска 10062,74 руб. неосновательного обогащения, 2824,81 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами;
- в доход федерального бюджета 615,50 руб. госпошлины по иску, 307,75 руб. госпошлины по апелляционной жалобе; 307,75 руб. госпошлины по кассационной жалобе.
Арбитражному суду Хабаровского края выдать исполнительные листы.
------------------------------------------------------------------
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
арбитражного суда кассационной инстанции
от 15 июля 2003 года Дело N Ф03-А73/03-1/1609
(извлечение)
Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Департамента муниципальной собственности г. Хабаровска на решение от 31.01.2003, постановление от 10.04.2003 по делу N А73-9595/2002-23 (АИ-1/241) Арбитражного суда Хабаровского края по иску Департамента муниципальной собственности г. Хабаровска к предпринимателю без образования юридического лица Балаш Л.У. о взыскании 301257,02 руб.
В соответствии со статьей 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации изготовление мотивированного постановления отложено до 15 июля 2003 года.
Департамент муниципальной собственности г. Хабаровска обратился с иском о взыскании с ИП Балаш Л.У. 10062 руб. 74 коп. неосновательного обогащения, 2824,81 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами.
Решением суда от 31.01.2003, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 10.04.2003, в иске отказано.
Принимая его, арбитражный суд не установил факт пользования ответчиком земельным участком без законных на то оснований.
Правильность судебных актов проверяется кассационной инстанцией в порядке статей 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по заявлению Департамента муниципальной собственности г. Хабаровска.
Заявитель полагает, что у предпринимателя имело место неосновательное сбережение имущества за счет муниципальной собственности, так как он не вносил за указанный период арендные платежи за пользование земельным участком. Арендное пользование в данном случае предусматривалось на основании закона (статья 552 ГК РФ). Поэтому он просит решение и постановление отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд.
Ответчик отзыва на жалобу не представил.
Проверив правильность применения судом обеих инстанций норм материального и процессуального права, кассационная инстанция считает, что судебные акты являются неправомерными.
Как усматривается из материалов дела, предпринимателем Балаш Л.У. по договору купли-продажи от 03.04.1998 приобреталось у ТОО "Медея" в собственность одноэтажное здание (магазин), расположенное в г. Хабаровске, ул. Полярная, 69.
Данное имущество за покупателем было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество 25.05.1998 под N 6-05.
Пунктом 3 статьи 552 ГК РФ, статьей 35 Земельного кодекса РФ установлено, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, получатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и продавец недвижимости.
ТОО "Медея" земельный участок под спорный объект недвижимости общей площадью 0,28 га передавался в арендное пользование по договору аренды N 530 от 10.10.1995.
Вследствие чего решением суда Центрального района г. Хабаровска от 25.01.2001 Администрацию г. Хабаровска обязали заключить договор аренды на спорный земельный участок. Такой договор стороны заключили в июне 2002 г. (договор аренды земельного участка N 1064 от 24.06.2002), до этого момента в подтверждение землепользования ответчику комитетом по земельным ресурсам и землеустройству выдавалось временное удостоверение от 11.04.2001 со сроком действия до 11.05.2001, по которому предприниматель в течение 2001 и 2002 годов вносила в соответствующий бюджет в качестве платежа земельный налог.
Ввиду невнесения в указанный период арендной платы предъявлен настоящий иск.
Отклоняя его, арбитражный суд, в частности, сослался на перечисление предпринимателем земельного налога, отсутствие договора аренды и не использование здания (магазина), расположенного на земельном участке.
Однако данные доводы суда нельзя признать обоснованными.
Согласно указанным выше нормам ГК РФ и Земельного кодекса РФ к ответчику, после приобретения недвижимости, перешло право аренды земельного участка, за осуществление которого он, в соответствии со статьей 1 Закона "О плате за землю", должен вносить платежи в размере арендной платы, а не земельного налога.
Выдача временного удостоверения не освобождает предпринимателя от этого обязательства, установленного Законом. Тем более в пункте 2 этого документа допускалось внесение платежей в виде арендной платы.
При этом не имеет значения по этим же основаниям, имело ли место фактическое пользование земельного участка с магазином.
Поскольку спорный земельный участок, входивший в состав муниципальной собственности, находился в арендном пользовании у предпринимателя Балаш Л.У. без наличия заключенного договора аренды и без внесения с ее стороны арендных платежей, то требования департамента о взыскании с нее неосновательного обогащения и процентов, согласно представленного расчета, являлись законными на основании статей 1102, 1105, 1107 ГК РФ. Таким образом, решение от 31.01.2002 и постановление от 10.04.2003 подлежат отмене, с предпринимателя Балаш Л.У. следует взыскать 10062,74 руб. и 2824,81 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами.
Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение от 31.01.2003 и постановление от 10.04.2002 Арбитражного суда Хабаровского края по делу N А73-9595/2002-23 (АИ-1/241) отменить.
Взыскать с предпринимателя Балаш Людмилы Устиновны:
- в пользу Департамента муниципальной собственности г. Хабаровска 10062,74 руб. неосновательного обогащения, 2824,81 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами;
- в доход федерального бюджета 615,50 руб. госпошлины по иску, 307,75 руб. госпошлины по апелляционной жалобе; 307,75 руб. госпошлины по кассационной жалобе.
Арбитражному суду Хабаровского края выдать исполнительные листы.
------------------------------------------------------------------
#16
Отправлено 28 October 2003 - 10:17
гвоздь
Знакомая до боли ситуация... тоже дали землю нам. на основании договора... и попытались мы объяснить мол, что платежи платить не будем - поскольку законного основания нет )договор не зарегистрирован)... ну и что - арендодатели нам намекнули - что не будете платить сейчас - пожалуйста. Но ведь к нам еще придете - проблем найдете на свою зад-цу... Вам это надо?
Но все это только слова. Решили что для начала нам это не надо... но только для начала
а кстати у нас тоже земля в аренде без строений. при предоставлении следующего объекта в аренду - планируем не платить арендные платежи, до тех пор- пока не будет проведена регистрация... а регистрация затянется на полгода (не малая сумма набежит по арендным платежам). Думаю дело дойдет до судебного разбирательства, а там посмотрим... но законных оснований для взыскания с нас платежей на этот период не вижу
Знакомая до боли ситуация... тоже дали землю нам. на основании договора... и попытались мы объяснить мол, что платежи платить не будем - поскольку законного основания нет )договор не зарегистрирован)... ну и что - арендодатели нам намекнули - что не будете платить сейчас - пожалуйста. Но ведь к нам еще придете - проблем найдете на свою зад-цу... Вам это надо?
Но все это только слова. Решили что для начала нам это не надо... но только для начала
а кстати у нас тоже земля в аренде без строений. при предоставлении следующего объекта в аренду - планируем не платить арендные платежи, до тех пор- пока не будет проведена регистрация... а регистрация затянется на полгода (не малая сумма набежит по арендным платежам). Думаю дело дойдет до судебного разбирательства, а там посмотрим... но законных оснований для взыскания с нас платежей на этот период не вижу
Сообщение отредактировал Bat: 28 October 2003 - 10:27
#17
Отправлено 28 October 2003 - 17:50
арендодатели нам намекнули - что не будете платить сейчас - пожалуйста. Но ведь к нам еще придете - проблем найдете на свою зад-цу... Вам это надо?
Я понимаю, что представители всяких уровней власти считают, что в наших играх они и толко они устанавливают правила. Их изыскания в этом постоянно совершенствуются и поражают ярко выраженным подтекстом "дайте денег".
#18
Отправлено 28 October 2003 - 18:23
У меня ситация следующая:
в облсатном городке прикупили несколько строений. Под эти строения в свое время выделялся в аренду зем. участок. Дог. аренды зерегил комитет по земельным ресурсам и землеустройству. В договоре аренды есть интересное условие:
договор подлежит досрочному прекращению в случчае продажи строения (части строения), расположенного на земельному участке другому юридическому или физическому лицу.
Строения продавались 6 раз. Права на землю никто не оформлял. Все покупратели исправно платили зем. налог.
Мы пытаемся вуыкупить земельный участок. Представитель МУГИСО (В Свердловской области именно этот орган раздает права на землю) говорит , что для начала надо оформить аренду, а потом уж и выкупать.
При этом я считаю, что при наличии такого условия в договоре такого условия, право аренды к нам не перешло, и мы имеем право сразу выкупить землю.
в облсатном городке прикупили несколько строений. Под эти строения в свое время выделялся в аренду зем. участок. Дог. аренды зерегил комитет по земельным ресурсам и землеустройству. В договоре аренды есть интересное условие:
договор подлежит досрочному прекращению в случчае продажи строения (части строения), расположенного на земельному участке другому юридическому или физическому лицу.
Строения продавались 6 раз. Права на землю никто не оформлял. Все покупратели исправно платили зем. налог.
Мы пытаемся вуыкупить земельный участок. Представитель МУГИСО (В Свердловской области именно этот орган раздает права на землю) говорит , что для начала надо оформить аренду, а потом уж и выкупать.
При этом я считаю, что при наличии такого условия в договоре такого условия, право аренды к нам не перешло, и мы имеем право сразу выкупить землю.
Количество пользователей, читающих эту тему: 1
0 пользователей, 1 гостей, 0 анонимных
