Сообщений в теме: 21

[Xsive]

Всем привет!
Ситуация такая:
был заключен договор долевого стр-ва нежилого помещения (офис на первом этаже здания 300 м2), застройщик дом построил, помещение данное заказчику передал. на данное помещение заказчик зарегил право соб-ти и получил соответствующее свидетельство.
также, при постройке дома (точнее, после постройки) получилось так, что было построено еще одно помещение (50 квадратов), которое не является самостоятельным, вход в него возможен только через основное помещение (которое 300 м2 площадью и по поводу которого затевалась вся канитель).
фактически это часть единого объекта недвижимости..то есть получился своеобразный аппендикс между заказчиком и застройщиком была достигнута договоренность ( устная ) о том, что также будет заключен договор к/продажи данного..вместо этого застройщик заключил договор с третьим лицом о к/продаже данного помещения ...в общем - указанный договор в судебном порядке признали недействительным..во исполнение такого решения суда соответствующими органами был изготовлен кадастровый паспорт на единый объект недвижимости , площадью 300 м2(в отношении которого оформлено право собственности заказчика) а также на 50 м2 помещение. все месте - это один объект недвижимости( по факту - так и есть, построили больше,Чем нужно).

на данный момент между заказчкиком и застройщиком заключен предварительный договор о заключении основного договора к/продажи второго(50м2) помещения ...но заключения договора не состоялось

цель - приобрести право соб-ти на все помещение ( 300м2 + 50 м2), согласно кадастровому плану этого объекта( в настоящее время право собственности зарегистрировано только в отношении 300 м2 помещения)..
основное тут, что спорное второе помещение не может использоваться в отрыве от основного...продать его в общем, третьему лицу нельзя, Это часть объекта недвижимости, который принадлежит другому лицу.
как грамотно сформулировать свои требования и на чем их основать ? ) может, кто сталкивался с такой ситуацией? также, буду признателен, если кто кинет практику по аналогичным делам..

на данный момент требуем

1.признать единым объектом недвижимости нежилое помещение общей площадью 350 м2
2. признать за заказчиком(истцом) право собственности на вышеназванный единый объект недвижимости – нежилое помещение общей площадью350 м2р и одновременно
3. прекратить право собственности заказчика(истца) на часть нежилого помещения общей площадью 300 м2. и погасить запись о регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
4. Обязать ООО "ХХХХ" заключить с заказчиком(истцом) основной договор купли-продажи административного помещения площадью 50 м2

Сообщение отредактировал Xsive: 12 August 2009 - 23:16

[Billy]

основное тут, что спорное второе помещение не может использоваться в отрыве от основного.

что за беда? и причем тут право собственности? пусть собственник и думает как им пользоваться...

[Xsive]

ну как бы свидетельство о праве соб-ти выдано на помещение площадью 300м2..без учета примыкающего к нему 50 м2 помещения, которое в общем не может использоваться без первого помещения...а кадастровый паспорт говорит нам о том, что данный объект недвижимости таки единый - 350 м2) вот и хотелось бы ,чтобы в свидетельстве о праве соб-ти также значилось право собственности на 350 м2 а н на 300 м2 , как есть сейчас...проблемы могут возникнуть при продаже помещения - право соб-ти у продавца на 300 м2 а помещение фактически 350 м2..
в настоящий момент эти 50 квадратов как аппендикс..хочется его удалить путем присоединения к остальным 300м..понятно,что в реале - пользуйся всеми 350 и никто тебе ничего не скажет..НО, юридически грязновато.
а ФРС не зарегистрирует право соб-ти на второе помещение, т.к договор по которому регистрировалось право соб-ти на первое помещение (300м2) не содержит ничего о втором помещении..в общем - нет основания для возникновения права собственности по их мнению..да и как можно регистрировать право соб-ти на второе помещение, если фактически это единый объект недвижимости..
да и к тому же, ранее в отношении спорного второго помещения были заключены договоры долевого участия с другими лицами( я уже говорил, суд признал такие договоры недействительными).
после этой канители и возникла мысля договориться с застройщиком о заключении договора к.продажи второго помещения..но у меня возникают резонные вопросы..
насколько правомерно заключения договора именно К.ПРОДАЖИ в отношении второго помещения..ведь продавцом может быть только собственник, а застройщик не собственник - собственником становится заказчик( в долевухе), первым собственником..до него собственников нет, я так понимаю?
далее - может ,правильнее было бы требовать в суде изменить предмет первоначального договора долевого строительства ( где говорится о строительства 300 м2 помещения), и настоять на том,что т.к фактически помещение - 350м2 - то и предмет изменить плиз на 350 м2..:?? не повлечет ли это за собой обязанность доплатить застройщику за лишние метры? ( тоже существенно, доплачивать за 50 квадратов не хочется)..
также потребовать признания недействительным рег. записей в ЕГРПН о праве собственности помещение 300 м2.
следующем требованием обозначить , что прошу суд признать едины объектом недвижимости помещение по данному адресу площадью 350 м2
признать за истцом право собственности на данное помещение..

или есть более простые варианты? голова кипит =)

в общем, Прошу гуру оценить мои требования, которые я сформулировал в этом и первом посте может, кто подскажет что правильнее..

Сообщение отредактировал Xsive: 13 August 2009 - 01:19

[Billy]

Xsive

ФРС не зарегистрирует право соб-ти на второе помещение, т.к договор по которому регистрировалось право соб-ти на первое помещение (300м2) не содержит ничего о втором помещении..

правильно! как можно стать собственником того, что не строил? никак..

нет основания для возникновения права собственности по их мнению.

это закон.

как можно регистрировать право соб-ти на второе помещение, если фактически это единый объект недвижимости..

предъявляйте претензию застройщику и требуйте убрать из кадастрового паспорта 50 кв.м.

не повлечет ли это за собой обязанность доплатить застройщику за лишние метры?

однозначно! где Вы видели бесплатные помещения?

прошу суд признать едины объектом недвижимости помещение по данному адресу площадью 350 м2

хех... обратитесь к юристу!

[woo-doo]

laykin Вы пан начали специализироваться на недвижке?

[Billy]

woo-doo
можно и так сказать, если не считать, что подобными делами (нежилыми особенно) занимаюсь без малого 10 лет..

[Xsive]

ну дык цель оставить эти 50 квадратов себе, они нужны если уж они имеются в реальности ) к тому же как я понял, кадастровый план составлялся заказчиком( совметсно с застройщиком итд - это я уж не знаю ) типа если уж есть 50 квадратов - пусть будут и на плане..понимаю, что сотворена глупость, но не я ее творил
да я и сам юрист, картину происходядего понимаю ) тему создал чтоб узнать мнение коллег, которые в этой области более компетентны

то есть, я правильно понимаю, что единственный способ заполучить в собственности единый объект недвижимости (350 м2), а не только первоначальные 300 квадартов - это в судебном порядке потребовать изменить предмет первого договора долевого стр-ва, прописать там не 300 м2, а 350 , и в этом случае придется за эти 50 м2 доплачивать застройщку, после чего суд признает право соб-ти истца на все помещение ( 350 м2), и далее идем в регистрационную службу и получаем свидетельство о зарегистрированном праве соб-ти на объект недвижимости пл. 350 м2 и спим спокойно

а ежели забить на эти лишние 50 м2 - то куда они испарятся с кадастрового плана? у помещения не будет собственника? зачем нам под боком кусок помещения ничейный ? в последствии и продать-то мы не сможет все помещение..только свои 300 м2..в общем - соринка в глазу прямо эти 50 квадратов..

в общем, цель - право собственности на все 350 квадратов..

Сообщение отредактировал Xsive: 13 August 2009 - 02:31

[Billy]

Xsive

в судебном порядке потребовать изменить предмет первого договора долевого стр-ва, прописать там не 300 м2, а 350

типа, изменение договора в судебном порядке? ну если без суда изменить не получится, то учитывая, что этим помещением 50 кв.м никто больше не пользуется и

вход в него возможен только через основное помещение (которое 300 м2 площадью и по поводу которого затевалась вся канитель

суд, вполне вероятно, договор изменит...


Добавлено немного позже:

после чего суд признает право соб-ти истца на все помещение ( 350 м2)

потом и суд не нужен будет.. с измененным договором ФРС зарегит..

[Xsive]

как бы да это кусок помещения, случайно построенный типа входа отдельного туда нет - только через основное помещение, коммуникации общей с основным помещением..то, что это не самостоятельный объект недвижимости ранее судами уже признавалось, та как этот "спорный кусок" застройщик пытался по другим договорам долевого участия спихнуть третьим лицам..
да, без суда не получится скорее всего изменить условия договора..

в общем Многое прояснилось )

меняем условия договора( в части предмета), доплачиваем застройщику за эти метры и оформляем право собственности..
я так понимаю, ни о каких признаниях права соб-ти в судебном порядке уже речи идти не может, т.к права собственности никем в этом случае оспариваться не будет?


о, увидел ваше добавление

да, согласен с вами - измененный договор и исполненные обязательства сторон - следовательно, есть основания для возникновения права собственности на все помещение..
вопрос - а прежнее свидетелтьство о регистрации права ( где речь идет о 300 м2) нужно ли признавать в судебном порядке утратившим силу и просить о исключении этой записи из ЕГРПН?

Сообщение отредактировал Xsive: 13 August 2009 - 02:47

[Billy]

Xsive

вопрос - а прежнее свидетелтьство о регистрации права ( где речь идет о 300 м2) нужно ли признавать в судебном порядке утратившим силу и просить о исключении этой записи из ЕГРПН?

я не совсем понял, а Вам таки зарегистрировали право на 300 кв.м при кадастровом паспорте на 350?

[advice]

я вот не понял чего, сли указывается что помещение одно и составляет 350 метров, как можно заключить новый договор на 50 метров? договорам подряда предусатривается возможность расхождения площади проектной и фактической. здесь все оновани для изменения зареистрированного договора купли-продажи

[Xsive]

Xsive

вопрос - а прежнее свидетелтьство о регистрации права ( где речь идет о 300 м2) нужно ли признавать в судебном порядке утратившим силу и просить о исключении этой записи из ЕГРПН?

я не совсем понял, а Вам таки зарегистрировали право на 300 кв.м при кадастровом паспорте на 350?

пошагово было так

заключен договор долевого стр-ва
предмет - помешение 300 м2
по факту отстроили 350 м2

второе помещение - 50 м2 - не самостоятельный объект недвижимости, в отрыве от основного помещения использоваться не может.
НО. застройщик его пытался скинуть еще на стадии постройки ( наверное ,когда стало очевидным,что в проекте косячок и получится еще одно помещение, административное типа) третьим лицам по опять же ,договору долевого участия...впоследствии данный договор признали недействительным в суд. порядке , а во исполнение данного решения суда - ФГУП росинвентаризация изготовила кадастровый план на единый объект недвижимости 350 м2...к этому времени у нас на руках уже было свидетельство о праве соб-ти на 300 м2 помещение..
узнав , что имеется такой косяк, заказчик и застройщик решили заключить договор купли продажи второго помещения ( 50м2)..но что-то со стороны застройщика активных действий не последовало..хотя, если у него и права соб-ти то на это помещения не было, да и не заключен был такой договор
о каком договоре к.продажи тогда шла речь я как юрист не совсем понимаю ..в общем - план на 350 м2 - во исполнение решения суда. на руках у нас - свидетельство о праве соб-ти на помещение площадью 300 м2..
цель - свидетельство на весь объект
ранее я это дело не вел - досталось в наследство ):

Сообщение отредактировал Xsive: 13 August 2009 - 02:59

[advice]

laykin

право на 300 кв.м при кадастровом паспорте на 350

я так оняд паспорт на 350 бл изготовленпосле госрегистрации и изнаально паспорт был на 300. ссылаться на ошибку БТ не имеет смысла т.к. явно состав объектаизменился (появились новые комнаты - ну или одна - апендикс которая)

[Xsive]

да, advice. именно так - паспорт на объект пл. 350 м2 появился позднее, чем было получено свид-во о регистрации пр. соб-ти на помещение 300 м2..

в общем - все сводится к изменению условий первоначального договора долевого стр-ва в части его предмета, доплаты застройщику и регистрации пр-собственности на весь объект..

казусы
-что делать с свид-ом о праве соб-ти на 300м2 помещение?

[advice]

Xsive
именно так - заключайте допсоглашение и все

[Billy]

advice

явно состав объектаизменился (появились новые комнаты - ну или одна - апендикс которая)

несомненно... имхо, вносить изменения в договор, привлекать третьим лицом ФРС, возможно изменять и регистрационную запись о праве в судебном порядке прийдется или требование о праве заявлять.. пока не знаю какое...

[advice]

еслиподрядчик откажется - моете требовать признания права собственности в судебном порядке - основания исчерпывающе в ГК о подряде изложены. Думаю в судебном порядке изменять договор... не самое эффективное, хотя может и более правильное, но я бы шел п пути иска о признании. а там уже дело подрядчика - взыскивать с вас оплату за 50 метро или нет

Добавлено немного позже:
laykin

привлекать третьим лицом ФРС

мнго в АС наш ходишь? нах там УФРС - каким боком их праа затрагиваются - типичная кстати практика прилеения ненужных лиц в дело

изменять и регистрационную запись о праве в судебном порядке прийдется

решение суда будет основание для внесения изменения в ЕГРП. н нужно тут искать онвания для ика в этой части + недавно только обсуждали позицию ВАС по такм моментам (смотрив процессуальных вроде)

требование о праве заявлять

вот и я о том.

[Xsive]

вот и я думаю - завить нагло в суд мол прошу:
1.изменить предмет договора
2.признать за мной право соб-ти на объект недвижимости (350 м2, согласно такому то кадастровому плану) - хотя, нужно ли это ? )
3.вычеркнуть из ЕГРПН "старую" запись о 300 м2.

ну а с этим решением уже в ФРС ..

хотя, наверное продуктивнее будет попытаться заключить допсоглашение, уплатить за 50 м2 и бежать в ФРС )
тут минус - в любом случае платить..а в суде - если ответчик заявит - платить..сам суд вряд ли проявит инициативу..

пс: ребят, дело будет слушаться в СОЮ - иск подали уже первоначальный - его оставили без движения..я вот косяки исправляю..истец - физлицо..хотя, спорно,что в СОЮ, но в своем определении судья не обмолвился о том, что нарушены правила подведомственности..

Сообщение отредактировал Xsive: 13 August 2009 - 03:12

[advice]

Xsive не получится

завить нагло в суд мол прошу:
1.изменить предмет договора

ибо требуется обязательный досудебный порядок тут соблюсти

кроме того, если просите

признать за мной право соб-ти

не нужно ттогда заявлять

вычеркнуть из ЕГРПН "старую" запись

решение суда будет основанием для изменения записи в реестре ибо верно замечено

с этим решением уже в ФРС

правда не со всяким, а только тем, которым вше требование о признании удовлетврено

продуктивнее будет попытаться заключить допсоглашение

это обящзательно ытаться сделать нужно - я ужеписал про досудебный порядок. практика показывает, чтопроблема возникнет при обсуждении стоимсти метра в такой плщади - примеять ли цеы на момент строительства либо сгодняшние...

иск подали уже первоначальный - его оставили без движения

я бы вернул если не соблюден досудебный...

хотя, спорно,что в СОЮ, но в своем определении судья не обмолвился о том, что нарушены правила подведомственности..

а...у вас судьи также с законом знакомы? или вы чего скрываете? ибо нарушение подведомтсвенности не является основанием оставления иска без движения (не говоря вообще о таом нарушении) - а является оснваниме для возврата иска

[Xsive]

нет, именно оставили без движения > иск будет рассматриваться в СОЮ, т.к в противном случае - возврат иска и указание на то,что спор подлежит разрешению в Арбитражном суде
про АПК и ГПК я знаю ничего не скрываем , говорю - разгребаю "наследство"

[advice]

Xsive
ну тогда собственно все

[Xsive]

ага
меняем предмет, признаем право соб-ти, регистрируем