Сообщений в теме: 19

[Елена Рыбалко]

Уважаемые юристы, подскажите пожалуйста, как максимально себя обезопасить при заключении следующей сделки: Я хочу купить нежилое помещение, но у меня в наличии 50% от нужной суммы. Продавец(А) предлагает привлечь Инвестора(Б), который внесет оставшиеся 50% за выкуп помещения. При этом данное помещение переходит в собственность Инвестора(Б). И мне с этим Инвестором(Б), владельцем помещения необходимо заключить какой-то договор (Договор аренды с выкупом, либо Договор к-п.) по которому я ему верну затраченные им (Инвестором Б) деньги в течение 18 мес. При этом я работаю в этом помещении по Договору аренды.
При внесении мною последней выплаты, Инвестор(Б) должен пойти со мной в ФРС и зарегистрировать по Договору к-п. это помещение уже на меня.
Вижу для себя здесь много рисков. Например, Инвестор(Б) к моменту погашения мною долга будет уклоняться от заключения Договора к-п. и предоставления его в ФРС.
Могу ли я, в отсутствии Инвестора(Б), при предоставлении доказательств, что свои обязательства выполнила в полном объеме, перерегистрировать по какому-либо договору в ФРС самостоятельно.
P.S. Инвестор(Б) предлагает: 1) либо мы после выплаты кредита регистрируем в ФРС Договор купли-продажи нежилого помещения,
2) регистрируем Договор аренды с последующим выкупом,
3) я ему закладываю свою квартиру, и помещение регистрируется сразу на меня.

Подскажите пожалуйста, какой вариант наименее рискованный при покупке мною этого помещения.
наверняка у кого-то были в практике подобные ситуации, может уже есть какие-то отработанные схемы на этот счет?



Добавлено немного позже:
Пересмотрела все темы в недвижимости, но ничего подобного не нашла...((

[adviser-G]

Елена Рыбалко
Из всех "предложений" в Ваших интересах только

помещение регистрируется сразу на меня

на основании договора купли-продажи между Вами и продавцом,
между Вами и Б заключается договор займа, возможно, под залог какого-нибудь имущества, не обязательно квартиры (хотя, если единственная - на нее все равно взыскание обратить будет нельзя).

А из общего контекста всех предложений Ваши продавец и Б не выглядят настолько добросовестными, чтобы Вам отказаться от услуг грамотного юриста в реале (не на этом экономить нужно), кроме того, нужно, кроме схемы, еще и документы на помещение, и договоры смотреть.

[Lawyerus]

Елена Рыбалко

Вижу для себя здесь много рисков

Это мягко сказано

Инвестор(Б) к моменту погашения мною долга будет уклоняться от заключения Договора к-п. и предоставления его в ФРС.

Ага, к примеру, вследствие того, что к этому времени оно будет принадлежать третьему лицу

Могу ли я, в отсутствии Инвестора(Б), при предоставлении доказательств, что свои обязательства выполнила в полном объеме, перерегистрировать по какому-либо договору в ФРС самостоятельно.

Нет. Договор предполагает наличие соглашение двух и более лиц, поэтому все равно надо будет его привлекать

1) либо мы после выплаты кредита регистрируем в ФРС Договор купли-продажи нежилого помещения,

По договру займа? Вы о нем вообще не упоминаете

2) регистрируем Договор аренды с последующим выкупом,

Вы будете платить еще и арендную плату Инвестору Б?

3) я ему закладываю свою квартиру, и помещение регистрируется сразу на меня.

А зачем квартиру закладывать?
Пусть он заключит с Вами договор займа с условием об ипотеке приобретаемой недвижки

[Елена Рыбалко]

Благодарю откликнувшихся "Lawyerus" и "adviser-G" )))
/По договру займа? Вы о нем вообще не упоминаете /
Инвестор не хочет заключать договор займа, т.к. в этом случае он ничем не защищен. Он хочет иметь реальное обеспечение.
Для себя вижу такой вариант: Помещение должно быть зарегистрированым на меня, но с обременением, (что бы я не могла его продать) с зарегистрированым Договором к-п. с приложением графика платежей. Т.е. если я прекращаю выплаты, это помещение Инвестор вернет себе. Мне кажется это наиболее простой выход.
А с Договором займа уже получается, что на меня помещение должно быть зарегистровано, и потом заключать с ним Договор Займа. Инвестор на это не пойдет.

Скажите, права ли я ???

[Lawyerus]

Елена Рыбалко

Он хочет иметь реальное обеспечение

Так он же дает Вам денег взаймы, а не дарит. Заём это основное обязательство, которое уже может обеспечиваться различными способами.

но с обременением

с каким?

Т.е. если я прекращаю выплаты, это помещение Инвестор вернет себе

Договором к-п. с приложением графика платежей

ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО

от 28 января 2005 г. N 90

2. Предметом ипотеки может быть отдельное помещение, права на которое как на самостоятельный объект недвижимого имущества зарегистрированы в установленном порядке, а не часть площади такого помещения.

А вообще, согласен с adviser-G

А из общего контекста всех предложений Ваши продавец и Б не выглядят настолько добросовестными, чтобы Вам отказаться от услуг грамотного юриста в реале

Сообщение отредактировал Lawyerus: 20 August 2009 - 16:39

[Елена Рыбалко]

///Цитата
Договором к-п. с приложением графика платежей

То есть Вы хотите, чтобы Инвестор купил долю в праве на помещение и продал его Вам, а залог был бы обеспечением Вашего обязательства по оплате цены договора?
Это невозможно, поскольку предметом ипотеки это быть не может.///

Нет,Lawyerus, разговора о долях нет... Я имела ввиду целиком помещение это и будет залогом ( с обременением) пока я не рассчитаюсь за него полностью.
Вообще, признаться сложный договор... С этим 3-им лицом (Инвестором Б)

[Lawyerus]

Елена Рыбалко

Вообще, признаться сложный договор... С этим 3-им лицом (Инвестором Б)

Я вообще никакого договора не вижу пока. То есть, что, получается Инвестор Б покупает помещение целиком, потом продает его вам в рассрочку, одновременно предоставляя вам заём? То есть, имеем договор займа и договор купли-продажи помещения. Продавец он же займодавец он же залогодержатель? Получается, что инвестор должен приобрести помещение, потом заключить с вами договор купли-продажи и займа с регистрацией ипотеки в отношении помещения. Жесть какая-то

Сообщение отредактировал Lawyerus: 19 August 2009 - 20:56

[adviser-G]

Елена Рыбалко
теоретически, конечно, возможен вариант:
договор купли-продажи с Продавцом, на стороне покупателя два лица - Вы и Б, приобретаете в ОДС, доли равные, регистрируете, потом Б продает Вам долю в ОДС в рассрочку, получается залог доли в ОДС в силу закона (залог доли в ОДС возможен - ст. ФЗ об ипотеке, ст. 250 ГК),

Вы несете риски:
- отказ Б от продажи доли (он не обязан продавать),
- продажа Б доли по существенно другой цене (и ничего Вы не сделаете!),
- невозможность пользоваться помещением (потому что Б тоже будет собственником с теми же правами, либо нужно определять порядок пользования - соглашением сторон или через суд),
- все остальные риски ОДС на помещение (особенно, если Б - юридическое лицо).
А это:

Я имела ввиду целиком помещение это и будет залогом ( с обременением) пока я не рассчитаюсь за него полностью.

непонятно, что такое, но если имелся ввиду залог в силу закона в связи с приобретением за счет средств займа или кредита, возможно только в отношении жилых помещений.

Еще раз: привлеките юриста.

Сообщение отредактировал adviser-G: 20 August 2009 - 06:45

[Елена Рыбалко]

Да, Lawyerus, именно это я имела ввиду...
/" Инвестор Б покупает помещение целиком, потом продает его вам в рассрочку, одновременно предоставляя вам заём? То есть, имеем договор займа и договор купли-продажи помещения. Продавец он же займодавец он же залогодержатель? Получается, что инвестор должен приобрести помещение, потом заключить с вами договор купли-продажи и займа с регистрацией ипотеки в отношении помещения. "/


adviser-G, с долями по-мойму ещё больше проблем... Ведь нужно вначале выделять доли... А если Б. потом откажется продать свою долю...

[Lawyerus]

adviser-G

если имелся ввиду залог в силу закона в связи с приобретением за счет средств займа или кредита, возможно только в отношении жилых помещений.

Что Вы имеете ввиду?

[adviser-G]

Lawyerus
п.1 ст.77, но Вы правы, еще есть п.2 ст. 22 (все равно в любом случае займодавец - кредитная организация или иное ЮЛ, а автор не указал, кто есть Б).

[Shopen]

Зачем изобретать велосипед?
Не имеет принципиального значения статус инвестора. Приобретайте объект по ипотеке. См. п.5 ст.69.1 ФЗ Об ипотеке

[Lawyerus]

Shopen

См. п.5 ст.69.1 ФЗ Об ипотеке

[Lawyerus]

adviser-G

все равно в любом случае займодавец - кредитная организация или иное ЮЛ, а автор не указал, кто есть Б

А какая разница кто Б? Есть разница тока если предметом ипотеки является жилое помещение, а если нежилое, то разницы нет..

[Елена Рыбалко]

adviser-G

все равно в любом случае займодавец - кредитная организация или иное ЮЛ, а автор не указал, кто есть Б

А какая разница кто Б? Есть разница тока если предметом ипотеки является жилое помещение, а если нежилое, то разницы нет..

Займодавец - физлицо.


Добавлено немного позже:

adviser-G

все равно в любом случае займодавец - кредитная организация или иное ЮЛ, а автор не указал, кто есть Б

А какая разница кто Б? Есть разница тока если предметом ипотеки является жилое помещение, а если нежилое, то разницы нет..

Просматрела на форуме все варианты с обременением.
Теперь новые сомнения меня терзают. А если Займодавец откажется идти в ФРС для снятия обременения.
Могу я выплатив долг по договору займа, снять обременение на это помещение без него ??

[AW272]

на мой взгляд самый лучший вариант - договор займа, с регистрацией на Вас права собственности на недвижимое имущество, и залог в пользу Б, поскольку Ваших денег тоже 50%, а лучше конечно посмотреть документы и послушать Вашу "исповедь" относительно кто такой продавец и кто соинвестор

[Елена Рыбалко]

на мой взгляд самый лучший вариант - договор займа, с регистрацией на Вас права собственности на недвижимое имущество, и залог в пользу Б, поскольку Ваших денег тоже 50%, а лучше конечно посмотреть документы и послушать Вашу "исповедь" относительно кто такой продавец и кто соинвестор

Ну так и хочу сделать. Но если "Б", т.е. займодавец будет уклоняться от снятия обременения, когда выплачу весь долг.
Возможно снять обременение без него ???

[Елена Рыбалко]

Уважаемые юристы, ну подскажите пожалуйста, как себя обезопасить..
Если Продавец помещения в рассрочку, после полной моей выплаты будет уклоняться от подписи, что я свои обязательства выполнила...

[Tony V]

Елена Рыбалко
имхо, самое надёжное - получить помещение в собственность. Расчёты проводить надлежащим образом (лучше через банк).
Залоговые записи, "если что" потом погасите через суд.

[Елена Рыбалко]

Елена Рыбалко
имхо, самое надёжное - получить помещение в собственность. Расчёты проводить надлежащим образом (лучше через банк).
Залоговые записи, "если что" потом погасите через суд.

Спасибо за ответ ))
да вот и хотелось все решить с минимальными для себя нервотрепками...