Сообщений в теме: 36

[Vanity Fair]

Собственно, дело проигрышное, как мне думается, но хотелось бы максимально сгладить вредные последствия для Ответчика.
В июне 2007 г. клиент взял ипотечный жилищный кредит на 810 000 руб. на приобретение квартиры и ЗУ. Квартира была оценена в 670 000 р., ЗУ – 230 000 руб. ПС на квартиру и ЗУ зарегистрировано. Права первоначального залогодержателя удостоверены составленной должником закладной, выданной Учреждением юстиции по гос. регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Запись об ипотеке в ЕГР также имеется.
Владельцем закладной – кредитором и залогодержателем в настоящее время является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию».
Начиная с сентября 2008 г. Ответчик перестал платить платежи по возврату кредита и проценты.
Теперь АИЖК предъявило иск о взыскании с Ответчика 914 167, 25, в т.ч. остаток неисполненных обязательств по кредиту, сумма неуплаченных %, пеня и выселении его из квартиры.
Теперь, собственно, возвращаюсь к тому, с чего начал. Родилась идея по взятию нового кредита под залог этой квартиры – будет ли в таком случае он являться целевым? Или поклянчить отсрочку выплаты первоначального кредита? Но даст ли ее суд, ведь сумма требований залогодержателя, подлежащих удовлетворению из стоимости заложенного имущества на момент истечения отсрочки, не должна превышать стоимость заложенного имущества по оценке независимого оценщика, а требования залогодержателя уже сейчас превышают стоимость заложенного имущества. Хотя, с 2007 г. она уже наверняка поменяться должна была …

P.S. Буду очень признателен за помощь, потомуша это мое самое что ни наесть первое дело .

Сообщение отредактировал Vanity Fair: 31 August 2009 - 12:19

[Vanity Fair]

Если ипотека оформлена на сына, а в квартире, обремененной ипотекой, прописаны сын, мать и ее малолетняя дочь (недавно родившаяся), ипотека фактически выплачивалась матерью, т.к. сын нигде не работает, то можно ли выплачивать ипотеку за счет средств материнского капитала?

Сообщение отредактировал Vanity Fair: 01 September 2009 - 10:08

[Bastinda]

Vanity Fair, вы у РО или СА работаете, что ли?
Или про свой кредит пишете, а у АИЖК наконец руки дошли на вас в суд подать?

По сути:

Родилась идея по взятию нового кредита под залог этой квартиры – будет ли в таком случае он являться целевым?

нет

Если ипотека оформлена на сына, а в квартире, обремененной ипотекой, прописаны сын, мать и ее малолетняя дочь (недавно родившаяся), ипотека фактически выплачивалась матерью, т.к. сын нигде не работает, то можно ли выплачивать ипотеку за счет средств материнского капитала?

нет

[Ludmila]

Родилась идея по взятию нового кредита под залог этой квартиры – будет ли в таком случае он являться целевым?

Это как с банком договоритесь, в котором кредит будете брать. Если найдётся вообще банк, который в такой ситуации выдаст кредит.

[Bastinda]

Это как с банком договоритесь, в котором кредит будете брать. Если найдётся вообще банк, который в такой ситуации выдаст кредит.

Люд, а цель у кредита такого какая может быть?
Если бы не было задолженности, можно было бы перекредитоваться у того же АИЖК.
А здесь...

[Ludmila]

Люд, а цель у кредита такого какая может быть?
Если бы не было задолженности, можно было бы перекредитоваться у того же АИЖК.
А здесь...

Вот смотри, Варь. Теоретически может быть два варианта.

1. Перекредитовка в АРИЖК по их стандартам.
2. Получение кредита в любом банке. В этом случае может быть либо получение потребкредита, либо получение кредита с целевым назначением на перекредитовку.
Но это только теоретически... Ни один банк сейчас не даст деньги ни на потреб, ни на перекредитовку тому, у кого уже висит задолженность...

[Vanity Fair]

Bastinda, ху из РО и СА?
Нет, кредит не мой - я ж говорил, что клиентки, так сказать .
А вот у АИЖК руки и впрямь далеко гребущие.
Идея с кредитом отпала.
На данный момент хотим предложить АИЖК мировое (все-таки, насколько понимаю, у них имеется заинтересованность в сохранении клиентов), с выплатой % и пени за просрочку. Там выйдет где-то вокруг 150000. Банк не захотел осуществить перевод на третье лицо, в частности, на мать, которая эту ипотеку и платила, хотя в договоре такая возможность предусмотрена, мотивируя тем, что перевод на родственника по их правилам не осуществляется. Подключили своих людей , щоб этот перевод осуществить, а деньги выплатить материнским капиталом.

Добавлено немного позже:

Ни один банк сейчас не даст деньги ни на потреб, ни на перекредитовку тому, у кого уже висит задолженность...

Ага, как мне сказали, зарплата для выдачи потребкредита должна быть как минимум тыщ 60.

Сообщение отредактировал Vanity Fair: 02 September 2009 - 13:45

[Bastinda]

1. Перекредитовка в АРИЖК по их стандартам.
2. Получение кредита в любом банке. В этом случае может быть либо получение потребкредита, либо получение кредита с целевым назначением на перекредитовку.
Но это только теоретически... Ни один банк сейчас не даст деньги ни на потреб, ни на перекредитовку тому, у кого уже висит задолженность...

первый вариант, скорее всего, не подходит, потому что АРИЖК требует подтверждений ухудшения материального положения ДО возникновения задолженности. а здесь, как я понимаю, люди просто не платили и точка.
по второму варианту - раньше, насколько я знаю, только втб-24 перекредитовывали кредиты по аижковским стандатам. но всегда - без задолженности по текущим платежам.
я имела в виду, что какую цель кредита не укажи, залога в силу закона не будет. а в силу договора - здесь определенное доверие требуется, которое неплательщику оказать никак невозможно.

Добавлено немного позже:

Bastinda, ху из РО и СА?

Региональный оператор и Сервисный агент.

Банк не захотел осуществить перевод на третье лицо, в частности, на мать, которая эту ипотеку и платила, хотя в договоре такая возможность предусмотрена, мотивируя тем, что перевод на родственника по их правилам не осуществляется.

Это прямо запрещено Стандартами.

Вообще, у нас такие ситуации были, и мы их успешно решали, причем вариантов здесь несколько.
Но давать готовый рецепт я не буду.
Думайте сами.

[Vanity Fair]

Каким образом может помочь привлечение органа опеки и попечительства? В смысле, может ли он как-то воспрепятствовать выселению, ведь после выселения жильцы окажутся, грубо говоря, на улице, потомуша жилища из маневренного фонда предоставляются до окончания расчетов с ними, а какие могут быть расчеты, если сумма взыскания составляет стоимость квартиры, даже превышает ее.

[Vanity Fair]

Ну, все это, конечно, в контексте наличия двух несовершеннолетних детей.

[Ludmila]

Каким образом может помочь привлечение органа опеки и попечительства?

Никаким. За исключением двух случаев:
1) если несовершеннолетние являлись собственниками квартиры, а согласие органов опеки и попечительства на передачу квартиры в ипотеку не было получено;
2) дети на момент заключения договора ипотеки (или возникновения ипотеки в силу закона) остались без родительской опеки, об этом было известно органам опеки и попечительства, и согласие органов опеки и попечительства на передачу квартиру в ипотеку получено не было.
Всё.

В смысле, может ли он как-то воспрепятствовать выселению, ведь после выселения жильцы окажутся, грубо говоря, на улице, потомуша жилища из маневренного фонда предоставляются до окончания расчетов с ними, а какие могут быть расчеты, если сумма взыскания составляет стоимость квартиры, даже превышает ее.

Никак.

[Vanity Fair]

Ludmila, спасибо, сии нормы читал уже .
Млин, этот дебилоид еще и иск, оказывается, признал. Пипец, как так можно о себе не заботиться .

[Ludmila]

Млин, этот дебилоид еще и иск, оказывается, признал.

Простите, это Вы так про своего клиента?
На самом деле, даже когда дело заведомо проигрышное, можно ещё побороться и значительно отсрочить обращение взыскания на квартиру, а то ещё и не дать обратить взыскание на квартиру (в последнем случае, понятно, придётся платить). Но для этого дело должен вести нормальный юрист...

Добавлено немного позже:
Хотя, в принципе, возможна и ситуация, когда и платить практически не придётся, и квартира за заёмщиком останется, и ипотеки не будет... Но это уже совсем сложно, и в большинстве случаев возможно, если представители залогодержателя лопухнутся в одонм-единственном вопросе...

Добавлено немного позже:
Вот, например, в деле Вашего клиента вполне можно было побороться...

[Vanity Fair]

Да он и не клиент, собственно, а так, сын знакомой босса. В конце концов, это объективная оценка .
Побороться, быть может, и можно было, но, простите за прямоту, я только месяц как работаю и опыта у меня нет. Был еще вариант с оформлением поручительства, но вряд ли бы в таком случае выдали деньги с маткапитала.
По поводу отсрочки. Насколько я понимаю, в течение этого времени необходимо будет выплатить сумму основного долга, которая была просрочена, проценты по нему, неустойку, а также платить последующую сумму долга и проценты. То, что касается уже просроченного, составит около 150 тыщ. Откуда техничка возьмет деньги, если на нее не перевести долг, чтобы она могла расплатиться за эту сумму, воспользовавшись маткапиталом.

[Ludmila]

Да сделать-то на самом деле можно очень многое... Законодательство предоставляет достаточно широкие возможности... В принципе, люди и с квартиррой могут остаться, если удастся заполучить и протащить один-единственный документ...

[Vanity Fair]

Отныне Сфинкс для меня будет носить Ваше имя .

[Нэтка]

протащить один-единственный документ...

постою полсушаю

[Ludmila]

Чёрт, обидно... Попросили помочь человечку одному. Классический вариант: квартира в ипотеке, двое малолетних детей, развод, потеря работы, невозможность платить, обращение взыскания на квартиру. Обидно, что я подключилась слишком поздно: уже кассация прошла... Столько возможностей упущено, блин... Что-то так это за живое задело...

Посему выложу краткую тут инструкцию, как действовать в таких случаях.

1. До суда.
1.1. Пока есть возможность платить, надо платить. Сколько получится, но платить.
1.2. Как только возникают затруднения, так что становится ясно, что платить не удастся, надо предлагать банку реструктуризацию долга, т.е. писать, что выполнять обязательства не могу в силу объективных причин, могу платить столько-то в месяц, прошу изменить сумму ежемесяцчного платежа, увеличив срок кредита или увеличив платёж потом, и т.д. Предлагать письменно, все предложения сдавать в канцелярию/экспедицию под расписку.
Не факт, что удастся реструктуризация, но это хотя бы поможет доказать, что заёмщик добросовестный, пытался урегулировать проблему.
1.3. Сразу, как возникают проблемы, подавать документы на реструктуризацию в АРИЖК.
1.4. При потере работы в обязательном порядке встать на учёт на бирже труда.

2. Во время суда.
2.1. Можно затягивать процесс. По затягиванию процесса - это отдельная тема.
В обязательном порядке надо требовать приостановления рассмотрения дела, пока документы на рассмотрении в АРИЖК.
2.2. Если ясно, что добиться отказа в обращении взыскания на квартиру не получится, в обязательном порядке заявлять об отсрочке обращения взыскания на 1 год на основании ст. 54 Закона об ипотеке!
К заявлению прикладывать документы о том, что человек безработный, что стоит на бирже труда, и всё в том же духе.
2.3. Если есть возможность, предоставлять отчёт оценщика об оценке квартиры с несколько завышенной рыночной стоимостью, и настаивать на установлении начальной продажной цены именно в размере, указанной в отчёте независимого оценщика.
Сразу скажу: для того, чтобы это прошло, банк должен лохануться и не заметить, что цена завышена.
Если квартира не будет продана по начальной продажной цене, залогодержатель вправе приобрести её по соглашению с залогодателем. Если такое соглашение не достигнуто, назначаются повторные торги. Тогда цена снижается на 15%. Если и они не состоялись, залогодержатель вправе оставить за собой это имущество по цене на 25% ниже начальной продажной. Если он не оставил имущество за собой, ипотека прекращается. Тогда уже, если квартира окажется единственным жильём, обратить на неё взыскание будет нельзя.

3. На стадии исполнительного производства.
3.1. Заявление о невозможности добровольного исполнения с просьбой не взимать исполнительский сбор. Мотивировка - из дела по разрезу Изыхский.
3.2. Если не было отсрочки обращения взыскания на основании ст. 54 закона об ипотеке, подавать заявление об отсрочке исполнения.

Инструкция устарела практически полностью, её использование в настоящее время может быть опасным. Новой инструкции не будет. Пояснений, в какой части можно использовать старую, тоже. В отношении данной инструкции оставляю на усмотрение модеров - убрать её как опасную или оставить.

Сообщение отредактировал Ludmila: 07 December 2011 - 13:55

[Bastinda]

Если и они не состоялись, залогодержатель вправе оставить за собой это имущество по цене на 25% ниже начальной продажной.

Насколько я помню, тут возникает очень тонкий и очень неприятный момент с налогообложением... В связи с чем залогодержателю становится значительно выгоднее получить хоть какие-то деньги, чем квартиру...

[Ludmila]

Насколько я помню, тут возникает очень тонкий и очень неприятный момент с налогообложением...

А тут много с чем возникает тонкий момент... Чтобы эту квартиру содержать (если её в свою собственность брать), нужны деньги. Продать её банку проблематично - были разъяснения ЦБ РФ, что если систематически продают заложенное имущество, то это могут квалифицировать как деятельность, запрещённую для банка...
В общем, смысл оставлять за собой имеет, если уступать кредит на "родственную компанию", которая приобретёт квартиру в свою собственность и будет её сдавать... Но вряд ли такая практика будет массовой...

[Vanity Fair]

Не знаю, может, тоже как-то кому-то поможет. Не смотря на то, что по Закону об ипотеке привлечение Органа опеки и попечительства является обязательным лишь при особых случаях, тем не менее, СК устанавливает обязанность (и, думаю, в первую очередь суда) привлечь данный орган, если в деле затрагиваются интересы любых несовершеннолетних:
Согласно п. 1 ст. 56 СК РФ, ребенок имеет право на защиту своих прав и законных интересов. Защита прав и законных интересов ребенка осуществляется родителями (лицами, их заменяющими), а в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, органом опеки и попечительства, прокурором и судом.
Согласно п. 3. ст. 56 СК РФ, должностные лица организаций и иные граждане, которым станет известно об угрозе жизни или здоровью ребенка, о нарушении его прав и законных интересов, обязаны сообщить об этом в орган опеки и попечительства по месту фактического нахождения ребенка. При получении таких сведений орган опеки и попечительства обязан принять необходимые меры по защите прав и законных интересов ребенка.

И вот что еще указывал, т.к. все-таки дет выселение матери и детей:

Согласно ст. 9 Международной конвенции о правах ребенка от 20.11.1988 г., государства-участники обеспечивают, чтобы ребенок не разлучался со своими родителями вопреки их желанию. Однако, не смотря на то, что такая-то такая является заботливой и любящей матерью для своих детей, реализация Решения Суда от такого-то числа сделает невозможным совместное проживание такой-то с ее несовершеннолетними детьми по следующим причинам.
Согласно ч. 3 ст. 95. ЖК РФ, гражданам, утратившим жилые помещения в результате обращения взыскания на эти жилые помещения, которые были приобретены за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого помещения, и заложены в обеспечение возврата кредита или целевого займа, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения являются для них единственными, предоставляются для проживания в них жилые помещения маневренного фонда.
Согласно ч. 2 ст. 106 ЖК РФ, договор найма жилого помещения маневренного фонда заключается на период до завершения расчетов с гражданами, утратившими жилые помещения в результате обращения взыскания на них, после продажи жилых помещений, на которые было обращено взыскание. Однако, поскольку Судом было принято решение о наложении взыскания на трехкомнатную квартиру, расположенную по адресу: _________, и земельный участок площадью _________, местоположение которого установлено относительно ориентира жилой дом, расположенного в границах участка, адрес ориентира: __________, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость квартиры в ________ руб., а земельного участка в __________ руб., никаких денежных средств после реализации указанных объектов недвижимости в собственность Ответчика не поступит, поскольку на данный момент продать указанные объекты недвижимости по обозначенной в Решении Суда стоимости невозможно, следовательно, ему и не будет предоставлено жилое помещение маневренного фонда, т.е. Ответчик, равно как и его мать и ее несовершеннолетние дети полностью лишатся постоянного стабильного места проживания, т.е. фактически останутся на улице, а дети будут направлены в специализированные детские дома, что лишит их возможности совместного проживания со своей матерью и нарушит их право на совместное проживание с родителями, т.е. с матерью.

В общем, кассация должна отменить Решение Суда, потомуша был разрешен вопрос о правах и обязанностях лиц, не участвующих в деле. А потом будем требовать мировое.

[Ludmila]

Не знаю, может, тоже как-то кому-то поможет. Не смотря на то, что по Закону об ипотеке привлечение Органа опеки и попечительства является обязательным лишь при особых случаях, тем не менее, СК устанавливает обязанность (и, думаю, в первую очередь суда) привлечь данный орган, если в деле затрагиваются интересы любых несовершеннолетних:

В деле той тётеньки, что ко мне обратилась, суд отказался привлекать органы опеки и попечительства... Написали - мол, в соответствии с законом об ипотеке не требуется привлечение этих органов...
Блин, как я жалею, что ко мне обратились, когда уже столько возможностей упущено... Я, главное, не поняла, за что юрист с неё деньги взял (а ведь она к юристу обращалась, в суде юрист участвовал)... Лишать таких юристов диплома надо...

[Ludmila]

поскольку на данный момент продать указанные объекты недвижимости по обозначенной в Решении Суда стоимости невозможно,

Вот это я бы убрала, а остальное в этой части перефразировала. Т.к. суд может сказать: если квартиру нереально продать - то и обращения взыскания не будет, т.е. права несовершеннолетних не будут ущемлены.
Лучше написать, что почти вся вырученная сумма пойдёт на погашение кредита и что оставшейся суммы не хватит на покупку какого-либо жилья.

[Vanity Fair]

По поводу органов опеки и попечительства. ИМХО, но СК весьма прямо указывает на необходимость их привлечения – я писал, почему. Поскольку кодекс как акт государственной воли (или как-то так) ориентирован на защиту не только супругов, но и семьи в целом, в том числе и несовершеннолетних, что, согласно Конституции, является одним из приорететных направлений деятельности государства, то в первую очередь учитываются интересы несовершеннолетних как одной из наиболее незащищенных категорий населения.
По поводу изменения формулировки. Ну, позняк мне метаться – сдал уже. А если не продадут, то тогда что? Иного подходящего имущества у Ответчика в принципе нет, а деньги АИЖК получать нужно откуда-то. Так шо в любом случае, представитель Истца заявил бы, что тогда они будут все равно продавать, пусть и по более низкой стоимости. Главное, чтоб на мировое пошли, потомуша в реструктуризации им по любому откажут, если, конечно, необходимо соблюдение всех стандартов АИЖК.

[Ludmila]

По поводу органов опеки и попечительства. ИМХО, но СК весьма прямо указывает на необходимость их привлечения – я писал, почему.

В принципе, я согласна. Я просто Вам сказала, какая по одному из дел практика.

А если не продадут, то тогда что?

Ипотека прекращается, люди остаются с квартирой. Кредитор может до посинения взыскивать деньги с зарплаты заёмщика, иных его доходов, обращать взыскание на имущество (за исключением указанного в ст. 446 ГПК РФ), но с квартирой сделать уже ничего не сможет.

тогда они будут все равно продавать, пусть и по более низкой стоимости.

Не имеет права. Та цена, которую установил суд, снижена быть не может. Снижение возможно только если не состоялись первые торги, и только на 10%.
Если и повторные торги не состоялись, залогодержатель может оставить за собой со снижением цены на 25% от установленной решением суда.


Добавлено немного позже:

если, конечно, необходимо соблюдение всех стандартов АИЖК.

На АРИЖКовской конференции говорили, что заявку в АРИЖК надо направлять всегда - бывает, что делаюют реструктуризацию, даже если не соответствует стандартам. Ну и стандарты временами меняют.