Арендовали в течении трех лет 2 офиса (ИП и ООО). По условию договора должны сделать в течении года "текущий ремонт". Замерили помещения и оказалось,что одно помещение меньше на 3, а другое на 4 кв.метра по сравнению с данными из договора (в расчете арендной платы, акте передачи имущества, плане помещения).
СНиП 31-05-2003 Приложение "В" гласит:
"2. Площадь помещений зданий следует определять по их размерам, измеряемым между отделанными поверхностями стен и перегородок на уровне пола (без учета плинтусов)."
Просто возник вопрос, может мы не правильно замеряем? Если все правильно, то за 3 года (исковая давность) набежала хорошая сумма.
За эти 3 года арендодатель сменил ОПФ (не думаю, что это помешает).
Да, арендодатель делал договора на 11 месяцев, а потом заключал с нами новые договора (т.е. не пролонгировал старые). В одних договорах есть Акт передачи помещения из аренды, в других его нет, а есть только акт передачи нам. ЗА последний год, кстати, они не выдали нам план помещения, который определен как "неотъемлемая часть Договора".
Реально ли взыскать через суд переплату за отсутствующие метры за 3 года?
|
|
||
|
|
||
Сообщений в теме: 12
#2
Отправлено 21 September 2009 - 19:04
BenderRadrigez
Слишком много разногласий: площадь, арендная плата, а ни чего если в таком случае договор не заключен?
Да и распространяются-ли на отношения эти СНиПы вопрос, под рукой нет.
Слишком много разногласий: площадь, арендная плата, а ни чего если в таком случае договор не заключен?
Да и распространяются-ли на отношения эти СНиПы вопрос, под рукой нет.
#3
Отправлено 22 September 2009 - 01:44
Ну, расчет как площади так и сумм за эту площадь есть. Все уплачено.
Хорошо, Какое Ваше мнение относительно того как замеряется площадь сдаваемого в аренду помещения (офиса) ?
Хорошо, Какое Ваше мнение относительно того как замеряется площадь сдаваемого в аренду помещения (офиса) ?
#4
Отправлено 22 September 2009 - 01:56
1. Так я не понял: "заключал новые" или "пролонгировал старые"?арендодатель делал договора на 11 месяцев, а потом заключал с нами новые договора (т.е. не пролонгировал старые).
2. Как в договоре определен размер арендной платы?
В принципе реально, практики валом. Нужно только конкретные условия договора посмотреть.Реально ли взыскать через суд переплату за отсутствующие метры за 3 года?
#5
Отправлено 22 September 2009 - 12:28
mooner 
Расчет стоимости арендной платы за месяц.
Аренда помещения: хх,х кв.м. + НДС + какой-то коэф.
З.Ы.: Контора Совковского типа. У меня целый ворох этих договоров. При замере помещений они опираются на "какой-то там кодекс" (со слов). Сам бы хотел узнать,что это за нормативка.
Да, вот СНиПы:
1.СНиП 31-05-2003
2.СНиП 2.08.01-89* (Жилиые здания. В данной ситуации нам не нужен.)
Новые заключал.1. Так я не понял: "заключал новые" или "пролонгировал старые"?
Приложение №...2. Как в договоре определен размер арендной платы?
Расчет стоимости арендной платы за месяц.
Аренда помещения: хх,х кв.м. + НДС + какой-то коэф.
Какие именно?Нужно только конкретные условия договора посмотреть.
З.Ы.: Контора Совковского типа. У меня целый ворох этих договоров. При замере помещений они опираются на "какой-то там кодекс" (со слов). Сам бы хотел узнать,что это за нормативка.
Да, вот СНиПы:
1.СНиП 31-05-2003
2.СНиП 2.08.01-89* (Жилиые здания. В данной ситуации нам не нужен.)
#6
Отправлено 22 September 2009 - 12:51
При замере помещений они опираются на "какой-то там кодекс" (со слов).
BOMA?
#7
Отправлено 22 September 2009 - 13:21
Baloo
говорю же, совковская конторка, а Вы мне про аренду помещений класса А 
Так или иначе BOMA в договре никак не отображен и не обозначен. На Плане помещения (план этажа здания) четко определено, где и сколько арендодатель передает в аренду.
говорю же, совковская конторка, а Вы мне про аренду помещений класса А Так или иначе BOMA в договре никак не отображен и не обозначен. На Плане помещения (план этажа здания) четко определено, где и сколько арендодатель передает в аренду.
#8
Отправлено 22 September 2009 - 17:46
Ну значит истребуйте (для целей отчетности перед аудиторами), чтобы потом не сослались на незаключенность. Далее посмотрите по плану какие Вам очертят границы. Тут еще есть приколы с полезной и общей площадью помещения, может Вам еще приписали 7 метров подсобки. А так я думаю, что взыскивать попробывать можно, ноЗА последний год, кстати, они не выдали нам план помещения, который определен как "неотъемлемая часть Договора".
Собирите как можно больше практики по этому вопросу заодно и поделитесь..Слишком много разногласий: площадь, арендная плата, а ни чего если в таком случае договор не заключен?
Да, правда сейчас суды перестают признавать незаключенными договоры, исполнение по которым произведено обеими сторонами
Сообщение отредактировал Uraler: 22 September 2009 - 17:52
#9
Отправлено 22 September 2009 - 20:35
Но только не в отношении аренды.Да, правда сейчас суды перестают признавать незаключенными договоры, исполнение по которым произведено обеими сторонами
#10
Отправлено 23 September 2009 - 07:55
Была подобная практика. Аренда офиса. Оформляли по тех. паспорту БТИ. Арендатор заехал, сделал ремонт (выровнял стены ГВЛ-ом, короб какой-то соорудил из гипсокартона). В итоге, естественно, получилась площадь меньше, чем указана в договоре и паспорте БТИ. Не 3 метра, поменьше. В итоге суд не внял требованиям арендатора. Но там была зацепка, что стены из ГВЛ они без разрешения арендодателя делали и сами себе уменьшили площадь. Т.е. сам ремонт с разрешения, но в допе ничего не было сказано, что можно ремонтом уменьшить арендованную площадь. Суд исходил исключительно из данных тех. паспорта БТИ и условий договора.
(Решения нет у меня, было на другой работе).
(Решения нет у меня, было на другой работе).
#11
Отправлено 23 September 2009 - 13:13
Uraler
Да, план за последний год надо будет выбить. Со сроками бы не пролететь.
Спасибо за советы.
В договоре четко прописано ,что сдается "помещение общей площадью хх,х кв.м.". В одном из кабинетов на одной стене есть облицовачная плитка с круглыми отверстиями, а стена между офисами из кипсокартона. С момента начала аренды изменения площади помещения не производилось.Тут еще есть приколы с полезной и общей площадью помещения, может Вам еще приписали 7 метров подсобки.
Да, план за последний год надо будет выбить. Со сроками бы не пролететь.
Спасибо за советы.
#12
Отправлено 24 May 2010 - 18:04
Процессуальные вопросы по теме:
1. Исковая давность.
П.1.ст.200 ГК. Узнали мы о том, что помещения меньше только осенью 2009г. Визуально определить, что кабинет меньше на 3 и 4 метра не представляется возможным, а только путем замера. Суды по некоторым делам указывают следующее:
«Арбитражный суд при применении пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации учитывает не только то, когда лицо, чье право нарушено, действительно узнало об этом, но и то, когда это лицо должно было узнать о таком нарушении». Естественно, что обстоятельства везде разные, но в нашем случае, по-моему, мы исходили из принципа разумности и добросовестности (п.3 ст.10 ГК).
2. Экспертиза
Проводить замеры помещений совместно Арендодатель не хотел, а потому, думаю, встанет вопрос о проведении экспертизы касаемо площади помещений. Можно, конечно, провести совместный замер на стадии предварительного (если согласятся). С другой стороны есть ст.65 АПК и не скажет ли суд, мол, представьте доказательства…
3. Проценты по 395
Ст.207 ГК., п.24 Постановления Пленума ВАСи №18 от 15.11.2001г. Как Вы думаете, есть шанс на проценты, но тут опять все пляшет от п.1.ст.200ГК. Если нет пропуска, то по каждому договору в отдельности проценты взыскать.
4. Объединение дел
П.2.1. ст130 АПК. В Моем случае будет 4 иска. (от ИП и ООО к ООО-1 и ООО-2). Можно их объединить в одно? К сожалению, у меня на работе нет ничего по этому пункту т.к. пункт новый (я про практику, комментарии).
Да,Арендодатель ссылается только на свой план помещений, на котором чётко красным карандашом обозначена сдаваемая в аренду площадь. Про паспорта БТИ я как не пытался, но ответа не получил есть он у них или нет. Может, специально не говорят, а может еще по каким причинам. Арендодатель,похоже, не допускает того, что при замерах мог ошибиться.
1. Исковая давность.
П.1.ст.200 ГК. Узнали мы о том, что помещения меньше только осенью 2009г. Визуально определить, что кабинет меньше на 3 и 4 метра не представляется возможным, а только путем замера. Суды по некоторым делам указывают следующее:
«Арбитражный суд при применении пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации учитывает не только то, когда лицо, чье право нарушено, действительно узнало об этом, но и то, когда это лицо должно было узнать о таком нарушении». Естественно, что обстоятельства везде разные, но в нашем случае, по-моему, мы исходили из принципа разумности и добросовестности (п.3 ст.10 ГК).
2. Экспертиза
Проводить замеры помещений совместно Арендодатель не хотел, а потому, думаю, встанет вопрос о проведении экспертизы касаемо площади помещений. Можно, конечно, провести совместный замер на стадии предварительного (если согласятся). С другой стороны есть ст.65 АПК и не скажет ли суд, мол, представьте доказательства…
3. Проценты по 395
Ст.207 ГК., п.24 Постановления Пленума ВАСи №18 от 15.11.2001г. Как Вы думаете, есть шанс на проценты, но тут опять все пляшет от п.1.ст.200ГК. Если нет пропуска, то по каждому договору в отдельности проценты взыскать.
4. Объединение дел
П.2.1. ст130 АПК. В Моем случае будет 4 иска. (от ИП и ООО к ООО-1 и ООО-2). Можно их объединить в одно? К сожалению, у меня на работе нет ничего по этому пункту т.к. пункт новый (я про практику, комментарии).
Да,Арендодатель ссылается только на свой план помещений, на котором чётко красным карандашом обозначена сдаваемая в аренду площадь. Про паспорта БТИ я как не пытался, но ответа не получил есть он у них или нет. Может, специально не говорят, а может еще по каким причинам. Арендодатель,похоже, не допускает того, что при замерах мог ошибиться.
Сообщение отредактировал BenderRadrigez: 24 May 2010 - 18:06
#13
Отправлено 24 May 2010 - 18:31
А что там с БТИ?
С какого перепугу суд будет назначать какую-то экспертизу, если есть легитимные документы БТИ, в которых указана площадь помещений? Соответствует ли площадь в договоре документам БТИ? То что вы там сами намерили никого не интересует, вы могли и ошибиться, для замеров и инвентаризации существуют специализированные организации, которые и составляют техническую документацию, на их основании и заключаются договоры аренды. И не понятно при чем здесь СНиПы, они к вам никакого отношения не имеют, вы арендатор, ваше дело арендовать, а не замерами заниматься.
Когда последний раз БТИ проводило инвентаризацию помещений?
По документам БТИ какого года заключались договоры аренды?
Те, планы, которые вам предоставляет арендатор, скопированы с документов БТИ от какого года?
Если вы так озабочены переплатой за 3-4 метра, то надо было самостоятельно заказать в БТИ инвентаризацию арендуемых помещений и с этого момента требовать перерасчета арендной платы. А так все что вы будете доказывать в суде основано только лишь на ваших утверждениях, что вы де с рулеткой померили помещение, а оно оказалось на 3 метра меньше, да арендодатель предоставит в суд документы БТИ на ваши комнаты и на этом все закончится.
С какого перепугу суд будет назначать какую-то экспертизу, если есть легитимные документы БТИ, в которых указана площадь помещений? Соответствует ли площадь в договоре документам БТИ? То что вы там сами намерили никого не интересует, вы могли и ошибиться, для замеров и инвентаризации существуют специализированные организации, которые и составляют техническую документацию, на их основании и заключаются договоры аренды. И не понятно при чем здесь СНиПы, они к вам никакого отношения не имеют, вы арендатор, ваше дело арендовать, а не замерами заниматься.
Когда последний раз БТИ проводило инвентаризацию помещений?
По документам БТИ какого года заключались договоры аренды?
Те, планы, которые вам предоставляет арендатор, скопированы с документов БТИ от какого года?
Если вы так озабочены переплатой за 3-4 метра, то надо было самостоятельно заказать в БТИ инвентаризацию арендуемых помещений и с этого момента требовать перерасчета арендной платы. А так все что вы будете доказывать в суде основано только лишь на ваших утверждениях, что вы де с рулеткой померили помещение, а оно оказалось на 3 метра меньше, да арендодатель предоставит в суд документы БТИ на ваши комнаты и на этом все закончится.
