Сообщений в теме: 19

[LeMari]

Моя организация арендует нежилое помещение на основании долгосрочного договора, зарегистрированного в установленом порядке.
На днях мы получили письмо-уведомление от некой фирмы, что они теперь являются собственниками помещения и указывают новые реквизиты для оплаты. К письму приложена очень плохо читаемая копия свидетельства о регистрации права собственности на эту фирму.
Все было бы просто, если бы не интересный факт: арендодатель утверждает, что никому не продавал помещение, подал заявление в прокуратуру и в суд, а нам предлагает продолжать платить за аренду ему. Скорее всего с продажей помещения действительно не все чисто, т.к договор заключен в апреле, а зарегистрирован только в октябре, при этом договор аренды с нами заключен в июле, т.е между заключением договора и регистрацией права собственности.
Итак, на днях наступает срок платежа и мы не знаем как нам поступить. Платить новому собственнику? А что если договор купли-продажи признают недействительным? Очень нужен совет.
Заранее спасибо всем, кто откликнется.

[Бабай]

Сходить надо в ФРС и взять выписку из ЕГРП

[LeMari]

Уже заказали, но скорее всего выписка подтвердит права нового собственника.

[ViRUS]

Руководствуйтесь выпиской (исходя из ст. вроде 8 закона о регистрации прав - зарегенное право оспаривается только в судебном порядке)

[LeMari]

Это да. Но вот если суд признает договор недействительным (а вероятность такая есть), вернет право собственности прежнему собственнику, то какие последствия это может иметь для нас, ведь тогда получится, что все время мы платили аренду не надлежащему собственнику. Как нам себя защитить в этой ситуации?

[MORO R]

Это да. Но вот если суд признает договор недействительным (а вероятность такая есть), вернет право собственности прежнему собственнику, то какие последствия это может иметь для нас, ведь тогда получится, что все время мы платили аренду не надлежащему собственнику. Как нам себя защитить в этой ситуации?

Вы и так защищены: у Вас имеются официальное письмо от "нового" собственника и (как только получите) выписка из ЕГРП. А если вдруг так получится, что в судебном порядке признают договор купли-продажи недействительным, то соответственно, применяются последствия недействительности и к арендным платежам в адрес "нового" собственника (возврат денежных средств).

ИМХО, при наличии офицального письма от "нового" собственника + выписка из ЕГРП "защищают" Вас.
Может быть будут иные мнения?

[barinskey]

Можно в депозит нотариусу.
Вроде есть такая практика как раз когда непонятно кому платить или получатель отказывается от приема денежных средств.

[MORO R]

Точно, согласен с barinskey:
Статья 327. Исполнение обязательства внесением долга в депозит
1. Должник вправе внести причитающиеся с него деньги или ценные бумаги в депозит нотариуса...
2. Внесение денежной суммы или ценных бумаг в депозит нотариуса или суда считается исполнением обязательства.

А ещй можно в адрес "обоих собственников" написать одно письмо с предложением определиться кто из них кто. И пусть сами разбираются. А также добавить, что перечисление арендной платы приостанавливается на оснвоании ст. 406 ГК РФ.

Статья 406. Просрочка кредитора

1. Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев делового оборота или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства.

3. По денежному обязательству должник не обязан платить проценты за время просрочки кредитора.

[Ruzanna]

Даже если будете платить ненадлежащему арендодателю с него потом можно требовать возврата.

[LeMari]

Ruzаnna
Даже если будете платить ненадлежащему арендодателю с него потом можно требовать возврата.

Вот этого и боимся: требовать то можно, но деньги уже истачены, на счетах 0, имущества нет...

OLEG R.
А если вдруг так получится, что в судебном порядке признают договор купли-продажи недействительным, то соответственно, применяются последствия недействительности и к арендным платежам в адрес "нового" собственника (возврат денежных средств).

А есть ли основания у старого собственника (в случае возврата ему права собственности), предъявить нам требование о погашении перед ним задолженности по арендным платежам.

[MORO R]

LeMari

есть ли основания у старого собственника (в случае возврата ему права собственности), предъявить нам требование о погашении перед ним задолженности по арендным платежам.

Право такое у него есть, но можете применить ст. 406 ГК РФ:

Статья 406. Просрочка кредитора

1. Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев делового оборота или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства.

Напишите письма "обоим" собственникам...

[Nablyudatel]

Лучше в данной ситуации вообще НИКОМУ не платить, тогда точно деньги свои сохраните.
Пусть прежний и новый арендодатели сами доказывают свое право на получение арендной платы, а лучше - в судебном порядке. Когда кто-то из них обратится в суд со взысканием задолженности, суд и оценит ситуацию и правомерность требований. Когда ситуация прояснится, тогда и заплатите: либо в процессе разбирательства по делу, заключив мировое соглашение, например, , а лучше - по решению суда. В этом случае предъявить к вам претензии ни у кого не будет оснований.

[ольга,2008]

Nablyudatel
Ага, потом сразу и штрафные и госпошлину и усл. адвоката оплатят

Добавлено немного позже:
Платите по договору аренды. Если договор признают недействительным - взыскивать будут не с Вас, а с арендодателя

Сообщение отредактировал ольга,2008: 06 November 2009 - 14:40

[barinskey]

Nablyudatel

Лучше в данной ситуации вообще НИКОМУ не платить, тогда точно деньги свои сохраните

Замечательный совет. Вы юрист?

[LeMari]

Лучше в данной ситуации вообще НИКОМУ не платить, тогда точно деньги свои сохраните.

В договоре есть пункт о возможности одностороннего расторжения арендодателем в случае возникновения задолженности по арендной плате за три месяца.

OLEG R.
Считаю, что в нашем случае ст.406 на очень применима, поскольку новый собственник не уклоняется от принятия и совершил действия в соответствии с законом (прислал уведомление о переходе прав, прислал новые реквизиты).
Мы, конечно, направили письмо новому собственнику с просьбой представить нотариальные копии документов о собственности для подтверждения своих прав, а старому - с просьбой подтвердить переход права собственности к новому. Ждем ответов и выпмски из ЕГРП.
Что странно, новый собственник на связь с нами не выходит, письмо передали с курьером, из координат в письме указан только юр.адрес по которому реально фирма не находится, телефон не указали, нам не звонят...

[MORO R]

LeMari

Считаю, что в нашем случае ст.406 на очень применима, поскольку новый собственник не уклоняется от принятия и совершил действия в соответствии с законом (прислал уведомление о переходе прав, прислал новые реквизиты).

Ну не знаю, я ориентровался на это:

К письму приложена очень плохо читаемая копия свидетельства о регистрации права собственности на эту фирму.

По поводу писем, считаю, всё правильно сделали.
Платить конечно надо, т. к. обязательства должны исполняться надлежащим образом...
Напишите, пожалуйста, потом как у Вас всё решилось.
В общем желаю Вам удачи

[grin095]

пятница..
LeMari
варианта как обычно 2
1. платить новому собственнику с риском потерять деньги
2. морочить новому собственнику голову ссылаясь не непредоставление надлежащих доказательств перехода права собственности, отправляя письма ему на "Юр адрес", по которому как сами пишете он не находится. Это его проблемы, т.к. адрес местонахождения по которому юрлицо зарегистрировано и адрес фактического нахождения руководящих органов должен совпадать.

Сообщение отредактировал grin095: 06 November 2009 - 15:45

[MORO R]

grin095

Это его проблемы, т.к. адрес местонахождения по которому юрлицо зарегистрировано и адрес фактического нахождения руководящих органов должен совпадать.

всегда считал, что не обязательно должно совпадать. Как учредители укажут в заявлении, так и зарегистрируют. Государственная регистрация юридических лиц при их создании осуществляется регистрирующими органами по месту нахождения постоянно действующего исполнительного органа...
А какие последствия если не совпадают?

[Nablyudatel]

Nablyudatel
Ага, потом сразу и штрафные и госпошлину и усл. адвоката оплатят

Добавлено немного позже:
Платите по договору аренды. Если договор признают недействительным - взыскивать будут не с Вас, а с арендодателя

Не факт. Более чем уверена, что те суммы, которые будут оплачены не дай бог "ненадлежащему" получателю за аренду, гораздо большего размера, чем все судебные расходы вместе взятые. Аренда недвижимости - не копейки. А вот "вытащить" уплаченные "не тому" субъекту деньги будет более чем проблематично. Сравнивайте риски.

Добавлено немного позже:

Nablyudatel

Лучше в данной ситуации вообще НИКОМУ не платить, тогда точно деньги свои сохраните

Замечательный совет. Вы юрист?

Спасибо. Увы, да

[grin095]

OLEG R. за последствиями в корпоративку обратитесь. Насколько я помню налоговая проверяет с помощью проверок.
Впрочем это личные доводы, зато основное последствие липового юридического адреса у ОООшек мы можем наблюдать ежедневно в Москве у 46 налоговой
По почте то не отправишь, вот и стоят.

Платите по договору аренды. Если договор признают недействительным - взыскивать будут не с Вас, а с арендодателя

Лучше в данной ситуации вообще НИКОМУ не платить, тогда точно деньги свои сохраните

оба совета один другого лучше