Сообщений в теме: 43

[Эллочка]

Уважаемые коллеги, добрый день.
Искала в поиске, темы, описывающей мою ситуацию не нашла.
Продавец (юридическое лицо) и Покупатель (физическое лицо), именуемые в дальнейшем Стороны, договорились заключить договор купли-продажи земельного участка с рассрочкой платежа на 1 год. При этом, учитывая, что согласно ст. 550 ГК РФ форма договора купли-продажи недвижимого имущества – простая письменная и такой договор считается заключенным с момента его подписания Сторонами, а государственной регистрации согласно ст. 551 ГК РФ подлежит переход права собственности на недвижимость, Стороны договорились, что за регистрацией перехода права собственности они обратятся в УФРС только после полной оплаты по заключенному между ними договору купли-продажи, а именно через 1 год после его подписания.
Наряду с этим, на момент подписания Сторонами вышеуказанного договора купли-продажи земельного участка право собственности Продавца обременено ипотекой в пользу банка, и данный залог будет снят с согласия банка до момента государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи земельного участка. (То есть, сегодня между Сторонами заключается договор купли-продажи в простой письменной форме без осуществления государственной регистрации и Покупатель начинает по нему платить. Через год (после полной оплаты) Стороны обращаются в УФРС за регистрацией перехода права и к этому моменту ипотека продавца в пользу банка уже будет снята. Таким образом, возможно будет осуществить государственную регистрацию перехода права собственности от Продавца к Покупателю без каких-либо обременений).

Буда Вам призательна за критику схемы и указание на неточности в ней.

А еще интересно, на момент подписания договора купли-продажи земельного участка должно ли быть в нем (договоре) указано, что земельный участок обременен ипотекой банка (с указанием конкретного банка) и что на момент осуществления государственной регистрации ипотека будет снята, либо какая-то другая формулировка.

[greeny12]

Стороны договорились, что за регистрацией перехода права собственности они обратятся в УФРС только после полной оплаты по заключенному между ними договору купли-продажи, а именно через 1 год после его подписания.
право собственности Продавца обременено  ипотекой в пользу банка, и данный залог будет снят с согласия банка  до момента государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи

ПС может перейти от продавца третьему лицу, а покупатель может остаться с убытками

Сообщение отредактировал greeny12: 13 November 2009 - 14:41

[Эллочка]

greeny12, спасибо за ссылку!
А как вы считаете, какую формулировку о залое в этом случае писать в договоре купли-продажи, чтоб через год не переподписывая договор с покупателем можно было бы его зарегистрировать в ФРС.

[Ludmila]

Эллочка, Вы хотя бы кого представляете в этой схеме?

Буда Вам призательна за критику схемы

Никуда не годная схема.

[Эллочка]

представляю продавца.
Ludmila, а чем конкретно схема плоха?

[greeny12]

какую формулировку о залоге в этом случае писать в договоре купли-продажи, чтоб через год не переподписывая договор с покупателем можно было бы его зарегистрировать в ФРС.

Молжет Вы полагаете, что регистрации перехода ПС на покупателя не может быть до прекращения ипотеки, если банк не против?

Добавлено немного позже:

представляю продавца.

[Ludmila]

Эллочка, а с банком данную схему не пробовали согласовывать?

Добавлено немного позже:
Ну, в частности, недействительность договора купли-продажи (исходя из изложенных Вами данных) Вас не смущает?

[Эллочка]

Молжет Вы полагаете, что регистрации перехода ПС на покупателя не может быть до прекращения ипотеки, если банк не против?

Конечно, можно зарегистрироать договор с двойным залогом, но нам это не надо, так как у нас принципиальное условие сделки, что регистрация перехода права только после снятия ипотеки.
я думаю, написать формулировку в договоре, что:
"в настоящее время земельный участок обременен ипотекой в пользу банка такого-то, договор такой-то, и что на момемнт государственной регистрации договора ипотека будет снята и землельный участок не будт обременен правами третьих лиц".

[Ludmila]

"в настоящее время земельный участок обременен ипотекой в пользу банка такого-то, договор такой-то, и что на момемнт государственной регистрации договора ипотека будет снята и землельный участок не будт обременен правами третьих лиц".

Ну, с учётом того, что весь договор является недействительной сделкой, наличие в нём недействительного условия значения иметь не будет...

А Вам бы всё-таки обратиться к юристу в реале...

[Эллочка]

Ну, в частности, недействительность договора купли-продажи (исходя из изложенных Вами данных) Вас не смущает?
[/quote]


Почему недействительность договора? у нас же купля-продажи земельного участка, а не купля-продажа жилого помещения. согласно ст. 550 Гк РФ
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

[Ludmila]

...Потому как придумать схему хуже этой невозможно... Тут под удар ставятся все стороны разом. Сразу видно, что юрист эту схему не то что не составлял - в глаза не видел.

Добавлено немного позже:

Почему недействительность договора? у нас же купля-продажи земельного участка, а не купля-продажа жилого помещения. согласно ст. 550 Гк РФ
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Хмммм.... а что, кроме несоблюдения формы договора, никаких иных оснований для признания сделки недействительной Вы не знаете?
Подсказываю: сделка будет оспоримой, а не ничтожной.
Правда, есть и ещё одно негативное последствие заключения данного договора... Тут уж как выберет тот, кто будет подавать иск в суд - это лицо может выбрать любой способ защиты своих прав, а этих способов не меньше двух.

[Эллочка]

А какие Вы видите основания признания сделки оспаримой?

все условия сделки будут прописаны в договоре, в частотности, что за регистрацией перехода права стороны обратятся после полной оплаты и подписания акта приема передачи.

вы, видимо имеете ввиду что договор заключен и во исполнение договора необходимо передавать имушество.... так условие о том, когда имущество будет передано четко отражено в договоре - после полной оплаты. Исполняй договор - получай имущество.

[Ludmila]

все условия сделки будут прописаны в договоре, в частотности, что за регистрацией перехода права стороны обратятся после полной оплаты и подписания акта приема передачи.

вы, видимо имеете ввиду что договор заключен и во исполнение договора необходимо передавать имушество.... так условие о том, когда имущество будет передано четко отражено в договоре - после полной оплаты. Исполняй договор - получай имущество.

Неа

А какие Вы видите основания признания сделки оспаримой?

Так в законодательстве же прямо написано про недействительность сделки... А судебная практика (мне известно около десятка дел) говорит, что сделка оспорима, а не ничтожна. С этим можно было бы поспорить, но практика единообразная, иак что я исхожу из того, что сделка оспоримая.

Так что мешает к юристу-то обратиться? Это в любом случае обойдётся дешевле, чем последствия, которые могут быть...

[Эллочка]

я думала, что здесь обсуждают вопросы и высказывают свои мнения с аргументами и доводами, а не упорно направляют к юристу.

А основания признаня сделки оспаримой с конкретными аргументами вы четко так и сформулировали...

[Ludmila]

я думала, что здесь обсуждают вопросы и высказывают свои мнения с аргументами и доводами, а не упорно направляют к юристу.

Т.е. Вы думали, что тут бесплатная юридическая консультация для тех, кто не хочет платить юристу? Вы ошиблись.
И свои мнения с аргументами и доводами тут должен первым высказывать автор темы, а уже остальные могут с ним спорить, дополнять его точку зрения и т.д.

[Эллочка]

что, собственно, я и сделала.

[Ludmila]

что, собственно, я и сделала.

Ничего подобного. Вы даже не изучили законодательство, применимое к Вашей ситуации.
Вы просто прочитали пару статей ГК РФ, выложили наспех нарисованную кривую-прекривую схему, и теперь ждёте, что Вам разъяснят нормы законодательства, применимого к Вашей ситуации, и нарисуют нормальную схемку...
Давайте так. Вы нарисуете нормальную схему, с учётом применимого законодательства, и уже тогда можно о чём-то разговаривать.

[Ludmila]

Я ещё одну вещь скажу. При определённых обстоятельствах (их нет в той информации, которую предоставили Вы, но не факт, что эти обстоятельства не возникнут) подобная сделка может быть оспорена ещё как минимум по одному основанию.
Причём как по требованию о признании сделки недействительной по тому основанию, по которому она уже гарантированно недействительна, так и по требованию о признании сделки недействительной по иному основанию истцами будут далеко не стороны договора...
И я бы, например, не взялась прогнозировать развитие ситуации по предложенной Вами схеме.

[greeny12]

Молжет Вы полагаете, что регистрации перехода ПС на покупателя не может быть до прекращения ипотеки, если банк не против?

Конечно, можно зарегистрироать договор с двойным залогом, но нам это не надо, так как у нас принципиальное условие сделки, что регистрация перехода права только после снятия ипотеки.
я думаю, написать формулировку в договоре, что:
"в настоящее время земельный участок обременен ипотекой в пользу банка такого-то, договор такой-то, и что на момемнт государственной регистрации договора ипотека будет снята и землельный участок не будт обременен правами третьих лиц".

У Вас получается, что прекращение обременения является обстоятельством, относительно которого неизвестно, наступит оно или нет при текущем собственнике. Отсюда у Вас неопределенность и с тем, кто может быть собственником ЗУ, когда прекратиться обременение.

Но, поскольку, Вы представляете продавца, который авансом получает деньги ни с чем не расставаясь, то покупатель очень сильно рискует, о чем и ссылка в сообщении 2.

Сообщение отредактировал greeny12: 13 November 2009 - 18:30

[Ludmila]

greeny12, на самом деле в этой схеме сильно рискует и продавец.

Добавлено немного позже:
В принципе, данная схема способна привести к банкротству продавца...

[greeny12]

greeny12, на самом деле в этой схеме сильно рискует и продавец.

Добавлено немного позже:
В принципе, данная схема способна привести к банкротству продавца...

Полагаю, что если банк в курсе этой сделки, то распределение рисков между продавцом и покупателем отражает интересы банка и изначально неравномерное.

[Ludmila]

Полагаю, что если банк в курсе этой сделки

А из условий задачи не следует, что банк в курсе этой сделки.
Более того, из условий задачи можно предположить, что банк и не собираются ставить в известность о сделке.

Добавлено немного позже:

распределение рисков между продавцом и покупателем отражает интересы банка и изначально неравномерное.

Вот эта схема интересы банка ни в коей мере не отражает. Ни один нормальный банк такую схему не согласует.

[Эллочка]

[У Вас получается, что прекращение обременения является обстоятельством, относительно которого неизвестно, наступит оно или нет при текущем собственнике. Отсюда у Вас неопределенность и с тем, кто может быть собственником ЗУ, когда прекратиться обременение.


Как раз-таки условие сделки, что прекращение обременения будет при текущем собсвеннике. Т.е. 1) покупатель платит продавцу деньги по подписанномй в ППФ договору купли-продажи, 2) продавец целевым образом направляет их банк на погашение ипотеки, 3) банк снимает обременение с земельного участка, что регистрируется в ФРС 4) регистрируется переход права собственности на земельный учсток свободный об обременения на покупателя по ранее заключенному договору.

[Ludmila]

1) покупатель платит продавцу деньги по подписанномй в ППФ договору купли-продажи, 2) продавец целевым образом направляет их банк на погашение ипотеки, 3) банк снимает обременение с земельного участка, что регистрируется в ФРС 4) регистрируется переход права собственности на земельный учсток свободный об обременения на покупателя по ранее заключенному договору.

Ну, помимо того, что в отношении как минимум половины пунктов весьма сомнительно, что они могут быть реализованы, в случае, скажем, недействительности сделки вся эта схема завалится.

[Эллочка]

А из условий задачи не следует, что банк в курсе этой сделки.
Более того, из условий задачи можно предположить, что банк и не собираются ставить в известность о сделке.

Банк в курсе и письменно согласовал эту сделку.