Сообщений в теме: 18

[Chiko]

Коллеги, добрый день!

Есть вопрос по ипотеке, который навеян одним из ФАСов.


Ситуация такая. Между залогодателем и залогодержателем был заключен договор ипотеки здания.
Договор, обеспеченный ипотекой, не исполнен.
При рассмотрении спора об обращении взыскания на заложенное имущество суд установил, что на момент заключения договора об ипотеке земельный участок под зданием принадлежал залогодателю на праве постоянного (бессрочного) пользования и впоследствии приобретен ответчиком в собственность.
Суд, оценивая соответствие заключенного договора ипотеки закону, также установил, что из представленного в материалы дела проекта границ усматривается, что на спорном земельном участке, кроме заложенного здания, расположено еще шесть принадлежащих ответчику на праве собственности объектов недвижимости, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права. Земельный участок сформирован для эксплуатации всех этих объектов недвижимости.
Суд указал, что обращение взыскания на предмет залога в данном деле недопустимо, так как земельный участок, на котором был расположен заложенный объект, не может быть отчужден без расположенных на нем всех принадлежащих ответчику на праве собственности объектов недвижимости, так же как и каждый из объектов недвижимости - без находящегося под ним и необходимого для его эксплуатации земельного участка. Земельный участок, находящийся непосредственно под заложенным зданием и необходимый для его использования в установленном законом порядке не сформирован, поэтому в силу ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации не может быть объектом земельных отношений (ФАС ВВО от 13 декабря 2007 г. № А82-992/2006-43).


Предложенный судом подход к разрешению данного дела мне вообще не нравится. Действительно, с одной стороны, взыскание должно быть обращено не только на здание, но и на земельный участок, приобретенный в собственность залогодателя (Президиум ВАС, Информационное письмо от 28 января 2005 г. № 90, п. 17). Но, с другой стороны, это невозможно, потому как земельный участок под заложенным зданием не сформирован.

На мой взгляд, в такой ситуации можно предложить два варианта решения: либо обратить взыскание на здание и на весь земельный участок, который перейдет в собственность приобретателя заложенного имущества; при этом права на оставшиеся шесть зданий затронуты не будут, либо признать, что лицо, приобретшее заложенное здание, станет долевым сособственником земельного участка.

Второй вариант совершенно неприемлем с точки зрения п. 4 ст. 244 ГК. Недостаток первого варианта также очевиден – в результате его реализации залогодатель, являющийся собственником шести зданий, останется без права на земельный участок под ними. Но мне второй вариант нравится больше. Но 553 отмененили, поэтому продажа земельного участка без зданий на нем - не допустима.

В общем, получается какой-то тупик....

Может у кого какие-нибудь соображения на этот счет возникнут?

[Jazzanova]

1. дата договора ипотеки?
2. входил ли земельный участок в число объектов ипотеки при заключении договора ипотеки?
3. посмотри ст. 271 гк рф и ст. 35 зк
4. По уму - надо было отмежовывать участок до заключения ипотеки

[Chiko]

1. Интересен подход, основанный на ныне действующей редакции ГК, ЗК и ФЗ об ипотеке.
2. нет, ибо был на праве пост. пользования
3. это понятно, но возможности продать участок целиком без продажи 6 остальных зданий нет
4. Оно понятно

[Jazzanova]

если зу не входил в число объектов ипотеки вы не можете обращать на него взыскание - что очевидно и довольно тупо ибо нет договорных оснований, равно как и законных

получается какой-то тупик....

тупика думаю нет
ст. 69 закона об ипотеке

На принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится предприятие, здание или сооружение, право залога не распространяется. При обращении взыскания на такое предприятие, здание или сооружение лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества.

то есть вы обращаете взыскание на здание
если суд удовлетворит ваш иск и не посчитает ипотеку ничтожной без залога земли, то впоследствии победитель торгов ставший собственником здания отмежуется

[Chiko]

если зу не входил в число объектов ипотеки вы не можете обращать на него взыскание - что очевидно и довольно тупо ибо нет договорных оснований, равно как и законных

а как быть тогда с п. 17 ИП № 90? ВАС сказал - надо обращать. Кроме того, если забить на землю - наверняка буду проблемы с регистрацией перехода права к покупателю здания - ФРС установит, что собственник здания является собственником земли, но земля в предмет договора продажи не попала и на этом основании откажет (совершенно правильно, на мой взгляд) в регистрации

то есть вы обращаете взыскание на здание
если суд удовлетворит ваш иск и не посчитает ипотеку ничтожной без залога земли, то впоследствии победитель торгов ставший собственником здания отмежуется

см. выше - я очень сильно сомневаюсь, что в этой ситуации можно стать собственником здания, не приобретя какое-либо право на землю

[Jazzanova]

я все таки считаю, что нужно руководствоваться ст. 69 закона об ипотеке
это специальная норма, сила которой выше силы п. 4 ст. 35 применительно кт отношениям по ипотеке
судебная практика вас (п. 17) и п. 11 (пост. 11от 2005 г. по земле) в твоем конкретном случае неприменимы так как заточены под одно здание и сформированный под ним земельный участок

ну представь, если руководствоваться логикой вас, то тогда в этом случае при обращении взыскания на здание и земельный участок победитель торгов будет обязан приобрести оставшиеся пять зданий, которые не являлись объектами ипотеки - что откровенно бредово

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

по этой логике нельзя идти в разрешении приведенной ситуации
коллизия есть но она преодолима грамотным правоприменением

[Chiko]

Jazzanova

я все таки считаю, что нужно руководствоваться ст. 69 закона об ипотеке
это специальная норма, сила которой выше силы п. 4 ст. 35 применительно кт отношениям по ипотеке
судебная практика вас (п. 17) и п. 11 (пост. 11от 2005 г. по земле) в твоем конкретном случае неприменимы так как заточены под одно здание и сформированный под ним земельный участок

ну представь, если руководствоваться логикой вас, то тогда в этом случае при обращении взыскания на здание и земельный участок победитель торгов будет обязан приобрести оставшиеся пять зданий, которые не являлись объектами ипотеки - что откровенно бредово

вот меня в 69 смущает фраза "право пользования на тех же условиях" Это явно не о ситуации, когда у залогодателя ПОТОМ возникла собственность

[Jazzanova]

в законе нет запрета на смену ПБП на собственность
после заключения договора ипотеки
залогодатель должен был бы по уму отмежевать зу и включить его в залог
но он этого не сделал
каковы последствия?
ипотека в этом случае была действительна в момент заключения
так как соответствовала требованиям закона
после смены ПБП на собственность она не может считаться ничтожной, поскольку незаконные сделки ничтожны с момента совершения
а также не может считаться оспоримой, так как такого основания оспоримости в гк нет

право пользования на тех же условиях" Это явно не о ситуации, когда у залогодателя ПОТОМ возникла собственность

обрати внимание что право ПБП может быть далеко не у всех юридических лиц
см. ст. 20 зк
здесь применяется ст. 271 ГК имхо
ну это на вскидку

[Chiko]

Jazzanova

после смены ПБП на собственность она не может считаться ничтожной, поскольку незаконные сделки ничтожны с момента совершения
а также не может считаться оспоримой, так как такого основания оспоримости в гк нет

да, это очень правильно! поэтому ВАС и сказал в п. 17 - обращать и на землю!

мне кажется, это общий принцип должен быть

[Jazzanova]

поэтому ВАС и сказал в п. 17 - обращать и на землю!
мне кажется, это общий принцип должен быть

это видимо об этом

при обращении судом взыскания на здание (нежилое помещение) его реализация осуществляется вместе с земельным участком (долей в праве собственности на земельный участок) под зданием.

ладно попробую еще раз
разделение земельного участка право, а не обязанность собственника
сейчас нет законных оснований заставить его разделить участок до перехода права собственности на заложенное здание к победителю торгов
если руководствоваться логикой ВАС то победитель торгов приобретает заложенное здание и земельный участок под всеми шестью зданиями, расположенными на нем, поскольку земельный участок под конкретным зданием не отмежован, что будет в полном соответствии с п. 4 ст. 35 зк
однако в соответствии с тем же п.4 ст. 35 приобретая землеьный участок под всеми шестью зданиями победитель торгов воленс не воленс обязан приобрести и пять остальных зданий, которые не входили в ипотеку в силу того же п. 4 ст. 35 ЗК - что бредово
поэтому п. 17 разъяснения вас и п. 4 ст. 35 зк в данном конкретном случае руководствоваться нельзя поскольку предметом ипотечных торгов не могут быть пять других зданий и их собственник при текущем правовом регулировании не может быть понужден к заключению договора купдли-продажи в соответствии со ст. 445 ГК
следовательно остается только ст. 69 ипотечного закона и 271 гк с ее правом пользования

Сообщение отредактировал Jazzanova: 22 April 2008 - 21:17

[Chiko]

Jazzanova

да я твою логику понимаю. И наверное даже готов согласиться. но решив одну задачу (сохранив залог) мы нарушили другой принцип - взаимное следование судьбы здания и земли под ним. Но лучше половинчатое решение, чем никакое... с этим я согласен

[Jazzanova]

извлечение из зк

единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами

может и не нарушили
вопрос действительно не прост
а нормативное регулирование конкретного случая отсутствует

Сообщение отредактировал Jazzanova: 22 April 2008 - 21:30

[Chiko]

Jazzanova

может и не нарушили

не, нарушили. Отчуждение здание без отчуждения ЗУ, если он принадлежит на праве собственности не допускается....... и этом меня смущает больше всего

[Chiko]

хорошо, а как такой вариант - суд обращает взыскание на заложенное здание и весь земельный участок, указывая, что приставу следует осуществить действия по выделению зем. участка непосредственно под зданием? у нас ведь теперь приставы могут сами от своего имени регистрационные действия совершать, это значит, они и обращаться в орган кадастрового учета могут?

[Jazzanova]

в данном случае разве возник залог в силу закона?
в силу договора он не возникал как я понял
если залог земельного участка или его части не возник, то и обращать взыскание на него нет оснований
если земельный участок не является объектом взыскания
то исполнительные документы будут составляться без учета участка
даже если пойти по п. 17 и иск об обращении взыскания на участок будет удовлетворен, полномочия осуществить регистрацию отнюдь не равны полномочиям по осуществлению межевания и кадастрового учета земельного участка

посмотри закон о землеустройстве
основанием для проведения землеустройства является судебное решение
поэтому как вариант требовать по суду проведения землеустройства
либо требовать признать право провести землеустройство и постановку на кадастровый учет самостоятельно вне воли собственника участка

Сообщение отредактировал Jazzanova: 23 April 2008 - 19:19

[Гурбатов]

А не должна ли возникнуть ОДС на земельный участок в соответствии с п. 4 ст. 244 ГК ? тока вот в какой долей

[IGNORAMUS]

ничего не понимаю, если участок -
1. не сформирован
2. на праве бессрочного пользования, то
следовательно:
не является предметом ипотеки.
А следовательно - обращать на него взыскание нет возможности - потому что земля не в собсвтенности залогодателя. (муниципальная она или государсвтенная)
Пусть обращают взыскание на здание, а тот кто приобретет здание с торгов - получит право пользования земельным участком в объеме, который необходим для эксплуатации здания...

Добавлено в [mergetime]1209025393[/mergetime]

данном случае разве возник залог в силу закона?

в силу какого закона??? какая конкретно норма говорит что если заложено здание то заложен и земельный участок.???

есть норма в законе что если земельный участок в ипотеке и если не оговорено иное - то все что находится на земельном участке - тоже в залоге, но не наоборот....

[Изяслав]

и что в итоге?

[Greka]

Аналогичный случай.
2008 - Здания в ипотеке у нескольких залогодержателей при ПБП на единый ЗУ под всеми предметами залога.
2009 - По прошествию времени происходит выкуп ЗУ (2009 год), и весь ЗУ отдается в ипотеку третьему залогодержателю без каких-либо ссылок на имеющиеся обременения.
2010 - Залогодержатель ЗУ получает судебное решение об обращении взыскания на предмет залога - ЗУ, вопросы залогов зданий при вынесении решения не разрешались.
2012 - Драма, 158 мин. Режиссёр: Роланд Эммерих.

Друзья, мысли = варианты следующие:
- договор залога ЗУ недействителен в части ЗУ под зданиями;
- залогодержатель ЗУ имеет последзалог на ЗУ под зданиями;
- залогодержатели зданий будут иметь право на обращение взыскания на его предмет залога одновременно с соответствующим ЗУ вне зависимости от актуального собственника (бывший залогодатель, покупатель с торгов).