Ася,
Отчасти я согласен с Вашими доводами и, будь я на стороне УО, был бы согласен с Вами полностью.
Но сейчас я на стороне собственника, поэтому зашищаю его позицию.
Получил решение:
Судья Арбитражного суда, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «1», к обществу с ограниченной ответственностью «2», о взыскании …………...,
при участии в судебном заседании:
…
…
…
УСТАНОВИЛ:
общество с ограниченной ответственностью «1» ( далее ООО 1, управляющая компания) обратилось в Арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «2» (далее ООО «2») о взыскании расходов по содержанию и ремонту общего имущества дома, пени.
В обоснование иска приведены доводы о наличии у ответчика задолженности по содержанию общего имущества многоквартирного дома, в котором находится нежилое помещение, принадлежащее ответчику на праве собственности. Право требования истец связывает с обязательностью для ответчика договора на управление жилым многоквартирным домом, условия которого являются одинаковыми для всех собственников и владельцев помещений многоквартирного дома. Размер задолженности за период с 01.01.2008 по 30.06.2009 определен исходя из площади помещений, принадлежащих ответчику и размера тарифа на содержание и ремонт общего имущества, применяемого при сравнимых обстоятельствах (п.3 ст. 424 ГК РФ). Правовым основанием требований являются положения 249 Гражданского Кодекса РФ, ст.ст. 36, 154,155, 158, 162 Жилищного Кодекса РФ.
Ответчик отклонил исковые требования, со ссылкой на самостоятельное несение расходов по содержанию общего имущества и недоказанность истцом фактического оказания услуг, стоимость которых предъявлена ко взысканию. Считает, что договор управления многоквартирным домом не вступил в силу, поскольку не подписан собственниками, обладающими необходимым количеством голосов. Полагает неправомерным начисление пени, ввиду непредставления истцом платежных документов до 10.07.2009.
Заслушав представителей сторон и изучив доказательства по делу, суд считает исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, общество с ограниченной ответственностью «1» является организацией обеспечивающей управление многоквартирным домом, на основании договора на управление многоквартирным домом от 19.12.2007 (л.д. 11- 44 т. 1).
По условиям договора управления к обязанностям управляющей организации отнесено выполнение работ и оказание услуг в целях создания благоприятных для проживания и использований нежилых помещений условий, содержанию общего имущества, к обязанностям собственников жилых и нежилых помещений отнесено внесение платы за оказанные услуги, соразмерно площади жилого (нежилого) помещения (пункты 1.1, 1.5, 1.6 договора).
Подписание вышеназванного договора ответчиком не производилось.
Перечень услуг по управлению многоквартирным домом определен в приложении № 3 к договору. Он включает выполнение работ по содержанию, текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома. В приложении № 8 к договору определен размер платы за услуги и работы по содержанию общего имущества на 2008 год. Названные приложения подписаны управляющей компанией и указаны в тексте договора в качестве его неотъемлимой части (п.8.6,8.7 договора). Срок действия договора определен до 31.12.2008 (п.8.1 ). В отсутствие сведений о заявлении одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия, договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором (п.6 ст. 162 Жилищного Кодекса РФ). Сведений об оспаривании договора, как и решения собственников о выборе управляющей организации суду не представлено. В силу чего, принимая во внимание фактическое исполнение договора управления, утверждение ответчика о том, что договор не вступил в силу, не принимаются судом.
Из имеющейся в материалах дела выписки из технического паспорта (л.д.59 т.2) видно, что в подвальном и первом этаже многоквартирного дома, расположены встроенные нежилые помещения площадью соответственно 137,5 кв.м. и 177,9 кв.м. Названные помещения принадлежат ответчику на праве собственности (свидетельство о государственной регистрации на л.д. 124,125 т.2).
Из содержания технического паспорта и пояснений сторон следует, что принадлежащие ответчику нежилые помещения, являются неотъемлимой частью жилого здания как единого недвижимого комплекса, имеющего общие коммуникации, конструкции, технические помещения и инженерное оборудование, предназначенное для обслуживания всего домовладения. Вместе с тем, нежилые помещения имеют отдельный вход со стороны, противоположной расположению подъездов жилого дома.
Согласно п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие, несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами и внутри помещений и обслуживающие более одного помещения.
Поскольку, осуществляя использование помещения, собственник не может не осуществлять использование общего имущества, содержание собственником своего имущества включает не только расходы по содержанию непосредственно нежилого помещения, но и расходы по эксплуатации жилого здания.
По смыслу п.1 ст. 161 Жилищного Кодекса РФ управление многоквартирным домом включает в себя обеспечение содержания общего имущества наряду с обеспечением благоприятных и безопасных условий проживания граждан и предоставление им коммунальных услуг.
В соответствии с пунктом 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491, содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя:
а) осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан;
б) освещение помещений общего пользования;
в) обеспечение установленных законодательством Российской Федерации температуры и влажности в помещениях общего пользования;
г) уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества;
д) сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов, включая отходы, образующиеся в результате деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей, пользующихся нежилыми (встроенными и пристроенными) помещениями в многоквартирном доме;
е) меры пожарной безопасности
ж) содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства,
з) текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества многоквартирного дома.
В целях выполнение предусмотренных вышеназванным нормативным актом действий, между истцом и специализированным и организациями –заключены договоры на выполнение ремонтных работ, работ по содержанию общего имущества, аварийное обслуживание и (л.д. 139 т. 1,39-58 т.2).
В подтверждение факта оказания обслуживающими организациями вышеназванных услуг представлены выписки из актов выполненных работ и отчеты о проделанной работе (л.д. 141-150 т. 1, 41-58 т.2), а также приказы о приеме на работу и распоряжения, касающиеся закрепления площадей за уборщиками и дворникам (л.д. 109-115 т.3).
Сведений о реализации собственниками жилых и нежилых помещений прав на уменьшение цены услуг и выполнение работ по содержанию помещения, вследствие перерывов либо ненадлежащего качества, в порядке п.10 ст. 156 Жилищного Кодекса РФ, суду не представлено. Нормами жилищного законодательства и обычаями делового оборота не предусмотрено составление актов, фиксирующих оказание услуг управляющей организацией по содержанию и ремонту общего имущества с каждым из собственников. Установление ежемесячной платы (тарифа) свидетельствует о том, что оплата таких услуг не ставится в зависимость от объема услуг в конкретный временной период. В связи с изложенным, доводы ответчика о недоказанности факта оказания услуг истцом и отсутствии обязанности по оплате фактически не полученных услуг, не принимаются судом в качестве оснований к отказу в иске.
В соответствии со статьей 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
В силу ст. 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 39 Жилищного кодекса Российской Федерации каждый участник долевой собственности обязан соразмерно своей доле участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
В соответствии с п. 1 ст. 37 названного Кодекса доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника и пропорциональна размеру общей площади принадлежащего ему имущества.
Содержание приведенных норм свидетельствует об обязанности собственника нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме нести расходы по содержанию общего имущества.
Статьей 156 Жилищного Кодекса определено, что размер платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья и жилищный кооператив определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме.
В рассматриваемом случае, общим собранием собственников помещений не было принято решений об установлении размера платы за содержание и ремонт общего имущества.
В отсутствие такого решения для определения стоимости услуг, истцом в порядке п.3 ст. 424 ГК РФ, использованы тарифы, утвержденные постановлением Главы округа № … от … и № … от … (л.д.26-30 т.2) об утверждении размера платы за содержание и текущий ремонт жилого помещения для собственников, не принявших решение о выборе способа управления многоквартирным жилым домом. Аналогичные тарифы были применены в соответствующий период МУП ЖКХ , управляющей компанией
«К………. ..», ООО «……….» (справки на л.д. 106-108 т.3).
Содержание приведенных выше норм права и совокупность имеющихся в деле доказательств свидетельствует о наличии у ответчика обязанности по оплате расходов по содержанию общего имущества, исходя из размера принадлежащих ему встроенных нежилых помещений – 315,4 кв.м., в размере платы, установленной на 2008 и 2009 соответственно, в расчете на 1 кв. м. площади помещения.
Поскольку доказательств внесения такой платы ответчиком не представлено, исковые требования подлежат удовлетворению.
Отсутствие заключенного с истцом в виде единого документа договора также не может служить основанием для освобождения от несения расходов по содержанию общего имущества, в силу фактического оказания услуг истцом.
Согласно п.1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
Ссылка истца при заявлении требований на наличие договорных отношений сторон, не исключает удовлетворение иска, поскольку вопросы применения норм права разрешаются судом в силу ч.1ст.168 АПК РФ и не означают изменения фактических оснований исковых требований.
Доводы ответчика о наличии собственных затрат по содержанию имущества (в частности дератизации и дезинсекции, осуществления демонтажа и монтажа проводки, работ по гидроизоляции и влажной уборке подвала, уборке мусора и придомовой территории (л.д. 126-151 т.2, л.д.1-42 т.3) не исключают удовлетворение иска в заявленной сумме.
В ходе рассмотрения дела судом не установлено доказательств связи затрат, с непосредственным содержанием общего имущества жилого дома, использование которого происходит в связи с использованием нежилого помещения. Наличие в собственности истца нежилого помещения, расположенного в подвале жилого дома, а также пояснения представителя ответчика о намерении выкупа и использовании части подвального помещения, которая не находится в его собственности, не исключают относимости затрат к содержании принадлежащих ответчику площадей.
Доказательств прекращения обязательств по содержанию общего имущества одним из способов, предусмотренных ст.ст. 408-419 ГК РФ, ответчиком не представлено. О зачете расходов в порядке, предусмотренном ст. 410 ГК РФ, до предъявления настоящего иска, ответчиком не заявлялось. Производство по встречному иску ООО «2» прекращено, в связи с отказом от заявленных требований.
Следует отметить, что согласно ст.ст. 246, 247 ГК РФ владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности (в том числе общим имуществом жилого дома) осуществляется по соглашению всех участников долевой собственности. Доказательство того, что осуществляя содержание и ремонт общего имущества (при доказанности названного обстоятельства) ответчик действовал по поручению или согласованию с иными собственниками помещений многоквартирного жилого дома, суду не представлено.
Затраты в сумме 4 193 руб. 72 коп. по оплате доли финансирования капитального ремонта многоквартирного дома (л.д. 67,68 т.2) понесены ответчиком на основании п.1.7 договора и решения общего собрания собственников помещения в многоквартирном доме, сверх расходов по содержанию общего имущества, а потому не являются основанием для уменьшения суммы задолженности.
С учетом изложенного, исковые требования в части взыскания с ответчика стоимости расходов по содержанию и ремонту общего имущества подлежат удовлетворению.
Вместе с тем, оснований для удовлетворения иска в части взыскания пени не имеется.
В соответствии с п.14 ст. 155 ЖК РФ лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники), обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно.
В соответствии с ч. 2 ст. 155 Жилищного кодекса РФ установлено, что плата за жилое помещение вносится на основании платежных документов, представленных не позднее первого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом.
В отсутствие доказательств, свидетельствующих об исполнении указанной обязанности до июля 2009, ответчик был лишен возможности своевременно произвести платеж в силу отсутствия документа, являющегося основанием платежа.
В силу ч. 3 ст. 405 Гражданского кодекса РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.
Руководствуясь ст. ст. , 167-170, ч. 1 ст. 176 АПК РФ, арбитражный суд
Р Е Ш И Л:
Исковые требования удовлетворить частично.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «2», в пользу общества с ограниченной ответственностью «1» задолженность в сумме ……………., а также ……………. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.
В остальной части иска отказать.
Судья подпись
Попинайте решение, пишу апелляционную жалобу, хотелось иметь бы разные взгляды на решение. Может что в апелляции и выгорит...
Первое, что я увидел: истец просил взыскать задолженность по договору, а суд взыскал неосновательное обогащение
