Сообщений в теме: 7

[Norman]

Мы заспорили с директором по данному вопросу.
Я считаю, что заключение долгосрочной аренды (от 1 года и более) не способно сделать арендные отношения более безопасными для Арендатора, чем заключение договора на 11 мес. с условием о возобновлении на новый срок. И налицо преимущества короткой аренды с возобновлением, в экономии денег и времени. Кроме этого, не нужно регистрировать многочисленные допники, что очень важно, в плане определенности действующих условий договоров.
Но мой оппанент, сомневается, и смущает его прежде всего сформировавшееся общее мнение в плане того, что зарегистрированный договор НАДЕЖНЕЕ и БЕЗОПАСНЕЕ, потому как вроде бы под контролем государства. И ко всему прочему, если так просто можно арендовать помещения не регистрируя договор, а просто возобновляя, зачем тогда вообще госрегистрация договоров аренды, заключенных на срок от 1 года и более.
Разяснения того, что ЕГРП имеет несколько другую функцию, нежели гарания прав Арендатора, оказались малоубедительными.
Предлагаю рассудить данный спор, и хотелось бы понять аргументы "За" и "Против" короткой и длинной аренды.

[Bang]

Да ну, баян.
Регистрация позволяет немного более (не полностью, но усилить позицию) защитить интересы той стороны, которой договор более выгоден.
Вот и весь ее смысл.
Если Арендатор считает что сидит выгодно, то его это в какой то мере страхует от поднятия ставки на последующие годы.
А если Арендодатель считает что сдал выгодно - то его это страхует от сбежавшего в последующем арендатора.

Вот кризис - те кто на коротких договорах нас шантажируют расторжением, мы снижаем.
А те кто на длинных - мы им снизили конечно, но не так существенно и на определенный период времени.
А кто сбежал - так с тех взыскиваем и нормально взыскивается по докризисным ставкам.
Выгоднее даже чтобы помещение простаивало.

С другой стороны люди сейчас по минимуму заключаются с регистрацией и мы понимаем что через год-два будем иметь головняк с поднятием ставок. Закладываем в договоры конечно нюансики, но все равно коротких будет проще гнобить.
Глаз за глаз.

Регистрация рулит по любому.
Но палка о двух концах.
Надо применительно к конкретной ситуации смотреть.

[Norman]

Если Арендатор считает что сидит выгодно, то его это в какой то мере страхует от поднятия ставки на последующие годы.
А если Арендодатель считает что сдал выгодно - то его это страхует от сбежавшего в последующем арендатора.

где связь с регистрацией? в какой мере страхцет? короткий договор имеет такую же юридическую силу, и если внем имеются условия предварительного договора, возобновлении после окончания срока на тех же условиях, то имхо Арендатор ни чем не рискует.

коротких будет проще гнобить.

чем легче то? пугалками о том что откажетесь возобновлять?

[grin095]

короткий договор имеет такую же юридическую силу, и если внем имеются условия предварительного договора, возобновлении после окончания срока на тех же условиях, то имхо Арендатор ни чем не рискует

т.е. имеете ввиду равнозначность по последствиям долгосрочного договора и краткосрочного с наличием условий по продлению?
как то сомнительно..
да, 621 ГК предусматривает приемущественное право арендатора на заключение договора на новый срок, при прочих равных!, но что произойдет, если арендодатель захочет сдать имущество иному? разве механизм защиты арендатора 100% позволит перевести аренду на себя?
Аналогично и с наличием в договоре элементов предварительного договора аренды, ну нарушит арендодатель эти условия и что?
вот тут на мой взгляд и находится разница между краткосрочным договором аренды и долгосрочным
Кроме того, регистрация обременения недвижимости в ЕГРП в некоторой степени ограничивает собственника от повторной сдачи имущества в аренду, хотя бы долгосрочную

Сообщение отредактировал grin095: 18 February 2010 - 14:08

[Norman]

grin095
здесь как раз речь не о 621 ГК, о 429 (Предварительный договор)

ну нарушит арендодатель эти условия и что?

цитирую (ст.429 п.5): "В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса."
и (ст.445 п.4): "Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки."

регистрация обременения недвижимости в ЕГРП в некоторой степени ограничивает собственника от повторной сдачи имущества в аренду, хотя бы долгосрочную

Вот именно, что в долгосрочную аренду, но не ограничен в подписании краткосрочных договоров аренды. В любом случае это судебный спор, и позиция первоначального арендатора в этом споре не зависит от того длинный у него договор или короткий.

[местный]

Norman
в том-то и дело, что

вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

как Вы правильно отметили

В любом случае это судебный спор,

хотя и не могу согласиться с тем, что

позиция первоначального арендатора в этом споре не зависит от того длинный у него договор или короткий.

ведь его позиция будет зависеть от того, какие заявлены требования - нарушено ли его право владеть и пользоваться на условиях аренды (длинный договор) либо право требовать заключения нового короткого договора аренды по окончании срока аренды.
Вы представляете себе механизм "автоматического" заключения/возобновления договора, не предполагающий активных действий арендодателя? Даже конклюдентные действия предполагают какую-то активность, подтверждающую согласие на заключение нового договора. Отказать же ему в праве отказаться от заключения нового договора нельзя (ст.22). Арендодатель, заинтересованный в заключении договора аренды на иных условиях (=с другим арендатором), может, сопоставив риски со своей выгодой, пойти на них.
Другое дело, что ему потребуется получить от арендатора помещение, а это тоже суд. Только в том, что помещение будет в этот момент находиться в его владении я и вижу "силу" позиции арендатора.
На мой взгляд, механизм "возобновления" может работать эффективно лишь в том случае, если процедура возобновления позволит арендатору обратиться в суд с иском о понуждении к заключению договора заблаговременно, чтобы к окончанию срока аренды получить решение суда. Это с учетом загруженности арб.судов при сопротивляющемся ответчике вряд ли меньше 4-5 месяцев (на две инстанции). Либо заранее соглашаться с тем, что Вы там будете сидеть, пока Вас с приставами "выселять" не придут (т.е. допуская, что у Вас будет период пользования помещениями без наличия действующего договора аренды).
Вывод - Вам оно надо, раз в полгода судиться по поводу заключения договора аренды, либо заранее соглашаться на репутацию неаккуратного бизнес-партнера?

[grin095]

Norman

здесь как раз речь не о 621 ГК, о 429 (Предварительный договор)

Вам имеет смысл найти и почитать те темы раздела, в которых было обсуждение как последствий нарушения стороной условий предварительного договора, так и последствий несоблюдения приемущественного права.
обращение в суд может не дать итогового 100% результата, а значит и говорить о том, что краткосрочнй договор и долгосрочный аналогичны по последствиям не стоит.

Может вы просто ленитесь до рег службы дойти и вешаете лапшу на ужи генерала? шутю конечно.

[Norman]

grin095

шутю конечно

шутку оценил у меня 112 договоров аренды, в которых постоянно меняются условия