Отправлено 09 March 2010 - 15:02
Уважаемый Ink
Изначально сформированная позиция ВАС была категорична - такой договор не является договором аренды (см.ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО от 11 января 2002 г. N 66 ОБЗОР ПРАКТИКИ РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ, СВЯЗАННЫХ С АРЕНДОЙ)
> Нажмите тут чтобы открыть/скрыть спойлер. <
1. Договор между собственником здания и другим лицом, на основании которого последнее использует отдельный конструктивный элемент этого здания для рекламных целей, не является договором аренды. Акционерным обществом был заключен с собственником здания договор, на основании которого общество получило право использовать крышу данного здания для размещения рекламы. По истечении установленного срока действия этого договора собственник отказал акционерному обществу в заключении договора на новый срок, заключив аналогичный договор с другим лицом. Акционерное общество, полагая, что заключенный между ним и собственником договор является договором аренды крыши здания, на основании статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации <*> обратилось в арбитражный суд с иском о переводе на себя прав и обязанностей по второму договору. В исковом заявлении общество указало, что в течение двух лет устанавливало на крыше свои рекламные щиты и добросовестно исполняло обязательство по внесению платежей. -------------------------------- <*> Далее - ГК РФ, Кодекс. Суд отказал в удовлетворении иска, признав не подлежащей применению статью 621 ГК РФ. При этом в решении суда было отмечено, что правоотношения, возникшие между сторонами и связанные с использованием истцом для рекламных целей крыши здания, принадлежащего ответчику на праве собственности, не являются арендными и, следовательно, не могут регулироваться правилами главы 34 ГК РФ. Принимая решение, суд исходил из того, что в соответствии с пунктом 1 статьи 607 ГК РФ объектами аренды, помимо прямо перечисленных в данной норме, могут быть только непотребляемые вещи. При этом передача вещи в аренду всегда влечет временное отчуждение собственником права пользования этой вещью. Между тем крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания. Поэтому крыша не может являться объектом аренды. Суд указал, что анализ спорного договора свидетельствует о том, что его предметом являлось предоставление истцу возможности на возмездной основе размещать рекламу на крыше принадлежащего ответчику здания. Такой договор не противоречит ГК РФ, отношения сторон регулируются общими положениями об обязательствах и договорах, а также условиями самого договора.
Но в середине прошлого года Пленум ВАС принял постановление, которое опровергает (полностью или в части - еще вопрос
) ту позицию (см.ПЛЕНУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 23 июля 2009 г. N 64 О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ ПРАКТИКИ РАССМОТРЕНИЯ СПОРОВ О ПРАВАХ СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ НА ОБЩЕЕ ИМУЩЕСТВО ЗДАНИЯ)
> Нажмите тут чтобы открыть/скрыть спойлер. < 7. По соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование. Например, может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы. Стороной такого договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все сособственники общего имущества здания, которые образуют множественность лиц в соответствии с действующим законодательством. Лицо, которое использует по договору не являющуюся помещением часть здания, не владеет каким-либо объектом недвижимости и, следовательно, не вправе предъявлять требования, основанные на статьях 301, 304, 305 ГК РФ. К таким договорам применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды, и они подлежат государственной регистрации применительно к пункту 2 статьи 651 ГК РФ. При этом обременение устанавливается на все здание в целом.
В какой мере применимы нормы о договоре аренды к таким договорам? - видимо, покажет лишь практика. Но в Вашем случае, считаю, что спор об "объекте аренды" между сторонами отсутствует, поскольку договор исполнялся. По крайней мере при разрешении споров по исполненным договорам подряда практика часто исходит именно из такого подхода.
Кстати, поиск бы Вам помог узнать и об "аренде" крыши - см.
FAQ и о новом подходе ВАС при оценке договоров по предоставлению в пользование конструктивных элементов здания
обсуждение 
.........
ОГРОМНОЕ СПАСИБО!!!!
прекрасный подробный ответ.
Премного благодарен.
