Сообщений в теме: 52

[Ходжа]

Добрый день, уважаемые. У меня следующий вопрос. Дело происходит в Петербурге. У нас дом ЖСК, мой отец выплатил пай в мае 1989 года, о чем имеется справка правления, где в качестве совместно проживающих лиц указаны я (в 1989 году я был еще несовершеннолетним) и мать. При этом пай выплачивался в браке с моей матерью (они и сейчас женаты). В ноябре 1997 года моему отцу было выдано свидетельство о гос. регистрации собственности на квартиру.
Сейчас отец хочет с согласия матери подарить квартиру мне, но настаивает, чтобы его и матери право пользования квартирой было как-то закреплено в договоре дарения. Видел в интернете такой договор, где в частности написано:

После перехода права собственности к одаряемому в указанной квартире сохраняют право пользования:
такой-то и такой-то.
Указанные лица сохраняют право проживания и пользования квартирой на условиях, предусмотренных ЖК РФ, а также действующим законодательством РФ.

Показывал этот договор в нотариальной конторе (Восстания 6). Там возвражают, что договор дарения - безусловный и потому там не может быть такого пункта. Там предлагают закрепить право пользования родителей уже после получения мной свидетельства о регистрации собственности на подаренную квартиру путем заключения с ними договора бессрочного безвозмездного найма.

Вопросы. Нужно ли как-то закреплять право моих родителей на пользование квартирой или это право и так будет у них иметься как у членов семьи (п.п. 1 и 3 ст. 292 ГК, п.п. 1 и 2 ст. 31 ЖК)?
Если нужно, то можно ли это право прописывать в договоре дарения или нужно заключать какой-то другой договор? Или нужно заключать дополнительные договоры (бессрочного безвозмездного найма или иные) после заключения и регистрации договора дарения?
Заранее благодарю за советы.

[Curti]

Ходжа
Если в нотариальной конторе предлагают "безвозмездный наем", нужно оттуда уходить, говоря всякие обидные слова;)
наем безвозмездным не бывает, плата - существенное условие найма.
Заключайте договор дарения в простой письменной форме, включайте туда Ваше условие, и подавайте на регистрацию.

[Vesi]

Права пользования сохраняются за лицами, прописанными в данном помещении при перемене собственника. Поэтому ст. 558 ГК РФ признает одним из существенных условий договора купли-продажи жилых помещений перечень лиц, в соответствии с законом сохраняющих право пользования помещением. 6 случае нарушения этого условия договор признается недействительным как не соответствующий требованиям гражданского законодательства (§ 2 гл. 9 ГК РФ "Недействительность сделок").

[Ходжа]

Curti, спасибо. Я понимаю, что можно в простой письменной. Но думаю, что отец будет настаивать на нотариальном удостоверении. В принципе эта контора обещалась подать и получить за нас документы на регистрацию.
К тому же нотариально удостоверенный договор кажется более надежным.
У вас есть практика регистрации таких договоров дарения? И на первый мой вопрос в первом посте не могли бы ответить?

[MMG]

Неоднократно регистрировал договоры дарения с подобным условием.

[Ходжа]

Поэтому ст. 558 ГК РФ признает одним из существенных условий договора купли-продажи жилых помещений перечень лиц, в соответствии с законом сохраняющих право пользования помещением.

Замечательно. Только ст. 558 ГК называется "Особенности продажи жилых помещений". У меня должен быть заключен договор дарения.

MMG, вы как нотариус регистрировали?

[Curti]

Ходжа
Недавно у меня прошел такой договор в московской области. Я редко занимаюсь сделками подобными, так что не смогу сослаться на обширную практику. Но коллеги говорят, что все отлично регистрируют.

Нужно ли как-то закреплять право моих родителей на пользование квартирой или это право и так будет у них иметься как у членов семьи (п.п. 1 и 3 ст. 292 ГК, п.п. 1 и 2 ст. 31 ЖК)?

Этот вопрос Вы имели в виду?
Если в договоре дарения Вы укажете, что право пользования квартирой сохраняется за конкретными лицами, то это будет вполне себе закреплением. Ничего дополнительного не нужно.
Нотариальный договор это очень дорого и совершенно не нужно. Юридическая сила не меняется в зависимости от наличия нотариального удостоверения.

MMG, вы как нотариус регистрировали?

Нотариусы не регистрируют, они удостоверяют.
Vesi

Права пользования сохраняются за лицами, прописанными в данном помещении при перемене собственника. Поэтому ст. 558 ГК РФ признает одним из существенных условий договора купли-продажи жилых помещений перечень лиц, в соответствии с законом сохраняющих право пользования помещением. 6 случае нарушения этого условия договор признается недействительным как не соответствующий требованиям гражданского законодательства (§ 2 гл. 9 ГК РФ "Недействительность сделок"). 

иногда лучше жевать.. (с)

[Ходжа]

Вот, собственно и сам договор с этим условием: http://depositfiles....files/oqex1ebjb Думаете, пойдет?

Этот вопрос Вы имели в виду?

Угу, спасибо. Т.е. это положение о сохранении права пользования позволит моим родителям пользоваться правами, предусмотренными п.п. 1 и 3 ст. 292 ГК, п. 2 ст. 31 ЖК и они не могут быть выселены до отчуждения квартиры другому лицу без их согласия? А такое право регистрируется?
И что касается регистрации по месту жительства: нужно ли уведомлять ФМС об этом договоре?

Еще один вопрос. Я так понимаю, что дарение от родителей к сыну налогом не облагается. Однако нужно ли сообщать в налоговую о переходе права собственности?

[Ходжа]

Кстати, юрист предложил другной вариант: заключение договора купли-продажи по ПИБовской стоимости с обременением пожизненным правом пользования. При этом родители будут сохранять право пользования квартирой даже после её продажи другому лицу. Нотариус тоже не возражает (деньги по факту не передаются, в нотариальной конторе сказали, что доказательством оплаты будет являться запись продавца в договоре о получении денежных средств и в дальнейшем предъявлять претензии по неоплате продавец не сможет).
Как смотрите на такой вариант дарения?

[татьяна и.]

юрист предложил другной вариант: заключение договора купли-продажи по ПИБовской стоимости

непонятно, что такое ПИБ, но сделку между взаимозависимыми лицами (а вы с родителями под это подпадаете) на рыночность стоимости для целей налогообложения могут проверять налоговики. При этом по той же причине имущественный вычет по НДФЛ вы не получите.

[Кылдыбатыр]

Сейчас отец хочет с согласия матери подарить квартиру мне, но настаивает, чтобы его и матери право пользования квартирой было как-то закреплено в договоре дарения. Видел в интернете такой договор, где в частности написано:

Ходжа а рента не подходит?

[Ходжа]

непонятно, что такое ПИБ

Это предприятие (ГУП «ГУИОН») по технической инвентаризации недвижимости в Петербурге (альтернатива Ростехинвентаризации). ПИБовская (инвентаризационная стоимость) где-то 900 тыс. р., "рыночная" в несколько раз больше. Это очень важно?

но сделку между взаимозависимыми лицами (а вы с родителями под это подпадаете) на рыночность стоимости для целей налогообложения могут проверять налоговики

Имеете в виду материальную выгоду? По этому поводу прочитал следующее:

Материальная выгода, полученная от приобретения недвижимости покупателем, являющимся взаимозависимым лицом по отношению к продавцу (физическому лицу, организации или индивидуальному предпринимателю), облагается налогом по ставке 13 % (статья 212 НК РФ). Материальная выгода определяется как превышение цены идентичного (однородного) товара, реализуемого продавцом в обычных условиях лицам, не являющимся по отношению к нему взаимозависимыми, над ценой реализации налогоплательщику, таковым лицом являющимся.

Примечание. Взаимозависимыми лицами для целей налогообложения являются (статья 20 НК РФ):
физические лица, когда одно из них подчиняется другому по должностному положению;
физические лица, состоящие в брачных отношениях, отношениях родства или свойства, усыновителя и усыновлённого, а также попечителя и опекаемого;
лица, признанные таковыми по решению суда.
Приведём пример. Строительная организация продала своему работнику квартиру со скидкой, то есть по цене ниже цен реализации квартир с аналогичными характеристиками сторонним лицам. Суд признал организацию и её работника взаимозависимыми лицами. В этом случае материальная выгода в размере, равном скидке, подлежит налогообложению.

Из содержания пункта 3 статьи 212 НК РФ следует, что для определения и соответственно налогообложения материальной выгоды, полученной покупателем, необходимо наличие неоднократных сделок купли-продажи аналогичного товара, совершённых одним и тем же продавцом в отношении разных лиц. Таким образом, применительно к покупке недвижимости у взаимозависимого физического лица налогообложение материальной выгоды - это исключительно редкий случай.

К тому же рыночная цена квартиры, обремененной жильцами, имеющими право проживать там пожизненно (причем каждый в своей комнате, а комнат-то всего 3), это совсем не то же самое, что рыночная цена квартиры, свободной от обременений.

Ходжа а рента не подходит?

Не хочу с этим завязываться. Всю жизнь собирать справки о выплаченных суммах. Другой вопрос, если бы само предоставление безвозмездного пользования квартирой могло бы приравниваться к "предоставлению средств на его (получателя ренты) содержание в иной форме". Впрочем, глубоко вопрос о ренте не изучал.

[Ионыч]

Кстати, юрист предложил другной вариант: заключение договора купли-продажи по ПИБовской стоимости с обременением пожизненным правом пользования. При этом родители будут сохранять право пользования квартирой даже после её продажи другому лицу. Нотариус тоже не возражает (деньги по факту не передаются, в нотариальной конторе сказали, что доказательством оплаты будет являться запись продавца в договоре о получении денежных средств и в дальнейшем предъявлять претензии по неоплате продавец не сможет).
Как смотрите на такой вариант дарения?

Это не юрист, а барыга вам советы дает. С целью обогатится за ваш же счет. Родители - дети - дарение - простая письменная форма - переход права с указанием на сохранение их права проживания. Ни налогов, ни сборов нотариальных (госпошлина 1000 за дарение и за переход права 500 рублей), ни проблем надуманных. Если к велосипеду приделать парус и два якоря, то он не поедет.

[Ходжа]

Ионыч, простая письменная - куда дешевле. Но конторы, в которые я обращался в Питере, все в один голос говорят, что дарение с обременением будет недействительной сделкой и УФРС его не зарегистрирует. Мне бы мнение питерских практиков.

[Alskar]

Гм.. Немного возобновлю тему. Дядя подарил мне квартиру именно с таким условием проживания. УФРС возражений не имел, договор зарегистрировали. Причем в самом св-ве о гос.регистрации указано: обременений нет. То бишь, они это условие обременением не посчитали.
А вопрос у меня такой: как же тогда продать квартиру? Дядя оттуда выписался. Но право, я так поняла сохраняется? Вычитала, что нужно заключить доп.соглашение. А как оно должно выглядеть? И регистрироваться оно опять должно в УФРС? Какие нужны будут документы?

[Pastic]

А вопрос у меня такой: как же тогда продать квартиру?

Молча - указав, что в квартире сохраняет право пользования такой-то гражданин.

[Alskar]

А вопрос у меня такой: как же тогда продать квартиру?

Молча - указав, что в квартире сохраняет право пользования такой-то гражданин.

Думаю, покупателям вряд ли понравится такой пункт в договоре. Доп.соглашение как-то надежнее мне представляется.

[Pastic]

Думаю, покупателям вряд ли понравится такой пункт в договоре. Доп.соглашение как-то надежнее мне представляется.

Либо покупатели согласны с таким обременением - либо нет. А в какой бумажке Вы его отразите - ничего не меняет.

Добавлено немного позже:
P.S. В любом случае, это СУЩЕСТВЕННОЕ условие договора, без которого его регистрировать не должны, поскольку он незаключен.

[Alskar]

Думаю, покупателям вряд ли понравится такой пункт в договоре. Доп.соглашение как-то надежнее мне представляется.

Либо покупатели согласны с таким обременением - либо нет. А в какой бумажке Вы его отразите - ничего не меняет.

Добавлено немного позже:
P.S. В любом случае, это СУЩЕСТВЕННОЕ условие договора, без которого его регистрировать не должны, поскольку он незаключен.

Ну во-первых, вы говорите об обременении, но ведь в свидетельстве указано, что обременений не зарегистрировано. Чем же тогда это считать?

Во-вторых, в какой бумажке, может и неважно. Но важна сама суть. В случае доп. соглашения право на проживание вообще я так полагаю обнуляется. То есть доп.соглашение отменяет дядино право на проживание (с его согласия разумеется).

Смысл фразы постскриптума не совсем поняла в части "не должны регистрировать потому что не заключен".

[Pastic]

ведь в свидетельстве указано, что обременений не зарегистрировано.

Это не имеет никакого значения.

[Alskar]

Это не имеет никакого значения.

А по поводу доп. соглашения что можете сказать? Можно это право как-то "отменить"? Может дядя от него просто отказаться?

[Alskar]

Тем более, если продать квартиру с правом проживания, то оно потом будет переходить к каждому последующему покупателю до бесконечности? Ерунда какая-то..

[Alderamin]

Alskar

вы говорите об обременении, но ведь в свидетельстве указано, что обременений не зарегистрировано. Чем же тогда это считать?

А с чего Вы взяли, что такое обременение подлежит регистрации?

если продать квартиру с правом проживания, то оно потом будет переходить к каждому последующему покупателю до бесконечности? Ерунда какая-то..

Действительно, ерунда - люди пока что лишены возможности жить вечно...

[Alskar]

А с чего Вы взяли, что такое обременение подлежит регистрации?   

Лично я считаю (хотя я не юрист), что если обременение есть, оно должно быть зарегистрировано, о чем должна стоять отметка. Если на свидетельстве о собственности черным по белому написано, что обременений не зарегистрировано, о чем в реесте сделана соответствующая запись и т.д., то как вообще речь может идти об обременении?

Изначально вопрос был, напомню, как это право на проживание аннулировать? Почему-то никто не хочет отвечать по существу вопроса. Сам "обременитель" готов и очень желает отказаться от этого права, с регистрации снялся.

Сообщение отредактировал Alskar: 20 October 2010 - 11:22

[Бумбараш]

Pastic

Молча - указав, что в квартире сохраняет право пользования такой-то гражданин.

P.S. В любом случае, это СУЩЕСТВЕННОЕ условие договора, без которого его регистрировать не должны, поскольку он незаключен.

А на основании какой нормы закона дядя там сохраняет право проживания при продаже квартиры новому собственнику?

Сообщение отредактировал Бумбараш: 20 October 2010 - 11:58