Сообщений в теме: 16

[Pete]

Арендодатель сдает помещения в аренду. По договору между ним и арендатором два первых месяца, для установки оборудования, подготовки помещений и т.п., установлена плата в 50 руб. Через 2 мес. арендатор начинает пользоваться помещениями "в полном объеме" и начинает платить арендную плату 100 руб.
Чтобы не нарваться на п. 3 ст. 614 ГК (изменение арендной платы не чаще 1 раза в год) Арендодатель в договоре аренды пишет, что первые два месяца он бронирует помещения для арендодателя и за это взимает 50 руб.
Считаю, что такая конструкция имеет право на существование, однако возникает вопрос, когда передавать помещения по акту? По идее, через 2 мес., однако, тогда непонятно, что делать, если арендатор, насверлив дырок для оборудования, отыграет назад и не захочет арендовать?

[Lisska]

А что, в течение года планируется повысить арендную плату? Если нет, тогда вообще нет проблемы. Или заключите предварительный договор на эти два месяца. Где пропишите ответственность за насверленные дырки при отказе.

[Pete]

Lisska

А что, в течение года планируется повысить арендную плату?

Нет. Только 50 (за первые 2 мес), потом 100.

Или заключите предварительный договор на эти два месяца. Где пропишите ответственность за насверленные дырки при отказе.

Это как?

[grin095]

Передавайте по акту сразу после подписания.
Устанавливайте арендную плату за первые два месяца 50 рублей, начиная с третьего месяца 100 рублей.
Имхо изменением это не является.

[Pete]

grin095

Имхо изменением это не является.

На чем основана такая точка зрения, позвольте полюбопытствовать?

[grin095]

На чем основана такая точка зрения, позвольте полюбопытствовать?

Справедливости ради могли бы и сами выложить обоснование своей точки зрения..
Впрочем извольте.
я исхожу из безусловно вам известного ИП ВАС РФ №66, где дословно трактовка ст 614 ГК звучит так:
"11. При применении пункта 3 статьи 614 ГК РФ судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления."
Соответственно указанный при заключении договора порядок определения арендной платы не может одновременно считаться его изменением.

[greeny12]

Передавайте по акту сразу после подписания.
Устанавливайте арендную плату за первые два месяца 50 рублей, начиная с третьего месяца 100 рублей.
Имхо изменением это не является.

Можно установить 100%, а для первых двух месяцев - понижающий коэффициент с выполнением арендатором определенных условий. Если аренда "закрывается" нештатно, то при окончательных расчетах берется 100% за фактический срок аренды.

[Pete]

grin095

я исхожу из безусловно вам известного ИП ВАС РФ №66, где дословно трактовка ст 614 ГК звучит так:
"11. При применении пункта 3 статьи 614 ГК РФ судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления."
Соответственно указанный при заключении договора порядок определения арендной платы не может одновременно считаться его изменением.

Вот и я о том же. В этот-то пункт и уперлись. Ведь у нас механизма-то нет, а есть твердая арендная плата: 50, а затем 100. Что мешает арендатору признать сей пункт, в части повышения с 50 до 100, противоречащим законодательству и узаконить в суде на ближайший год 50? Как ни стараюсь, а внятного ответа найти не могу.greeny12
Сорри, но что-то недопонимаю

Можно установить 100%, а для первых двух месяцев - понижающий коэффициент с выполнением арендатором определенных условий.

Подписаться на мнимую сделку, а затем произвести зачет встречных требований?

Если аренда "закрывается" нештатно, то при окончательных расчетах берется 100% за фактический срок аренды.

На основании чего? Арендатор в такое наше положение входить не хочет и не будет, это мы входим в его положение, а то уйдет к другим. Срок аренды несколько лет, площади приличные, деньги тоже, договор, обременение будет регистрироваться в регпалате, тут все будет честь по чести.
Лично я больше склоняюсь к варианту установления одинаковой суммы арендной платы по каждому месяцу, а допником или самим договором предусмотреть на пару месяцев какую-нить рассрочку, типа, 50% месячной оплаты сразу, а остальные 50% - равными долями в течение 10 месяцев.

Сообщение отредактировал Pete: 01 June 2010 - 18:17

[Rigard]

greeny12 +1

Pete
По моему проще использовать схему greeny12.

Пишите, что арендная плата определяется по формуле 100р.*К,
где К - это коэффициент, который в 1-е 2 месяца равен 0,5, а потом 1.

[Pete]

Rigard

Пишите, что арендная плата определяется по формуле 100р.*К,
где К - это коэффициент, который в 1-е 2 месяца равен 0,5, а потом 1.

Ну поясните бестолковому... Что за коэффициент, откуда он берется, к кому и на основании чего применяется? Если просто подменить твердую арендную плату типа, "механизмом ее определения", то в АСе же не дураки сидят. Механизм определения арендной платы это совсем другая песня, там объективные параметры заложены, например, курс валют (подтверждается ЦБ), инфляция (подтверждается Росстатом), если арендатор платит долей с доходов или продукцией, то подтвержается балансом, кассовой книгой и т.п.

[местный]

Pete
не будет у вас изменения размера арендной платы - какую установили при заключении договора аренды диффернцированно к разным периодам аренды, такая и будет. Объяснение простое - эта норма защищает арендатора от чересчур частых (чаще чем раз в год) изменений ар.платы. В Вашем случае этого не будет т.к. ар.плата согласованная при заключении договора аренды не изменяется, но в соответствии с условиями договора в разные периоды срока аренды составляет разные суммы.

[greeny12]

Ну поясните бестолковому... Что за коэффициент, откуда он берется, к кому и на основании чего применяется?

Постановление ФАС ДО от 06.12.2005 N Ф03-А73/05-1/3813
Довод ответчика о необходимости применения при расчете понижающего коэффициента, установленного соглашением N 1 от 11.11.2003, правомерно не принят во внимание судом апелляционной инстанции, поскольку данное соглашение не зарегистрировано в установленном законом порядке.

Постановление ФАС ДО от 25.01.2010 N Ф03-7877/2009 по делу N А16-665/2009
Судебными инстанциями установлено, что расчет ... произведен правильно, исходя из деления площади на производственные и административные помещения с учетом базовой ставки для определения величины платы за аренду помещения и понижающим коэффициентом...

Постановление ФАС СЗО от 18.11.2008 по делу N А56-34702/2005
Общество... не выразило никаких возражений по поводу состояния помещения, его площади, расчета арендной платы. К тому же в расчете арендной платы с момента его заключения и до 20.12.2003 учитывался понижающий коэффициент 0,5 в связи с отсутствием отопления.

[grin095]

местный +1
Нет тут изменения.. это не механизм, т.е. формула, а порядок исчисления, согласованный сторонами. сегодя 50, завтра 100, послезавтра сколько хотите и т.д., а изменение арендной платы, суть доп соглашение к договору, не чаще 1 раза в год, начиная со второго года.

[Pete]

grin095

Нет тут изменения.. это не механизм, т.е. формула, а порядок исчисления, согласованный сторонами. сегодя 50, завтра 100, послезавтра сколько хотите и т.д., а изменение арендной платы, суть доп соглашение к договору, не чаще 1 раза в год, начиная со второго года.

Т.е. вы хотите сказать, что изначально можно включить в договор некий "график", где предусматривать различную арендную плату за каждый период (месяц, квартал и т.п.)?
greeny12
Спасибо за подборку

Постановление ФАС ДО от 06.12.2005 N Ф03-А73/05-1/3813

Хотя здесь суд правомерность коэффициента по существу не рассматривал, т.к. доп. соглашение не прошло регистрацию.

Постановление ФАС СЗО от 18.11.2008 по делу N А56-34702/2005

А здесь действовали по утвержденной методике и понижающие коэф. применялись ввиду существенных недостатком имущества.
Хотя мысль устанавливать именно понижающие коэф., ИМХО, неплохая, арендатор тут оспаривать вряд ли что-то будет, вот только налорги....?
Мы, все-таки, пришли к выводу, что проще помещение передать через два месяца, за "бронирование" взять деньги вперед и согласовывать все работы, тем более, что особых перестроек арендатор не планирует, так что денег за первые два месяца с лихвой хватит, чтобы, если что ремонт произвести.

[местный]

Pete

Т.е. вы хотите сказать, что изначально можно включить в договор некий "график", где предусматривать различную арендную плату за каждый период (месяц, квартал и т.п.)?

Отвечу за себя: считаю, что можно включить в договор "график платежей", который будет предполагать внесение арендной платы в разных размерах в разные периоды аренды. И это не будет являться нарушением п.3 ст.614, даже если арендная плата будет установлена разной применительно к каждому месяцу в течение одного года. Потому что "пересмотра размера арендной платы" в таком случае не будет .

[grin095]

Pete
Именно это и хочу сказать.
И тема эта уже ..дцатая по этому вопросу.
Хотите заниматься бронированием - занимайтесь ктож запретит то

[Pete]

grin095

И тема эта уже ..дцатая по этому вопросу.

Ну..... уж....... извиняйте, чего уж там.....