Сообщений в теме: 22

[vittta]

Добрый день, уважаемые юрсты! Посоветуйте, плиз, как быть.
Наша организация арендует помещение под офис на основании долгосрочного дог. аренды. Договор зарегирован Росрегистрацией. Но арендодателем выступает не собственник, а агент (на основании агентского договора с собственником).
Теперича собственник расторг агентский договор с прежним агентом и заключил новый агентский дог. с новым агентом.
Вопос: надо ли нам регировать доп. соглашение о смене арендодателя-агента и как оно должно выглядеть?

[Madama]

Статья 609. Форма и государственная регистрация договора аренды

1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Статья 452. Порядок изменения и расторжения договора

1. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Сообщение отредактировал Madama: 16 October 2007 - 12:21

[vittta]

Спасибо, я уже поняла, что надо регистрировать.
Но остается вопрос, с кем заключать доп. соглашение - с новым агентом, с прежним агентом или с собственником?
а может быть допник должен быть трехсторонним?
Собственник предложил заключать доп. соглаш. к дог. аренды с ним:
Арендодатель - Собственник (!) и Арендатор заключили доп. соглаш к дог. аренды:
"Стороны договорились, что с момента подписания настоящего Доп. соглашения все финансовые расчеты и иные взаимоотношения о исполнению Договора аренды № ____ от __ осуществляются между Арендатором и ООО "__", именуемым в дальнейшем Агент в силу заключенного между Арендодателем (собственником) и Агентом агентского договора № ___ от ___.

Вроде бы все понятно, но меня смущает, что в договоре аренды у нас Агент назван Арендодателем, а в допнике к этому же договору Арендодателем уже назван Собственник. Допустимо ли это? Зарегисрирует ли нам Росрегистрация допник в таком виде?

[Madama]

Вроде бы все понятно, но меня смущает, что в договоре аренды у нас Агент назван Арендодателем, а в допнике к этому же договору Арендодателем уже назван Собственник. Допустимо ли это? Зарегисрирует ли нам Росрегистрация допник в таком виде?

Я бы делала допник между новым агентом и арендатором.

[vittta]

Вроде бы все понятно, но меня смущает, что в договоре аренды у нас Агент назван Арендодателем, а в допнике к этому же договору Арендодателем уже назван Собственник. Допустимо ли это? Зарегисрирует ли нам Росрегистрация допник в таком виде?

Я бы делала допник между новым агентом и арендатором.

А у Вас уже был подобный опыт? Или это просто предположение?

[DMV]

Madama

Я бы делала допник между новым агентом и арендатором

Нафиг он нужен-то?
vittta
Не нужен вам никакой допник. Договор остается в силе, для вас никаких изменений, существенные условия не меняются. Сначала от имени собственника действовал один агент, сейчас другой, это вас не касается. Здесь только один вопрос встает, кому и с какого момента платить арендную плату. Для того чтобы не попасть впросак, опирайтесь на условия договора и уведомления собственника о смене агента.

Добавлено в [mergetime]1192522363[/mergetime]

Арендодатель - Собственник (!) и Арендатор заключили доп. соглаш к дог. аренды:
"Стороны договорились, что с момента подписания настоящего Доп. соглашения все финансовые расчеты и иные взаимоотношения о исполнению Договора аренды № ____ от __ осуществляются между Арендатором и ООО "__", именуемым в дальнейшем Агент в силу заключенного между Арендодателем (собственником) и Агентом агентского договора № ___ от ___.

Вроде бы все понятно, но меня смущает, что в договоре аренды у нас Агент назван Арендодателем, а в допнике к этому же договору Арендодателем уже назван Собственник. Допустимо ли это? Зарегисрирует ли нам Росрегистрация допник в таком виде?

Если все же хотите допник, то заключайте его уже с новым агентом, действующим от имени собственника. В ДС меняем преамбулу и реквизиты. Для регистрации придется прикладывать соглашение о расторжении старого агентского договора, новый агентский договор. Я в такой ситуации ничего регистрирую, имхо бесполезная трата сил и средств ради изменения нескольких букв договора. Арендатору направляется уведомление, что с такого-то числа собственник заключил агентский договор с новой организацией и исполнение необходимо производить ему, новые реквизиты + копию нового договора и все. ФРС не инетересует, что у собственника агент сменился, это для них ничего не меняет.

[vittta]

Спасибо за ответы!
Только что из Росрегистрации (по Северному округу). Сказали, что их не интересует смена агента, если собственник недвижимости не поменялся, то регировать ничего не надо.

[Madama]

Спасибо за ответы!
Только что из Росрегистрации (по Северному округу). Сказали, что их не интересует смена агента, если собственник недвижимости не поменялся, то регировать ничего не надо.

Да-а-а....
Спецы у нас в регпалате сидят....

[Yurist2_2007]

Здравствуйте, уважаемые юристы. Решила возобновить тему. У меня агентский договор, по которому агент от имени и за счет принципала заключает договоры аренды. Далее в договоре аренды в преамбуле указано: ООО 1, именуемое в дальнейшем «Агент», действующее от имени ООО 2, именуемое в дальнейшем “Арендодатель”, в лице генерального директора ООО 1 ФИО, действующего на основании Устава ООО1 , Агентского договора № от г., Доверенности № от , с одной стороны, и _______, именуемое в дальнейшем “Арендатор”, в лице директора ___________, действующего на основании Устава, с другой стороны...

Договор аренды подписан агентом и арендатором.

Кроме того, в акте приема-передачи к договору аренды также будет подписываться агент (такая же преамбула, как к договору аренды).

Бухг-я настаивает, что в аренде нужно писать не агент, а арендодатель. Я была не согласна с этим, пока не увидела в этой теме, что был зарегистрирован ДС, в котором агент - арендодатель. А как же ГК: "Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду."? Управомочен ли в моем случае арендодателем агент? Если он все-таки управомочен заключать договоры аренды и будет назван арендодателем в аренде, то соответственно к нему все требования арендатора - по передаче имущества по акту, по прорванным трубам, по сбою в электричестве и т.п.?

[ViRUS]

1. По агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

Так что смотрите свой агентский договор.

[Yurist2_2007]

Спасибо за ответ. У меня в агентском договоре агент от имени и за счет принципала заключает договоры и собирает деньги. Соответственно, я могу его поименовать в договоре аренды как арендодателя, т.к. у него есть право на заключение договора аренды, прописанное в аг. договоре и в доверенности. Но права и обязанности по договору аренды возникнут у собственника? я имею ввиду, например, если прорвет трубу, то арендатор обратится к арендодателю, а арендодатель перешлет претензию собственнику и уже собственник пойдет с этим разбираться. Я правильно рассуждаю? Ведь по агентскому договору агент действует от имени принципала, соответственно обязанности по заключенным агентом договором возникнут у принципала. Так?

[ViRUS]

Если Вы действуете от имени принципала, то он и является стороной по договору.

[Mely]

Если Вы действуете от имени принципала, то он и является стороной по договору.

Добрый день!
А у нас другая ситуация - договор аренды заключен от собственника действует УК по агентскому договору, теперь собственник поменялся.. как поступить? вносить изменения в договор? новый собственник с УК заключил свой агентсткий договор.. нам внести в договор аренды изменения относительно нового агентского договора или вообще можно ничего не менять? не хотелось бы делать лишних движений.. у кого какие мысли?

[PAVEL 2010]

Все-таки, у кого какое мнение по такому вопросу: может ли агент (не собственник) в силу ст. 608 ГК РФ выступать арендодателем по договору аренды, т.е. принимать на себя все права и обязанности арендодателя, если он уполномочен на это агентским договором?
Или ст. 608 ГК РФ распространяется только на лиц, обладающих правом оперативного управления и хоз. ведения (т.е. только они могут выступать арендодателями по договорам аренды не будучи собственниками)?

Сообщение отредактировал PAVEL 2010: 27 August 2010 - 09:37

[riflettere]

PAVEL 2010
не понятны ваши сомнения. Ст. 608 арендодателем могут выступать лица, управомоченные собственником. Действительно, чаще всего в литературе эта норма рассматривается в свете гос. собственности, но не встречал пока ограничительного толкования, о котором вы говорите.
К тому же есть еще доверительное управление. Там сделки доверитель совершает от своего имени (пусть с указанием).

[riflettere]

Mely

А у нас другая ситуация - договор аренды заключен от собственника действует УК по агентскому договору, теперь собственник поменялся..

т.е. у вас агентский договор у вас заключен агентом от собственного имени?
думаю, что здесь главнее принцип следование аренды за судьбой объекта (ст.617).
В целом, практика поддерживает позицию, что "переход права собственности на арендуемое имущество влечет перемену стороны в договоре аренды независимо от внесения таких изменений в договор и их государственной регистрации, если она требуется". Но это в простой ситуации. И тем не менее, думаю, что главнее тут принцип следования.

[PAVEL 2010]

Спасибо за ответ.
ГК РФ предусмотрена возможность арендатора передать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу. Совершается это путем подписания соответствующего соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды.
Если применить аналогию, то получается, что собственник, самостоятельно заключивший договор аренды, после подписания агентского договора может таким же соглашением о передаче прав и обязанностей передать свои права и обязанности арендодателя агенту?
Мы в данный момент хотим таким образом передать права и обязанности по долгосрочному договору аренды от арендодателя (собственник, принципал) к агенту.
Как Вы считаете Росреестр зарегистрирует подобное соглашение о передаче прав и обязанностей арендодателя?

[riflettere]

PAVEL 2010

Если применить аналогию, то получается, что собственник, самостоятельно заключивший договор аренды, после подписания агентского договора может таким же соглашением о передаче прав и обязанностей передать свои права и обязанности арендодателя агенту?

никогда не задавался таким вопросом... Но в целом.. имхо ничему не противоречит такой подход. Только у вас должен быть агентский договор + уступка прав и перевод долга (соблюдение процедур). А так в целом я не вижу, почему арендодатель в правоотношении не может смениться, поскольку допускается, что арендодателем может быть не только собственник. Но еще раз... никогда раньше таким вопросом не задавался, практику не смотрел, поэтому чистое имхо.
ПС: расскажите о результатах общения с Росреестром потом плз .

[PAVEL 2010]

Росреестр однозначного ответа не дал. Решили проверить свои выводы эмпирическим путем, т.е. сдать документы на государственную регистрацию.
Для этого вставили в дополнительное соглашение к договору аренды, которым меняем еще кое-какие условия договора аренды, следующий пукнт:

1. В связи с заключением между Арендодателем и Арендодателем-Агентом агентского договора № ___ от _________ 2010 г. с момента подписания настоящего Соглашения права и обязанности Арендодателя в рамках, предусмотренных указанным агентским договором и Договором, передаются Арендодателю-Агенту. Передача прав и обязанностей не влечет за собой переход права собственности.

Дополнительное соглашение подписывают Арендодатель (собственник, принципал), Арендодатель-Агент (агент) и Арендатор.

[GSK]

Договор аренды не надо регистрировать если прописать что в соответсии со ст.610 Гк РФ (ч.3) заключен на неопределенный срок.

[Miss_Natali]

Подскажите, пож., мне непосвященному человеку и же походу наделовшему много ошибок.
Был заключен договор аренды офиса на 6 лет с регистрацией в юстиции. Собственник сменился, и предложил нам заключить новый договор на 11 мес., который мы и подписали, но печать не пставили, мы ИП и работаем с печатью. Сейчас собственник нас выгоняет 1 апреля и расторгает с нами договор, который на 11 месяцев.
Я правильно понимю, что подписав новый договор с новым собственником мы автоматически расторгли старый? Или из-за того, что старый должен был быть расторгнут по обоюдному согласию, т.к. зарегестрирован в юстиции и к тому же на новом договоре нет нашей печати, 2-й договор все таки не имеет своей юр. силы и мы можем это оспорить с судебном порядке?

И какие действия может применить собственник, если мы 1 апреля не покинем помещение?

Заранее спасибо за оперативные ответы!!! он мне очень сейчас нужны)))

[Miss_Natali]

И никто ничего не знает что ли???? Простите, за назойливсть....

[Витяй]

Miss_Natali, не оперативно конечно, но всё таки может быть помогу.

Ваш договор на 11 месяцев непричём, если действует 6-летний. Он и продолжает действовать, автоматически ничего не расторгается. Смена собственника не влечёт прекращение обязательств.

Какие действия предпримет собственник? - закроет помещение и вас не пустит.