Но вот дальше начались вопросы без ответов.
1. Какие требования законодательства к форме такого документа (простая письменная форма или путем составления единого документа, подписанного сторонами)?
2. Обязательна ли государственная регистрация такого договора?
У меня есть только некоторые мысли на этот счет.
1. Договор уступки должен быть составлен в той же форме, что и основной договор (ст.389 ГК РФ).
Форма договора перевода долга регулируется этой же нормой (ст.391 ГК РФ). Договор аренды должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. (п.1 ст.651 ГК РФ).
2. Договор аренды на срок более одного года требует государственной регистрации (п.2 ст.651 ГК РФ). В тоже время договор уступки и перевода долга также требует государственной регистрации, если они основаны на сделке, которая требует государственной регистрации (п.2 ст.389 ГК РФ)
НО..... отдельных требований к договору "о замене стороны в договоре" ГК не содержит. Можно ли сделать отсюда вывод о том, что такой договор не требует особых требований к форме и государственной регистрации. Или учитывая, что фактически это смешанный договор, а следовательно к "такому договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора" (п.3ст.421 ГК РФ), он должен быть составлен в письменной форме в виде единого документа и подлежит государственной регистрации. Или эта норма касается только самих положений договора, а не требований к форме такого договора.
Хотелось бы с помощью сообщества обсудить эту тему и сделать грамотные выводы.
Это чисто теоретический аспект проблемы, с которой я столкнулся. Но у нее есть и прикладной аспект.
Ситуация.
Имелся договор аренды нежилого помещения с горкомимуществом. Старый арендатор (ЮЛ) в связи с изменением местонахождения на другой город написал письмо в горкомимущество о том, что он согласен прекратить договор аренды при условии предоставления нежилого помещения в аренду Новому арендатору (Старый арендатор и Новый арендатор фактически принадлежат одному собственнику, но юридически разным). На тот момент до истечения срока аренды было еще более 6 лет. Новый арендатор также написал письмо в горкомимущество о том, что просит заключит с ним договор аренды на это помещение, т.к. Старый арендатор отказывается от аренды в его пользу. Вышло распоряжение администрации города о том, что в связи с обращениями Старого арендатора и Нового арендатора аренду Старому арендатору прекратить, Новому предоставить. Со Старым арендатором горкомимущество заключило соглашение о расторжении договора аренды. С Новым арендатором был заключен договор аренды на это помещение (правда срок аренды оказался на полтора года меньше).
После принятия ФЗ от 22.06.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" Новым арендатором было подано заявление о реализации преимущественного права приобретения нежилого помещения. Сначала администрация согласилась, издала распоряжение об условиях приватизации и подписала договор купли-продажи. Но потом они посчитали, что Новый арендатор не соответствует требованиям вышеупомянутого ФЗ, а именно "арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества" (п.1. ст.3) и отменила постановление о приватизации. Действительно, договор аренды с Новым арендатором не соответствует этому условию. Но тут появилось разъяснение ВАС РФ по применению этого ФЗ (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 05.11.2009г. № 134), в пункте 7 которого Президиум указал, что "Определяя срок временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом, указанный в статье 3 Закона, суды должны исходить из того, что в названный срок включается также срок владения и (или) пользования недвижимым имуществом лицом, являющимся предшествующим правообладателем по отношению к субъекту малого или среднего предпринимательства, заявившему о реализации права на приобретение. При этом переход права аренды к новому арендатору может основываться как на универсальном, так и на сингулярном правопреемстве (например, перенаем), а прежние арендаторы должны на момент осуществления ими временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом соответствовать критериям малого или среднего предпринимательства". И если брать в расчет срок пользования нежилым помещением Старым арендатором, то срок достаточный для преимущественного права приобретения.
Горкомимущество этот аргумент в расчет не берет. Дело в настоящее время в суде первой инстанции. Пытаюсь доказать, что был перенайм. Но отдельного соглашения нет, и регистрации тем более. Все что у меня есть это письма Старого и Нового арендатора, вышеупомянутое постановление администрации и тот факт, что администрация никогда не переофомляет замену арендатора в договоре отдельным соглашением. Даже в порядке универсального правопреемства, а не сингулярного.
Поэтому вышеуказанный вопрос для меня очень важен. Буду признателен за детальное обсуждение.
Сообщение отредактировал virgus: 21 June 2010 - 09:46
