Сообщений в теме: 69

[nhouse]

Интересная тема возникла в соседнем топике.
Вынесу отдельно.

До выхода нового ЖК РФ было создано Застройщиками огромное количество "карманных" ТСЖ.

Множество из таких ТСЖ не подтвердили выбор себя в качестве управляющей компании, но проводят ОСЧ ТСЖ.

Каков алгоритм непризнания действий ОСЧ ТСЖ таких архаических ТСЖ базируясь на том, что они не располагают 50%+1 от числа собственников.

Ссылки на 246-247 ГК РФ видел, но не понятно как к ним аппелировать.

Сообщение отредактировал nhouse: 27 August 2010 - 19:59

[Том Хэген]

Можно попробовать поднять вопрос о правомочности ТСЖа в суде с иском по любому поводу ...
Как самостоятельный вопрос, полагаю решается в особом производстве ...


Тута профи нужны.



Вообще-то банкет продолжается - ангажированные застройщиком УКи утверждают себя "будущими собственниками" при получении ключей ...

Сообщение отредактировал Рашпиль I: 27 August 2010 - 18:19

[nhouse]

Вопрос как аргументировать.
На самом деле тут нужно идти к ст. 161.
Можно считать, что выбор способа управления не состоялся.
Поэтому можно писать в ОМСУ с требование приступить к выбору УК по конкурсу.

Однако хотелось бы еще иметь средства для признание эти микро-ТСЖ нелигимными в области принятия решений до момента ликвидации/конкурса.

Статья 161. Выбор способа управления многоквартирным домом

1. Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

2. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

3. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

4. Орган местного самоуправления в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

5. Орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах указанного конкурса и об условиях договора управления этим домом. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам предусмотренного частью 4 настоящей статьи открытого конкурса, в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

6. Орган местного самоуправления не позднее чем за месяц до окончания срока действия указанного в части 5 настоящей статьи договора управления многоквартирным домом созывает собрание собственников помещений в этом доме для решения вопроса о выборе способа управления этим домом, если такое решение ранее не было принято в соответствии с частью 3 настоящей статьи.

7. Любой собственник помещения в многоквартирном доме может обратиться в суд с требованием обязать органы местного самоуправления выбрать управляющую организацию в соответствии с положениями части 4 настоящей статьи.

8. Заключение договора управления многоквартирным домом без проведения открытого конкурса, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, допускается, если указанный конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся.

9. Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

[Том Хэген]

Однако хотелось бы еще иметь средства для признание эти микро-ТСЖ нелигимными в области принятия решений до момента ликвидации/конкурса.

Возможна ликвидация решением суда ...

9. Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

... и одной ТСЖой ...
Потому как многие ТСЖо управляющей организацией не признают.

Сообщение отредактировал Рашпиль I: 27 August 2010 - 18:30

[nhouse]

Так что делать суду с решениями фиктивного ТСЖ до момента ликвидации?

Потом мне очень нравится реализация п.2 ст. 141.
Там написано, что ОСС "ОБЯЗАН" ликвидировать ТСЖ.
Правильно ли я понимаю, что такое ОСС по ликвидации не требует соблюдение кворума по вопросу, поскольку вопрос безальтернативный?

Статья 141. Ликвидация товарищества собственников жилья

1. Ликвидация товарищества собственников жилья осуществляется на основании и в порядке, которые установлены гражданским законодательством.

2. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме обязано принять решение о ликвидации товарищества собственников жилья в случае, если члены товарищества не обладают более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

[Том Хэген]

Правильно ли я понимаю, что такое ОСС по ликвидации не требует соблюдение кворума по вопросу, поскольку вопрос безальтернативный?

Неправильно, потому что решение может ... и будет оспорено ТСЖой в суде.

Сообщение отредактировал Рашпиль I: 27 August 2010 - 18:37

[nhouse]

Интересно, есть ли какая судебная практика по действиям против ТСЖ в которых нет 50% собственников?

[Том Хэген]

Интересно, есть ли какая судебная практика по действиям против ТСЖ в которых нет 50% собственников?

Пустое, на остальных 20% представят " трамвайные билеты" как заявления собственников ...
Будете доказывать, что это не заявления?

[nhouse]

Вот тут хороший комментарий
http://www.alisa-hom...=119&Itemid=289

приведем авторитетное мнение одного из создателей Жилищного кодекса - П.В.Крашенинникова:

«… одно из условий правомочности общего собрания членов товарищества заключается в необходимости присутствия на данном собрании членов товарищества, которым, как собственникам помещений в многоквартирном доме, в котором создано товарищество, принадлежат голоса..., составляющие более чем 50% от общего числа голосов, принадлежащих всем собственникам помещений в таком доме… Таким образом, ЖК РФ предъявляет более жесткие требования к определению правомочности общего собрания членов товарищества собственников жилья, чем это установлено для правомочности общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.»

(Постатейный комментарий к Жилищному кодексу РФ / Под ред. П.В.Крашенинникова М., 2006. С.596, 598. )

Добавлено немного позже:

Пустое, на остальных 20% представят " трамвайные билеты" как заявления собственников ...
Будете доказывать, что это не заявления?

По-моему, это вряд ли. Ведь если всплывет хоть один "трамвайный билет" это доказанная фальсификация документов и т.д. и т.п. уже в рамках УК РФ.

Потом подделать сложно потому как нужно знать номер свидетельства о собственности без него все будет выглядеть сразу как офера.

[Том Хэген]

По-моему, это вряд ли. Ведь если всплывет хоть один "трамвайный билет" это доказанная фальсификация документов и т.д. и т.п. уже в рамках УК РФ.

Потом подделать сложно потому как нужно знать номер свидетельства о собственности без него все будет выглядеть сразу как офера.

Лёгко! ТСЖ имеет банк персональных данных ...
Фальсификация только подписи ...
Доказывать придётся Вам, ст 56 ГПК. Стоимость почерковедческой экспертизы одной подписи порядка 50 тыров ... если представите более 6 образцов одной подписи.
Справитесь?

Сообщение отредактировал Рашпиль I: 27 August 2010 - 18:59

[Fofenka]

Статья 135. Товарищество собственников жилья
1. Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Таким образом, создавая ТСЖ, на общем же собании собственников решается вопрос кто будет управлять этим домом - ТСЖ или иная УК. Все это протоколируется.
Далее все вопросы решаются либо общим собранием, либо его членами - в зависимости от ситуации. Все решения принимаются голосами - которые прямопропорциональны доле в собственности от 100% всего дома.Например, собственник однокомнатной квартиры может иметь голос, равный 0, 2% от общего числа голосов.
Соответственно возникают договорные отношения - как с поставщиками услуг, так и с собственниками МКД. Пр этом, обратите внимание на 307 ППРФ, где ТСЖ (в данном случае, как управляющая уомпания) будет являться исполнителем по договору управления. Никакой собственности у ТСЖ нет, из имущества могут быть лопаты. веники и т.п. инвентарь, который покупается на средства, вырученные от граждан. Именно для этого создается ТСЖ - для управления общим имуществом!!!!!

Для общего собрания кворум необходим ВСЕГДА - черным по белому написано (п. 3 ст 45 ЖК РФ). Общее собрание - такой же орган управления, как и иные.

[Том Хэген]

...
Таким образом, создавая ТСЖ, на общем же собании собственников решается вопрос кто будет управлять этим домом - ТСЖ или иная УК. Все это протоколируется.
...

Мадемуазель, Вы не вкурили топик.

До выхода нового ЖК РФ было создано Застройщиками огромное количество "карманных" ТСЖ.

[nhouse]

По-моему, фантазируем.
Крашенников аргументирует, что ОСЧ ТСЖ без участия 50% собственников не правомочно.
Он считает, что ст. 45 ЖК РФ императивно применяется к ОСЧ ТСЖ.


http://www.pravo.vuz...57_page_23.html

7. Часть 3 комментируемой статьи устанавливает основное требование для проведения общего собрания членов товарищества - правомочность данного собрания, т.е. необходимость наличия условий, при которых данное собрание вправе рассматривать вопросы, включенные в повестку дня, и принимать по ним решения (осуществлять реализацию своих правомочий - прав как органа управления товариществом в пределах установленной компетенции). При этом указанная часть выделяет два таких условия.

Первое из них связано с определением правомочности общего собрания членов товарищества в соответствии со ст. 45 ЖК РФ и уставом товарищества. Данная статья ЖК РФ устанавливает правило правомочности общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В частности, в соответствии с ч. 3 этой статьи общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно, если в нем приняли участие собственники помещений в таком доме (их представители), обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов. При этом согласно ч. 3 ст. 48 ЖК РФ количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (см. комментарии к ст. ст. 45 и 48 ЖК).

Таким образом, одно из условий правомочности общего собрания членов товарищества заключается в необходимости присутствия на данном собрании членов товарищества (их представителей), которым как собственникам помещений в многоквартирном доме, в котором создано товарищество, принадлежат голоса (пропорциональные доле указанных членов товарищества в праве общей собственности на общее имущество в таком доме), составляющие более чем 50% от общего числа голосов, принадлежащих всем собственникам помещений в таком доме.

Следует также обратить внимание на то, что согласно ч. 3 комментируемой статьи правомочность общего собрания членов товарищества должна определяться не только в соответствии со ст. 45 ЖК РФ, но и в соответствии с уставом товарищества. Поэтому уставом товарищества могут быть предусмотрены более жесткие требования к определению правомочности общего собрания членов товарищества <*>. При этом уставом товарищества не может быть снижена установленная ст. 45 ЖК РФ "планка" голосов в 50%, поскольку, даже если такое снижение будет допущено в уставе товарищества, общее собрание членов товарищества, на котором будут присутствовать члены товарищества, обладающие 50% голосов или менее, нельзя будет признать правомочным, учитывая императивность требования ч. 3 комментируемой статьи об определении правомочности и положения ст. 45 ЖК РФ <**>.

--------------------------------

<*> В частности, уставом товарищества может быть установлено такое условие правомочности общего собрания членов товарищества, как, к примеру, необходимость присутствия членов товарищества (их представителей), которым принадлежит более 60% голосов от общего числа голосов.

<**> Ранее действовавший ФЗ "О товариществах собственников жилья" (п. 1 ст. 35) распространял правила об установлении правомочности общего собрания домовладельцев (собственников помещений в доме) на установление правомочности общего собрания членов товарищества при том условии, что "иное не предусмотрено уставом товарищества". В отличие от названного Федерального закона в первом предложении ч. 3 комментируемой статьи законодатель использовал союз "и", что предполагает необходимость одновременного учета требований о правомочности как ст. 45 ЖК РФ, так и устава товарищества. При этом, учитывая более высокую юридическую силу ЖК РФ по отношению к уставу товарищества, данный устав не может содержать положения, противоречащие названной статье ЖК РФ.

Второе из условий, при наличии которых общее собрание членов товарищества может быть признано правомочным, заключается в необходимости присутствия на таком общем собрании более половины членов товарищества (их представителей). Поэтому в случаях, когда на общем собрании членов товарищества собственников жилья хотя и присутствует более половины членов такого товарищества (их представителей), но они не обладают вышеуказанным необходимым количеством голосов (пропорциональным доле данных членов товарищества в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в котором создано такое товарищество) либо когда члены такого товарищества (их представители) хотя и обладают указанным количеством голосов, но на общем собрании присутствует менее половины членов товарищества (их представителей), общее собрание членов товарищества собственников жилья не может быть признано правомочным.

Таким образом, ЖК РФ предъявляет более жесткие требования к определению правомочности общего собрания членов товарищества собственников жилья, чем это установлено для правомочности общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Представляется, что установление законодателем указанных требований для общего собрания членов товарищества обусловлено необходимостью обеспечения баланса, с одной стороны, интересов не являющихся членами товарищества собственников помещений в многоквартирном доме, в котором создано товарищество, самих членов товарищества, выступающих одновременно в качестве указанных собственников, в отношении общего имущества в таком доме, и, с другой стороны, интересов членов товарищества в отношении имущества и хозяйственной деятельности товарищества.

[Том Хэген]

Кто спорит?

[nhouse]

Мы все придурки. Читаем Крашенникова.

В ЖК РФ все черным-по-белому.

Статья 146. Порядок организации и проведения общего собрания членов товарищества собственников жилья

3. Правомочия общего собрания членов товарищества собственников жилья устанавливаются в соответствии со статьей 45 настоящего Кодекса и уставом товарищества. Общее собрание членов товарищества собственников жилья правомочно, если на нем присутствуют более половины членов товарищества или их представителей.

[Том Хэген]

Не, читать надо первоисточник.
Правомочно к тому, чтобы открыть собрание, заслушать стороны ...
А вот принять решение ...
Какие вопросы?

Сообщение отредактировал Рашпиль I: 27 August 2010 - 19:17

[nhouse]

Рашпиль I

Ну тык тогда к решениям ТСЖ как грамотно строить иск?

Типа:

В соответствии с ст. 146 п.3 правомочность ОСЧ ТСЖ устанавливается в соответствии со ст. 45 ЖК РФ, т.е. с соблюдением всех правил установленных для Общего Собрания Собственников.

Согласно п.3 ст. 45 ЖК РФ установлено условие для правомочности Собрания: "если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов"

Таким образом, в правомочном собрании ОСЧ ТСЖ должны принимать участие более 50% от всех собственников.

Собрание в ОСЧ ТСЖ в котором приняли участие только 20% от числа собственников является ничтожным.

Так?

[Том Хэген]

Рашпиль I
...
Так?

1. Как должно быть;
2. Как было;
3. Ваши нарушенные права;
... и как они будут восстановлены решением суда?

Как-то так
Мне особенно интересен пункт 3.


И ещё раз, я не юрик.

Сообщение отредактировал Рашпиль I: 27 August 2010 - 19:28

[nhouse]

1. Как должно быть;

ОСЧ ТСЖ должны выполнять все требования к ОСС, плюс Уставные требования (ст. ст. 146 п.3).
В том числе дополнительно к кворуму членов ТСЖ установлено требование к кворуму собственников в 50%+1.


2. Как было;

ОСЧ ТСЖ не правомочно, т.к. не выполнило условия к кворуму согласно ст. 146 п.3


3. Ваши нарушенные права;

[Могу вступить в ТСЖ для полных нарушений]
Неправомочное ОСЧ ТСЖ приняло тарифы взыскивающие неправомерно высокие платежи.

4. Восстановление прав
- Признать ОСЧ ТСЖ несостоявшимися
- Установить тарифы на уровне госсударственных, поскольку правомочных решений ОСЧ ТСЖ об их повышении не имеется

Интересный правда вопрос, как обосновать, что ТСЖ должно работать по гостарифам на содержание, пока не приняло решение введении своих тарифов.

[Том Хэген]

Неправомочное ОСЧ ТСЖ приняло тарифы взыскивающие неправомерно высокие платежи.

В результате …ОС, ТСЖ выставляет мне необоснованные денежные обязательства, чем причиняет материальный ущерб. Полагаю, законное проведение и избрание правления будет следовать нормам законодательства.

Тогда полагается оспаривать только "неправомерные платежи" ... при чём здесь оспаривание ОС?

Где-то на форуме встречал более красивую фразу ...

Интересный правда вопрос, как обосновать, что ТСЖ должно работать по гостарифам на содержание, пока не приняло решение введении своих тарифов.

А как можно обосновать другие ?

Сообщение отредактировал Рашпиль I: 27 August 2010 - 19:52

[Fofenka]

...
Таким образом, создавая ТСЖ, на общем же собании собственников решается вопрос кто будет управлять этим домом - ТСЖ или иная УК. Все это протоколируется.
...

Мадемуазель, Вы не вкурили топик.

До выхода нового ЖК РФ было создано Застройщиками огромное количество "карманных" ТСЖ.

Уверяю Вас вкурила, как Вы выразились, по полной! Не понимая основ создания ТСЖ - очень сложно разобраться в его порядке деятельности. Ибо Вы, например, ссылаясь на статьи из ГК РФ и указывая на их приоритетность по сравнению с ЖК РФ наверное забыли об отраслевом делении норм права. Семейные взаимоотношения - семейный кодекс, жилищные - соответственно жилищный. Это, как общая норма и специальная.


Автор темы наконец-таки сам понял о чем я говорила тут,цитирую "как обыватель" и ранее в другой теме. Об этом же говорит и Крашенинников, заметьте!

[nhouse]

Мы на самом деле нашли мега-способ развалить любое ОСЧ ТСЖ. Путем применения ст. 45 ЖК РФ к нему.

Однако интересный и открытый вопрос для иска.

Вот собралось ТСЖ посчитало смету и тарифы. Неважно даже почему, но провести ОСЧ ТСЖ не получилось.

ВОПРОС: Так откуда тогда брать тарифы на содержание, пока проводится новое ОСЧ ТСЖ?

Интуиция подсказывает, что если ТСЖ не смогло утвердить тарифы, то действуют государственные. Однако нужна ссылка на НПА.

[Том Хэген]

Интуиция подсказывает, что если ТСЖ не смогло утвердить тарифы, то действуют государственные. Однако нужна ссылка на НПА.

Проблем в терминологии ...
Утверждает ли ОС ТСЖ для не членов?
В чьей компетенции тарифы, и что утверждает ОС ТСЖ?

Сообщение отредактировал Рашпиль I: 27 August 2010 - 19:58

[Fofenka]

Мы все придурки. Читаем Крашенникова.

В ЖК РФ все черным-по-белому.

Статья 146. Порядок организации и проведения общего собрания членов товарищества собственников жилья

3. Правомочия общего собрания членов товарищества собственников жилья устанавливаются в соответствии со статьей 45 настоящего Кодекса и уставом товарищества. Общее собрание членов товарищества собственников жилья правомочно, если на нем присутствуют более половины членов товарищества или их представителей.

ну наконец-то, может и меня услышите!

[Том Хэген]

ВОПРОС: Так откуда тогда брать тарифы на содержание, пока проводится новое ОСЧ ТСЖ?

Цитата
Интересный правда вопрос, как обосновать, что ТСЖ должно работать по гостарифам на содержание, пока не приняло решение введении своих тарифов.

А как можно обосновать другие ?