Сообщений в теме: 23

[капитанша]

Ситуация: родственники (тетка) в 2005 г. обратились в администрацию поселка я заявлением о выделении земельного участка. 25 ноября 2005 г. глава администрации вынес постановление «Об утверждении проекта границ сформированного земельного участка ФИО для строительства индивидуального жилого дома и хозяйственно – бытовые строения о адресу: ____________». Данным постановлением Глава обязывал тетку поставить земельный участок на государственный кадастровый учет и предоставить в администрацию план земельного участка.
Подразумевалось, что после того, как участок будет поставлен на кадастровый учет , с теткой администрация заключит договор аренды земельного участка, после чего тетк4а получит разрешение на строительство дома. В действительности все пошло как обычно, получив на руки это постановление тетка возомнила себя собственником земельного участка, огородила его и стала строить дом (не достроила).
В результате когда начала делать кадастровую карту, в план земельного участка попал недостроенный дом. После постановки земельного участка на кадастровый учет тетка обратилась в администрацию с заявление о заключении договора аренды и приложила кадастровый план земельного участка. Администрация письмом от 04.05.20009 г. в заключении договора аренды отказала, мотивировав это тем, что на земельном участке имеются объекты незавершенного строительства и предоставлении земельного участка возможно лишь при наличии документов на дом. А на дом доков нет . Нет ни разрешения , ни другого документа. Есть только план БТИ и все.
Возникает вопрос, что делать? Я сначала стала готовить иск в суд о признании права собственности на незавершенку. Однако думаю, что в иске суд откажет, так как земельный участок вообще никак не оформлен. Что делать?

[AndEver]

А у Вас проектная документация на дом есть?
А чеки на строиматериалы или может договоры с подрядчиками есть?

Быть может обратиться в суд с иском о признании права собственности на объект незавершенного строительства и понуждении администрации к заключению договора аренды земельного участка?
Постановление Администрации от 25 ноября 2005г. практически можно рассматривать как предварительный договор между Администрацией и Вашей теткой о выделении земельного участка под ИЖС при соблюдении условий постановки ЗУ на кадастровый учет. Ваша тетка это условие выполнила, но сделала это позже начала строительства дома. Что могло быть вызвано различными уважительными причинами, как то: наличие средств на строительство, строиматериалов, рабочей силы и т д.
Таким образом в суде потребуется доказать, что и незавершенку строила Ваша тетка и что земля ей была обещана. Что именно этот ЗУ предполагалось выделить ей при наличии у Администрациии такой возможности (объект передачи индивидуализирован).


Добавлено немного позже:
Двух зайцев одним иском

[riflettere]

AndEver
самовольную постройку через суд даже арендатор узаконить не может, не то, что претендент на землю, а землю не дадут с ней.

Насколько я знаю, есть планы об устранении указанного ограничения путем внесения изменений в ГК. Насколько я знаю, над изменением ГК уже рассматривает сводная комиссия (т.е. вероятен законопроект, мб даже осенью, хотя не факт). Я уверен, что принятие поправок будет долгим и не факт, что будет в этом вопросе. По сути сейчас ничего не остается, кроме того чтобы ждать (окольные методы не в счет), но можно и недождаться (могут ведь и снести заставить + КоАП).

Сообщение отредактировал riflettere: 28 August 2010 - 21:05

[AndEver]

AndEver
самовольную постройку через суд даже арендатор узаконить не может, не то, что претендент на землю, а землю не дадут с ней.

Насколько я знаю, есть планы об устранении указанного ограничения путем внесения изменений в ГК. Насколько я знаю, над изменением ГК уже рассматривает сводная комиссия (т.е. вероятен законопроект, мб даже осенью, хотя не факт). Я уверен, что принятие поправок будет долгим и не факт, что будет в этом вопросе. По сути сейчас ничего не остается, кроме того чтобы ждать (окольные методы не в счет), но можно и недождаться (могут ведь и снести заставить + КоАП).

Как правило, возникающие проблемы действительно лучше решать сразу, а не ждать, когда рак на горе свистнет, а то этот момент может действительно никогда и не настать. А почему это самовольную постройку через суд узаконить нельзя? А как же Постановление Пленума ВАС И ВС О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав? А так как в данном случае нет ПС ни на ЗУ ни на недострой, то можно попробовать доказать в суде что и ЗУ тетке обещан был, и что администрация не возражала и не возражает, чтобы тетка на этом ЗУ дом построила, а оформить договор аренды с теткой администрация не могла так как не было документов, позволяющих четко определить объект договора аренды, а теперь администрация не может оформить соответствующий договор т.к. не может достоверно установить чей недострой.
Никто землю под самоволку получить и не хочет, речь идет об оформлении соответствующих документов на уже выделенную землю и недострой.

Сообщение отредактировал AndEver: 29 August 2010 - 22:37

[grin095]

А почему это самовольную постройку через суд узаконить нельзя?

а потому, что самоволку через суд узаконить может только собственник (ПНВ, ПБП) - ст. 222 ГК

А как же Постановление Пленума ВАС И ВС О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав?

А где там иное?

можно попробовать доказать в суде что и ЗУ тетке обещан был, и что администрация не возражала и не возражает, чтобы тетка на этом ЗУ дом построила, а оформить договор аренды с теткой администрация не могла так как не было документов

Как видно администрация свои обязательства выполнила

[Alina_s]

У меня похожая ситуация.
В 2004 году гр. А. приобрел у гр. Б. недострой по договору купли-продажи. Договор не был зарегистрирован, т.к. з/у не был предоставлен в установленном законом порядке. Недострой находился на большом земельном участке, находящемся в аренде у третьего лица. З/у – территория городского пляжа, берег озера. Это третье лицо заключало в 2003 году с гр. Б договор субаренды земельного участка под размещение строящегося здания.
Вот этот недострой и был приобретен обратившимся ко мне гражданином. Сделка была совершена с одобрения администрации муниципального образования, которая пообещала (конечно же, устно) выделение з/у под строительство. Перед заключением сделки гр. А подавал заявление в администрацию м/о с просьбой «разрешить приобрести недостроенное здание кафе…». Заявление рассмотрено на заседании торговой комиссии. Есть выписка из заседания торговой комиссии от 11.02.2004г. с резолюцией : « согласовать сбор необходимых согласований, проектом предусмотреть благоустройство прилегающей территории.» Дата заключения договора купли-продажи – 12.02.2004г.
Далее гр.А на руки был выдан акт выбора земельного участка от 30.04.2004г. для согласования. Согласования были все собраны. Природоохранной инспекцией было сделано заключение с предложением «…перед началом работ на предварительно согласованном з/у, расположенном на рекреационных землях - необходимо всю рабочую документацию по объекту представить в отдел государственной экологической экспертизы на государственную экологическую экспертизу.»
Также была сделана топосъемка з/у, получено землеустроительное дело, градостроительное заключение от 20.04.2005. При оформлении документов гр.А отказали в предоставлении выписки из государственного земельного кадастра, мотивируя, что для этого нужно предоставить заключение экологической экспертизы (это все устно), а пройти экологическую экспертизу он не смог по причине отсутствия выписки из государственного земельного кадастра (опять же устно).
Вот такой получился замкнутый круг. Клиент неоднократно обращался в м/о с просьбой завершить выделение з/у, но от него неизменно требовали завершить согласование акта выбора з/у, выписку из государственного земельного кадастра, заключение экологической экспертизы.
Жалобы подавались и в прокуратуру, и в антимонопольный комитет, и подавалось исковое в арбитражный суд с требованием о выделении земельного участка. В иске, конечно же отказали, мотивируя тем, что администрация не отказывает в выделении з/у, просто гр. А не закончил установленную законом процедуру согласования акта выбора з/у, т.е. спора нет. На этом от клиента отказались.
На сегодня имеем – самовольную постройку на территории городского пляжа, без выделения з/у. За это время территория городского пляжа по договору переуступки права требования 17.11.2004 (дата неточная, есть еще договор от 2008 года), перешла от одного арендатора к другому, и со всеми арендаторами гр. А заключал договор субаренды з/у под здание кафе, платил им деньги.
Причем в договор аренды территории пляжа администрация специально внесла пункт, разрешающий сдавать в субаренду з/у для размещения объектов для обслуживания пляжа.
Сегодняшний арендатор очень заинтересован прибрать практически даром это здание. Предъявил в суд иск о сносе здания и освобождения арендуемой им территории. 5 мая 2010 прислал уведомление о расторжении договора субаренды з/у с гр. А. В ответ мы написали письмо, что он нарушил порядок и сроки для расторжения договора.
В 2009 году гр. А обратился с просьбой заключить договор аренды з/у под размещение кафе – естественно КУМИ попросил предоставить св-во о праве собственности на здание. А выделить з/у под строительство отказались (устно), так как на нем уже размещено здание.
Такова ситуация на момент обращения ко мне. Сдаваться без борьбы как-то не хочется, так как обратились ко мне знакомые.
Может, я неправильно оцениваю ситуацию, но мысли такие: подать в администрацию МО недооформленный акт выбора со всеми согласованиями с просьбой согласовать акт выбора з/у, МО откажет, так как в акте выбора з/у установлен срок действия – 6 месяцев. Далее обжаловать отказ в суд на основании – ЗК не установлен срок действия акта выбора з/у, и далее попробовать завершить оформление. И попробую подать иск о признании права на самовольную постройку.
И хочу попытаться признать договор аренды з/у недействительным, так как на момент заключения договора аренды на часть этого участка существовал акт выбора под строительства.
Конечно же, буду ссылаться, что истец ненадлежащий, но суд привлек КУМИ в качестве третьего лица. Также считаю, что срок исковой давности истек, так как истец узнал о нарушении своих прав в момент заключения договора о переуступке права требования на з/у.
Что-то очень длинное пояснение получилось, но буду надеяться на ваши свежие мысли и критику.
Заранее спасибо.

[Чеширский кот]

Может, я неправильно оцениваю ситуацию

Действительно

со всеми арендаторами гр. А заключал договор субаренды з/у под здание кафе, платил им деньги

Объектом субаренды что у Вас является?

подать в администрацию МО недооформленный акт выбора со всеми согласованиями с просьбой согласовать акт выбора з/у, МО откажет, так как в акте выбора з/у установлен срок действия – 6 месяцев. Далее обжаловать отказ в суд на основании – ЗК не установлен срок действия акта выбора з/у, и далее попробовать завершить оформление.

Вы полагаете, что заявитель имеет право бесконечно долго осуществлять согласование выбора земельного участка, хоть 5 лет, хоть 10, хоть 50, и если у него вдруг что-то не получается, то виновата в этом, конечно, администрация, и поэтому она непременно обязана решить все проблемы заявителя с гос.органами и согласовать таки акт выбора.

И хочу попытаться признать договор аренды з/у недействительным, так как на момент заключения договора аренды на часть этого участка существовал акт выбора под строительства.

С Ваших же слов договор аренды на этот участок существовал еще до того, как вы получили акт выбора

Конечно же, буду ссылаться, что истец ненадлежащий

Кто это? Да, а 305 статью ГК вы читали?

Также считаю, что срок исковой давности истек, так как истец узнал о нарушении своих прав в момент заключения договора о переуступке права требования на з/у.

Если Вы сейчас говорите об этом

Сегодняшний арендатор очень заинтересован прибрать практически даром это здание. Предъявил в суд иск о сносе здания и освобождения арендуемой им территории.

Советую почитать стаью 208 ГК

5 мая 2010 прислал уведомление о расторжении договора субаренды з/у с гр. А. В ответ мы написали письмо, что он нарушил порядок и сроки для расторжения договора.

Мне кажется нет смысла заниматься перепиской по вопросу расторжения договора, если он у Вас являетя недействительным
Alina_s
Не надо пытаться обхитрить всех на свете, придумывая умные схемы. У Вас где проблема началась? Вот здесь

При оформлении документов гр.А отказали в предоставлении выписки из государственного земельного кадастра, мотивируя, что для этого нужно предоставить заключение экологической экспертизы (это все устно), а пройти экологическую экспертизу он не смог по причине отсутствия выписки из государственного земельного кадастра (опять же устно).

Отсюда и начинайте ее разруливать

[grin095]

у меня возникло впечатление, что проблема началась вот здесь

В 2004 году гр. А. приобрел у гр. Б. недострой по договору купли-продажи. Договор не был зарегистрирован, т.к. з/у не был предоставлен в установленном законом порядке.

Вернее еще раньше, когда недострой был произведен.
Но прежний его "владелец" понял бесперспективность темы и сбагрил ее

думаю топикстартеру будет тяжело раскрутить этот клубок.. больно все завернуто плотно
тут и спорный договор купли-продажи самоволки
и недействительный договор субаренды
да и договор аренды пляжа сомнительный..
а уж эпопея с актом выбора, прокуратурой и арбитражом (а значит и плохими отношениями в администрации), вообще приближает к нулю перспективы дела

Сообщение отредактировал grin095: 01 September 2010 - 12:15

[AndEver]

Цитата
А почему это самовольную постройку через суд узаконить нельзя?

а потому, что самоволку через суд узаконить может только собственник (ПНВ, ПБП) - ст. 222 ГК

Согласна, но в данном случае тетка и начала строить дом, и именно она является фактическим собственником незавершенки.
В Постановлении Пленума ВАс и ВС говорится о том, как и собственно и в ГК, что: "Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка". Однако, в данном случае из правоустанавливающих документов на землю есть только Постановление о выделении участка под ИЖС при соблюдении определенных условий, которые в данный момент уже выполнены.

Отсюда вывод: нужно бороться и доказывать в суде право собственности на объект незавершенного строительства и обязание администрации к заключению договора аренды земельного участка.
Иного выхода из сложившейся ситуации я пока не вижу.

[Чеширский кот]

Однако, в данном случае из правоустанавливающих документов на землю есть только Постановление о выделении участка под ИЖС при соблюдении определенных условий, которые в данный момент уже выполнены.

Где Вы увидели постановление о предоставлении з/у? или Вы за таковое принимаете постановление об утверждении проекта границ? и с каких пор такой акт стал правоустанавливающим документом на землю?

Отсюда вывод:

Странный вывод

[AndEver]

Где Вы увидели постановление о предоставлении з/у?  или Вы за таковое принимаете постановление об утверждении проекта границ? и с каких пор такой акт стал правоустанавливающим документом на землю?

Пардон, с правоустанавливающим документом ошибочка вышла.

Можно рассматривать

постановление «Об утверждении проекта границ сформированного земельного участка ФИО для строительства индивидуального жилого дома и хозяйственно – бытовые строения о адресу: ____________».

в соответствии со ст.32 ЗК как доказательство начала процедуры предоставления конкретного з\у конкретному человеку, но процедура не завершена т.к.,

предоставлении земельного участка возможно лишь при наличии документов на дом

.
Получается, что собственник з\у не возражает в заключении договора.

[Alina_s]

[quote]Объектом субаренды что у Вас является? [/quote]
объектом субаренды является земельный участок под зданием кафе и прилегающая к нему территория, т.е. фактически тот участок, который планировали выделить под строительство

[quote]Вы полагаете, что заявитель имеет право бесконечно долго осуществлять согласование выбора земельного участка, хоть 5 лет, хоть 10, хоть 50, и если у него вдруг что-то не получается, то виновата в этом, конечно, администрация, и поэтому она непременно обязана решить все проблемы заявителя с гос.органами и согласовать таки акт выбора.[/quote]

Ну конечно, срок прошел уже просто неприличный, но видела практику рассмотрения дел в АС об удовлетворении пободных исков,

[quote]Не надо пытаться обхитрить всех на свете, придумывая умные схемы. У Вас где проблема началась? Вот здесьЦитата
При оформлении документов гр.А отказали в предоставлении выписки из государственного земельного кадастра, мотивируя, что для этого нужно предоставить заключение экологической экспертизы (это все устно), а пройти экологическую экспертизу он не смог по причине отсутствия выписки из государственного земельного кадастра (опять же устно).
Отсюда и начинайте ее разруливать
Да я и не пытаюсь обхитрить, просто другие варианты не придумываются.
А каким образом разрулить ситуацию? в том-то и проблема, что не знаю, как к этому подступиться.

[Alina_s]

Вернее еще раньше, когда недострой был произведен.
Но прежний его "владелец" понял бесперспективность темы и сбагрил ее

Согласна полностью

да и договор аренды пляжа сомнительный..

да, тем более, что договор аренды заключен на всю территорию берега, без выделения береговой линии

недействительный договор субаренды

есть ли смысл признавать договор субаренды недействительным? основания для этого есть,

[grin095]

имхо если и есть совсем уж бесперспективные случаи, то это один из них


AndEver

Отсюда вывод: нужно бороться и доказывать в суде право собственности на объект незавершенного строительства и обязание администрации к заключению договора аренды земельного участка.
Иного выхода из сложившейся ситуации я пока не вижу.

Это как мышь в молоке? больше на молитву похоже, чем на конкретный способ разрешения ситуации, нл.

Имхо если и идти каким то способом, то исключительно налично-административным..
и то, береговая линия вероятнее всего - земли общего пользования, а значит большего чем было - липовая субаренда, не получить

[Чеширский кот]

Alina_s

объектом субаренды является земельный участок под зданием кафе и прилегающая к нему территория, т.е. фактически тот участок, который планировали выделить под строительство

Посмотрите, что под земельным участком понимает Земельный кодекс РФ

есть ли смысл признавать договор субаренды недействительным?

что Вы хотите получить в итоге от такого признания?

А каким образом разрулить ситуацию? в том-то и проблема, что не знаю, как к этому подступиться.

ну для начала, наверное, получить письменные отказы там, где они были даны устно

[t-marin]

А почему бы не сказать, что это недостроенная хоз.постройка?

[капитанша]

вот для понятливости сосканировала постановление...

Прикрепленные изображения

• 

[Чеширский кот]

капитанша

вот для понятливости сосканировала постановление...

Это Вы сейчас к чему?

[Lexus007]

В результате когда начала делать кадастровую карту, в план земельного участка попал недостроенный дом.

Я бы начал разруливать ситуацию отсюда! Кадастровый инженер должен был составить межевой план земельного участка, а не строений...

[капитанша]

наметала один путь решения проблемы - надо будет переделать кадастровую карту и "убрать" оттуда рисунок дома и сдать эти документы в администрацию по новой.

[Lexus007]

наметала один путь решения проблемы - надо будет переделать кадастровую карту и "убрать" оттуда рисунок дома и сдать эти документы в администрацию по новой.

Хороший выбор Если у Вас межевали спецы из БТИ, то скорее всего придется поменять кадастрового инженера (не всегда БТИ идут на выбранный Вами путь решения проблемы) Если и те буду настаивать, что у Вас якобы есть сооружение на участке, то скажите, что это склад стройматериалов для строительства, а вовсе не недвижимость

[капитанша]

фееричный облом. оказывается чиновники делают выборочную проверку и приезжают смотреть земельный участки. так что при наличии капитального строения никакими бумажками их не убрать. надо думать....

[riflettere]

думаете, к вам приедут ? нужно знать практику в конкретном случае... не везде приезжают ... слава богу

[Lexus007]

оказывается чиновники делают выборочную проверку

Если уж чиновник и добирется до места, то только ради поправления своего семейного бюджета! Тут уже дело совести... В конце концов Вы сами виноваты... и надо как-то искупить вину