Сообщений в теме: 68

[Уэф]

Вот, нарыл ВАСин обзор. привожу извлечения.

ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО
от 13 ноября 1997 г. N 21

ОБЗОР ПРАКТИКИ РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ,
ВОЗНИКАЮЩИХ ПО ДОГОВОРАМ КУПЛИ - ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации рассмотрел Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли - продажи недвижимости, и в соответствии со статьей 16 Федерального конституционного закона "Об арбитражных судах в Российской Федерации" информирует арбитражные суды о выработанных рекомендациях.

Председатель Высшего
Арбитражного Суда
Российской Федерации
В.Ф.ЯКОВЛЕВ





8. Если обязательства по договору купли - продажи исполнены сторонами надлежащим образом, продавец не вправе требовать внесения изменения в этот договор в части увеличения цены проданного имущества.
Акционерное общество предъявило иск к обществу с ограниченной ответственностью о внесении в пункт 3.1 договора купли - продажи имущественного комплекса изменений об увеличении цены в соответствии с переоценкой основных фондов, предусмотренной постановлением Правительства Российской Федерации.
Арбитражный суд исковые требования удовлетворил, сославшись на то, что покупатель допустил просрочку в оплате и последний платеж произвел в период, когда должна была производиться переоценка основных фондов.
Однако судом не учтены следующие обстоятельства.
Между акционерным обществом (продавцом) и обществом с ограниченной ответственностью (покупателем) заключен договор купли - продажи имущественного комплекса.
В пункте 3.1 договора указана цена комплекса. Стоимость перечислена продавцу частями. Имущество передано покупателю по акту приема - передачи после его полной оплаты.
Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Согласно статье 408 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства сторон прекращаются в связи с исполнением.
Поскольку обязательства сторон по договору исполнены, у суда отсутствовали правовые основания для увеличения цены по пункту 3.1 договора, прекратившего свое действие, и взыскания разницы в ценах.
С учетом изложенного Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации отменил судебные акты и отклонил исковые требования акционерного общества.

Так, что позиция ВАСи в этом вопросе предельно ясна.

[kuropatka]

Святослав

уплатить дополнительную цену за товар, если он действительно того стоит, совсем не то же самое, что подарить деньги, искусственно привязав их к давно прекратившейся исполнением купле-продаже.

После того, как ПС перешло и договор прекратился - ничего за товар уже уплатить нельзя. Ну отсутствует тут какая-либо возможность для заключения сделки...


Б.О.

не регистрировать. а предоставить регистрирующему органу для внесения сведений в реестр.

Это что за действие такое?


Heartbreaker

Оплата произошла полностью еще до регистрации перехода ПС.

Можно попробовать сварганить акт зачета неосновательного обогащения в цену недвижимости, наверное... Но налоргам такое и впрямь лучше не показывать.

[Блoндинкa]

Это что за действие такое?

я вот тоже слабо представляю как это должно выглядеть. Видимо как исправление технической ошибки (ст. 21 ФЗ 122-ФЗ от 21.07.97). Хотя скорее всего пошлют в суд.

налоргам такое и впрямь лучше не показывать

это объект недвижимости - основное средство. Он идет по куче налоговых документов. не показывать не получится.

[Z2002]

kuropatka, насчет возможности "экзорцизма правоотношений... при согласии сторон" - да, возможно все, если не затрагивает прав третьих лиц и прямо не запрещено законом.

То, что допник следует делать задним числом - это очевидно.

Возможные проблемы учета и непонятки налоговой - согласен, но вопрос об этом не ставился.
Хотя, конечно, это правильно - предостеречь автора темы и на этот счет.

[Святослав]

kuropatka

После того, как ПС перешло и договор прекратился - ничего за товар уже уплатить нельзя. Ну отсутствует тут какая-либо возможность для заключения сделки...

Заключен договор на продажу здания за 100 000 рублей, забыли дописать пару нулей. Покупатель заплатил 100 000 рублей. Хотя есть предварительная переписка, балансы и проч., где сумма - 10 000 000 руб. Факт соглашения есть? Есть. Здание передано? Передано. Продавцу ничего сделать нельзя, даже если покупатель согласен доплатить?
Справедливость не торжествует.

[Блoндинкa]

забыли дописать пару нулей

поэтому цифры дублируют прописью...

[Святослав]

Б.О., всяко бывает... Это лишь частный пример. Могли указать наименование контрагента иначе, или номер расчетного счета, или еще что.

[Pastic]

Заключен договор на продажу здания за 100 000 рублей, забыли дописать пару нулей. Покупатель заплатил 100 000 рублей.

Все, продавец отдыхает.

Хотя есть предварительная переписка, балансы и проч., где сумма - 10 000 000 руб.

О форме договора купли-продажи недвижимости нужно напоминать?

Факт соглашения есть?

На 100 000 - есть.

[kuropatka]

Z2002

возможно все, если не затрагивает прав третьих лиц и прямо не запрещено законом.

В данном случае мы имеем дело с мнимой сделкой, по-моему.


Святослав

Заключен договор на продажу здания за 100 000 рублей, забыли дописать пару нулей. Покупатель заплатил 100 000 рублей. Хотя есть предварительная переписка, балансы и проч., где сумма - 10 000 000 руб. Факт соглашения есть? Есть. Здание передано? Передано. Продавцу ничего сделать нельзя, даже если покупатель согласен доплатить? 
Справедливость не торжествует.

Именно так. Внимательней будет. Если уж покупателя совесть замучает - пускай делают обратную сделку.


Б.О.

поэтому цифры дублируют прописью...

Угу, и при их несовпадении сделка просто является незаключенной.

[Святослав]

Pastic
kuropatka
Аргумент - "сам виноват" еще можно понять, когда формализм оправдан, например, покупатель оспаривает наличие ошибки. Но при взаимном согласии и ДЕЙСТВИТЕЛЬНОМ наличии ошибки - это уже перебор. Не считаете?

[Блoндинкa]

при их несовпадении сделка просто является незаключенной

я бы не была так категорична. судебная практика необнозначна. по общему правилу и по аналогии закона со множеством инструкций, распоряжений и постановлений в таких случаях берется сумма, указанная прописью. практика в целом это подтсверждает: постановление ФАС ЗСО от 05.08.99 № Ф04/1602-528/А45-99.
но вто же время как вы и пишите есть и противоположная практика: постановлени ФАС Дальневосточного округа от 18 января 2005 года Дело N Ф03-А73/04-1/3852. так что по ситуации...

[Smertch]

Б.О.

регистрировать надо.

у-чить мат-часть

предоставить регистрирующему органу для внесения сведений в реестр

нафиг это ЕГРП? покажите мне в выписке из реестра стоимость имущества

[Pastic]

не так выразилась. не регистрировать. а предоставить регистрирующему органу для внесения сведений в реестр

Не путайте с арендой.

[Блoндинкa]

нафиг это ЕГРП? покажите мне в выписке из реестра стоимость имущества

выписка и реестр - видимо разные вещи. есть постановление правительства № 219 от 18.02.1998 об утверждении правил ведения реестра. так для предприятий в реестре специально выделена графа "стоимость", а для прочих объектов есть графы особые отметки регистратора, условия сделки.
Кроме того, насколько могу судить из практики, если возникает у компетентных органов вопрос о стоимости проданного/купленного имущества, запрос делается в юстицию. а за несоответствие сведений из реестра фактическим данным предусмотрена ответственость.

[kuropatka]

Б.О.

за несоответствие сведений из реестра фактическим данным предусмотрена ответственость.

Хде?

[Блoндинкa]

ну в том же 122-Фз и в ГК

[Pastic]

ну в том же 122-Фз и в ГК

Нет такого.

[Smertch]

Б.О.

ну в том же 122-Фз и в ГК

гыгыгыгыгыгыгы. ЕГРП - правоустанавливающий реестр, и факты не могут физически ему не соответсвовать. Перестаньте упираться в собственном заблуждении. Не отражается стоимость недвижимости в реестре.

[Луковец]

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА Постановление от от 27 января 2006 года по делу N А57-17577/04-26
Довод Инспекции в кассационной жалобе о недействительности дополнительных соглашений к договорам является несостоятельным. Как следует из ч. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по согласию сторон. Из данной нормы не следует, что стороны по взаимной воле не вправе изменить или расторгнуть договор после того, как изначальные условия ими были выполнены. Дополнительные соглашения об изменении договоров составлены в простой письменной форме, то есть совершены в той же форме, что и сами договоры (ч. 1 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации). Покупатель акций не возражал против изменения покупной цены акций, тем более, осуществленной на основе их рыночной оценки. Заключив дополнительные соглашения, стороны осуществили двухстороннюю сделку, направленную на изменение своих гражданских прав и обязанностей по договору (ст. ст. 153, 154 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласованная воля сторон выражена в дополнительных соглашениях определенно, условия договора свободно определены усмотрением сторон (ч. 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации). Стороны по договорным отношениям всегда вправе вернуться к конкретному договору, изменить его условия, при этом обязательства по договорам сохраняются для сторон в измененном виде (ч. 1 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации). Налоговый орган не оспаривает того, что стороны по факту заключения дополнительных соглашений отразили в бухгалтерском учете изменение цены акций.