Сообщений в теме: 15

[scorpion777]

Принесли договор, сижу голову ломаю.
Заключен договор аренды помещения, срок 5 лет.
Договор не зарегистрирован, арендатор платит арендную плату с задержками 2-3 месяца. Арендодатель понятное дело хочет чтобы арендатор освободил помещение.
Но... в договоре есть ссылка, что обязанность регистрации договора возложена на арендодателя.
Т.е. подав иск об освобождении помещения ввиду незаключенности договора аренды, можно получить встречный иск о регистрации сделки, встречный иск удовлетворят и опять все начинай по новой. А там арендатор может уже платежи платить вовремя и договор не расторгнуть.
Как оптимальнее поступить?

[Практикант]

А может он вам не предоставил необходимых для регистрации документов?

[scorpion777]

Практикант
Может.
Но суд спросит -каких именно и чем докажете? Доказательств нет.

[Практикант]

например, акт о передаче помещения

[oksana_vrn]

scorpion777
Посмотрите п. 7 Инф. письма Президиума ВАС РФ от 25 ноября 2008 г. N 127, вроде бы Ваш случай:
...Суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции оставил без изменения, указав, что факт уклонения истца от государственной регистрации договора сам по себе не может служить законным основанием для владения ответчиком принадлежащими истцу помещениями в отсутствие заключенного между ними договора аренды. В данном случае ответчик мог воспользоваться способом защиты своих прав, предусмотренным пунктом 3 статьи 165 ГК РФ, согласно которому, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки, и в этом случае она регистрируется по решению суда. Кроме того, ответчик не лишен возможности в соответствии со статьей 15 Кодекса требовать от истца возмещения убытков, причиненных уклонением от государственной регистрации договора.
Таким образом, поскольку ответчик сам не предпринял разумно необходимых действий для защиты своих прав, содержащийся в апелляционной жалобе довод о необходимости применения к рассматриваемым отношениям нормы пункта 2 статьи 10 ГК РФ судом был отклонен.

[scorpion777]

Практикант

например, акт о передаче помещения

есть
oksana_vrn
спасибо, будем думать

Добавлено немного позже:

Суд удовлетворил иск о признании договора аренды незаключенным и выселении ответчика из занимаемых им помещений, несмотря на факт уклонения истца от государственной регистрации договора, поскольку ответчик не предпринял разумно необходимых действий для защиты своих прав, в то время как имел возможность потребовать регистрации сделки в судебном порядке.
Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд к индивидуальному предпринимателю с иском о выселении его из помещений, принадлежащих истцу на праве собственности.
Заявленное требование истец обосновывал тем, что подписанный сторонами договор аренды на срок 5 лет не зарегистрирован в установленном порядке и в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ является незаключенным, следовательно, ответчик владеет нежилыми помещениями без законных оснований.
Суд первой инстанции, установив отсутствие государственной регистрации указанного договора аренды, иск удовлетворил.
Не согласившись с решением суда, ответчик подал апелляционную жалобу, в которой утверждал, что суд не исследовал надлежащим образом фактические обстоятельства дела, в связи с чем не применил норму права, подлежащую применению, - статью 10 Кодекса.
По мнению ответчика, суд не учел следующего: истец уклонялся от государственной регистрации договора (притом, что именно на него договором была возложена обязанность по подаче в регистрирующий орган соответствующего заявления и необходимых для регистрации документов) и основания для признания договора незаключенным возникли вследствие бездействия самого истца. Кроме того, истцом не были опровергнуты доводы ответчика о том, что уклонение от государственной регистрации со стороны истца связано с заключением им спустя месяц после подписания спорного договора другого договора аренды тех же помещений с акционерным обществом, предполагающего более высокий размер арендной платы. Это обстоятельство свидетельствует об использовании истцом формальных оснований для уклонения от исполнения своих обязанностей в ущерб ответчику.
Суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции оставил без изменения, указав, что факт уклонения истца от государственной регистрации договора сам по себе не может служить законным основанием для владения ответчиком принадлежащими истцу помещениями в отсутствие заключенного между ними договора аренды. В данном случае ответчик мог воспользоваться способом защиты своих прав, предусмотренным пунктом 3 статьи 165 ГК РФ, согласно которому, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки, и в этом случае она регистрируется по решению суда.
Кроме того, ответчик не лишен возможности в соответствии со статьей 15 Кодекса требовать от истца возмещения убытков, причиненных уклонением от государственной регистрации договора.
Таким образом, поскольку ответчик сам не предпринял разумно необходимых действий для защиты своих прав, содержащийся в апелляционной жалобе довод о необходимости применения к рассматриваемым отношениям нормы пункта 2 статьи 10 ГК РФ судом был отклонен.

С другой стороны в данном случае встречный иск не подавался.

[scorpion777]

Тут правда чуть другое, но все же

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа
от 10 ноября 2005 г. N А14-14311-2004/549/32
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе председательствующего, судей, при участии в заседании: от истца: ОАО "ВОХЧ" - Ч.В.В. - представитель (дов. б/н от 27.12.2004 г. по 31.12.2005 г.); от ответчика - не явился, извещен надлежаще; от третьего лица - не явился, извещен надлежаще;
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу ОАО "ВОХЧ" на решение Арбитражного суда Воронежской области от 20.06.2005 г. и постановление апелляционной инстанции от 24.08.2005 г. по делу N А14-14311-2004/549/32, установил:
Открытое акционерное общество "ВОХЧ" (далее - ОАО "ВОХЧ"), г. Воронеж, обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "М" (далее - ООО "М"), г. Воронеж, в котором просило (с учетом уточнений) признать незаключенным договор от 01.09.2003 г. аренды части нежилого помещения площадью 150 кв. м, расположенного на 1-м этаже здания по адресу: г. Воронеж, ул. С., д.29, и выселить ответчика из неосновательно приобретенных и занимаемых им помещений N 21-31 (согласно техническому паспорту).
В свою очередь ООО "М" заявило встречный иск о государственной регистрации спорного договора.
В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечено Главное Управление Федеральной регистрационной службы по Воронежской области.
Решением Арбитражного суда Воронежской области от 20.06.2005 г. в удовлетворении первоначального иска отказано, встречный иск удовлетворен.
Постановлением апелляционной инстанции от 24.08.2005 г. указанное решение оставлено без изменения.
Не согласившись с названными судебными актами, истец обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит решение от 20.06.2005 г. и постановление апелляционной инстанции от 24.08.2005 г. отменить, первоначальный иск удовлетворить, в удовлетворении встречного иска отказать.
При этом заявитель ссылается на несоответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, фактическим обстоятельствам дела, допущенные нарушения норм материального и процессуального права.
В судебном заседании представитель истца поддержал доводы кассационной жалобы.
Иные лица, участвующие в деле и надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в суд округа не направили, в телеграмме, адресованной Федеральному арбитражному суду Центрального округа, ООО "М" просило рассмотреть дело без участия его представителя. Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в порядке ст. 284 АПК РФ в их отсутствие.
Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителя истца, кассационная инстанция приходит к выводу о том, что обжалуемые судебные акты следует оставить без изменения по следующим основаниям.
Как усматривается из материалов дела, 01.09.2003 г. между ОАО "ВОХЧ" (арендодатель) и ООО "М" (арендатор) был подписан договор аренды нежилого помещение площадью 150 кв. м, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. С., д.29.
Пунктом 4.1 названного договора установлен срок его действия с 01.09.2003 г. по 31.12.2007 г.
Согласно акту приема-передачи от 01.09.2003 г. указанное помещение было передано в пользование арендатору.
В связи с тем, что договор аренды от 01.09.2003 г. до настоящего времени в установленном законом порядке не зарегистрирован, а также что в договоре не были отражены данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, ОАО "ВОХЧ" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Ссылаясь на то, что арендодатель уклонялся от государственной регистрации спорного договора, ООО "М" заявило встречный иск.
Отказывая в удовлетворении первоначального иска и удовлетворяя встречный иск, суд области обоснованно руководствовался следующим.
В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Довод заявителя кассационной жалобы о том, что в договоре аренды от 01.09.2003 г. не согласовано условие о его предмете, опровергается материалами дела, а именно, актом приема-передачи от 01.09.2003 г. и приложением N 1 (характеристика передаваемого помещения), являющимися неотъемлемой частью договора от 01.09.2003 г., техническим паспортом спорного здания по состоянию на 17.10.2003 г., а также экспликацией к поэтажному плану 1 этажа здания, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. С., д.29.
Таким образом, суд области пришел к обоснованному выводу о согласовании сторонами договора условия о его предмете.
В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Согласно п. 4.1 спорного договора срок его действия установлен с 01.09.2003 г. по 31.12.2007 г., то есть более 1 года. Пунктом 2.2.3 договора обязанность по осуществлению государственной регистрации сделки возложена на арендатора.
В силу п. 3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Как установлено судом области и следует из материалов дела, ООО "М" письмами от 25.12.2003 г., от 15.01.2004 г., от 30.04.2004 г., от 15.07.2004 г. обращалось к ОАО "ВОХЧ" с требованиями предоставить документы, необходимые для проведения государственной регистрации договора аренды, однако последнее указанные документы не представило, тем самым, уклонившись от процедуры регистрации сделки.
Ссылка заявителя кассационной жалобы на неполучение названных писем является несостоятельной, поскольку опровергается почтовыми квитанциями о направлении заказных писем (серия 394039-46 N 00610, серия 394036-46 N 01539, серия 394006-19 N 022729, серия 394036-46 N 00066), а также справкой филиала ФГУП "Почта России" от 02.03.2005 г. о вручении ОАО "ВОХЧ" писем по указанным квитанциям.
При таких обстоятельствах, а также, принимая во внимание, что доводы, изложенные в кассационной жалобе, были предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций им дана надлежащая правовая оценка, оснований для отмены обжалуемых судебных актов не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 287 ч. 1 п. 1, 289 АПК РФ, суд постановил:
Решение Арбитражного суда Воронежской области от 20.06.2005 г. и постановление апелляционной инстанции этого же суда от 24.08.2005 г. по делу N А14-14311-2004/549/32 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента принятия и обжалованию не подлежит.

[scorpion777]

Порылся в базе решений. Если встречный иск подается в течение срока действия договора, то как правило удовлетворяют

[Тузик]

scorpion777

Может дверь на клюшку закрыть, замки поменять, вещи их на ответ.хранение, предварительно зарегистрировав "дружественный" договор аренды с самим собой.

Упущенную выгоду не взыщут, разве что убытки(?).

Потом спокойно искать субарендатора .

п. 7 Инф. письма Президиума ВАС РФ от 25 ноября 2008 г. N 127, вроде бы Ваш случай:
...Суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции оставил без изменения, указав, что факт уклонения истца от государственной регистрации договора сам по себе не может служить законным основанием для владения ответчиком принадлежащими истцу помещениями в отсутствие заключенного между ними договора аренды.

[Шаман]

а помещение арендатору когда передано? не боитесь возражения о пропуске срока исковой давности по требованию об "освобождении помещения" ?

[vicing2002]

scorpion777
У меня была схожая ситуация, но до суда она не дошла. Во всех наших договорах аренды указано "обязательства Арендодателя, являются встечными (ст.328 ГК РФ) по отношению к обязательствам Арендатора. Еще есть пункт. что договор считается заключенным с момента регистрации и применяется к правоотношениям сторон с момента его подписания. Эти два пункта + Определение КС по делу РЕБАУ я в претензии использовал как отказаз от исполнения договора. То есть, Вы гады нам не платите, регистрация договора это формальное условие признания его государством, которое не может вторгаться в условия договора. Таким образом, Вы не исполняете взятых на себя обязательств, ввиду этого у нас нет интереса его регистрировать (что бы одновременно начать его процедуру расторжения). В претензии не ссылался на ст. 452 ГК РФ но всю ситуацию трансформировал через нее.
Они съехали. Но те вопросы, которые Вы задаете щас я задавал и себе. И примерный план моих действий был такой подать иск о выселении и о расторжении договора аренды. На счет последнего, я очень сомневался - по сути это встречный иск к встречному иску, о чем бы писал в пояснениях. Честно говоря я не представлял себе, что бы такие требования (по расторжению) удовлетворили, но то что на основании такой мотивации отказали бы в удовлетворении иска о регистрации вполне допускал. Ну попал бы я дополнительно на 2 000 руб госпошлины не страшно. Главное сказать, что оснований для того, что бы производить регистрацию у нас нет и мы утратили интерес к этому договору.
scorpion777

Порылся в базе решений. Если встречный иск подается в течение срока действия договора, то как правило удовлетворяют

Вам в любом случае необходимо натягивать ст. 328 ГК и махать КСюшиным Определением по делу РЕБАУ. Самое удивительное, что суды практически не применяют это Определение, более того арбитражная практика как раз противоречит ему. Единственный раз я видел ссылку на это определение в Постановлении суда первой инстанции, но апелляция по моим доводам, эти формулировки суда назнала неправильными.

[scorpion777]

Тузик

Потом спокойно искать субарендатора .

какого субарендатора?
Шаман

а помещение арендатору когда передано? не боитесь возражения о пропуске срока исковой давности по требованию об "освобождении помещения" ?

Договор заключен в феврале этого года, помещение передано тогда же. Срок еще не пропущен. Как для освобождения, так и для встречного.

Добавлено немного позже:
vicing2002
Интересный вариант. Подумаю

[эквизитор]

Тузик

Потом спокойно искать субарендатора .

какого субарендатора?
Шаман

а помещение арендатору когда передано? не боитесь возражения о пропуске срока исковой давности по требованию об "освобождении помещения" ?

Договор заключен в феврале этого года, помещение передано тогда же. Срок еще не пропущен. Как для освобождения, так и для встречного.

Добавлено немного позже:
vicing2002
Интересный вариант. Подумаю

А у вас в договоре ничего нет про просрочку? Вам надо, скорее всего, зарегить договор, и через договор выселять.

[Тузик]

scorpion777

Потом спокойно искать субарендатора .

какого субарендатора?

предварительно зарегистрировав "дружественный" договор аренды с самим собой.

Ваша цель - найти более ответственного арендатора? .Зарегистрируйте первым "свой" договор аренды (междусобойчик) и выселяйте незарегистрированного. По аналогии с несколькими ДКП в отношении одного объекта. Кто первый в реестре - тот "настоящий".

[scorpion777]

эквизитор

А у вас в договоре ничего нет про просрочку? Вам надо, скорее всего, зарегить договор, и через договор выселять.

Так и думаем скорее всего. Наиболее безболезненный способ, т.к. по ряду причин нужна практически 100% уверенность в выселении.
Тузик
У нас нет никаких субарендаторов. Речь идет о правоотноошениях между арендодателем и арендатором.

[vicing2002]

scorpion777
квизитор
Цитата
А у вас в договоре ничего нет про просрочку? Вам надо, скорее всего, зарегить договор, и через договор выселять.

Так и думаем скорее всего. Наиболее безболезненный способ, т.к. по ряду причин нужна практически 100% уверенность в выселении.
Только не предъявляйте иск от Нового арендатора п.9 Информационного Письма ВАСи № 66 от 11.02.2002 г.
Похоже я больше "переболел" этой темой чем Вы.