Предварительный договор, векселя, фальшивый акт приёма-передачи.

Здравствуйте.

июль 2006
СПб. Заключение предварительного договора купли-продажи жилого помещения.
Предмет: обязательство заключить в будущем договор купли-продажи на конкретную квартиру с проектной площадью, которая будет уточнена после обмера бюро. Присутствует пункт: «ориентировочный срок сдачи … – 2 квартал 2007 года, но не позднее 01 июля 2007 года». Продавец (фирма из Москвы с филиалом в СПб) реконструирует муниципальное общежитие под жилой дом на праве инвестиционных условий по постановлению городского законодательного органа.
Порядок, сроки и форма расчётов: стоимость квартиры 53631.28 российских рублей за квадратный метр, 2930413.40 за квартиру. Окончательная цена – после обмера. Стоимость квартиры увеличивается в случае, если фактическая общая приведенная площадь квартиры окажется больше проектной на 3 (три) и более процентов. В этом случае оформляется дополнительный договор.
Покупатель обязуется оплатить квартиру по основному договору в день его подписания.
Обязанности сторон: продавец обязан в течение 45 банковских дней заключить основной договор, но не ранее 20 декабря 2007 года (при продаже летом 2006 года продавец в устной форме обещал сдать квартиру летом 2007 года). Покупатель обязан принять, оплатить, нести риск гибели, заключить договор с эксплуатирующей организацией договор на коммунальные и иные услуги и предать права на управление своей доли в общем имуществе дома. Расходы по оплате коммунальных и иных услуг несет покупатель с момента подписания акта-приёма передачи.
Порядок заключения основного договора: продавец назначает время и место заключения Основного договора. При неявке Покупателя продавец назначает второй раз заказным письмом. При второй неявке – расторжение договора и 12% штраф от стоимости квартиры.
Споры: путём переговоров письменными заявлениями. Сторона, получившая такое заявление обязана в течение семи дней удовлетворить требования либо направить мотивированный отказ.
Приложения: поэтажный план, план квартиры.

В этот же день с Продавцом заключаются два договора купли-продажи векселей на номинальную сумму в 1241743.02 RUB каждый (фактическая оплата с дисконтом за вексель – 1111360.00 RUB производится в этот же день). Погашение векселя: не ранее 20 декабря 2007 года г. Москва. При предъявлении Продавец может брать до пяти дней на проверку векселя и потом выдать деньги. Выданы на руки два векселя.

В устном общении, заключение основного договора Продавец предлагает провести в двух вариантах: ППФ - Покупатель оплачивает 1% от договора за услуги Продавца, либо у нотариуса в нотариальной форме за счет Покупателя.

Покупатель уезжает в далёкий регион, в СПБ дела вдёт доверенное лицо.

август 2006
Заключается договор купли-продажи векселя на сумму на номинальную сумму в 446927.36 RUB (фактическая оплата с дисконтом за вексель – 404000.00 RUB производится на следующий день). Погашение векселя: не ранее 20 декабря 2007 года г. Москва. При предъявлении Продавец может брать до пяти дней на проверку векселя и потом выдать деньги. Выданы на руки два векселя.

Таким образом, фактически квартира была в полном объёме «продана» по 48000 рублей за квадратный метр к сентябрю 2006 года. Юридически же лишь куплены векселя.

октябрь 2007
ПИБ провёл измерения и площадь квартиры увеличилась с проектной 54,64 до 57,00.
Получается долг примерно в 121000 рублей (лишние метры оплачиваются не по 48000, а по 53631).

апрель 2008
Подписан акт осмотра помещения (квартиры)

май 2008
Подано заявление о вступлении в ТСЖ (которого нет) от «будущего собственника».
Заключён Договор «о компенсации расходов за получаемые ресурсы и долевом участии в содержании техническом обслуживании общего имущества в многоквартирном доме» в редакции Покупателя сроком на один год. Предмет: оплата всего, что считает нужным Продавец. Вносится предоплата в 40000 RUB.
Председатель ТСЖ – жена ген. директора иностранной компании, владеющей акциями фирмы–Продавца, проживает в данном доме.

июнь 2008
Подписан акт приёма-передачи помещения (квартиры) по Предварительному договору! Указано что Стороны подтверждают взаимное полное выполнение обязательств и отсутствие каких-либо финансовых претензий.
При фактическом получении ключей на объекте вместо 6 ключей было выдано два.

сентябрь 2008
Заявление с просьбой оплатить цилиндр замка входной двери.
Ответ: есть акт приёма-передачи, ответственность лежит на Вас.

декабрь 2008
По доверенности от Продавца выданной Покупателю ПИБ производит переобмер квартиры. Площадь изменяется с 57,0 до 56,3.

Начинается самое интересное…

В соответствии с пунктом 2.2 Предварительного договора купли-продажи жилого помещения от июня 2006 года стоимость квартиры увеличивается в случае, если фактическая общая приведенная площадь квартиры (далее S) окажется больше проектной на 3 (три) и более процентов. То есть если S будет больше чем (54,64х1,03=56,2792) 56,2792 м2.

Покупатель говорит, что 56,3 равно 56,2792,
а Продавец утверждает что 56,3 больше чем 56,2792.
По мнению Продавца Покупатель должен ещё примерно 89000 рублей.

январь 2009
начинается косметический ремонт
Происходит вынужденный перенос гипоскартонной стены внутрь комнаты на 5 сантиметров из-за нарушения технологии монтажа гипсокартонных листов на стене квартиры. Листы гипсокартона были прикреплены на пятна сухой смеси на межквартирную перегородку из пенобетона, отсутствовал металлический каркас и маты тепло- и шумоизоляции. Фактическая площадь квартиры меняется с 56,3 на 55,9.

май 2009
заканчивается косметический ремонт
начинается фактическое проживание в квартире

август 2009
дом сдан в эксплуатацию.
Продавцу направлено письмо с указанием расчётов площади (56,3 м) и указан пункт акта приёма-передачи предварительного договора об отсутствии финансовых и иных претензий. Ответа нет.

февраль 2010
Продавец оформляет квартиру в собственность. Обязан в течение 45 суток её продать при выполнении Покупателем Предварительного договора. Устно просит оплатить 89000 RUB.

март 2010
Заказывается третий переобмер квартиры. Итог: 55,9 м. Выдаётся поэтажный план с указанием что не было перепланировок и указываются площади помещений на чертеже. Текстовая справка не выдаётся. Инициирован запрос текстовой справки, кадастрового паспорта помещения, паспорта на квартиру. Документы делаются и по указанию Продавца не выдаются Покупателю.

Продавец пытается уклониться от заключения договора путём его расторжения по вине Покупателя. Вместо общения с доверенным лицом высылает письма (вероятнее всего с приглашением на сделку, при отсутствии на двух из которых идёт расторжение договора и штраф в 12%) на бумажных носителях в далёкий регион. По указанию доверителя Покупатель в далёком регионе не получает письма.

апрель 2010
Продавец передаёт письмо с просьбой заключения Допсоглашения к Предварительному договору и оплаты 89000 рублей.
ПИБ выдаёт справку Покупателю о том, что «подсчёты площадей помещений и частей помещений проводятся с точностью до одного десятичного знака. Округление числа 56,2792 соответствует 56,3 кв м.».
Покупатель направляет Продавцу письмо о том, что при площади 56,3 в соответствии со справкой площадь квартиры не больше проектной на 3 (три) и более процентов. Просит снять требование оплаты 89000, просит заключить основной договор у нотариуса. Сообщает что площадь квартиры равна 55,9 кв. м. на основании поэтажного плана (на руках есть), справки-ведомости, кадастрового плана и паспорта на квартиру (лежат в ПИБ).
Ответ Продавца: согласны заключить у нотариуса, требуют оплатить 89000. Напоминают, что векселя не предъявлены к погашению.

март 2010
ТСЖ уведомляет что есть долг на февраль 2010 20000 RUB. Покупатель сообщает, что договор действует с августа 2008 по конец мая 2009. За это время из 40000 потрачено 30000 и это ТСЖ должно 10000 Покупателю. Покупатель сообщает, что новый договор заключит лишь с даты законного Акта приёма-передачи квартиры по Основному договору и после получения Свидетельства о регистрации собственности.

май 2010
Покупатель направляет Продавцу письмо что на март 2010 по данным ПИБ площадь 55,9. Указывает на Акт приёма-передачи квартиры по ПД. Просит снять требования в оплате 89000 и заключить Основной договор. Напоминает что 45 дней прошли. Запрашивает все учредительные документы.
Ответ Продавца: назначает время для ознакомления с нотариальными копиями учредительных документов. ЕГРЮЛ советует запросить в ФНС. Не может подписать договор в связи с тем, что Покупатель не является на сделку (хотя Покупатель не получал приглашений). Стоимость квартиры 3019441.33 RUB. Назначают сделку у нотариуса Покупателя.
Покупатель получает на руки копии учредительных документов и узнаёт что фирма переехала из Москвы в СПб.
Продавец заказывает очередной переобмер.
На сделке Продавец не может предъявить документы что площадь квартиры 56,3, просит, пока этот вопрос не решён, отложить подписание договора и берёт векселя на 5 дней «на проверку подлинности». Подписан акт приёма-передачи векселей.

май 2010
ПИБ отменяет предыдущий обмер в 55,9 с формулировкой что дельта входит в погрешность и площадь возвращается к 56,3. Начальник ПИБ сообщает Покупателю что не выдаст документы на 55,9.
Покупатель сообщает что намерен обратиться в суд для решения вопроса метража, на что Продавец закатывает истерику и шантажирует что сделает всё возможное для расторжения предварительного договора купли продажи, да ещё и с 12% штрафом. Покупатель поддаётся шантажу и соглашается заплатить 89000 рублей, с условием, что договор будет подписан в ППФ без уплаты 1% гонорара Продавцу.

июль 2010
Продавец передаёт письмо с приглашением на сделку. Покупатель соглашается заключить договор в ППФ за 3019441.33 RUB, просит заключить Допсоглашение.
Продавцом в заключении Допсоглашения отказано, также затребована сумма в 7500 RUB в качестве оплаты пошлины Покупателя за счёт Продавца.
Подписан Основной договор купли-продажи.
В этот же день подписан Акт зачёта трёх векселей на 2930413.40 RUB. «Стороны не имеют друг к другу материальных и иных претензий по исполненным обязательствам Сторон, указанных в настоящем Акте.»
В этот же день подписан Акт приёма-передачи квартиры.
Через трое суток подписан акт проведения взаиморасчётов по договору купли-продажи (о 89000 RUB).

август 2010
Зарегистрировано право собственности

сентябрь 2010
Получено свидетельство о государственной регистрации, кадастровый паспорт, паспорт на квартиру.

Благодарю, что дочитали до конца.

Вопросы:

1. Может ли покупатель потребовать проценты в размере ставки рефинансирования от денег за векселя 2930413.40 RUB, которые находились примерно 40 дней у Продавца и не были переданы Покупателю после "пяти суток"?

2. Может ли Покупатель расторгнуть Договор «о компенсации расходов за получаемые ресурсы и долевом участии в содержании техническом обслуживании общего имущества в многоквартирном доме» по причине, что при подписании фальшивого Акта приёма передачи квартиры по Предварительному договору (по которому запрещена передача материальных ценностей) Покупатель был поставлен в заблуждение и вынужден был подписать договор, так как в Предварительном договоре есть такое требование. Есть ли тут состав мошенничества?

3. Ваши комментарии.

Спасибо!

p.s. Дом старый, с толстыми стенами, и при постройке во всех помещениях с балконами была изнутри квартиры отбита половина толщины несущей стены. Вследствие этого стоимость большинства квартир увеличилась на 80-400 тысяч российских рублей. Фотографии этих действий во время реконструкции в наличии.

#1 Lomo

#2 Сергей Смирнов

#3 Lomo

#4 Lomo

#5 Цветок Лотос

#6 Lomo

#7 sten

#8 Lomo

Количество пользователей, читающих эту тему: 1