Господа, добрый день!
в поиске был - нужных мыслей не нашел.
Ситуация: заключен договор аренды. арендатор перечислил арендодателю депозит/гарантийный платеж/обеспечительный взнос. собственник продал объект аренды. ЧТО С ДЕПОЗИТОМ?
ИМХО: депозит - неуказанное и не противоречащее ГК мера обеспечения, подчиняющаяся всем правилам акцессорных обязательств, т.е. переходит к новому арендодателю (собственнику), включая ПРАВА: зачесть из суммы депозита предусмотренные договором требования, потребовать довнесения суммы депозита в случаях предусмотренных договором, и проч., ОБЯЗАНОСТИ: вернуть депозит в случае прекращения договора.
Арендатор не имеет права требовать от прежнего арендодателя возврата депозита, а новый арендодатель - от арендатора внесения депозита ему.
Иначе, проведя аналогичю с залогом (в форме заклада) - в случае перехода основного обязательства, обеспеченного залогом, ни у кого же не возникает мысли потребовать новому кредитору передачи предмета залога ОТ ЗАЛОГОДАТЕЛЯ.
|
|
||
|
|
||
Сообщений в теме: 10
#2
Отправлено 16 November 2010 - 22:32
Акцессорное обязательство - это дополнительное обязательство должника (или третьего лица) в пользу кредитора. А депозит с момента его внесения (т.е. на старте арендных отношений) вообще никакой и ничьей обязанности в пользу кредитора не предполагает. Из прав арендодателя "зачесть" депозит в счет других обязательств арендатора и обязанности "вернуть" на финише, если "всё хорошо" вытекает кредитная природа депозита - арендатор кредитует арендодателя. См. об этом статью Ю.А.Тарасенко с соавтором в журнале "Закон" за 2008 или 2009 г.
Если арендодатель продает объект аренды, к приобретателю переходят права и обязанности по договору аренды. Переходят ли при этом к новому собственнику права и обязанности, связанные с таким кредитованием - большой вопрос. Новый собственник точно ничего не может требовать от арендатора, т.к. обязанность внести депозит (кстати, существует ли она, если кредитный договор без участия банка на стороне кредитора невозможен, а обязанность выдать заем невозможна в силу реальной природы займа?) прекращена надлежащим исполнением и даже в случае возврата депозита прежним собственником не может возникнуть вновь.
Аналогия с залогом вообще получилась скользкая.
Если арендодатель продает объект аренды, к приобретателю переходят права и обязанности по договору аренды. Переходят ли при этом к новому собственнику права и обязанности, связанные с таким кредитованием - большой вопрос. Новый собственник точно ничего не может требовать от арендатора, т.к. обязанность внести депозит (кстати, существует ли она, если кредитный договор без участия банка на стороне кредитора невозможен, а обязанность выдать заем невозможна в силу реальной природы займа?) прекращена надлежащим исполнением и даже в случае возврата депозита прежним собственником не может возникнуть вновь.
Аналогия с залогом вообще получилась скользкая.
#3
Отправлено 17 November 2010 - 04:03
erf
Если депозит был перечислен не досрочно (а в срок, установленный в договоре), то обязанность арендатора по его уплате прекратилась исполнением.То есть повторно его платить не придется.
В зависимости от того, как определена судьба депозита в договоре аренды, новый собственник либо недополучит арендную плату (в том смысле, что он получит ее часть, которая непропорциональна оставшемуся сроку аренды, т.к. она будет уменьшена на депозит), либо он обязан будет "вернуть" депозит арендатору (по окончании срока и после возврата объекта аренды арендодателю).
Если такие последствия являются неожиданностью для покупателя, то либо при покупке он не был уведомлен о правах третьих лиц в отношении объекта (->ст.460), либо, зная о них и согласившись на покупку, он недооценил последствия их наличия (->сам дурак).
ЗЫ разве "кредитная природа депозита" создает принципиальные препятствия по замене стороны в этих отношениях? В данном случае основанием замены стороны является ст.617. Или нет?
Ситуация: заключен договор аренды. арендатор перечислил арендодателю депозит/гарантийный платеж/обеспечительный взнос. собственник продал объект аренды. ЧТО С ДЕПОЗИТОМ?
Если депозит был перечислен не досрочно (а в срок, установленный в договоре), то обязанность арендатора по его уплате прекратилась исполнением.То есть повторно его платить не придется.
В зависимости от того, как определена судьба депозита в договоре аренды, новый собственник либо недополучит арендную плату (в том смысле, что он получит ее часть, которая непропорциональна оставшемуся сроку аренды, т.к. она будет уменьшена на депозит), либо он обязан будет "вернуть" депозит арендатору (по окончании срока и после возврата объекта аренды арендодателю).
Если такие последствия являются неожиданностью для покупателя, то либо при покупке он не был уведомлен о правах третьих лиц в отношении объекта (->ст.460), либо, зная о них и согласившись на покупку, он недооценил последствия их наличия (->сам дурак).
ЗЫ разве "кредитная природа депозита" создает принципиальные препятствия по замене стороны в этих отношениях? В данном случае основанием замены стороны является ст.617. Или нет?
#4
Отправлено 17 November 2010 - 16:59
А НДС с депозита платить?
Налоговая требует чтобы платился, рассматривая как аванс.
Иногда удаецца убедить что это не доход, а возвращаемая сумма, которая при определенных обстоятельствах может быть штрафом (без НДСа) или скажем арендной платой (тогда НДС с суммы возникает в момент удержания).
Но пришли к выводу что проще сразу с депозита платить НДС а потом возвращать его по окончании договора.
Налоговая требует чтобы платился, рассматривая как аванс.
Иногда удаецца убедить что это не доход, а возвращаемая сумма, которая при определенных обстоятельствах может быть штрафом (без НДСа) или скажем арендной платой (тогда НДС с суммы возникает в момент удержания).
Но пришли к выводу что проще сразу с депозита платить НДС а потом возвращать его по окончании договора.
#5
Отправлено 17 November 2010 - 18:23
Bang
Другой вопрос - что проще с точки зрения объяснений с налоговой, но Вы сами на него ответили. Не всякая позиция налоговой основана на положениях НК, потому то они так много судов и проигрывают (по некоторым моментам - включая НДС с депозита - систематически).
позиция НК: если (или в тот момент когда становится) это аванс (авансом), то (тогда) в связи с получением (с учетом в качестве поступившей арплаты) надо уплатить НДС.А НДС с депозита платить?
Другой вопрос - что проще с точки зрения объяснений с налоговой, но Вы сами на него ответили. Не всякая позиция налоговой основана на положениях НК, потому то они так много судов и проигрывают (по некоторым моментам - включая НДС с депозита - систематически).
#6
Отправлено 17 November 2010 - 19:24
согласенЕсли депозит был перечислен не досрочно (а в срок, установленный в договоре), то обязанность арендатора по его уплате прекратилась исполнением.То есть повторно его платить не придется.
если этого не указано в договоре аренды. НА КАКОМ ОСНОВАНИИ?!В зависимости от того, как определена судьба депозита в договоре аренды, новый собственник либо недополучит арендную плату (в том смысле, что он получит ее часть, которая непропорциональна оставшемуся сроку аренды, т.к. она будет уменьшена на депозит)
с этим согласенлибо он обязан будет "вернуть" депозит арендатору (по окончании срока и после возврата объекта аренды арендодателю).
откуда взялась? кто решил, что у депозита кредитная история?"кредитная природа депозита"
он необходим в качестве ОБЕСПЕЧЕНИЯ и к нему применяются положения гл23 ГК согласно п.1ст.329.
аналогия получилась почти идентичная.Аналогия с залогом вообще получилась скользкая.
в законодательстве масса примеров, когда применяется ЗАЛОГ ДЕНЕЖНЫХ СРЕДСТВ (например, п.3 ст.287 ТК РФ и куча других). денежный депозит это и есть залог денежных средств
мы не можем в договоре написать про денежный залог лишь в силу потому что ВАС некогда решил, что деньги не могут быть предметом залога, т.к. не могут быть реализованы с торгов.
что касается НДС, то налоговая в большинстве случаев смирилась, с тем, что НДС нет, если в договоре все правильно написано.
#7
Отправлено 17 November 2010 - 19:28
erf ,
Возможно, Вам будет интересно ознакомится со ссылкой:
http://forum.yurclub...dpost&p=2713794
С приветом,
Игорь
Возможно, Вам будет интересно ознакомится со ссылкой:
http://forum.yurclub...dpost&p=2713794
С приветом,
Игорь
#8
Отправлено 17 November 2010 - 22:15
IAY
читал. статью тоже. повторю: нужных мысле там нет.
Статья - лишь мнение отдельных специалистов. мнение не оригинальное и как в самой статье признается авторами натянутое.
исконно были два признака квалификации обязательств и договоров - воля сторон и цель отношений. именно по этому признаку разделяются все договоры по второй части ГК.
ШАГ ПЕРВЫЙ
Суды в большинстве случаев признают депозит именно как обеспечение в смысле 23 гл. ГК.
Не понятно, что мешает сделать ШАГ ВТОРОЙ и применить к обязательствам, которые признаны акцессорными их исконных своиств.
Имеющая скудная практика ФАСов содержит откровенный бред и бессилие судей перед недостаточностью собственной квалификации.
Однако не нашел ни одного дела, где бы рассматривался прямой вопрос в отношениях новый собственник - арендатор о возврате/зачете депозита.
приведенный мною выше пример из таможенного законодательства идентичен депозиту. для интереса посмотрите подробнейшее его описание в ст.345 ТК (денежный залог). При этом, когда возникают вопросы, а как 345 ТК соотносится с ГК (в разрезе его понимания ВАС РФ изложенного в п.3 инф письма ВАС от 15.01.1998 г № 26) ответом является только одно - 345 - это административные публичные отношения. При этом п.11 ст.2 самого же ТК говорит об обратном. Для иллюстрации - в описании каждого способа обеспечения таможенных платежей (поручительство, гарантия, залог товаров) приводится ссылка на ГК кроме статьи о денежном залоге. Оно понятно - в ГК ссылаться не начто. Но как быть с логикой и правовой приодой обеспечения, если поручительство, БГ и залог товаров - регулируются нормами частного права, а денежный залог - исключительно публичного.
Целью создания темы было узнать много ли сторонников залоговой природы депозита в договорах, в т.ч. аренды, среди участников конфы и был ли у кого опыт по ней в суде.
читал. статью тоже. повторю: нужных мысле там нет.
Статья - лишь мнение отдельных специалистов. мнение не оригинальное и как в самой статье признается авторами натянутое.
исконно были два признака квалификации обязательств и договоров - воля сторон и цель отношений. именно по этому признаку разделяются все договоры по второй части ГК.
ШАГ ПЕРВЫЙ
Суды в большинстве случаев признают депозит именно как обеспечение в смысле 23 гл. ГК.
Не понятно, что мешает сделать ШАГ ВТОРОЙ и применить к обязательствам, которые признаны акцессорными их исконных своиств.
именно. Если между продавец-покупатель нет соглашения о перечислении депозита, то подразумевается, что она учтена в цене покупки, т.к. покупатель незнать о ней не могЕсли такие последствия являются неожиданностью для покупателя, то либо при покупке он не был уведомлен о правах третьих лиц в отношении объекта (->ст.460), либо, зная о них и согласившись на покупку, он недооценил последствия их наличия (->сам дурак).
Имеющая скудная практика ФАСов содержит откровенный бред и бессилие судей перед недостаточностью собственной квалификации.
Однако не нашел ни одного дела, где бы рассматривался прямой вопрос в отношениях новый собственник - арендатор о возврате/зачете депозита.
приведенный мною выше пример из таможенного законодательства идентичен депозиту. для интереса посмотрите подробнейшее его описание в ст.345 ТК (денежный залог). При этом, когда возникают вопросы, а как 345 ТК соотносится с ГК (в разрезе его понимания ВАС РФ изложенного в п.3 инф письма ВАС от 15.01.1998 г № 26) ответом является только одно - 345 - это административные публичные отношения. При этом п.11 ст.2 самого же ТК говорит об обратном. Для иллюстрации - в описании каждого способа обеспечения таможенных платежей (поручительство, гарантия, залог товаров) приводится ссылка на ГК кроме статьи о денежном залоге. Оно понятно - в ГК ссылаться не начто. Но как быть с логикой и правовой приодой обеспечения, если поручительство, БГ и залог товаров - регулируются нормами частного права, а денежный залог - исключительно публичного.
Целью создания темы было узнать много ли сторонников залоговой природы депозита в договорах, в т.ч. аренды, среди участников конфы и был ли у кого опыт по ней в суде.
#9
Отправлено 17 November 2010 - 23:25
erf ,
Жаль, что не смог Вам помочь. Однако я не помню, чтобы я в самой статье признавал свое мнение натянутым.
Игорь
Жаль, что не смог Вам помочь. Однако я не помню, чтобы я в самой статье признавал свое мнение натянутым.
Игорь
#10
Отправлено 18 November 2010 - 16:01
IAY
в части обоснования кредитной природы депозита в статье было указано на несоответствие воли сторон с предлагаемой квалификацией правоотношений, тогда как, повторюсь, воля сторон - глвный признак квалификации двусторонних сделок в качестве того или иного договора. А далее в статье приводятся примеры с оказанием услуг и подрядом и речь идет о названии договора, тогда как изначально вопрос в статье ставился не о названии, а свидетельствует ли не соответствие воли предлагаемой природе отношений неверности предлагаемой квалификации, ответ на который понятен.
в части обоснования кредитной природы депозита в статье было указано на несоответствие воли сторон с предлагаемой квалификацией правоотношений, тогда как, повторюсь, воля сторон - глвный признак квалификации двусторонних сделок в качестве того или иного договора. А далее в статье приводятся примеры с оказанием услуг и подрядом и речь идет о названии договора, тогда как изначально вопрос в статье ставился не о названии, а свидетельствует ли не соответствие воли предлагаемой природе отношений неверности предлагаемой квалификации, ответ на который понятен.
#11
Отправлено 18 November 2010 - 16:03
erf ,
Жесть! Ничего не понял...
в части обоснования кредитной природы депозита в статье было указано на несоответствие воли сторон с предлагаемой квалификацией правоотношений, тогда как, повторюсь, воля сторон - глвный признак квалификации двусторонних сделок в качестве того или иного договора. А далее в статье приводятся примеры с оказанием услуг и подрядом и речь идет о названии договора, тогда как изначально вопрос в статье ставился не о названии, а свидетельствует ли не соответствие воли предлагаемой природе отношений неверности предлагаемой квалификации, ответ на который понятен.
Жесть! Ничего не понял...
Количество пользователей, читающих эту тему: 1
0 пользователей, 1 гостей, 0 анонимных
