Сообщений в теме: 33

[junky-junky]

ДОГОВОР
КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ


г. Екатеринбург «___» ___________________ 20__ г.

Гражданин ________________________________________________________ (паспорт серия ______, номер _______, выдан _______________________, "___"_________19__года), «___»_______19___ года рождения, проживающий по адресу: ____________________, именуемый в дальнейшем ПОКУПАТЕЛЬ, с одной стороны,
и Общество с ограниченной ответственностью «Название», в лице Генерального директора ____________________________________________, действующего на основании Устава, именуемый в дальнейшем «ПРОДАВЕЦ», с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА.
1.1. ПОКУПАТЕЛЬ покупает в собственность у ПРОДАВЦА, а ПРОДАВЕЦ продает квартиру, находящуюся по адресу: г.Екатеринбург, ул. ________________________________, (именуемая в дальнейшем КВАРТИРА).
1.2. Приобретаемая КВАРТИРА принадлежит ПРОДАВЦУ на праве (варианты - общей совместной, общей долевой) собственности согласно свидетельству о _______________________ №___ от «____» ________ _____года (либо иной документ, подтверждающий право собственности), выданному __________________ от «____»_________ ________года на основании Договора ________________ № _____ от «__» ____________ __________ г., зарегистрированного _____________________________________________________________________________________________________________________________ за № __________ от «____» ______________ ___ года, инвентаризационный номер КВАРТИРЫ.
1.3. Указанная в п. 1.1. настоящего Договора КВАРТИРА состоит из ________ комнат, общей площадью с учетом лоджий, балконов и других летних помещений ____ кв.м., площадью без учета лоджий, балконов и других летних помещений ____ кв.м., в том числе жилой площадью ___ кв.м. КВАРТИРА расположена на ___этаже ___-этажного дома.
1.4. ПРОДАВЕЦ гарантирует, что до заключения настоящего Договора вышеуказанная КВАРТИРА никому не продана, не подарена, не заложена, в споре, под арестом не состоит, рентой, арендой, наймом или какими-либо иными обязательствами не обременена, а также лиц, обладающих правом пользования указанной КВАРТИРОЙ, в том числе согласно ст.292 Гражданского кодекса РФ, не имеется.

2. ЦЕНА ДОГОВОРА

2.1. КВАРТИРА приобретается ПОКУПАТЕЛЕМ у ПРОДАВЦА за ___________________________________________________________________________ рублей РФ.
Соглашение о цене является существенным условием настоящего Договора.
2.2 ПОКУПАТЕЛЬ оплачивает ПРОДАВЦУ цену квартиры в течение 3 дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на Квартиру.
2.3. Расчеты между ПОКУПАТЕЛЕМ и ПРОДАВЦОМ производятся в следующем порядке:
(Вариант 1) в безналичном порядке путем перечисления со своего рублевого счета №_______ в банке «_____» на рублевый счет ПРОДАВЦА №__________, открытый в банке «________». При этом подтверждением оплаты денежных средств будет являться предоставление финансовых документов, подтверждающих факт получения указанных средств ПРОДАВЦОМ.
(Вариант 2) наличным расчетом. При этом подтверждением оплаты денежных средств будет являться предоставление расписки ПРОДАВЦА о получении соответствующей суммы (если ПРОДАВЕЦ - физическое лицо) или финансовых документов, подтверждающих факт внесения денежных средств в кассу организации (если ПРОДАВЕЦ - юридическое лицо).

3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН.
3.1 ПРОДАВЕЦ обязуется:
1. С даты подписания настоящего Договора до фактической передачи КВАРТИРЫ ПОКУПАТЕЛЮ не ухудшать состояния КВАРТИРЫ, не сдавать её в аренду, наем, безвозмездное пользование, не обременять правами пользования членов семьи ПРОДАВЦА согласно ст. 292 Гражданского Кодекса Российской Федерации, а также иными правами пользования, сохраняющимися в соответствии с законодательством после приобретения КВАРТИРЫ ПОКУПАТЕЛЕМ.
2. Не позднее 3-х дней после получения денежных средств от ПОКУПАТЕЛЯ передать ПОКУПАТЕЛЮ КВАРТИРУ с подписанием передаточного Акта о передаче КВАРТИРЫ согласно ст.556 Гражданского Кодекса Российской Федерации.
3. В день получения от ПОКУПАТЕЛЯ денежных средств согласно п. 3.1.2 настоящего Договора предоставить документы, подтверждающие получение от ПОКУПАТЕЛЯ указанных денежных средств.
3.2.ПРОДАВЕЦ имеет право:
1. Требовать расторжения настоящего Договора в случае неполучения денежных средств указанных в п.2.1 настоящего Договора, - в течение 15 дней даты подписания настоящего Договора;
2. Удерживать продаваемую КВАРТИРУ от передачи ПОКУПАТЕЛЮ во владение до её полной оплаты.
3.3. ПОКУПАТЕЛЬ обязуется:
1. Оплатить приобретаемую КВАРТИРУ по цене, указанной в п.2.1. настоящего Договора, в соответствии с условиями, описанными в п. 2.3 настоящего Договора.
2. Принять от ПРОДАВЦА приобретаемую КВАРТИРУ во владение после её фактического получения.

4. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА И ИНЫЕ УСЛОВИЯ.
4.1. Настоящий Договор вступает в силу (считается заключённым) с даты его государственной регистрации (в соответствии с п.2 статьи 558 части II Гражданского кодекса Российской Федерации).
4.2. Настоящий Договор действует до даты полного исполнения ПРОДАВЦОМ и ПОКУПАТЕЛЕМ обязательств в соответствии разделом 3 настоящего Договора.
4.3. ПОКУПАТЕЛЬ (м.б. ПРОДАВЕЦ, или в долях с ПРОДАВЦОМ) оплачивает все расходы, связанные с государственной регистрацией настоящего Договора, государственной регистрацией перехода прав собственности на КВАРТИРУ к ПОКУПАТЕЛЮ.
4.4. Стороны настоящего Договора подтверждают, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть Договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие заключать Договор на крайне невыгодных для себя условиях.
4.5. Настоящим ПРОДАВЕЦ уведомляет ПОКУПАТЕЛЯ о том, что на дату подписания настоящего Договора в КВАРТИРЕ:
а) проживают и зарегистрированы по месту жительства следующие лица: ___________________________
Гр. _____________________________,
Гр. _____________________________,
Которые будут сняты с регистрационного учёта и освободят КВАРТИРУ в течение ___ дней с даты _________________
(Если в Квартире никто не зарегистрирован и/или не имеет намерения проживать, то в данном пункте указывается только эта информация. Если кто-то проживает и должен освободить квартиру, то указывается срок, когда Квартира должна быть освобождена с установлением последствий не выполнения этого требования).
4.6. Во всем остальном, что прямо не предусмотрено настоящим Договором, Стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.
4.7. Настоящий Договор составлен и подписан в ____ экземплярах, имеющих равную юридическую силу, один – для органа, осуществляющего регистрацию прав на недвижимость и сделок с ним, и по экземпляру для каждой из сторон.

ПОДПИСИ СТОРОН:
Продавец: _____________________________________________________________________________________________________________________ Покупатель:
____________________________________________________________________________
______________________________________

[askpravo]

Подобнаяя тема давно есть в FAQ.

2.3. Расчеты между ПОКУПАТЕЛЕМ и ПРОДАВЦОМ производятся в следующем порядке:
(Вариант 1) в безналичном порядке путем перечисления со своего рублевого счета №_______ в банке «_____» на рублевый счет ПРОДАВЦА №__________, открытый в банке «________». При этом подтверждением оплаты денежных средств будет являться предоставление финансовых документов, подтверждающих факт получения указанных средств ПРОДАВЦОМ.
(Вариант 2) наличным расчетом. При этом подтверждением оплаты денежных средств будет являться предоставление расписки ПРОДАВЦА о получении соответствующей суммы (если ПРОДАВЕЦ - физическое лицо) или финансовых документов, подтверждающих факт внесения денежных средств в кассу организации (если ПРОДАВЕЦ - юридическое лицо).

Варианты перебирать надо до сделки, имхо, а тут следует указывать конкретный вариант и,м.б., даже наименование банка.

не ухудшать состояния КВАРТИРЫ

Это перебор, что понимать под ухудшением?

3. В день получения от ПОКУПАТЕЛЯ денежных средств согласно п. 3.1.2 настоящего Договора предоставить документы, подтверждающие получение от ПОКУПАТЕЛЯ указанных денежных средств.

Какие документы? Фантики от конфет в количестве равном сумме денежных средств?

[askpravo]

4.1. Настоящий Договор вступает в силу (считается заключённым) с даты его государственной регистрации (в соответствии с п.2 статьи 558 части II Гражданского кодекса Российской Федерации).

А не с момента подписания, не?

Которые будут сняты с регистрационного учёта и освободят КВАРТИРУ в течение ___ дней с даты _________________

Сняты кем?

[Ludmila]

4.1. Настоящий Договор вступает в силу (считается заключённым) с даты его государственной регистрации (в соответствии с п.2 статьи 558 части II Гражданского кодекса Российской Федерации).

А не с момента подписания, не?

Это вообще-то договор купли-продажи КВАРТИРЫ.

[junky-junky]

Спасибо за уделенное время! Благодаря вам кое что изменилось. Документы заменены на расписку.
Слушайте, а мне обязательно указывать снятие зарегистрированных в квартире лиц покупателем, поскольку обычно снятие с учета осуществляется собственником квартиры, вот он идет с домовой книгой в паспортный стол и всех выписывает. Не покупателем же..
Людмила, как вам договор??
Первый опыт, поэтому мне нужна критика!

А по поводу вариантов оплаты: тут все зависит от того, какой вариант выберут стороны. Просто это готовый бланк, в который потом все будет забиваться.

Сообщение отредактировал junky-junky: 01 December 2010 - 11:10

[Ludmila]

junky-junky, junky-junky, Вы сначала объясните, зачем он Вам нужен?
Это какая-то разовая сделка? Или некий, скажем так, типовой договор? Если типовой договор, то кем и для каких целей он будет использоваться? Ну, например, риэлторским агентством, представляющим интересы покупателя или продавца, банком при ипотечном кредитовании физиков и т.д.
Предполагается ли, что квартира может приобретаться за счёт ипотечного кредита?
И, наконец, Вы на чье стороне - покупателя или продавца?

[марыся]

обычно снятие с учета осуществляется собственником квартиры, вот он идет с домовой книгой в паспортный стол и всех выписывает. Не покупателем же..

"Выписывает" не продавец. Снятие с регистрационного учета производится по заявлению лица, снимающегося с учета. Так что прописанные граждане сами должны будут это сделать. Поэтому всё, что вы можете указать в вашем договоре это: "По условию настоящего договора, указанные лица не сохраняют права пользования жилым помещением".

А почему они не снялись с учета до сделки? Если не хотят, то я бы в таком случае советовала сначала заключить договор, в котором указать, что "Продавец обязуется передать квартиру покупателю свободной от прав третьих лиц в срок до ___________". Потом снять всех с учета, рассчитаться за квартиру и потом идти регистрировать Акт приема-передачи.
Ну или выписывайте всех третьих лиц до сделки.

[странный ник]

Здравствуйте! Я на стороне продавца недвижимости.
Какие конкретно пункты надо включить в ДКП,
чтобы максимально защитить продавца (а именно - возврат недвижимости при неоплате покупателем)???
Вот здесь очень много и подробно об этом написано http://forum.yurclub...pic=213006&st=0,
но остались некоторые сомнения...

А именно:
1. когда должен быть подписан акт приема-передачи - одновременно с подписанием договора, после гос.рег. и получения денег или не имеет значения?
2. как должно звучать условие о том, что продавец может требовать расторжения ДКП при неоплате покупателем цены договора? это должно быть одностороннее расторжение? или просто указать, что в случае неоплаты договор считается расторгнутым?????
3. как должно звучать условие о том, что покупатель может требовать возвращения неоплаченного имущества? надо ли указывать в соответствии с какими НПА (неосн. обогащение ведь?) будет производиться такой возврат?

Я думаю, мой вопрос поможет и junky-junky
3.2.ПРОДАВЕЦ имеет право:
1. Требовать расторжения настоящего Договора в случае неполучения денежных средств указанных в п.2.1 настоящего Договора, - в течение 15 дней с даты подписания настоящего Договора;- насколько эта формулировка вообще корректна?
2. Удерживать продаваемую КВАРТИРУ от передачи ПОКУПАТЕЛЮ во владение до её полной оплаты. - Вы имели ввиду подписание акта приема-предачи после полной оплаты?

И еще. Законно ли, если в ДКП стороны изначально пропишут, какие нарушения условий договора являются существенными?

Посоветуйте, пожалуйста, сделка на носу

Сообщение отредактировал salylas: 01 December 2010 - 13:16

[Ludmila]

salylas, в отличие от Вас, автор темы выложила результат своего труда, поэтому ей и помогают. А Вы пришли на проф. ресурс только с вопросами, без своих вариантов ответов.
Для максимальной защиты Ваших интересов Вам необходимо обратиться к юристу в реале, который составит договор с учётом Ваших пожеланий.

[junky-junky]

Ludmila, договор типовой, рассчитан на заполнение по предусмотренной форме для агентства недвижимости. Чью либо позицию не занимаю, т.к. необходим баланс интересов и заказ на оформление договора может поступить как от покупателя, так от продавца. В данном случае важна законность. По оплате так же, решается по ситуации, но оплата ипотекой тихий ужас, что пока этот пункт задвинут в дальний ящик. Если у вас есть договор КП с оплатой по ипотеке, было бы превосходно взглянуть на него.
Марыся, спасибо, ваши замечания учтены. Поправки в договор внесены. Как вы считаете, положение п. 1.4 охватывает лиц, зарегистрированных в нем, можно ли этот пункт (о зарегистрированных) убрать вообще, или для гарантии оставить ваше предложение об отсутствии права пользования у этих лиц жилым помещением.
Salylas, изменения в запрашеваемый вами пункт внесены в части замены расторжения на отказ от исполнения. Такая формиулировка более соответствует ГК, а именно п. 4 ст. 486. Формучане, правильно ли?? или оставить расторжение?

[Ludmila]

junky-junky, у Вас получается какая-то несогласованность условий.

2.2 ПОКУПАТЕЛЬ оплачивает ПРОДАВЦУ цену квартиры в течение 3 дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на Квартиру.

3.2.ПРОДАВЕЦ имеет право:
1. Требовать расторжения настоящего Договора в случае неполучения денежных средств указанных в п.2.1 настоящего Договора, - в течение 15 дней даты подписания настоящего Договора;

Т.е., чтобы у покупателя возникла обязанность оплатить цену квартиры, а у продавца возникло право требовать расторжения договора, нужно, чтобы договор купли-продажи и переход права собственности были зарегистрированы в течение максимум 11 дней с момента подписания договора (11 дней на регистрацию + 3 дня на оплату + хотя бы один день просрочки).

Если у вас есть договор КП с оплатой по ипотеке, было бы превосходно взглянуть на него.

Разрабатываем... Мало нам тех за... кхм... проблемных активов, в которые мы влезли, мы ещё и в ипотечное кредитование физиков хотим влезть по самые помидоры. Мало нам проблем, скучно нам стало...

Когда разработаем этот тихий ужас, выложу.

[странный ник]

salylas, в отличие от Вас, автор темы выложила результат своего труда, поэтому ей и помогают. А Вы пришли на проф. ресурс только с вопросами, без своих вариантов ответов.
Для максимальной защиты Ваших интересов Вам необходимо обратиться к юристу в реале, который составит договор с учётом Ваших пожеланий.

Ludmila, наверное Ваш упрёк не лишён смысла, но я всего лишь присоединилась к обсуждаемой тут теме, поскольку заметила у junky-junky похожий на мои мысли и мои пожелания пункт ДКП. Кстати, ответ на мой вопрос пригодится не только автору темы, но и очень многим. А выкладывать здесь еще один типовой ДКП не вижу смысла... Особых пожеланий у меня и нет в общем, кроме сказанного выше.

P.S. да простят меня юристы в реале, но данному ресурсу и его глубоко мною уважаемыми участникам я склонна доверять больше...

[Ludmila]

P.S. да простят меня юристы в реале, но данному ресурсу и его глубоко мною уважаемыми участникам я склонна доверять больше...

Данный ресурс не предназначен для замены юриста в реале... И Вы не присоединились к обсуждаемой теме, а задаёте свои вопросы.

[Ludmila]

Ещё под договору.

Соглашение о цене является существенным условием настоящего Договора.

Можно и оставить, конечно. Хотя смысла включения в договор данного условия я лично не вижу - это и так существенное условие договора, даже если Вы этого не напишете.

2.2 ПОКУПАТЕЛЬ оплачивает ПРОДАВЦУ цену квартиры в течение 3 дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на Квартиру.

Ипотеку в силу закона регистрировать бум? Если не бум, то пишите это прямо. Если бум, то с учётом последних веяний (см. тему чуть ниже Вашей) тоже лучше написать, что ипотека возникает.

2. Не позднее 3-х дней после получения денежных средств от ПОКУПАТЕЛЯ передать ПОКУПАТЕЛЮ КВАРТИРУ с подписанием передаточного Акта о передаче КВАРТИРЫ согласно ст.556 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

В регоргане выясняли, насколько пройдёт такое условие? Некоторые регорганы требуют предоставить акт приёма-передачи квартиры на регистрацию перехода права собственности. По поводу законности данного требования где-то в Недвижке тема есть, здесь предлагаю не обсуждать, дабы темы не плодить.

2. Удерживать продаваемую КВАРТИРУ от передачи ПОКУПАТЕЛЮ во владение до её полной оплаты.

Что Вы под этим имеете в виду - удержание как способ обеспечения обязательств? Если да, то удержание в Вашем случае планируется применять вместе с ипотекой в силу закона или вместо неё?

4.3. ПОКУПАТЕЛЬ (м.б. ПРОДАВЕЦ, или в долях с ПРОДАВЦОМ) оплачивает все расходы, связанные с государственной регистрацией настоящего Договора, государственной регистрацией перехода прав собственности на КВАРТИРУ к ПОКУПАТЕЛЮ.

Госпошлину они по законодательству налопопам платят вообще-то...

[junky-junky]

Людмила, спасибо огромное за ваши замечания!
Прочитан закон о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, поправляю положения договора на основании вашего замечания о сроках.
Про ипотеку почитаю, хотя сейчас мне ничего не понятно. С госпошлиной - исправлю.
А у вас есть апробированный договор купли продажи, хотелось бы взглнуть??
По ходу исправлений буду менять содержание договора в описании темы..
Спасибо, что отвлекаетесь на меня!

[junky-junky]

2. Цена договора и порядок расчета

2.1. Квартира приобретается Покупателем у Продавца за _________________________
_________________________________________________________________ рублей РФ
2.2. Расчеты между Покупателем и Продавцом производятся в следующем порядке:
При подписании настоящего Договора и составлении акта приемки-передачи Квартиры
Покупатель передает Продавцу сумму в размер 50 % от стоимости квартиры, указанной в п. 2.1. настоящего Договора (данная сумма является предоплатой).
2.3. При этом, сумма указанная в п. 2.2. настоящего договора может быть передана Продавцу:
1) в безналичном порядке путем перечисления денежных средств с рублевого счета Покупателя №_______ в банке «_____» на рублевый счет Продавца №__________, открытый в банке «________». При этом подтверждением оплаты денежных средств будет являться предоставление финансовых документов, подтверждающих факт поступления указанных средств на счет Продавца.
2) наличным расчетом непосредственно Продавцу. При этом подтверждением оплаты денежных средств будет являться предоставление расписки Продавца о получении соответствующей суммы (если Продавец - физическое лицо) или финансовых документов, подтверждающих факт внесения денежных средств в кассу организации (если Продавец - юридическое лицо).
2.4. Остальная сумма в размере 50 % от стоимости квартиры передается Покупателем Продавцу в течение 3-х дней с момента государственной регистрации перехода прав собственности на Квартиру.

3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН.
3.1 ПРОДАВЕЦ обязуется:
1. С даты подписания настоящего Договора до фактической передачи КВАРТИРЫ ПОКУПАТЕЛЮ не ухудшать состояния КВАРТИРЫ, не сдавать её в аренду, наем, безвозмездное пользование, не обременять правами пользования членов семьи ПРОДАВЦА согласно ст. 292 Гражданского Кодекса Российской Федерации, а также иными правами пользования, сохраняющимися в соответствии с законодательством после приобретения КВАРТИРЫ ПОКУПАТЕЛЕМ.
3.2.ПРОДАВЕЦ имеет право:
1. потребовать оплаты КВАРТИРЫ и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ, если покупатель не оплачивает стоимость квартиры в течение 10 дней с момента государственной регистрации перехода прав собственности на Квартиру с ПРОДАВЦА на ПОКУПАТЕЛЯ.
2. Требовать по своему выбору оплаты товара либо отказаться от исполнения договора, если покупатель в нарушение купли-продажи отказывается принять и оплатить КВАРТИРУ.
3. требовать от ПОКУПАТЕЛЯ возврата переданной по договору КВАРТИРЫ в случае нарушения ответчиком обязательств по оплате стоимости квартиры, если зарегистрирован переход права собственности на КВАРТИРУ с ПРОДАВЦА на ПОКУПАТЕЛЯ.
3.3. ПОКУПАТЕЛЬ обязуется:
1. Оплатить приобретаемую КВАРТИРУ по цене, указанной в п.2.1. настоящего Договора, в соответствии с условиями, описанными во 2 разделе настоящего Договора.
2. Принять от ПРОДАВЦА приобретаемую КВАРТИРУ во владение после её фактического получения.

Как вам такое??

[Ludmila]

junky-junky, стало намного хуже.

[askpravo]

Это вообще-то договор купли-продажи КВАРТИРЫ.

Я о том, что "вступает в силу" и "считается заключенным" - две большие разницы.
Уже с момента подписания договор к-п порождает определенные правовые последствия для сторон (вступает в силу).
Позволю себе процитировать практику (что, учитывая Ваш опыт м.б. не совсем уместно, но, надеюсь Вы меня поймете )

Скрытый текст

РЕШЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ от 27.01.2004 по делу N А41-К2-20526/03
...Для сделок по отчуждению жилых помещений в силу п. 2 ст. 558 ГК РФ законодательством установлена обязательная государственная регистрация договоров продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома. Такой договор считается заключенным с момента государственной регистрации.В соответствии с п. 3 ст. 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон.Из этого следует, что для возникновения прав и обязанностей у сторон по договору купли-продажи от 13.08.2001, удостоверенному нотариусом г. Волоколамска Московской области М., необходима согласованная воля продавца и покупателя на государственную регистрацию сделки, которая выражается в подаче обеими сторонами заявлений в учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.Само по себе отсутствие заявления на государственную регистрацию договора и перехода права от продавца квартиры - гражданки Х. не свидетельствует об отсутствии ее воли на заключение договора, но его обоюдное подписание сторонами и нотариальное удостоверение без государственной регистрации не порождает правовые последствия по сделке.Таким образом, учитывая, что Федеральным законом от 09.06.2003 N 69-ФЗ с 19.09.2003 изменен порядок регистрации прав по нотариально удостоверенным сделкам: государственная регистрация перехода права должна осуществляться на основании заявлений всех сторон договора, оспариваемый истцом отказ МОРП от 10.10.2003 в государственной регистрации перехода права к заявителю является законным и обоснованным.Учитывая изложенное, также не могут быть признаны обоснованными требования истца об обязании МОРП зарегистрировать договор продажи, переход права собственности от продавца к покупателю и право собственности покупателя на данную квартиру.Судом установлено и подтверждено материалами дела, что 22.09.2002 контрагент истца по договору купли-продажи квартиры (продавец) - гражданка Х., умерла (л. д. 50).Суд полагает, что в случае смерти правоотчуждателя до обращения за государственной регистрацией сделки и перехода права, правоприобретатель по договору купли-продажи вправе обратиться в соответствии со ст. 12 ГК РФ в суд за признанием своего права собственности в исковом порядке с привлечением в качестве ответчиков наследников правоотчуждателя объекта недвижимого имущества...

Соглашение о цене является существенным условием настоящего Договора.
Можно и оставить, конечно. Хотя смысла включения в договор данного условия я лично не вижу - это и так существенное условие договора, даже если Вы этого не напишете.

Ну вот не согласный я Не в теории, а по практике даже - частенько приходится доказывать (именно так - доказывать!) суду, что сие есть существенное условие и насколько всё проще если это указанно в договоре, нет?

Ludmila, договор типовой, рассчитан на заполнение по предусмотренной форме для агентства недвижимости.

Так зайдите в любое аг. недвиж. и возьмите их "рыпку", не?

[Ludmila]

Я о том, что "вступает в силу" и "считается заключенным" - две большие разницы.

ГК РФ так не считает.
Статья 425. Действие договора

1. Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

[askpravo]

ГК РФ так не считает.

Да, Вы правы (а я не прав), чет я малость увлекся , прошу извинить

[Ludmila]

Да, Вы правы (а я не прав), чет я малость увлекся , прошу извинить

Ничего, бывает.

[mailman76]

junky-junky, стало намного хуже.

Согласен

2. Цена договора и порядок расчета

2.1. Квартира приобретается Покупателем у Продавца за _________________________
_________________________________________________________________ рублей РФ
2.2. Расчеты между Покупателем и Продавцом производятся в следующем порядке:
При подписании настоящего Договора и составлении акта приемки-передачи Квартиры
Покупатель передает Продавцу сумму в размер 50 % от стоимости квартиры, указанной в п. 2.1. настоящего Договора (данная сумма является предоплатой).
2.3. При этом, сумма указанная в п. 2.2. настоящего договора может быть передана Продавцу:
1) в безналичном порядке путем перечисления денежных средств с рублевого счета Покупателя №_______ в банке «_____» на рублевый счет Продавца №__________, открытый в банке «________». При этом подтверждением оплаты денежных средств будет являться предоставление финансовых документов, подтверждающих факт поступления указанных средств на счет Продавца.
2) наличным расчетом непосредственно Продавцу. При этом подтверждением оплаты денежных средств будет являться предоставление расписки Продавца о получении соответствующей суммы (если Продавец - физическое лицо) или финансовых документов, подтверждающих факт внесения денежных средств в кассу организации (если Продавец - юридическое лицо).

Для типового (общего, не применительно к конкретной ситуации) договора такое может и сойдет, но только при условии, что в конкретном ДКП будет или п.1 или п. 2. И вообще желательно п. 2.2. и 2.3 объединить, во что-то типа такого:

"2.2. Расчеты между Покупателем и Продавцом производятся в следующем порядке:
При подписании настоящего Договора (и составлении акта приемки-передачи Квартиры)Покупатель передает Продавцу денежную сумму в размере 50 % от стоимости квартиры, указанной в п. 2.1. настоящего Договора, в качестве предоплаты(аванса/задатка) наличным (безналичном расчетом путем перечисления денежных средств с рублевого счета Покупателя №_______ в банке «_____» на рублевый счет Продавца №__________, открытый в банке «________»). При этом подтверждением оплаты денежных средств будет являться предоставление расписки (платежного документа) Продавцом о факте получения денежных средств."

Если хотите максимальной сбалансированности и юридической защиты сторон - надо стараться прописывать максимально точно действия, права, обязанности и ответственность сторон, чтобы потом в суде, не дай бог конечно, стороны не могли трактовать неясные моменты в свою пользу.

2.4. Остальная сумма в размере 50 % от стоимости квартиры передается Покупателем Продавцу в течение 3-х дней с момента государственной регистрации перехода прав собственности на Квартиру.

3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН.
3.1 ПРОДАВЕЦ обязуется:
1. С даты подписания настоящего Договора до фактической передачи КВАРТИРЫ ПОКУПАТЕЛЮ не ухудшать состояния КВАРТИРЫ, не сдавать её в аренду, наем, безвозмездное пользование, не обременять правами пользования членов семьи ПРОДАВЦА согласно ст. 292 Гражданского Кодекса Российской Федерации, а также иными правами пользования, сохраняющимися в соответствии с законодательством после приобретения КВАРТИРЫ ПОКУПАТЕЛЕМ.
3.2.ПРОДАВЕЦ имеет право:
1. потребовать оплаты КВАРТИРЫ и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ, если покупатель не оплачивает стоимость квартиры в течение 10 дней с момента государственной регистрации перехода прав собственности на Квартиру с ПРОДАВЦА на ПОКУПАТЕЛЯ.
2. Требовать по своему выбору оплаты товара либо отказаться от исполнения договора, если покупатель в нарушение купли-продажи отказывается принять и оплатить КВАРТИРУ.
3. требовать от ПОКУПАТЕЛЯ возврата переданной по договору КВАРТИРЫ в случае нарушения ответчиком обязательств по оплате стоимости квартиры, если зарегистрирован переход права собственности на КВАРТИРУ с ПРОДАВЦА на ПОКУПАТЕЛЯ.
3.3. ПОКУПАТЕЛЬ обязуется:
1. Оплатить приобретаемую КВАРТИРУ по цене, указанной в п.2.1. настоящего Договора, в соответствии с условиями, описанными во 2 разделе настоящего Договора.
2. Принять от ПРОДАВЦА приобретаемую КВАРТИРУ во владение после её фактического получения.

Покупатель с Продавцом подписывают ДКП и акт приемки при передаче первой части денег, тогда зачем нужен п. 3.1.? Если передача квартиры должна состоятся в день подписания ДКП?
П. 3.2.2. по той же причине совсем лишний в плане отказа от приема.
3.2.3. Ответчик откуда взялся?

Подписанный акт приема-передачи и должен являться фактическим получением, соотв-но п. 3.3.2 тоже несогласован совсем.

Сообщение отредактировал mailman76: 02 December 2010 - 13:38

[junky-junky]

ггг ) где мое внимание!! Спасибо за помощь, буду исправлять и выкладывать.
Смею надеяться на ваше дальнейшее внимание

[junky-junky]

2. Цена Договора

2.1. Квартира приобретается Покупателем у Продавца за _________________________
_________________________________________________________________ рублей РФ. Соглашение о цене является существенным условием настоящего договора.

2.2. Покупатель обязуется оплатить стоимость квартиры в два этапа:
1. При подписании настоящего Договора и составлении акта приемки-передачи Квартиры Покупатель передает Продавцу денежную сумму в размере 50 % от стоимости квартиры, указанной в п. 2.1. настоящего Договора, в качестве задатка наличным (безналичном расчетом путем перечисления денежных средств с рублевого счета Покупателя №_______ в банке «_____» на рублевый счет Продавца №__________, открытый в банке «________»). При этом подтверждением оплаты денежных средств будет являться предоставление расписки (платежного документа) Продавцом о факте получения денежных средств.
2. Остальная сумма подлежит оплате в течение 2 дней с момента государственной регистрации перехода прав собственности.

3. Ответственность сторон

3.1. В случае неисполнения обязанности Покупателя по оплате квартиры в течение 15 дней с момента государственного регистрации перехода права собственности, Продавец имеет право требовать оплаты квартиры и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.
3.2. В случае если Покупатель не оплачивает квартиру более 15 дней с момента государственной регистрации перехода прав собственности Продавец имеет право в судебном порядке потребовать передачи ему квартиры, определенной в п. 1.2. настоящего договора. При этом, сумма задатка возврату не подлежит.

4. Срок действия и иные условия
4.1. Настоящий Договор вступает в силу и считается заключённым с даты его государственной регистрации (в соответствии с п.2 статьи 558 части II Гражданского кодекса Российской Федерации).
4.2. Настоящий Договор действует до даты полного исполнения Продавцом и Покупателем обязательств в соответствии с настоящим договором.
4.3. Покупатель оплачивает расходы по государственной регистрации перехода прав собственности, расходы по оплате государственной регистрации настоящего договора оплачиваются Сторонами в равных долях.
4.4. Стороны настоящего Договора подтверждают, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть Договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие заключать Договор на крайне невыгодных для себя условиях.
4.5. Настоящим Продавец уведомляет Покупателя о том, что на дату подписания настоящего Договора в КВАРТИРЕ:
а) проживают и зарегистрированы по месту жительства следующие лица: ___________________________
Гр. _____________________________,
Гр. _____________________________,
Которые будут сняты с регистрационного учёта и освободят квартиру в течение ___ дней с даты _________________
В случае если вышеназванные лица не были сняты с регистрационного учета в указанный срок, по условию настоящего договора, указанные лица не сохраняют права пользования жилым помещением
4.6. Во всем остальном, что прямо не предусмотрено настоящим Договором, Стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.
4.7. Настоящий Договор составлен и подписан в ____ экземплярах, имеющих равную юридическую силу, один – для органа, осуществляющего регистрацию прав на недвижимость и сделок с ним, и по экземпляру для каждой из сторон.


ИСПРАВЛЕНО. Как теперь?

[mailman76]

П. 4.3. лишний - оплата госпошлины вообще-то не равными долями идет - Продавец платить за госрегистрацию ДКП, а Покупатель за госрегистрацию права и ДКП. Если все таки хотите включить пункт о госпошлине можно сделать что-то типа:
"СТороны оплачивают расходы по государственной регистрации перехода прав собственности в соответствии с законодательством."

п. 3.1. На основании чего Продавец будет требовать уплаты процентов по ст. 395 с Покупателя???? И вообще ИМХО лишнее все это.
Если хотите штрафные санкции, то надо просто прописать их.
П.3.2. Я бы по другому сформулировал - примерно так:
"В случае нарушения п. 2.2.2., а также нарушения срока оплаты оговоренного в п. 2.2.2.более чем на N дней, Продавец имеет право в одностороннем порядке расторгнуть настоящий договор в порядке, предусмотренном законодательством РФ, задаток, согласно положениям ГК РФ о задатке, остается у Продавца."

А вообще почему бы не взять готовую форму в Консультанте и не переделать ее под себя?