Сообщений в теме: 6

[Alexxx1]

Доброго времени суток! Хотелось бы узнать мнение на следующий вопрос: Возможна ли аренда земельного участка без аренды находящегося на нем здания (при условии, что у арендатора нет никаких прав на это здание)?
Ситуация следующая. Администрация заключает с ООО договор аренды земельного участка на 25 лет и договор аренды здания, которое находиться на этом земельном участке, на 5 лет. Все имущество находиться в муниципальной собственности. После окончания срока аренды здания Администрация подает в суд исковое заявление о расторжении договора в связи с существенным нарушением Арендатором договора аренды (не оплата арендной платы). При этом никакого нарушения не было - ООО в срок вносило арендные платежи. Между строк в исковом заявлении просматривается цель подачи этого иска - желание Администрации, чтобы суд в решении указал на ничтожность договора аренды земельного участка (в смысле, что ничтожные договора не расторгаются). Прямой иск о признании договора аренды ЗУ ничтожным не позволяет подать истечение срока ИД. Доводы Администрации сводятся к тому, что законном не предусмотрена возможность сдавать в аренду ЗУ без одновременной сдачи в аренду этому же лицу здания, которое находиться на этом ЗУ (при условии, что у арендатора нет никаких прав на это здание). Нормативная база у Администрации, если коротко, следующая: ст.ст. 271, 273, 552, 652 ГК РФ, п. 1 и абз. 1 п. 4 ст. 35 ЗК РФ установлено общее правило, согласно которому при передаче здания в аренду либо в собственность другому лицу к последнему переходят и права на земельный участок, который занят передаваемой недвижимостью и необходим для ее использования. А на основании абз. 5 п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается. Данное положение ЗК РФ по аналогии распространяется и на аренду. Из данных норм законодательства Администрация делает вывод, что сдача отдельно в аренду ЗУ без находящего на нем здания (а также сдача на больший срок в аренду ЗУ, чем здания) противоречит закону, а, следовательно, такой договор аренды ничтожный, поэтому "освободите землю". Дополнительно указывают на правовую неопределенность, в случае если договор действителен: хотят сдавать в аренду здание новому арендатору, у нового арендатора возникнет право аренды ЗУ в силу закона (652 ГК РФ) как быть в данной ситуации? Или действующий договор аренды ЗУ обременяет права Администрации на передачу здания в аренду третьим лицам?
У спецов земельного права хотелось бы узнать их позицию по данному вопросу, а также, если известно, позицию судебной практики?

[Rigard]

Определение ВАС РФ от 24.12.2009 N ВАС-16932/09 по делу N А33-11611/2008
В передаче дела о признании недействительным постановления о предоставлении земельного участка в аренду для сельскохозяйственного производства для пересмотра в порядке надзора отказано, так как предоставление земельного участка иному лицу без учета прав собственника (владельца) здания на использование соответствующего земельного участка нарушает права указанного собственника (владельца здания), а также не соответствует нормам действующего земельного законодательства.

Постановление Президиума ВАС РФ от 01.02.2005 N 11301/04 по делу N А40-42210/03-96-447
Действующее законодательство не содержит определенно выраженного предписания об обязательном заключении при аренде нежилых помещений в здании отдельного договора либо оформлении иного документа на право пользования земельным участком, занятым этим зданием, поэтому отсутствие такого договора (документа) не может рассматриваться как нарушение закона, влекущее административную ответственность за самовольное занятие земельного участка.

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 24.11.2006 по делу N А56-18605/2005
Частично удовлетворяя иск о взыскании с ООО неосновательного обогащения, полученного вследствие использования земельного участка после расторжения заключенного между КУГИ и правопредшественником общества договора аренды здания, расположенного на этом участке, суд пояснил, что в материалы дела не представлены доказательства использования ООО всего участка, а значит, основания для взыскания платы за всю указанную КУГИ в иске площадь без выяснения размера фактически занимаемой территории отсутствуют.

Постановление ФАС Уральского округа от 11.09.2007 N Ф09-7329/07-С6 по делу N А71-9270/2006
Поскольку право хозяйственного ведения предприятия на здания прекращено и данные объекты недвижимости находятся в оперативном управлении другого лица, суды правомерно признали, что у предприятия отсутствует возможность использовать спорный земельный участок в соответствии с его назначением, удовлетворили исковое требование о расторжении договора аренды земельного участка и обязали предприятие передать земельный участок по акту приема-передачи.


ИТОГО: Если у Вас договор аренды здания расторгнут, то и договор аренды земли также подлежит расторжению.

[Alexxx1]

Спасибо, Rigard!
Если говорить о моей позиции по делу, то я тоже считаю, что шансов у ООО в этой ситуации не очень много отстоять землю. Но есть люди, которые с этим уверено не соглашаются, а с их мнением мне надо считаться)))
Интересная подборка судебных актов, но не в одном из них полностью не отражена ситуация. Существенных нарушений договора аренды земельного участка ООО не было (в том числе и земля используется в соответствии с назначением, указанным в договоре - земельный участок там очень большой), исключительных прав третьих лиц на приватизацию (аренду и т.д.)ЗУ не было и не возникло, собственник и ЗУ, и здания один, который с начало заключил договор на 25 лет, а затем пытается его расторгнуть. Вот только перечень основания для расторжения такого договора п.9 статьи 22 ЗК РФ приводит исчерпывающий. Да и ссылается Администрация на не оплату, как существенное нарушение. Другой вопрос о соответствии данного договора закону (да и то не букве,а скорее духу))). Поэтому наиболее верным, с моей точки зрения, предсказуемым вариантом является его ничтожность, а не расторжение. Если интересно, что-то подобное обсуждалось в ходе этого процесса № А57-23118/09(но и здесь собственник ЗУ и собственник здания, находящегося на земельном участке, разные лица).

[Le vin]

Прямой иск о признании договора аренды ЗУ ничтожным не позволяет подать истечение срока ИД.

нет СИД по искам о признании недействительными ничтожных сделок.

[Alexxx1]

нет СИД по искам о признании недействительными ничтожных сделок

"32. Ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (пункт 1 статьи 166). Учитывая, что Кодекс не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица. При этом следует учитывать, что такие требования могут быть предъявлены в суд в сроки, установленные пунктом 1 статьи 181.
При удовлетворении иска в мотивировочной части решения суда о признании сделки недействительной должно быть указано, что сделка является ничтожной. В этом случае последствия недействительности ничтожной сделки применяются судом по требованию любого заинтересованного лица либо по собственной инициативе.
В связи с тем, что ничтожная сделка не порождает юридических последствий, она может быть признана недействительной лишь с момента ее совершения".
Le vin, вы знаете иной подход в практике?

[Rigard]

ИМХО, ничтожность договора с определенного момента его действия по моему невозможна. Ничтожная сделка не не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п. 1 ст. 169 ГК РФ). А у Вас договор аренды ЗУ какое-то определенное время действовал.

[Alexxx1]

ИМХО, ничтожность договора с определенного момента его действия по моему невозможна. Ничтожная сделка не не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п. 1 ст. 169 ГК РФ). А у Вас договор аренды ЗУ какое-то определенное время действовал.

Если идти не через ничтожность договора аренды ЗУ (ничтожности части договора), то тогда какое нормативное основание его расторжения, если существенных нарушений договора аренды ЗУ не было? Расторжение договора аренды здания как самостоятельное существенное нарушение договора аренды земельного участка?
В любом случае интересно как разрешит это вопрос суд...