Сообщений в теме: 15

[Николай 2]

Здравствуйте.
Ситуация следующая.
В 2008 году с гражданином заключён договор на финансирование многоквартирного дома - по сути договор долевого строительства.
Хотим обратиться в суд с иском о взыскании неустояки за просрочку сдачи квартиры и иных сумм по Закону о защите прав потребителей.

Однако договор не зарегистрирован.
Ответчик грозится, признать в суде договор ничтожным и применить последствия недействительности сделки, согласно п. 1 ст. 165 ГК РФ: несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.

Применит ли суд п. 2.1. Федеральныого закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ
"Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации":
сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.

Если учесть, что данная норма появилась 17.06.2010, а договор заключён в 2008 году, и расспространяется ли данная норма на случай, когда договор не зарегистрирован? Или всё же суд признает договор ничтожной сделкой?

[mailman76]

Так Вы не ждите пока Застройщик подаст иск о признании сделки ничтожной. Закиньте письмо Застройщику с требованием зарегистрировать ДДУ, а затем в суд с иском о понуждении к регистрации. А уж потом можете и по неустойке подавать.

Пригрозите, что подадите в Стройнадзор заявление, если не зарегистрируют ДДУ - Застройщику грозит ответственность по ст. 14.28 КоАП РФ. со штрафом от 500т.р. - 1 млн. руб.

Сообщение отредактировал mailman76: 15 December 2010 - 07:21

[Николай 2]

Проблема в том, что, во-первых, это не застройщик, а ЖСК.
Во-вторых, дом уже сдан в эксплуатацию. Исходя из судебной практики, суды признают договор заключённым, если дольщик заранее (до сдачи в эксплуатацию) обращался к застройщику с требованием о регистрации договора.
Я полагаю, что обращаться с требованием сейчас, когда дом сдан в эксплуатацию, квартира передана, право собственности зарегистрировано, уже поздно. Надо было раньше, но раньше никто и не знал, что это договор долевого строительства, все думали, что они платят взносы, как члены кооператива.
А про ответственность я в курсе, только вот, тоже вопрос, договор заключен в 2008 г., в этом же году квартира была полностью проплачена, не истёк ли годичный срок давности?

[васяя]

Привет!
Хочу уточнить один момент. Я правильно понял, что на настоящий момент право собственности зарегистрированно и у вас есть свидетельство на квартиру? Если это так, то получается, что Росреестр (бывшее ФРС) зарегистрировало право собственности гражданина на основании того договора, который вы представили и который Росреестром ранее не регистрировался. Росреестро достаточно жестко относится к такому виду нарушений (не регистрациия Договора участия в долевом строительстве) и при обращении гражданина за регистрацией права собственности на объект недвижимости с не зарегистрированным договором долевого участия, отказывает в регистрации права собственности гражданину.
Если есть возможность скажите когда было полученно разрешение на строительство многоквартирного дома (суть в том, что п 2. ст.27 ФЗ № 214 "Действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона").
Т.е. может быть такое что отношения между вами и застройщиком не регулируются 214 фз

[Николай 2]

Право собственности зарегистрировано, но не на основании того договора, а на основании, как я полагаю, членства в кооперативе. Они же деньги привлекали как ЖСК, а не как застройщик, вот всё и прокатило.Что касается разрешения на строительство, то мне это пока не удалось выяснить. Действие закона не будет распространяться если разрешение получено до 01.04.2005 г. Поскольку договор заключён в 2008 году, то я склоняюсь к мысли, что разрешение всё же получено после 01.04.2005 г. Подавать иск, надеясь на авось, совсем не хочется.

Меня очень интересует вопрос:
Применит ли суд п. 2.1. Федеральныого закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ
"Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации":
сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.
Если учесть, что данная норма появилась 17.06.2010, а договор заключён в 2008 году, и расспространяется ли данная норма на случай, когда договор не зарегистрирован?
Буду признателен всем за помощь.

[Ниноля]

Да вообще не распространяется. У Вас же ЖСК, а не долевка. Что Вы хотите? По закону №214 - только долевка, ЖСК - это только Ваши проблемы, Вы же вступали в кооператив, т.е на свой страх и риск!!! По сути договор долевого строительства - это договор долевого строительства (заключаемый с застройщиком), а у Вас что?

Сообщение отредактировал Ниноля: 18 December 2010 - 02:36

[mailman76]

Так все таки на основании чего у Вас возникло ПС?
До того как Вы внесли пай за квартиру Вас принимали в члены ЖСК общим собранием?
Вообще, если у Вас ЖСК то Ваш договор можно признать ничтожным - Ваши отношения с ЖСК не регулируются ФЗ № 214.
Поэтому отсюда возникает вопрос как Вы зарегистрировали ПС, на основании каких документов?

[Николай 2]

На основании акта приёмо-передачи квартиры, справки о выплате паевого взноса, решения правления кооператива о приёме в членство. Общего собрания не было, поэтому не было и членства.
Комитет по защите прав потребителей квалифицировал наш договор как договор долевого участия в строительстве. ЖСК подпадает под ст. 14.28 КоАП РФ.
Мы хотели привлечь кооператив к административной ответственности и подать в суд по закону о Защите прав потребителей и Закону № 214-ФЗ. Но теперь есть риск, что наш договор суд признает ничтожным.

[mailman76]

Комитет по защите прав потребителей квалифицировал наш договор как договор долевого участия в строительстве.

Нуу, комитет не суд, последним словом не является.
Ваш ЖСК на основании чего строил дом? Разрешение на строительство, проектная декларация, аренда/ПС на земельный участок имеются?

Согласно Фз №214 Застройщиком признается:

1) застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство;

Если этого всего нет, то надо квалицифировать не как ДДУ, а как договор строительного бытового подряда с применением ЗоЗПП. А если все таки у Вас ДДУ, то да он у Вас будет ничтожным, но и Застройщику тогда грозит ответственность по ст. 14.28 КоАП РФ.

[Николай 2]

mailman76, Спасибо за мнение.

У ЖСК заключён договор с Застройщиком, у которого все эти документы имеются. Схема такая: граждане деньги платили ЖСК под видом членских взносов, а ЖСК платило деньги Застройщику.

По по поводу договора строительного бытового подряда мысль хорошая, только прокатит ли в суде, учитывая наш уровень судов общей юрисдикции. Да к тому же заключение Комитета мы уже засветили, когда претензию направляли.
Я вообще изначально рассматривал это как договор инвестирования с гражданином и практику находил похожую. Но Комитет нам все карты перепутал.

А почему суд не применит к отношениям п. 2.1. Федеральныого закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ?
Можно ведь сказать, что права и обязанности по договору, заключённому в 2008 году, возникли после июня 2010 г., когда гражданин получил квартиру.

Сообщение отредактировал Николай 2: 20 December 2010 - 15:16

[mailman76]

Понял о чем Вы - у меня оказывается старая версия закона

Тогда в Вашем случае, у Вас ДДУ.
По сути Вашего вопроса - ИМХО ЖСК не может признать ДДУ ничтожым, так как в ст. 6 ФЗ № 119 не упоминается на какие правоотношения распрастраняется п. 2.1 ст. 1 Фз № 214, в тоже время есть упоминание, что действие ч. 3 ст. 4 распрастраняется на правоотношения возникшие со 02.12.2008.
Таким образом, суд не должен признать ДДУ ничтожным по требованию ЖСК.

[Николай 2]

"действие ч. 3 ст. 4 распрастраняется на правоотношения возникшие со 02.12.2008."

Федеральным законом от 17.07.2009 N 147-ФЗ часть 3 статьи 4 дополнена словами ", если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом". Действие УКАЗАННОГО ИЗМЕНЕНИЯ распространяется на правоотношения, возникшие со 2 декабря 2008 года.

Речь идёт, только о названном изменении, а не о самой статье.

Проблема в том, есть судебная практика о признании договоров долевого строительства ничтожными в связи с отсутствием госрегистрации, правда по иску самих граждан. А меня интересует практика о признании таких договоров ничтожными по заявлению застройщиков (ЖСК) либо по инициативе суда.

[васяя]

Думаю для суда основным аргументом будет, то что Стороны исполнили договор в том виде в котором он есть. Кто то получил собственность на недвижимость кто то получил деньги.

[mailman76]

Речь идёт, только о названном изменении, а не о самой статье.

именно о статье - в Гаранте есть примечания касающиеся только этой статьи.

"А меня интересует практика о признании таких договоров ничтожными по заявлению застройщиков (ЖСК) либо по инициативе суда."

Не должны признать.
У Вас ДДУ заключен в 2008, изменения касающиеся ЖСК в закон введены в 2010 году, так что и признать ДДУ не заключенным и соответственно ничтожным ЖСК по своей инициативе не может.

[Николай 2]

Ч. 2 ст. 4 Закона была в самой первой редакции от 01.04.2005, поэтому данный пункт распространяется и договор, подписанный в мае 2008 года.

Спасибо ещё раз за мнение, ситуация спорная, практики нет. Если мои клиенты решатся подавать в суд, придётся действовать на свой страх и риск.

[mailman76]

Согласен, что ситуация неоднозначная.
ИМХО ЖСК как говорится на понт берет - если они сами подадут ходатайство или встречный иск о признании договора ничтожным, автоматом подпадают под ст. 14.28 КоАП РФ - стоит ли овчинка выделки?
Неустойку в любом случае снизят, а штраф то не скостят