Сообщений в теме: 18

[Neznai]

Добрый день! Сложилась вот такая ситуация. имеется заключенный договор инвестирования по строительству жилого дома. Деньги уплачены инвестором в полном объеме. Теперь застройщик передал другой организации по договору уступки право аренды земли на котором строится дом и новый застройщик отказывается заключать какие-либо договоры с инвестором.
Как поступить в данной ситуации? Признавать недействительной сделку по уступке? Или есть какие-либо другие варианты, что бы защитить свои права? Т.е. получить свою долю в строящемся доме

p.s. Первоначальный застройщик банкрот, с него ничего не взять.

[Rigard]

инвестирования или ДДУ? Инвестор физик или юрик?
Физику гораздо проще.
А здание уже фактически есть и передано ли оно вместе с землей?

Варианты:
- оспорить уступку (если есть основания);
- обязать нового арендатора заключить договор инвестирования (если есть основания согласно соглашению об уступке);
- требовать возврат денег от первоначального застройщика.

[Neznai]

инвестирования или ДДУ?

Инвестирования

Инвестор физик или юрик?

Юрик, хотя не вижу в чем разница....

А здание уже фактически есть

Есть

- оспорить уступку (если есть основания);

Думаю будет нелегко, да и зачем?
Как Вам насчет признания права собственности на долю в этой недвижимости?

- обязать нового арендатора заключить договор инвестирования (если есть основания согласно соглашению об уступке);

А разве он не является правопреемником?

- требовать возврат денег от первоначального застройщика.

Гиблое дело ввиду безденежья первоначального застройщика

[Neznai]

Как Вам насчет признания права собственности на долю в этой недвижимости?

[atatata]

Как Вам насчет признания права собственности на долю в этой недвижимости?

Подозреваю, что в Вашем случае такая вероятность инвестиционным договором так же не предусмотрена. Пошли по этому пути в аналогичной ситуации - получили логичный отказ в суде, т.к. нет объекта, строительство не закончено.
Голову сломали, сейчас помышляем об изменении исковых требований и обращении в тот же суд по другим основаниям: установления юридического факта и обязании заключения соглашения по аналогии с инвестиционным с зачетом уже вложенных средств. Но как сформулировать и какие основания требования указывать не знаем.

[Neznai]

Подозреваю, что в Вашем случае такая вероятность инвестиционным договором так же не предусмотрена.

А разве вероятность нашего права в подаче иска о признании права должна быть предусмотрена в договоре?

получили логичный отказ в суде, т.к. нет объекта, строительство не закончено.

Тоже думал об этом,т.е. надо ждать разрешение на ввод в эксплуатацию?
А юрик (новый застройщик), которому передана земля уже заключает предварительные договоры купли-продажи с другими лицами на ту часть объекта недвижимости, которая оплачена полностью нами предыдущему застройщику.
Кидалово.........так вот с чем в суд идти, тоже голову ломаем.......
А нужно ли

- обязать нового арендатора заключить договор инвестирования (если есть основания согласно соглашению об уступке);

Он не правопреемник? Имеющийся у нас договор с предыдущим застройщиком в корзину?

[Neznai]

Подозреваю, что в Вашем случае такая вероятность инвестиционным договором так же не предусмотрена. Пошли по этому пути в аналогичной ситуации - получили логичный отказ в суде, т.к. нет объекта, строительство не закончено.

Нет объекта - нет права на признание права собственности-логично. Но если признавать право на долю в незавершенке?

[atatata]

Консультировался в горсуде. Судебная практика - нет. Личное мнение консультанта - по действующему законодательству защита инвестиций невозможна. Мотивировка - обязательства сторон регулируются только договором между сторонами. Если вопрос передачи земли не регулировался инвестдоговором - то ничего не вернуть.
Практика по городу - при изменении застройщика в постановлении правительства указывается на необходимость урегулирования вопроса с инвесторами (дольщиками) уже вложившимися в стройку. От старого застройщика в комитет по строительству требуют представить списки дольщиков. Дальше властная мысль замирает.
От себя добавлю, подумайте в сторону обжалования передачи права аренды, этот договор напрямую затрагивает Ваши права, хотя его стороной Вы не являетесь.

[Neznai]

Личное мнение консультанта - по действующему законодательству защита инвестиций невозможна.

А почему невозможно если в соответствии с пунктом 3 статьи 7 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» от 26.06.1991 года N 1488-1 незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки выполненных работ и услуг.
Кстати, возможно ли в настоящее время заключение инвестиционного договора, если разрешение на строитлеьство получено сейячас? Или только ДДУ?

[atatata]

А почему невозможно

уточню, применительно к данной конкретной ситуации

Кстати, возможно ли в настоящее время заключение инвестиционного договора, если разрешение на строитлеьство получено сейячас? Или только ДДУ?

возможно, но физики только через ДДУ.

[Neznai]

уточню, применительно к данной конкретной ситуации

Применительно к описанной мной ситуации?
Пересмотрел кучу практики и пришел к вводу, что есть смысл защитить права инвестора путем признания права собственности на долю в незавершенке, тем более что объект уже построен, вот только ввод в эксплуатацию будет где-то месяца через 4. Поэтому и надо спешить. Если идти по пути признания недействительным договора уступки права аренды земли-на мой взгляд это более сложный путь.

[atatata]

Да вот в праве на долю нам и отказали

[Neznai]

Да вот в праве на долю нам и отказали

Но в данном случае, дом фактически построен.
Есть вариант признания не доли в праве собственности, а признание доли вложенных инвестиций - читал, но правда сам не понимаю, что это.
И вот еще о чем думаю

- обязать нового арендатора заключить договор инвестирования (если есть основания согласно соглашению об уступке);

если право аренды земли перешло к новому застройщику и в договоре уступки сказано, что вместе с арендой переходят все затраты по строительству, то соответственно я так понимаю, что перешли затраты, т.е. деньги уплаченные инвестором.
Разве новый застройщик не является правопреемником предшественника? Обязательно заключение нового договора с новым застройщиком?

[atatata]

Есть вариант признания не доли в праве собственности, а признание доли вложенных инвестиций - читал, но правда сам не понимаю, что это.

С аналогичной проблемой сталкивался уже давно по другому делу. Факт установили, но ни на что данное решение влияния не оказывает - пустая трата времени. Если только использовать как преюдицию по следующему делу. Но сформировать исковые требования по тому делу так и не смогли, история закончилась ничем.

- обязать нового арендатора заключить договор инвестирования (если есть основания согласно соглашению об уступке);

если право аренды земли перешло к новому застройщику и в договоре уступки сказано, что вместе с арендой переходят все затраты по строительству, то соответственно я так понимаю, что перешли затраты, т.е. деньги уплаченные инвестором.
Разве новый застройщик не является правопреемником предшественника? Обязательно заключение нового договора с новым застройщиком?

Собственно что я и предлагал, подумать в сторону обжалования договора уступки. Обязать заключить договор инвестирования нельзя - по ГК РФ обязательства возникают в силу закона или договора, а в нашем случае обязательства перед предыдущим инвестором у нового застройщика могут возникнуть только из договора уступки права аренды (закон о защите инвестиций обходится общими фразами и данную ситуацию никак не покрывает). Заставить в нашем суде заключить новое инвестсоглашение на мой взгляд невозможно, а вот расторгнуть заключенную переуступку, как нарушающую права инвестора по основанию неурегулирования вопроса о вложенных инвестором средствах - пожалуйста (ломать - не строить). В худшем случае можно использовать такой иск как шантаж.

[Neznai]

Обязать заключить договор инвестирования нельзя - по ГК РФ обязательства возникают в силу закона или договора, а в нашем случае обязательства перед предыдущим инвестором у нового застройщика могут возникнуть только из договора уступки права аренды (закон о защите инвестиций обходится общими фразами и данную ситуацию никак не покрывает)

Согласен, но разве из уступки не следует, что обязательства возникли именно из договора уступки: передано право аренды земли и все затраты по строительству, из этой фразы я так понимаю, что в уступленном праве "сидят" и деньги инвестора.

а вот расторгнуть заключенную переуступку, как нарушающую права инвестора по основанию неурегулирования вопроса о вложенных инвестором средствах - пожалуйста

Т.е. обосновывать это тем, что поскольку в соответствии с пунктом 3 статьи 7 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса, то при уступке распоряжение вложенными средствами инвестора нарушило его права?
Вот кстати нашел
Суд признал право собственности на долю в объекте долевого строительства исходя из того, что, произведенные истцом инвестиции на стадии строительства являются лишь капитальными вложениями, поэтому до завершения строительства и приобретения объектом инвестирования статуса недвижимого имущества возможно только определение доли указанных вложений в праве долевой собственности на незавершенное строительство, а не признания за истцом права собственности на конкретные помещения. Суд указал, что, применение положений ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации к спорному случаю недопустимо, однако как установлено судом, строительство объекта не завершено, объект инвестиционной деятельности не принят в эксплуатацию, а потому субъекты инвестиционной деятельности вправе лишь определить свои доли в имуществе, находящемся в общей долевой собственности, пропорционально размеру фактических вкладов строительства.

ООО "Знак" обратился в арбитражный суд с иском к Администрации городского округа Самары, ГУП Научно производственные мастерские "Самарареставрация" с иском о признании за ООО "3нак" права собственности на долю в объекте долевого строительства, соответствующую комнатам N 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24 - второго этажа, общей площадью 100,5 кв. м. в нежилом помещении, расположенном по адресу: г. Самара, Ленинский район, ул. Фрунзе, 140.
В обоснование заявленных требований истец сослался на полное исполнение им своих обязательств по заключенному с ГУП Научно производственные мастерские "Самарареставрация" договору о долевом участии в строительстве N 7 от 24 ноября 1998 г.
Решением от 14.12.2007 г. исковые требования удовлетворены, за ООО "Знак" признано право собственности на долю в объекте долевого строительства, соответствующую комнатам N 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24 - второго этажа, общей площадью 100,5 кв. м. в нежилом помещении, расположенном по адресу: г. Самара, Ленинский район, ул. Фрунзе, 140.
В кассационной жалобе заявитель - Администрация городского округа Самара - просит Решение отменить, в удовлетворении исковых требований ООО "Знак" отказать. По мнению заявителя жалобы, судом неправильно применена ст. 218 ГК РФ, следовало исходить из положений ст. 222 ГК РФ, поскольку данная постройка является самовольной.
Проверив законность принятого судебного акта на основании статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
В статье 218 (пункте 2) Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции сослался на п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, Закона РСФСР от 26.06.1991 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" N 39-ФЗ от 25.02.1999 года.
Как следует из материалов дела, предметом иска является признание права собственности на долю в объекте долевого строительства.
В статье 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" от 25.02.1999 N 39-ФЗ предусмотрено право инвесторов на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.
Согласно пункту 3 статьи 7 Закона РСФСР от 26.06.1991 N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг.
В силу части 1 статьи 130 упомянутого Кодекса к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (статья 219 Гражданского кодекса Российской Федерации).
По действующему законодательству, на долю в праве общей собственности на недвижимое имущество распространен правовой режим недвижимости: к сделкам с долей в праве собственности на недвижимость применяются специальные правила, регулирующие гражданский оборот недвижимости.
Исходя из смысла названных норм, произведенные истцом инвестиции на стадии строительства являются лишь капитальными вложениями, поэтому до завершения строительства и приобретения объектом инвестирования статуса недвижимого имущества возможно только определение доли указанных вложений в праве долевой собственности на незавершенное строительство, а не признания за истцом права собственности на конкретные помещения.
Соответственно, применение положений ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации к спорному случаю недопустимо.
Однако данное обстоятельство основанием для отмены данного судебного акта не является.
Как установлено судом, строительство объекта не завершено, объект инвестиционной деятельности не принят в эксплуатацию, а потому субъекты инвестиционной деятельности вправе лишь определить свои доли в имуществе, находящемся в общей долевой собственности, пропорционально размеру фактических вкладов строительства.
Данная позиция изложена в п. п. 2, 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.07.2000 N 56 "Обзор практики разрешения споров, связанных с договором на участие в строительстве".
Исследовав все обстоятельства дела и оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, арбитражным судом было правомерно установлено, что в спорном, не завершенном строительством объекте право долевой собственности истца соответствует комнатам N 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24 - второго этажа, общей площадью 100,5 кв. м. исходя из условий договора от 24.11.1998 г.
Факты, установленные судом первой инстанции в процессе судебного разбирательства, не подлежат переоценке в кассационной инстанции в соответствии с п. 2 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Поскольку признание права собственности на долю означает лишь признание за лицом обязательственного права, вытекающего из договора о долевом участии в финансировании строительства здания, доводы заявителя жалобы о самовольности постройки судебной коллегией и необходимости применения положений ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации отклоняются.
Постановление ФАС Поволжского округа от 28 апреля 2008 г. по делу N А55-12365/2007

Кстати выше Вы говорили

сейчас помышляем об изменении исковых требований и обращении в тот же суд по другим основаниям: установления юридического факта и обязании заключения соглашения по аналогии с инвестиционным с зачетом уже вложенных средств

А через несколько дней

Обязать заключить договор инвестирования нельзя - по ГК РФ обязательства возникают в силу закона или договора, а в нашем случае обязательства перед предыдущим инвестором у нового застройщика могут возникнуть только из договора уступки права аренды (закон о защите инвестиций обходится общими фразами и данную ситуацию никак не покрывает). Заставить в нашем суде заключить новое инвестсоглашение на мой взгляд невозможно

Т.е. от варианта обязания заключения нового застройщика договора инвестирования вы отказались? Вот тут я и пытался раасмотреть вариант обязания заключения на основании того, что новый застройщик является правопреемником предыдущего в силу того, что согласно указания в договоре уступки к новому перешли затраты по строительству (а это в том числе, я полагаю, и деньги инвестора).

[Neznai]

Насколько я понимаю, что нельзя признать право собственности на объект (согласно договора) в праве общей долевой собственности в объекте незавершенного строительства, т.к. если нет регсиитрации незавершенки, то нет и объекта. А вот приемлемый способ защиты прав - это иск о признании права собственности на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства. Так или нет?
Вы о том же говорили?

Факт установили, но ни на что данное решение влияния не оказывает - пустая трата времени. Если только использовать как преюдицию по следующему делу

И почему пустая трата времени, если сейчас права нарушаются и вообще их похоже пока нет, то при удовлетвоернии иска действительно будет проще после введения дома в эксплуатацию "отбить" право на конкретное помещение.

[atatata]

Честно говоря не знаю. В теории все понятно, а как обоснование написать не сообразить, ссылок на закон о защите инвестиций явно не достаточно, а применяемые нормы ГК РФ в своей логической последовательности и совокупности хорошо воспринимаются преподавателем гражданского права, но не судьей. Из представленного судебного акта ясно, что суд первой инстанции установил факт вложений и смог определить доли в строительстве, подозреваю, что инвестиционный договор предусматривал четкое распределение помещений исходя из проекта застройки. В нашем (из моей практики) же случае в договоре говорилось об абстрактной доле, поскольку инвестдоговор заключался до оформления строительной документации.
Почитать бы само решение по делу N А55-12365/2007.

[Neznai]

Из представленного судебного акта ясно, что суд первой инстанции установил факт вложений и смог определить доли в строительстве, подозреваю, что инвестиционный договор предусматривал четкое распределение помещений исходя из проекта застройки

В нашем случае тоже есть приложение к инвестдоговору в котором на плане указано помещение, подлежащее передаче после введения в эксплуатацию дома

[Neznai]

Собственно что я и предлагал, подумать в сторону обжалования договора уступки.

А вот чего подумалось: поскольку по соглашению о передаче права аренды и затрат к новому застройщику перешли не только права, но и обязанности, то не надо ли было при уступке получать согласие инвестора?