1. Регистрация ипотеки на единственное жильё.
В соответствии со статьями 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания оспариваемых действий незаконными требуется одновременное наличие двух условий: несоответствие их закону или иному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя.
Абзац 2 пункта 3 статьи 9, абзац 3 пункта 1 статьи 13 и абзац 11 пункта 1 статьи 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусматривают, что орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан осуществлять проверку юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, проверку законности сделок и проверку действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти.
Одновременно в пункте 1 статьи 18 указанного Закона предусмотрено, что правоустанавливающие документы, представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 32 Приказа Министерства юстиции Российской Федерации от 01.07.2002 N 184 "Об утверждении методических указаний по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при правовой экспертизе документов, проверке законности сделки, юридической силы правоустанавливающих документов устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, проверяется действительность поданных заявителем документов, наличие прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также устанавливается отсутствие других оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации прав (статьи 9, 13, 17 Закона).
Суды правильно указали на отсутствие правовых норм, вменяющих в обязанность регистратора при проведении правовой экспертизы правоустанавливающих документов выяснять, является ли предмет залога недвижимости единственным местом проживания залогодателя.
Оценив представленные доказательства, суды пришли к выводу о том, что действия регистрационной службы соответствуют требованиям Федеральных законов "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
(Определение ВАС РФ от 29 мая 2008 г. N 6885/08).
Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными действий (бездействия) государственных органов, если полагают, что оспариваемое действие (бездействие) не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
При рассмотрении дел об оспаривании действий (бездействия) государственных органов арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого действия (бездействия) и устанавливает его соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа, который совершил это действие (бездействие), а также устанавливает, нарушает ли оспариваемое действие (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Таким образом, для признания действия незаконным требуется одновременное наличие двух условий: несоответствие их закону и нарушение прав и законных интересов заявителя. Несоответствие акта закону охватывает неправильное толкование или применение закона при осуществлении действий с превышением полномочий или нарушением установленной законом процедуры.
В силу пункта 1 статьи 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в государственной регистрации может быть отказано, в частности, в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства и не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав.
Согласно статье 13, пункту 1 статьи 18 названного Закона при государственной регистрации прав проводится правовая экспертиза документов и проверка законности сделки. Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации.
Правовая экспертиза представляет собой изучение документов на предмет их подлинности и достоверности, на соответствие их формы и содержания требованиям законодательства. При проверке законности сделки проверяется соответствие ее действующему законодательству.
В соответствии со статьей 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" истребование регистрирующим органом дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям, установленным статьей 18 названного Закона, и если иное не установлено законодательством Российской Федерации, не допускается.
Государственная регистрация ипотеки квартиры уполномоченным органом проведена на основании представленных документов в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости"). Как правильно указал суд апелляционной инстанции, при проведении правовой экспертизы поступающих на государственную регистрацию договоров ипотеки регистратор не должен выяснять, является ли предмет договора залога недвижимости единственным местом проживания залогодателя.
Исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, апелляционный суд пришел к выводу о том, что Управление обеспечило надлежащую проверку наличия необходимых правоустанавливающих документов, правильности их оформления, а при отсутствии правовых оснований для отказа приняло решение о проведении регистрации договора залога в пределах своей компетенции и в соответствии с законом.
В рассматриваемом случае отсутствует предусмотренная частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации совокупность условий, необходимых для признания действий регистрационной службы незаконными, и в удовлетворении заявленных требований отказано правомерно.
Приведенные в кассационной жалобе доводы проверены окружным судом в полном объеме и подлежат отклонению в силу их несостоятельности.
Нарушения либо неправильного применения норм процессуального права, в том числе предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении дела не установлено.
(Постановление ФАС ВВО от 6 марта 2008 г. по делу N А79-11713/2006).
Согласно пункту 1 статьи 353 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае перехода права собственности на заложенное имущество либо права хозяйственного ведения или права оперативного управления им от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев реализации этого имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом) либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу.
В силу пункта 1 статьи 460 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.
Правопреемник залогодателя становится на место залогодателя и несет все обязанности залогодателя, если соглашением с залогодержателем не установлено иное.
В соответствии с пунктом 1 статьи 77 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" квартира, приобретенная полностью либо частично с использованием кредитных средств банка, считается находящейся в залоге у банка с момента государственной регистрации права собственности заемщика на такую квартиру.
Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда Гражданским кодексом Российской Федерации или настоящим Федеральным законом не установлены иные правила (пункт 3 статьи 1 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)").
Статьями 37 и 38 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" установлено, что имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем. Залог имущества по договору об ипотеке сохраняет силу независимо от того, были ли при переходе этого имущества к другим лицам нарушены какие-либо установленные для такого перехода правила.
Государственная регистрация ограничений (обременения) права собственности и иных вещных прав правами третьих лиц может проводиться по инициативе правообладателей или приобретающих указанные права лиц. Если ограничение (обременение) регистрируется не правообладателем, его регистрация проводится по правилам, предусмотренным статьей 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" для регистрации договоров и сделок, при обязательном уведомлении правообладателя (правообладателей) о зарегистрированном ограничении (обременении) (пункт 2 статьи 13 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Исследовав и оценив в соответствии с требованиями статей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в дело доказательства, суды пришли к правомерным выводам о незаконности отказа регистрирующего органа в государственной регистрации права залога (ипотеки), как не соответствующее вышеприведенным нормам материального права.
Правильно определив характер взаимоотношений сторон, арбитражные суды обоснованно рассмотрели спор по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Непредставление залогодателем сведений регистрационному органу о факте приобретения жилого помещения, на которое регистрируется право собственности, за счет средств целевого займа на приобретение данной квартиры не может свидетельствовать о том, что залогодержатель утратил право залога на данный объект и лишен возможности самостоятельно представить в регистрирующий орган сведения о таком обременении.
Довод заявителей кассационных жалоб о том, что на момент обращения заявителя в регистрирующий орган, квартира не принадлежала залогодателю, судом кассационной инстанции во внимание не принимается, как основанный на ошибочном толковании норм материального права.
Отсутствие у регистрирующего органа на момент обращения Салтанова О.А. сведений об обременении данного объекта в силу закона не свидетельствует об отсутствии передачи объекта недвижимости в залог в обеспечение целевого займа на приобретение данного объекта.
Доводы регистрирующего органа и Литвишко С.Г. об отсутствии правовой оценки представленных в материалы дела доказательств в совокупности не соответствуют содержанию обжалуемых судебных актов и по существу направлены на переоценку установленных обстоятельств и имеющихся в деле доказательств, что недопустимо в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нарушений норм материального и процессуального права при рассмотрении дела, являющихся в силу статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены обжалуемых судебных актов при проверке судом кассационной инстанции не установлено.
(Постановление ФАС ВСО от 13 января 2010 г. N А78-2871/2009).
