Здравствуйте.
Вообщем такая ситуация.
Существовало ООО "1", и была у него земля, которую это общество отдало в залог чтобы получить кредит. Кредит вернуть не смогло, и Банк, выдавший кредит, начал процедуру банкротства.
Во время проведения процедур банкротства, судом был назначен конкурсный управляющий, а также произведено переименование ООО "1" в ООО "2".
Земля отданная в залог реализовывалась по средствам проведения торгов (не простых торгов, а предусмотренных законом о банкротстве). И вот победитель торгов заключил договор с ООО "2" от лица которого выступал конкурсный управляющий.
Обе стороны договора пошли регистрировать данных договор в соответствующий территориальный отдел регистрации. Огромные папки разнообразных документов предусмотрительно были подготовлены.
Но в отделе сказали следующие вещи:
1) Поскольку изменилось наименование организации, необходимо сначала произвести изменения в реестре и получить новые свидетельства;
2) В договоре указано, что имущество ничем необременено. Однако у них есть информация, что оно в залоге и об этом нужно обязательно написать и потом уже гасить запись об ипотеке;
3) Предоставить согласие банка на отчуждение данного имущества.
Доводы о том, что имущество не может быть обременено так как, оно приобретено в результате обременения. И не может быть обременение само на себя ) были отклонены.
Довод о том, что согласие Банка подразумевается, так как банк утвердил положение о порядке отчуждения данной земли на 30 листах, также был отклонен.
Нашли положительную для нас судебную практику по двум вопросам. Сейчас будем думать, как постараться договорится с регистрационным отделом, который замечательно работает, но не учитывает особенности закона о банкротстве.
И вот один вопрос по которому пока не нашли практику это:
Необходимо ли перед заключением договора купли-продажи земли производить уведомление ЕГРП о смене наименования организации и получения нового свидетельства с новым наименованием или достаточно просто приложить свидетельство из налоговой о произведении переименования, и соответствующих внутренних документов организации?
|
|
||
|
|
||
Сообщений в теме: 5
#2
Отправлено 19 May 2011 - 11:40
"Необходимо ли перед заключением договора купли-продажи земли производить уведомление ЕГРП о смене наименования организации и получения нового свидетельства с новым наименованием или достаточно просто приложить свидетельство из налоговой о произведении переименования, и соответствующих внутренних документов организации?"
Нет не нужно см. апрельские тезисы 2010 г. ВАСи и ВС, пункт непомню.
Нет не нужно см. апрельские тезисы 2010 г. ВАСи и ВС, пункт непомню.
#3
Отправлено 20 May 2011 - 17:24
2) В договоре указано, что имущество ничем необременено. Однако у них есть информация, что оно в залоге и об этом нужно обязательно написать и потом уже гасить запись об ипотеке;
3) Предоставить согласие банка на отчуждение данного имущества.
Продажа заложенного имущества в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве (пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110, пунктом 3 статьи 111, абзацем третьим пункта 4.1 статьи 138), приводит к прекращению права залога в силу закона применительно к подпункту 4 пункта 1 статьи 352 ГК РФ, абзацу шестому пункта 5 статьи 18.1 Закона о банкротстве.
Статья 352. Прекращение залога
4) в случае реализации (продажи) заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, а также в случае, если его реализация оказалась невозможной.
Статья 18.1. Особенности правового положения кредиторов, требования которых обеспечены залогом имущества должника
Продажа заложенного имущества в соответствии с настоящей статьей влечет за собой прекращение залога в отношении конкурсного кредитора, по требованию которого обращено взыскание на предмет залога.
Банк не может дать вам согласие на реализацию (п. 3), так как в момент реализации на торгах имущества он утратил право залогодержателя. Однако предусмотрен определенный порядок прекращения записи об ипотеке в ЕГРП (п. 1 ст 25 102-ФЗ) котопрые подразумевает написание совместного заявления.
По первому пункту необходимо чтоб конкурсный подал заявления на внесение изменений в ЕГРП.
То есть ваши действия
1. Никакого пункта об ипотеке в договре указывать не надо + получать согласие банка тоже не надо
2. Конкрусный подает заявление на внесение изменения в ЕГРП о смене наименования общества с ООО1 на ООО2
3. Вы совместно с банком подаете заявление о погашении записи в егрп
4. Вы подаете заявление о регистрации права собственности на основании протокола и договора кп имущества с торгов в процеджуре банкротства.
#4
Отправлено 23 May 2011 - 14:45
[/quote]
То есть ваши действия
1. Никакого пункта об ипотеке в договре указывать не надо + получать согласие банка тоже не надо
2. Конкрусный подает заявление на внесение изменения в ЕГРП о смене наименования общества с ООО1 на ООО2
3. Вы совместно с банком подаете заявление о погашении записи в егрп
4. Вы подаете заявление о регистрации права собственности на основании протокола и договора кп имущества с торгов в процеджуре банкротства.
[/quote]
На данном этапе, приняли решение:
1. Подать заявление от конкурсного о внесении изменений в ЕГРП. Была проблема с оплатой пошлины с счета банкротещейся организации, но вроде решили.
2. Совместно с конкурсным управляющим, выступающим как продавец на основании решения суда, подаем заявление о переходе права собственности.
Не уверен в необходимости подачи совместного заявления с банком так как, ч.1 ст. 25 ФЗ об ипотеке, устанавливает что иное может быть предусмотрено законом (А это п.4.ч.1 ст. 352 ГК и абз. 6 ч.5 статьи 18.1 Закона о банкротстве), и протокол содержащий информацию о победителе торгов, а также заключенный договор купли-продажи является основанием для погашения записи об ипотеке в силу закона. Также в ч.1 ст. 25 ФЗ об ипотеке указано, что в совместное заявление должно содержать отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки, о необходимости подачи заявления в случае реализации заложенного имущества не сказано, напротив иное предусмотренно законом, а именно что ипотека погашается после реализации, т.е. заключения договора. Аналогичные выводы нашел и в практике. Просто боюсь, что если подадим заявление (а такая возможность вроде как есть), то в качестве основания прекращения записи будет стоять "совместное заявление з-дателя и з-держателя об исполнении обеспеченного залогом обязательства", сомневаюсь, что если мы пойдем на встречу регистраторам они прислушаются к нашим доводам и гасить запись будут руководствуясь законом об ипотеке, а не о банкротстве.
ч.1 ст. 25 Устанавливает, что совместное заявление подается, если исполняется обеспеченное залогом обязательство либо в силу решения суда, если иное не предусмотрено законом, а законом о банкротстве в данном случае предусмотрено иное. Мое мнение, что предоставление документов подтверждающих введение конкурсного производства в отношении банкротещейся организации (определения суда), положения о реализации заложенного имущества, утвержденного залогодержателем, протокола с торгов, заключенного договора купли-продажи и документов подтверждающих оплату, является достаточным чтобы погасить запись об ипотеке в силу закона.
Сами они этого делать не будут, вот думаю напишем им сопроводительное письмо, где будет расписано все что нам надо с указанием на практику и законы, и укажем на возможность предоставления любых документов, только не надо нигде писать, что обремененное обязательство исполнено или что ипотека погашена по суду.
То есть ваши действия
1. Никакого пункта об ипотеке в договре указывать не надо + получать согласие банка тоже не надо
2. Конкрусный подает заявление на внесение изменения в ЕГРП о смене наименования общества с ООО1 на ООО2
3. Вы совместно с банком подаете заявление о погашении записи в егрп
4. Вы подаете заявление о регистрации права собственности на основании протокола и договора кп имущества с торгов в процеджуре банкротства.
[/quote]
На данном этапе, приняли решение:
1. Подать заявление от конкурсного о внесении изменений в ЕГРП. Была проблема с оплатой пошлины с счета банкротещейся организации, но вроде решили.
2. Совместно с конкурсным управляющим, выступающим как продавец на основании решения суда, подаем заявление о переходе права собственности.
Не уверен в необходимости подачи совместного заявления с банком так как, ч.1 ст. 25 ФЗ об ипотеке, устанавливает что иное может быть предусмотрено законом (А это п.4.ч.1 ст. 352 ГК и абз. 6 ч.5 статьи 18.1 Закона о банкротстве), и протокол содержащий информацию о победителе торгов, а также заключенный договор купли-продажи является основанием для погашения записи об ипотеке в силу закона. Также в ч.1 ст. 25 ФЗ об ипотеке указано, что в совместное заявление должно содержать отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки, о необходимости подачи заявления в случае реализации заложенного имущества не сказано, напротив иное предусмотренно законом, а именно что ипотека погашается после реализации, т.е. заключения договора. Аналогичные выводы нашел и в практике. Просто боюсь, что если подадим заявление (а такая возможность вроде как есть), то в качестве основания прекращения записи будет стоять "совместное заявление з-дателя и з-держателя об исполнении обеспеченного залогом обязательства", сомневаюсь, что если мы пойдем на встречу регистраторам они прислушаются к нашим доводам и гасить запись будут руководствуясь законом об ипотеке, а не о банкротстве.
ч.1 ст. 25 Устанавливает, что совместное заявление подается, если исполняется обеспеченное залогом обязательство либо в силу решения суда, если иное не предусмотрено законом, а законом о банкротстве в данном случае предусмотрено иное. Мое мнение, что предоставление документов подтверждающих введение конкурсного производства в отношении банкротещейся организации (определения суда), положения о реализации заложенного имущества, утвержденного залогодержателем, протокола с торгов, заключенного договора купли-продажи и документов подтверждающих оплату, является достаточным чтобы погасить запись об ипотеке в силу закона.
Сами они этого делать не будут, вот думаю напишем им сопроводительное письмо, где будет расписано все что нам надо с указанием на практику и законы, и укажем на возможность предоставления любых документов, только не надо нигде писать, что обремененное обязательство исполнено или что ипотека погашена по суду.
#5
Отправлено 25 May 2011 - 17:51
Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 13 октября 2010 г. N Ф09-8422/10-С6 по делу N А47-10876/2009
"Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции сделал правильный вывод об отсутствии оснований полагать, что для совершения регистрационных действий по переходу права собственности на основании договора по отчуждению объектов недвижимого имущества, обремененных ипотекой, совершенного в рамках дела о банкротстве при реализации имущества, составляющего конкурсную массу, требуется согласие залогодержателя, а также представление совместного заявления о погашении записи об ипотеки."
И это не единственная практика, а последняя которую нашел.
Эх, чувствую суд будет =)
p.s. Если у кого есть аналогичная практика более позднего срока или по Московской области или ещё лучше СОЮ то буду благодарен.
Как я понимаю если покупателем по договору будет выступать физическое лицо (не являющиеся ИП) и им будет обжаловано действие гос. органа то рассматриваться заявление будет судом общей юрисдикции.
"Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции сделал правильный вывод об отсутствии оснований полагать, что для совершения регистрационных действий по переходу права собственности на основании договора по отчуждению объектов недвижимого имущества, обремененных ипотекой, совершенного в рамках дела о банкротстве при реализации имущества, составляющего конкурсную массу, требуется согласие залогодержателя, а также представление совместного заявления о погашении записи об ипотеки."
И это не единственная практика, а последняя которую нашел.
Эх, чувствую суд будет =)
p.s. Если у кого есть аналогичная практика более позднего срока или по Московской области или ещё лучше СОЮ то буду благодарен.
Как я понимаю если покупателем по договору будет выступать физическое лицо (не являющиеся ИП) и им будет обжаловано действие гос. органа то рассматриваться заявление будет судом общей юрисдикции.
#6
Отправлено 24 August 2011 - 17:47
Ну после долгих мучений и нескольких приостановок получилось убедить работников росреестра и зарегистрировать переход права собственности и погасить запись об ипотеке =)
Список предоставленных росреестру документов, как мне кажется, поражает ) Хотя конечно мы были готовы предоставить хоть знаменитую справку "о нахождении в живых", лишь бы зарегистрировали на законных и действительно соответствовавших произошедшим событиям основаниях, а не удобных и знакомых россреестру. =)
Очень надеюсь, что такие требования россреестра продиктованы особенностями толкования норм, непосредственно в данном отделе росреестра, а не политикой всей службы сложившейся на вдохновении от беглого ознакомления с знаменитой практикой ВАС по вопросу "иных документов" необходимых для регистрации http://kad.arbitr.ru...tanovlenija.pdf
Хотя, как мне кажется, данное постановление не может служить предпосылкой для вывода о том, что перечень документов на основании которых осуществляется государственная регистрации прав, является открытым =)
Гораздо более интересным, мне представляется следующий вывод суда:
"Таким образом, законодательство предусматривает возможность заключения договора ипотеки (залога недвижимости) в отношении обязательств, как уже возникших, так и возникающих в будущем"
Но для обсуждения данного вопроса лучше создать новую тему =)
Если интересны проблемы с которыми мы столкнулись при регистрации и способами которыми мы воспользовались для их преодоления, могу рассказать подробнее =)
Список предоставленных росреестру документов, как мне кажется, поражает ) Хотя конечно мы были готовы предоставить хоть знаменитую справку "о нахождении в живых", лишь бы зарегистрировали на законных и действительно соответствовавших произошедшим событиям основаниях, а не удобных и знакомых россреестру. =)
Очень надеюсь, что такие требования россреестра продиктованы особенностями толкования норм, непосредственно в данном отделе росреестра, а не политикой всей службы сложившейся на вдохновении от беглого ознакомления с знаменитой практикой ВАС по вопросу "иных документов" необходимых для регистрации http://kad.arbitr.ru...tanovlenija.pdf
Хотя, как мне кажется, данное постановление не может служить предпосылкой для вывода о том, что перечень документов на основании которых осуществляется государственная регистрации прав, является открытым =)
Гораздо более интересным, мне представляется следующий вывод суда:
"Таким образом, законодательство предусматривает возможность заключения договора ипотеки (залога недвижимости) в отношении обязательств, как уже возникших, так и возникающих в будущем"
Но для обсуждения данного вопроса лучше создать новую тему =)
Если интересны проблемы с которыми мы столкнулись при регистрации и способами которыми мы воспользовались для их преодоления, могу рассказать подробнее =)
