Сообщений в теме: 18

[cafico]

Добрый вечер! И всех с праздником!!! Очень нужен совет специалиста! Ситуация следующая:
Сторона "А" решила продать стороне "Б" земельный участок.
Заключили Предварительный договор о купли - продажи земельного участка.
Но у стороны "Б" нет денежных средств для приобретения з/у, для этого он обратился в банк, где его готовы прокредитовать, но с условием предоставления залога.
Сторона "А" готова дать в залог вышеуказанный з/у (сумма кредита выше той суммы за которую стороны договорились продать з/у, банк данный залог устраивает)НО, сторона "А" готова дать в залог вышеуказанный з/у на том условии, что после получения кредита сторона "Б" исполняет возложенные на себя обязательства по предварительному договору купли - продаже. В этом случае права на з/у переходят к стороне "Б", а сторона "А" получает свои деньги. З/у конечно же остаеся в залоге, меняется только залогодатель.
Вопрос в том, каким образом сторона "А" может перестраховаться, дабы дав в залог свое имущество иметь гарантию того, что сторона "Б" после получения кредита купит з/у. Можно ли в этом случае заключить между сторонами дополнительное соглашение к предварительному договору купли - продажи з/у о предоставлении в залог з/у. Или сторонам лучше заключить агентский договор? Будьте добры подскажите как быть. Спасибо!

[SJP]

Вопрос в том, каким образом сторона "А" может перестраховаться, дабы дав в залог свое имущество иметь гарантию того, что сторона "Б" после получения кредита купит з/у.

мнение неспециалиста
самый простой способ: сделать это через открытие банковского аккредитива, где и оговариваются все условия, после которых банк переводит деньги продавцу, покупатель не сможет ими воспользоваться в иных целях, примерно так же происходит при ипотеке
единственное: банк не проверяет достоверность предоставленных документов о праве владения земельным участком - это уже бремя покупателя

[bankier]

cafico, обалдеть..... Вы случайно не с Оренбургско-Самарской степи, Пермь, СпБ? если "общий" ветер дует от туда, то нам следует пообщаться и лучше лично. Буквально последние две недели ко мне как к изначальному "владельцу" этой схемы активно обращались именно от туда с завязкой на Мск - за консультацией. Сумма сделки там исчислялась в млн -ах. Схема старая и вы ее изложили именно как излагает тот кто слышит, есть нюансы. Кто ее случайно знает и пропихивает не совсем корректно оговаривают на встречах ее условия и страховки (слышал записи).

Рисков и нюансов там валом - вы их сейчас не видите все))) услуга дорогая.

Относительно вас - Сторона А не просто так решила продать, а к ней вышли с предложением сторона Б вот сторона А и хочет перестраховаться. Ваш общий "переговорщик" который насколько вижу именно со стороны Б выступает, обязан знать все нюансы и обязан для двух сторон соблюсти всё и вся.

"Вопрос в том, каким образом сторона "А" может перестраховаться, дабы дав в залог свое имущество иметь гарантию того, что сторона "Б" после получения кредита купит з/у."

"правильным" договором, + еще одним правильным договором (другое чем первое), +,+,+...+ переговорщик "в теме". Ради розжигу огонька скажу что: 1) банк согласен на такую сделку? подтверждение есть? 2) есть подтверждение на сумму кредита от банка и на одобрение залога? если нет то сроки "от и до" какие? 3) в банке вы подпишите договор залога и сдадите все документы на сторону А если физик то физик если фирма то доки как на получение кредита практически -это ни как не коробит? 4) с момента сдачи в залог, госрегистрации и выдачи кредита стороне Б вы две недели будете на себе рвать волосы во всем местах т.к. имущество фактически вам уже не принадлежит!!! 5) граждане могут тупо отказаться от выплаты вам средств в течении 2 недель 6) банк ))) 7) вы уверены что у сторона Б нет своего чела в Росреестре? а у вас есть? а вы уверены что будет так как вы думаете? 8) парни то все взрослые и шутить никто не будет но никто доподлинно не знает у кого какая "рубашка" ) 9) сторона Б расчитывается налом или безналом? если налом то кто контролирует фирму обнальщицу? 10) основания для платежа? банк сразу видит что кредитные средства (скорее всего это процев 50% от массы) используются не по целевому назначению... учитывая КВ банка кредит невозвратный... успеете? )))) 11) кто обеспечивает экономич безопасность сторон в том числе от последующего "вдруг" уголовного преследования? а все делают на начальном этапе)) 12)...это только верхушка айсберга.... могу продолжить долго и предметно.

При этом, если правильно все сделать изначально, то сторона А легко получит свои деньги и без последствий, да и сторона Б может отделаться легким испугом и остаться при "своем".

Можно ли в этом случае заключить между сторонами дополнительное соглашение к предварительному договору купли - продажи з/у о предоставлении в залог з/у - бред! Или сторонам лучше заключить агентский договор? - ))шеф...все пропало))

учитывая как задан вопрос, то тему пробивает "проталкивающая" сторона))) которая ооооооой сколько всего не знает и неосторожным мановением руки может подписать добропорядочную сторону А на лавэ, а себя на статью))))

Сообщение отредактировал bankier: 13 June 2011 - 20:25

[bankier]

Банковский аккредитив не получится у них...потому что ни сторона А ни сторона Б друг другу чуть чуть не доверяют ) да и не возможно там доверять....аккредитив эту проблему не решает.

[SJP]

друг другу чуть чуть не доверяют

а кто строит риски на доверии - мошенники, да простаки

аккредитив эту проблему не решает

аргументируйте пожалуйста
такое ощущение, что Вы чуть ли не более ТС заинтересованы в этой сделке :о))

[Ludmila]

cafico, ну делается всё легко и просто, безо всяких схем, двумя договорами всего-навсего. Нюансов всего несколько, но они легко решаются, если правильно прописать условия договора. На форуме все эти договоры и схемы, естественно, выкладывать никто ничего не будет.
Давайте свой вариант схемы, будем обсуждать.

[bankier]

Имхо - знаю сторону "покупателя" и им даже "правильные" договора не помогут, тут замешено иное.


кооооонечно все легко)))))) ооочень)))) особенно последствия))))) для помогающего юриста в том числе (главное никакие контакты этим сторонам не оставлять и все ок)))))))))))))

У них есть проблема)

если никто не заметил, то он подробно изложил схему, других данных у них нет.

Сторона "А" решила продать стороне "Б" земельный участок.
Заключили Предварительный договор о купли - продажи земельного участка.
Но у стороны "Б" нет денежных средств для приобретения з/у, для этого он обратился в банк, где его готовы прокредитовать, но с условием предоставления залога.
Сторона "А" готова дать в залог вышеуказанный з/у (сумма кредита выше той суммы за которую стороны договорились продать з/у, банк данный залог устраивает)НО, сторона "А" готова дать в залог вышеуказанный з/у на том условии, что после получения кредита сторона "Б" исполняет возложенные на себя обязательства по предварительному договору купли - продаже. В этом случае права на з/у переходят к стороне "Б", а сторона "А" получает свои деньги. З/у конечно же остаеся в залоге, меняется только залогодатель.

[Ludmila]

кооооонечно все легко)))))) ооочень)))) особенно последствия))))) для помогающего юриста в том числе (главное никакие контакты этим сторонам не оставлять и все ок)))))))))))))

Ещё раз. Есть описанная автором темы ситуация. Есть довольно простое решение этой ситуации. Вполне допускаю, что в данном случае есть какие-либо осложняющие дело факторы. Ну, например, на участок наложен арест. Но об этих факторах автор темы не говорит ничего. Пытаться угадать, есть ли какие-либо доп. факторы, я не буду. Задавать автору доп. вопросы и делать тем самым за него его работу, выкладывая ему алгоритм действий, в мои намерения также не входит.
В общем, я руководствуюсь исключительно той информацией, которая есть в первом сообщении. Исходя из неё, можно сделать простейшую схему. А вот если эта схема не пройдёт, тогда уже можно придумывать сложные многоходовые схемы. Только такие схемы рисуются уже индивидуально, единого рецепта на все случаи жизни нет.

если никто не заметил, то он подробно изложил схему, других данных у них нет.

Схему предполагаемых действий он не изложил. Он изложил только ситуацию и задание, данное ему руководством. Свои варианты решения проблемы он не выложил. Бредовые высказывания про

дополнительное соглашение к предварительному договору купли - продажи з/у о предоставлении в залог з/у.

и про

агентский договор

в счёт не идут. Хотя бы потому, что автор даже не говорит, что он собрался писать в этих допнике и договоре.

[Ludmila]

Могу даже сказать, что у нас, например, такие сделки поставлены на поток. Всё нормально проходит, безо всяких сложных схем. И никаких рисков.

после которых банк переводит деньги продавцу

Банк не вправе перевести деньги непосредственно продавцу.

примерно так же происходит при ипотеке

Ээээ... ипотека - это вообще-то залог недвижимости. Любой залог недвижимости, независимо от того, какие обязательства обеспчеиваются ипотекой.

[cafico]

)))) Вankier нет я не с Оренбургско-Самарской степи, не с Перми,и СпБ! Схему сделки пытаюсь сама разработать)... Я новичок в этом деле и понимаю,что рисков и нюансов много... Все дело в том, что нашей стороне "Б" необходимо получить кредит в банке. Понятно, что Банку нужны гарантии. Вышеуказанный З/у - устраивает. И вы правильно подметили, что "Вопрос в том, каким образом сторона "А" может перестраховаться, дабы дав в залог свое имущество иметь гарантию того, что сторона "Б" после получения кредита купит з/у."
Банк согласен на такую сделку.но подтверждений пока нет. Банк готов оговорить в договоре залога тот момент, что заложенное имущество может быть отчуждено стороной "А" в собственность стороны "Б" с согласия Банка, оставаясь при этом в залоге.
Подтверждение на сумму кредита от банка имеется и залог подходит. Сторона Б рассчитывается безналичным расчетом. Основания для платежа - ?????.
И Вы правы я "проталкивающая" сторона))) которая ооооооой сколько всего не знает .... поэтому и советуюсь...

[Ludmila]

cafico, а давайте мы Вас прокредитуем. Схему сделки нарисуем в наилучшем виде.

Потому как банк ваш, вместо того, чтобы предложить Вам нормальную схему кредитования, чудит что-то и предлагает какие-то рискованные схемы. Причём рискованные для всех, включая сам банк.

[bankier]

)))) Вankier нет я не с Оренбургско-Самарской степи, не с Перми,и СпБ! Схему сделки пытаюсь сама разработать)...

отчасти не верю)) потому что еще раз повторю: "стилистика изложения ситуации и порядок вопроса, а тем более его изложения" слово в слово повторяет то что слышит "третий" на первичных переговорах человек/юрист-девушка (если пишет при этом ситуевину), да и ваш IP-адрес предатель))).

и да...как мне передали "девушка была и внимательно записывала". (оу, люблю женщин вы нииичем не хуже мужчин и я только "за" прекрасный пол!)

Понятно, что Банку нужны гарантии.

Какие? ))) конечно улыбаюсь (знаю какие)...хотя внешне "белый банк" в принципе видит "хорошего заемщика" и ликвидный залог, ему больше ничего не надо окромя того чтобы заемщик еще и рассчитывался вовремя, вне зависимости банк взял КВ или нет.

но подтверждений пока нет. Банк готов оговорить в договоре залога тот момент, что заложенное имущество может быть отчуждено стороной "А" в собственность стороны "Б" с согласия Банка, оставаясь при этом в залоге - это само собой))) иначе продавец не будет защищен от некоторых рисков

Подтверждение на сумму кредита от банка имеется и залог подходит. - это как? если выше вы написали что подтверждений пока нет)))

Хождений по фирме я так понимаю нет...банк смотрел бизнес-план? хотя если дал добро значит видел или сам напишет...насколько вижу я именно сторона Б регулирует отношения с банком...банк из Мск)))) ваша сторона А одним местом конечно чувствует, что есть какая-то подлянка, но не вдупляется, сторона Б это понимает и напрягает вас, а вы у нас "переговорщик/юрист" пока дядьки договариваются вы обязаны прорыть землю и понять суть? )) лично я их всех понимаю)
Сторона А, при разных раскладах пасьянса (как у вас с картами кстати? ) может и денег получить и с имуществом остаться, и сторона Б может и с деньгами остаться и сторону А на недвижимость развести -законно))) хотя например я всегда соблюдаю интересы аааабсолютно всех сторон по сделке - поэтому и привлекают на переговоры в качестве единственного связующего, да и темы такие длительные по времени (стороны могут спрыгнуть, а это риски)...у ваших сторон будут последствия, если изначально по неправильному фарватеру пойти! и если юрист огорчится)))))


А мысли свои есть на тему или только то, что написали? ) цена вопроса - фффстудию!!! правда, она ведь всегда где-нить да выпирает боком)))

[Ludmila]

bankier, я правильно понимаю, что описанная автором ситуация "у А есть участок, Б хочет взять кредит и купить участок" - это только надводная часть айсберга?

[bankier]

да, Ludmila, правильно! да и подводными камнями там все дно выстлано.

Я и говорю что плыть по данному течению можно оооой как по разному... А связующий стороны "переговорщик" (а в данном случае он только со стороны Б) должен обладать колоссальной интуицией, уметь вести любые переговоры так чтобы каждая сторона была уверена в исходе дела и считала его "основным" лицом в сделке, обладать очень многосторонними практическими знаниями (уточнять не буду какими именно) чтобы все стороны остались довольными и КАЖДЫЙ со своей выгодой - внешне это кажется легко, с другой стороны это очень тяжело, так как независимо кто оплачивает труд такого специалиста он обязан соблюдать нейтралитет иначе грош ему цена, да и зачастую это высокострессовые переговоры -сторон в реальности бывает больше трех и даже больше восьми (видимых и невидимых), не считая переговорщика, а уж какие идеи посещают стороны я молчу))). Поэтому услуга ого-го сколько стоит и абы кому столько не платят ))).

могу лично для вас, так как симпатизирую, на одном из примеров расписать часть - от утопленной под водой - айсберга.

То, что говорит автор темы еще даааалеко не всё, а всё будет знать только нейтральный к сторонам (как правило у него свой интерес, он сопровождает все стороны так глубоко, что те и не подозревают и он обязательно раскрывает свой интерес основной в сделке стороне - банку, но при условии сотрудничества).

[SJP]

Банк не вправе перевести деньги непосредственно продавцу.

через аккредитив?

Ээээ... ипотека - это вообще-то залог недвижимости. Любой залог недвижимости, независимо от того, какие обязательства обеспчеиваются ипотекой.

согласен, очевидно следовало взять в кавычки, либо уточнить, поскольку имел ввиду именно распространенную практику по покупке по такой схеме квартир

Сообщение отредактировал SJP: 17 June 2011 - 16:47

[Ludmila]

через аккредитив?

И через аккредитив тоже, ага.
Сначала деньги должны быть зачислены на счёт заёмщика, а там может быть и картотека, и аресты, и приостановки...

[SJP]

И через аккредитив тоже, ага.
Сначала деньги должны быть зачислены на счёт заёмщика, а там может быть и картотека, и аресты, и приостановки...

я тоже сторонник скурпулезности, но не нужно доводить все до абсурда, тогда уж следует упомянуть и возможность различных террористических угроз, а равно и глобальных катастроф...
другими словами, если я отвечаю на вопрос: "что ты делаешь в эти выходные?" - то подробности относительно утреннего туалета и прочее (само собой разумеющееся), обычно не упоминаю, а сразу отвечаю по сути
сожалею, если помешал Вам
...
а сделка действительно достаточно заурядная, если не подходить к этому вопросу с излишней параноидальностью
...
и насколько я помню, обязательные для всех банков инструкциии не допускают предоставления каких-либо кредитов, владельцам счетов с упомянутыми проблемами, кроме направленных на реструктуризацию задолженности по счету

Сообщение отредактировал SJP: 20 June 2011 - 05:13

[Ludmila]

другими словами, если я отвечаю на вопрос: "что ты делаешь в эти выходные?" - то подробности относительно утреннего туалета и прочее (само собой разумеющееся), обычно не упоминаю, а сразу отвечаю по сути

Хммм... Т.е. Вы не видите разницы между вопросом на бытовую тему и вопросом юридическим, когда от кучи всяких мелких факторов зависит сделка? И при ответе на вопрос юридический всякие "мелкие" вопросы не выясняете? Интересный подход...

а сделка действительно достаточно заурядная, если не подходить к этому вопросу с излишней параноидальностью

Сделка заурядная, если помимо названных автором темы факторов больше нет никаких факторов, влияющих на сделку. Но, судя по информации в теме, это не так.

и насколько я помню, обязательные для всех банков инструкциии не допускают предоставления каких-либо кредитов, владельцам счетов с упомянутыми проблемами, кроме направленных на реструктуризацию задолженности по счету

Да ну? Ссылку в студию!

[SJP]

Хммм... Т.е. Вы не видите разницы между вопросом на бытовую тему и вопросом юридическим, когда от кучи всяких мелких факторов зависит сделка? И при ответе на вопрос юридический всякие "мелкие" вопросы не выясняете? Интересный подход...

как говорилось: не принимайте за луну перст на нее указующий, но
разницы, если честно, действительно не вижу, поскольку я математик и привык к математическим методикам, то
поскольку вопрос был задан "каким образом... ", - соответственно и ответ мой был только по существу, однако
это вовсе не отменяет необходимости исполнения всей последовательности действий, т. е. в случае тс - соблюдения последовательности проверки/исключения стоп-факторов и т.п. (как и в математике/физике, при выполнении глобальных расчетов порой приходится прибегать и к элементарной арифметике)
примером же о бытовухе я лишь хотел пояснить, что не все публикуется, даже если это и делается "по умолчанию" (по моему мнению все логично: делается, так как естественно и необходимо, но не оговаривается специально, т. к. не имеет непосредственного отношения к самой схеме, т. е. при любой другой схеме аналогичное также будет необходимо), о чем я соответственно и умолчал в первом посте, посчитав абсурдным напоминать тс о необходимости подобных рутинных операций, т. к. если тс спец, то он и так это проделает, а если иной, то пояснения тщетны, т.к. ведут к бесконечности в стиле "дома, который построил Джек"

Сделка заурядная, если помимо названных автором темы факторов больше нет никаких факторов, влияющих на сделку. Но, судя по информации в теме, это не так.

это уже проблема тс
не считаете же Вы себя обязанной (я правильно к Вам обращаюсь?) погружаться в эту проблему, а тем более уговаривать автора огласить все существенные условия

Да ну? Ссылку в студию!

я вовсе не настаиваю, что и сейчас это так, но в былые времена, помнится, имело место что-то подобное, впрочем могу конечно ошибаться...
было бы вполне логично, с точки зрения математической модели, такое предусмотреть в инструкциях, поскольку избавляет от многих проблем в перспективе
хотя я все время забываю, что хрематистика современная экономика преследует иные цели
еще раз прошу не принимать все выше опубликованное близко к сердцу, поскольку в начале еще предупредил: не специалист
С Вашего позволения я более не буду продолжать, ибо оффтоп

Сообщение отредактировал SJP: 22 June 2011 - 02:44